商业地产的存档
七月
04
商业地产的价值如何确定
如果你是一个聪明的投资者，谁拥有财产购买计划从一开始就在商业地产投资是相当丰厚的。 之前，你曾经做出的举动，开始购买过程中，这是明智的财产采取一看你的投资项目的潜在价值。
并非所有的估值方法，创建平等
在讨论实际的商业物业估值，这是审慎的了解房地产估价方法的不同。 首先是市场估值，或销售比较法。 院舍通常使用以来销售比较法相比，同类房屋的销售价格，买方愿意支付的价格，直接关系到一个家庭的价值估值。
另一种方法是成本估价法，这简直是土地价值加上估计将花费在今天的美元重现建筑物或其他改善。
和过去的方法，这是使用最广泛的商业和投资的房地产估价，是收入资本化法，或盖率的方法。 使用这种方法，商业物业价值的回报率的投资，或资本化率平均净营业收入（NOI）财产的分割，通过确定。 NOI的是物业费用，但不包括债务服务或抵押金的总收入。
例如，作为一个投资者，你找到一个很好的销售零售带钢中心。 目前雇主提供过去12个月的净营业收入的细节，你会发现，平均每年NOI的是$ 75,000。 资本化率为您所要寻找的面积是10％左右。 因此，除以$ 75,000 10％，你自己看着办，该财产的价值的一个良好的估计是750,000美元。
争取对您的商业组合的专业插袋
请记住，这种类型的快速估计数字只一球公园。 可以由持牌商业房地产估价师的真实和准确的估值。 此外，如果您使用的是商业抵押贷款经纪人，以帮助融资的投资，经纪人可以提供更清晰的估计盖率估值，因为他有提供关键信息，如准确的上限利率，在你的潜在投资领域的数据库的访问，典型空置率，以及平均租金为每平方英尺面积。
记住，出卖人可以提供财务报表和数据被高估或夸大。 例如，他可能表明在他的费用没有空置的应变。 或总租金可能高于该地区的平均水平。 仔细分析损益表和使用计算准确的数字计算财产的潜在NOI的经纪或估价师的经验和知识，这是明智的。
亲民的PPU的估值
另一种类型的商业房地产估价的单位或PPU的价格。 在PPU可用于商业物业，如公寓楼，过度的空缺可能会歪斜的财务数据和最终NOI的上限利率。 通过上述的可比销售法，商业房地产估价师可以更准确地确定的一座公寓楼的价值，通过比较类似的公寓最近的销售，并确定每单位的平均价格。 只是一个潜在的投资单位数量乘以的PPU可以提供一个准确的估价。
这是有利于商业地产的投资者知道物业的估值方法。 通过了解的方法和一个专家小组的工作，投资者可以智能判断是否商业地产将是一个有利可图的投资。
租回快
六月
05
市场最紧迫的问题之一，当然是价格。 据主办的圆桌会议，该公司的商业分析员集团平均销售价格四月是：
办公室 - 39 000欧元/平方米
贸易 - 38 000欧元/平方米
工业 - 9 000欧元/平方米
4月在公开市场上提供的平均出租率是：
办公室 - 747欧元/平方米/月。
贸易 - 1218欧元/平方米/月。
工业 - 158欧元/平方米/月。
2006年，在加拿大投入运行24 000平方米。 在新的购物和休闲中心的空间。
他在2007年已经把计划2007年年底之前的30万平方米，引进另外70 000 - 80 000平方米。 作为购物和娱乐中心的贸易领域。
此外，计划在未来3年内建立约10个商业中心和相同数量的购物中心。 在新网站的租金率的不断增加，2007年4月的最高速度达到了4500欧元/平方米/月。 商业空间和1,770欧元/平方米/月。 办公室。
销售成本1平方米。 2-2,5次，比上年增加某些类别商业地产，例如，工业仓库及行政大楼。
甚至在莫斯科的公司今天说，市场是我们过热，赌注太高，本地区的租金太高，购买力和吞吐量仍是俄罗斯主要城市的水平。 这降低了商场的吸引力，在居民的眼中 - 开始讨论伊琳娜·费琴科，咨询公司商业分析员集团董事 - 例如，是非常有力的租户非商业领域的开放磁道格林威治最近的例子。 在过去，城市的传闻，对商业地产崩溃的租赁费率。 和谁在房地产投资，现在是地狱：无论是投资或不。 新设施的建设或改造老长期的时间。 银行和租赁公司借钱给这些交易，也难怪：是否关闭所称工资的建设项目宣布的日期。 多久可以增加在加拿大的商业房地产租金和销售价格？
