這是一個多部分組成的文章中，將集中於商業租賃。

談判商業租賃很多時候是不適合心臟虛弱。 這是在心中，我們將試圖揭示商業租賃的各個方面。 在這篇文章中，我們將探討的主題包括：術語，條款，談判和租賃這些類型的要求。

有許多方面的外行或經驗不足，往往是混淆的商業租賃，朗讀時聽起來像“斷章取義，斷章取義，顫聲咕，咕？”

了解商業租賃和地位舉行談判租賃時，租賃將有助於中使用的術語。 如果你是一位經驗豐富的商業地產的談判代表，建議您聯繫一家專業從事商業房地產代理和/或法律顧問之前進入任何商業房地產租賃。

讓我們先從一些基本的概念...

總是有參與租賃雙方：租戶和業主。 而業主可代表由管理公司或律師事務所制訂租賃，往往住戶自我代表。

每個租賃方獲得空間租用的目標：

租戶的目標可能包括：

獲得一個合理的租金最大化可計算的和預期的經營成本為未來的需求和增長能力，擴大他們的接觸到消費者的支付租賃

另一方面，雇主有顯著不同的目標，其中可能包括：

獲取和保持高品質的租戶，最大限度地保護通過風險轉移其投資物業的投資和能力重新擁有財產的回報應該租客默認

雖然租賃雙方有不同的目標，也有一些共同點，以及。 項目，如：

建立金融投資，雙方將/已經發生了明確的措辭，有約束力的合同保護雙方的盈利能力

租賃類型

有受僱於租賃商業物業的租賃多種類型。 讓我們來看看如一些常見的租賃類型：

· 毛租賃 -這種類型的租賃是業主將支付所有相關費用與物業的運作和維護。 租客的雇主支付的租金總額或固定數額。 從這個租金，業主支付物業經營開支（物業稅，保險，維修，水電費，清潔和安全費用）。

· 淨租賃 -在此租賃的類型，承租人支付全部或部分的營運開支總值租賃表示。 這種類型的租賃提供的雇主有能力通過經營開支，以盡可能租戶的責任。 這種類型的租賃會有所不同，根據位置和本地市場以及雙方（業主與租客）的談判或談判能力。

絕對的淨租賃 -租賃類型要求承租人支付所有有關物業的運作和維護費用。 百分比租賃 -財產租賃，在租金數額由承租人銷售數量的百分比（承租人）。 通常這種類型的租賃會規定最低或基本租金的銷量加上佣金，並定期為零售商

考慮到複雜的各類租賃，你可能會結束，進入商業租賃進入措手不及媲美走下懸崖。 和你是正確的！

訂立合同的協議，以租賃商業物業之前，它是您了解租約的條款，類型和財務影響您的業務成功至關重要。

是什麼使得租賃的有效和可強制執行？

有效的租賃是有效的合同類似。 除了長度，複雜性和金融因素的變化，強制執行租約通常包含以下內容：

· 業主和租戶的鑑定：租賃各方應簽署該文件。 委員會還建議，該文件的每一頁包含的縮寫，每一方的日期。

·說明要出租的財產：屬性描述將包括街道地址（包括單位或門店數量，如果適用），適用任何記錄制地圖，政府矩形調查系統作為以及在METES和邊界農村地區。 任何財產上的改善，也應包括在租賃財產的描述。

· 財政上的考慮：通常是由承租人支付租金和業主的無能佔據財產租賃期內的承諾滿足這一要求。 很多時候，在租賃商業地產的第一步是通過提交一份意向書（LOI）的信，是由外圍的打算租戶支付能力或流動資金（存取現金或資金）財務報表的陪同下一些時間。

·合法性的目標：當租賃商業物業，物業或租賃的目標或建議使用不得違反任何聯邦，州或地方法律。

我同意要約和承諾：基本上，這些語句確定業主同意租用一個特定的時間內，承租人同意支付物業租金金額後，定期向佔用的財產租賃確定。

·書面租賃：在大多數國家，超過一年的租賃必須以書面形式。 我們強烈建議所有租賃是一個明確的措辭，很容易識別的文件。

租賃和你的現金流

一些租賃條款有能力影響承租人的現金流。 這些條款包含所有者的替代品，一些經營費用轉嫁到租客。 有些條款可能會限制支付的營運成本（稱為開支站），而其他人提供雇主的能力，不斷通過一些電流或增加經營物業的成本（費用通過）承租人。

