商業租賃 - 第2部分

在我們最後的一篇文章中，我們討論的租賃目標，租賃，常見的類型，是什麼使得租賃強制執行，現金流量，費用站，公共區域維護以及改善稅收優惠。

正如我們將在這篇文章中，我們將討論更多的租賃類型，並成為熟悉租賃的附加條款，戰略，並確定在商業租賃使用的常見術語。

土地租賃

土地租賃，租賃土地單獨，通常是一個長期的租賃淨。 土地租賃是由承租人擁有的土地和改進的所有者保留土地所有權。

這些租約通常可以在一個非常可取的土地短缺的地區被發現，並可能在其他領域的傳統。 地面租賃，所有權的土地和改進租期結束後歸還給出租人/財產所有者。

步驟租賃

步租賃，長期租賃合同的租金，以改變預設的金額或百分比，這將發生在預定日期。 這些預設的金額或百分比被稱為升級。

雖然隨著時間的推移和租期的租賃款項有所不同，實際支付的計算和披露之前簽訂租賃協議。

涉及上報成本的最常見的類型，可能涉及到房地產稅，保險，公用事業，經營，維護。

房地產專業人士，代表租客可以提供歷史潮流信息，對這些類型的升級，使增加，可以預見，作出明智的決定，可以事先簽署租賃

索引租賃

收錄租賃承包租金被捆綁到一個預先指定的金融指數的變動，如居民消費價格指數（CPI）。 下面是一個例子：如果本年度的消費價格指數增加了3％，​​那麼在未來幾年租賃款項將增加3％。

其他租賃條款

其他幾個選項和條款，旨在保護業主和租戶的需求和關注，並應認真和盡職調查與談判。

續租選項

商業租賃往往能力初始租賃期滿後續訂租賃預先指定的時間內給予租客。 然而，在可以續訂租賃率被指定在最初的租賃合同。 續訂選項往往價值，因為它消除了一個新的業務定位，到目前租約期滿前租客的需要。 即使承租人沒有義務續訂租賃合同，因此“選項”，租客不會受租賃保持和可能決定尋找另一個業務的位置，如果在業務需要或租客慾望。

擴張和搬遷方案

隨著業務的增長，它提供商業租賃的租客有權佔用額外的空間，在商業結構，增長是至關重要的。

這個空間的出租率和指定的期間內，應通過談判前的初始租賃簽署。 通常情況下，雇主會同意給租客優先受讓的權利，在建築空間變得可用。 如果不能在合理的時間內為租戶提供額外的連續空間，業主可在指定時間內的租戶同意搬遷的建築物或購物中心內。 這些額外的租賃條款，應協商並仔細措辭。

金融租賃條款的影響

決定後，已經取得了商業用房租賃商業地產專家可入伍準備了量化的潛在租客的租賃成本和比較和對比替代租賃的財務報告。

正如前面所述，最後租期將取決於當地現有的市場條件和所有有關各方的談判技巧。

分析租戶的租約規定的財政影響之前，我們需要提升我們的詞彙，包括常用詞彙。 這些術語和定義可能會有所不同，從市場到市場。

基地（合同）租金：這是指定的，預定義的合同金額，定期租金（按月支付）。 這一數額的基礎上升級。

總有效租金：一旦它被調整，包括優惠，津貼和費用，這將成為租戶的責任（如營業費用直通），這是基本租金。

總有效率為：這簡直是總有效租金除以面積。

平均每年實際租金：這是總有效租金除以年總租期。

每年平均有效率為​​：這是除以面積每年平均有效租金。

成本分析

現在我們已經定義了一些常用的術語，我們可以了解如何分析財務影響和租賃的實際成本：

從住戶的角度來看

在許多商業租賃，基地租金並不一定等於實際租金。 一個深入的分析，這將包括所有費用的優惠，津貼及其他額外費用，如租客。

在這裡，然後是一個租戶的實際租金計算的基本公式：

基地（合同）租金+（額外費用 - 減讓和/或津貼）=總有效租金支付將由承租人支付。

從雇主的角度來看

此相同的分析涵蓋了從雇主的角度來看，也將包括所有雇主的成本：

在這裡，然後是從所有者的角度來看，有效租金計算的基本公式：

基地（合同）租金 - （額外費用淨額 - 減讓和/或津貼）=所有者的總有效租金收入。

替代戰略

我們已經看到了商業租賃的談判如何，不僅影響準租戶和業主的現金流也多麼複雜的過程可能。 當一個潛在的網站正確定位和分析，該網站可能會或可能無法滿足的準租戶的財務要求。

考慮到這一點，讓我們來看看一些商業租賃替代戰略：

轉租

一個轉租是一個單獨的租賃，租客租賃全部或部分的租賃權益，同時保留另一個租戶的財產和主要租賃業主的責任。

然而，有轉租業主未必願意接受的風險。 這些風險包括：

重新租賃風險 ：將採取什麼找到轉租的時間長度是未知的出租率風險 ：它可能要低於合同的租金轉租租戶質量風險 ：它可能無法找到一個高品質租戶租賃長期的風險 。分租承租人可能需要一個比主租賃的或長或短的租賃， 租賃協議的風險 ：分租承租人可能想是不是在主租賃提供的優惠，津貼，以及其他功能租客改善風險 ：子出租人可能要付出打造出來的分租承租人的成本。

分配

轉讓租賃是承租人的租賃權益財產都轉移到第三方。 一般情況下，這將釋放的原租戶租賃轉讓時剩餘期限的任何及所有責任。

建設，以適應

開發建設的西裝，在雇主同意開發或完成建準租戶的規格屬性。

改善成本中的一部分可能被假定準租戶，並可能在增加有效租金的形式。

積聚到西裝的戰略，將最有可能涉及一個重大的財務能力和強大的信譽準租戶。

售後回租

售後回租是一種策略，在業主購買土地，供自己使用的土地上建立一個結構，進而投資者銷售的全部財產，保留了長期租賃淨。

許多公司都使用這一戰略轉換其在房地產股票周轉資金，希望它可以從操作和業務的現金流產生更高的回報。

總結

雖然這篇文章中，適當的標題，介紹商業租賃並不包括所有商業租賃的影響的每一個方面，它希望提供那些用不到的商業租賃，商業租賃實體打交道時所需的知識和信息工作的理解。

有許多不同的方式，以租賃交易結構，條款和商業房地產租賃金融的影響。

一個重要項目，要記住的是，許多租賃條款將適用於以準租戶或業主的成本。

商業租賃應仔細審查，由訓練有素的專業人員或完全合格的談判和分析無論是短期和長期租賃的影響和各有關方面的財務責任。

認真和勤奮的租賃談判和分析將提供兩個準​​租戶以及業主的獲利能力，並在各自的努力取得成功。

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