。
同意的赌注非常高，和该公司的加拿大分公司主任亚历山大·菲拉托夫AlyansRegionLizing，说明它的不成熟，市场的青年中，仅2004年就开始发展，并形成了商业地产的赤字。 在这个阶段的商业房地产租赁的投资有其自身的风险，但是，在亚历山大看来，这样的价格下降，谈论非经济风险，在未来两年，会不会是。 寻求恢复的形象，它的特点是，上述所有的公司，所有权的概念。 坐在他的房间，或租坐在一个良好的商业中心，或撤出在郊区某处的空间 - 这是一个有意义的业务指标。 因此，将继续涨价，也许稍微休息一下，但在未来的2007年至2008年，价格将上涨。 我们讨论了一些我们的商业伙伴，备份租赁交易时，他们的租金租用校舍。 他们形成了最具成长5-10％。 这一预测提出明年的租金。 保罗·维索茨基，OOO KLP-投资总监，还预计在办公室房地产板块在10％的价格上涨，这是在类五，在这种格式定位，商业地产的租金没有问题房地产，我认为绝不会，以及基准平均 - 保罗说。
今天据保罗Seliverstov，主管部门管理的商业地产公司高良-TK：进入市场的新设施是没有太大的obrushit市场价格当日通行。 如果一个购物中心将集中在市场上没有，但希望看到投资者在价格，然后是，这个问题可能是，在格林威治。 如果市场价格将设置新设施的启用，没有严重影响市场，napolnyaemostyu住户所有权利将根据保罗在不久的将来，甚至出现增长的最佳地点。 这是关系到进入联邦的球员，和莫斯科的外贸公司。 在同一时间，毕业将举行通过A +，A类，乙，丙处所等等，在大城市。 价格增长的一个很好的位置的房间。 其他瀑布的成本。
纳塔利娅·Korchuganova，主任的灵丹妙药，一个类似的意见认为，零售空间的平均出租率下降到30％，是由于增加了一些商场的事实：那些将在此介绍设施及未来两三年内，将在需求，会发现它的客户，出租率和投资。 然而，已经改变了办公室和零售空间的要求，企业家要高级，更有趣的环境。 下面是这个新的网站开发商，投资者和值得关注。
需要慎重考虑项目，并表示球队的领袖，投资业务分支在新西伯利亚俄罗斯外贸银行，谢尔盖Zemtsov，并表示相信，一切都会好起来的，任何乌拉尔的多用途设施，可还清，这将是质量。 我们相信 - 谢尔盖说 - 这可以减少他们的风险，即使现在修建了许多新的设施，如果建成概念清晰的购物中心，与西伯利亚或莫斯科的咨询公司。 和其他重要的一点 - 有没有卖，如果涉及到商场。 因为，当至少有五个方面的销售，管理公司的管理问题。 此外，属于几个业主的对象，低于同一对象的档次，但由一个雇主。 如果这些条件得到满足，它的风险下降。
意见分为市场前景圆桌会议，但与所有电源的关注。
圆桌会议与会者鼓励更高的价格和金融风险加大对市场的重要制约因素被评为权威和官僚主义的位置。 亚历山大·菲拉托夫有限公司AlyansRegionLizing：当初步审查非住宅建筑面积交易翻译，关于协助在这个方向的房地产中介机构，我们称之为大约一年两年的时间。 在新西伯利亚，当被问及类似的问题，他说：本周三。 发行日期 - 这是行不通的！ 应该进行这样的圆桌会议上一级政府。 因为所有的都在等待。 我们有一个项目，在土地没有正式，但我们承认，参与该项目的承租人，他说：伙计们，这些问题将不会是因为我有自己的关系，所以我有我druzhu，我保证完全使你一半以上的土地。 我们非常在库兹巴斯的发展，关系是基于对个人利益和个人的领带。 我们准备的风险转移给承租人。 但这个问题必须解决，只能自己处理当局。