在我們審查這些項目之前，讓我們了解租金的簡單計算。 通常情況下，商業租金價格在每平方英尺（PPSF）表示，每年計算。 這些新的商業租賃往往是這種類型的財產，由最初的價格感到驚訝。 他們沒有意識到的是，再除以12（個月在一年）的總價格。 例如：在每平方英尺$ 18.00或每年$ 18,000（$ 18×1000）正在租用1000呎空間。 然後每月租金的實際金額是$ 1500.00（$ 18,000 / 12）。

如前所述，經營費用，如房地產稅，保養，維修，清除垃圾，房東的僱員的工資，改善建築成本往往由所有者往往通過租戶支付。 這通常是真正的多租戶的寫字樓和購物中心。 在零售物業，租客的這些通通過費用的份額租戶的商店的總可出租面積（GLA）的基礎上。

費用停止

費用停止允許雇主支付指定金額，通常在每平方英尺（PSF）的價格為基礎的營運開支的一部分。 然後通過基於可出租建築空間的租戶佔用量租客費用停止暴行。

這裡是一個例子：一間辦公室的租賃可能包含1條款，規定租戶將支付每年每平方英尺18元的租金和，業主將支付所有經營與物業相關費用 - 只要作為費用不不超過$ 4每平方英尺的可出租面積。

如果建築物有50,000平方英尺的可出租面積，這條條文，雇主須支付每年的營運開支（4美元，每平方英尺的X 50,000平方尺）最初的$ 200,000。 如果有經營超過20萬元的建設所需的任何額外費用，租客將收取大廈的可出租面積或租客佔用的面積比例的基礎上超齡。

這就限制 - 或停止 - 雇主的營運開支20萬元。 為了進一步說明這一點：如果此屬性的經營成本是每年220,000元，使用上面的例子中，你可以期望的租金是每​​平方英尺（20,000 / 50,000美元）的額外撥款0.40。 調整後的每月租金，然後變成了$ 1533.33（$ 40×1000呎/ 12），因為雇主支付最初的$ 200,000。

費用停止通常業主受益，限制其風險大於預期的營運開支。 這些停止也讓業主預計在可預見的費用為基礎的經營成本。 通常情況下，業主將在關閉要約租戶費用停止條款，如較低的承包出租率如果不包含在當地市場上的其他租賃費用停止交換價值的東西。

公共區域維護

公共區域維修（CAM）的費用是傳遞一個共同的費用，在購物中心租賃及其他多租戶的情況。 這是維護共同財產的所有領域，如：走廊，大堂，理由和停車場的相關費用。 這些費用通常是計算和基於可租用面積的百分比，租客是佔領。 CAM的條文，通過這些費用成本的增加傳遞給租戶的業主受益。

租戶也有利於CAM的成本在CAM的費用收集的款項，將確保不被其他財產的費用，標準的保養和一般維修驅動屬性保持在令人滿意的條件，減輕租戶支付的公用地方維修。

租客改進或建立成本

業主往往會招致開支時，租約期滿，必須準備新入住空置的辦公室和零售空間。 這些額外的費用被稱為打造出成本。 作為一個例子，商業用房的租賃，可能需要作出重大改變，內飾，如刪除或添加的牆壁，提高天花板，改變電容量。 許多商業物業租賃提供了一個改善津貼的租戶。 一些租賃可能需要由總承包商提交的任何及所有的工作要由雇主僱用承包商進行的改建計劃。 這個租期/條款責成業主承擔費用在預先指定的金額，改善的空間，新的租戶的規格。

租客的改進，可提供稅收優惠

負責支付這些改進可提供稅收優惠的業主或租客。 如果雇主為改善支付，這些費用可能會超過數年的開支。 租客空出和改進被刪除時，雇主可能當時核銷剩餘的金額。

同樣，如果租客支付改善，改建維持該財產的價值，承租人可以寫在今年完成改善的成本。 如果改進增加價值的財產，承租人可以寫超過一兩年或當租客騰財產的成本。 請務必確認任何稅收優惠和福利產生的額外費用之前，一名合格的稅務專業。

總結

正如你可以看到，租賃商業空間可以變得非常複雜。 潛在的新的商業承租人了解這些複雜的當務之急是一個成功的商業繁榮。

在租賃談判和合法性獲得專業的指導，可以節省商業租客不僅短期和長期的款項，可進入企業再投資，但也為他們提供保護獲得強制執行租賃。

©版權所有2008詹妮弗·麥凱。 保留所有權利。



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