同样的问题解决和谢尔盖·Zemtsov，OAO外贸银行分行在新西伯利亚：对于我们来说，既为银行，它是重要的，以减少延误在获得许可证文件。 为了提供一些先进的产品需要得到批准清除部分归结为明显的时间和程序。 许多累计当局和机构的每日新闻主任安德鲁Verhoturova，当他们决定与管理的问题？ 臭名昭著的108室，当他们把20个女孩，有navedut秩序？ 当一个窗口的工作原则，这是由国有资产管理委员会宣布？ 甚至延伸到什么是现在国有资产管理委员会，是不是在所有传入的文件，不登记的，因为仪器需要保持作为一名警察！ 也就是说，你必须把一个文件的文件夹，您已经同意多年来，和你说：离开一个警察！ 什么是责任？ 包含哪些内容呢？ 当答案是什么？ 没有人知道！
关闭圆桌讨论会，就可以做什么，以简化和加速机制，使文件的设计。 维克多Gunin，“力学增长租赁官员说，在促进该项目的兴趣不大：在平时的政府官员坐镇，他在该项目的经济不感兴趣，不知道会有。 为什么是他？ 直到今天，还有的治理系统，更不明朗，同样的风险，高利率的融资。 亚历山大·菲拉托夫有限公司AlyansRegionLizing邀请工商会，连接在新西伯利亚，其中工商商会biznesroientirovannaya帮助解决业务问题。 对个别投诉的基础 - 这可能会导致什么 - 亚历山大说， - 这种结构的需要，这将传达给当局，但更重要的将是政府。 工商总会，甚至有义务这样做，因为它是为此目的而设立。 保罗·维索茨基，公司KLP投资建议，首先，在贷款方面的经验与所有主要的开发商，包括房地产中介等，根据自己的经验，第一次写了一个机制，以简化所有这些程序的事实。 因为自己的官僚，他们永远不会。
无论哪种方式，但商业房地产销售正在积极发展，不顾一切，在我市一些新的有趣的项目，在未来3年，但在此期间，或许将建立在公共部门的管理。
快速出售物业
八月
12
经常被称为最安全的投资房地产。 因为，房地产投资执行正确评价与属性（和其真正的价值），可以导致良好的收益。 这是原因之一怎么来的，有几个人在从事真正房地产投资作为他们的正常工作。 不动产的对话大致集中向住宅房地产，商业地产似乎是不一样受欢迎。 也都一样，商业地产的投资物业是不错的选择。
商业地产包括了许多不同形式的属性。 关联的大多数人唯一的办公楼，公园或制造商/工业化单位的商业不动产。 即便如此，这不是完全的商业地产所有。 还有更重要的是商业地产。 保健中心，零售结构和仓库是商业地产都是很好的例子。 即使像公寓住宅物业（或任何财产，包括住宅住宅单位超过4）被认为是商业地产。 事实上，这样的商业房地产是非常追捧。
因此，商业地产是否真的有利可图吗？ 嗯，如果它不是利润丰厚，我不会对已写在所有有关商业地产。 因此，商业地产是肯定的生产力。 唯一的问题是商业房地产的机会，承认是有点困难的，等同于住宅房地产。 但商业房地产的利润可以是真正巨大的（事实上，更大的比你预料的相同比例的住宅房地产）。 你可以采取后升值或倒卖，出租的商业房地产，说零售商。
商业房地产开发为住宅房地产出现的第一标志处理的事实问题。 一旦你承认在该地区的商业显著增长（无论是由于税收减免或任何）的可能性，你最好开始评估在商业房地产价格的升值潜力，然后及时去（同样只要你找到一个很好的协议）。 真的，你必须努力获得一个很好的协议。
如果您发现商业地产，如土地，是过于昂贵，为您购买的大块，你可以看形成了一个小的投资集团（与你的朋友）和集体购买它（和分裂后的利润） 。 在某些情况下，如零售热潮，预计在一个区域时，你可能决定购买物业，你可以改变成一个仓库出租给小型企业的意图是有利可图的。
因此，商业地产表现出过多的投资机会，你只需要抓住它。
抓住真正的房地产市场是热的！ 每月都有成千上万的物业成为银行，国家，联邦和私人机构，通过各种扣押和破产法收回。 AT其实际市场价值的一小部分，这些属性可以通过拍卖购买！ 为自己找到一个今天开始建立财富！
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快速出售物业
八月
01
如果您正在考虑进入商业地产的投资，休斯顿是一个很好的选择。 在这个繁华的城市，有众多的商业投资可供选择的方案。 哪一个会是你最好的吗？ 许多人发现三重净租赁，出售，将给他们带来的最大与最少的努力回报他们的美元。
但并不是每个人都有权三重净租赁。 如果检查出为购物中心开发的机遇，休斯敦被称为租赁，能满足您的需求。
在选择你最好的投资机会的第一步是了解，正是三重净租赁。 在这种类型的租赁的情况下，承租人承担的维修，税收和保险除了每月的租金数额的货币责任。
这种租赁，通常是一个很长的长期协议，与一些合同长达50年。 正因为如此，它是非常重要的，你权衡两者的优点和出售净租赁三重的缺点，然后再决定使这种类型的商业地产休斯顿投资。
这种租赁的优势，将房东和租客在许多方面都受益。 房东可以期望他要完成他的租客，留下很少的工作，维持现场的业主的物业维修。 在大多数情况下，承租人将在保持良好状态的财产的既得利益，因为这将使他的零售网站吸引更多的潜在客户。
在另一面，租客可以享受定期维修和更新，以他认为合适的财产所有权的自由，包括很多。 然而，他没有进入商业地产休斯顿财产的所有者的初始投资的负担。
有这种租赁所涉及的风险。 租户可能无法提供适当的保养，花费在长远的所有者的财产更多的钱。 有步骤，作为业主，您可以采取许多减少这些风险。 如果出售三重净租赁听起来像一个可能性，房地产经纪人和律师谈谈今天能看到，如果这是您的最佳选择。
收楼
六月
23
在加拿大的商业房地产专业经纪服务已成为相对最近。 因此，到目前为止，大多数人的问题“什么是商业房地产经纪人？»只需pozhmut的肩膀。 即使那些有机构的帮助下已经sdaval或租用的房舍，往往没有一个清楚的了解治疗的好处，与专业人士不知道什么可以和应该要求它。 在本文中，我们想razvenchat与商业房地产经纪人相关的最常见的神话。
神话1：更多的印象，更好的商业房地产经纪人？
经纪人必须定期显示客户为许多住宿选择有普遍的看法，他做更多，更好的，他的工作质量。 事实上，一切与此相反的是准确的。 在经纪的专家说，要找到一个地方，满足客户的所有要求，这是非常困难的。 因此有可能过于频繁的看法表示，经纪人不经意倾听客户，并邀请他选项“随机»。 因为这样的经纪人«指南»土地或潜在的买家雇主的失败者，因为他们花费宝贵的时间，没有任何结果。
这正反认真听取您的意愿，将探索在市场上提供的所有可用的选择之一，是一个非常适合你。 通常情况下，要实现的结果，它需要一个3-4运行的最大。
神话2：在大机构工作的专业人员
大多数人认为，响亮的名字和“规模»商业房地产经纪人是经纪人的经验和专业的保证。 然而，这并非总是如此。 首先，imenitye的公司具有悠久的历史，所以没有人愿意他们的工作不足，因此，提供经纪人的佣金代理相当低的比例。 在同一时间，规模较小的公司，相比之下，有兴趣吸引合格的工作人员，并准备向他们提供更有利的金融条件。 其次，主要机构正在与他们的经纪人（独家）针对公司。 也就是说，他们并不需要进行全方位的工作，他们面临的挑战（搜查的处所，与业主，缔结一项条约，等谈判） - 寻找买家或承租人的成品空间。 很多经纪人在其设施不相同的小公司做交易“零»。 因此，他们本质上是需要更深入的市场知识和了解客户的需求。
神话3：私人经纪交易有利
有多少人会不会烧在所谓的“私人经纪人»服务，还找人，请你向什么人伊万Ivanychu因为它有一个”便宜“。 保存你的真相，而不是服务的成本，以及自己与安宁，但你肯定不会被阻止。 这样是为了什么，其实，“多付客户，指该机构吗？
首先，任何自我尊重的机构，有道德，明确表示与客户端的代理行为规则的代码。 例如，根据代码，经纪人有没有权利给你不正确的信息，他有义务保护您的利益，并为您提供所有交易信息。 违反这些规则的人员可能会导致对他非常不愉快的后果，包括解雇。
其次，有所有经纪机构直接控制下的管理。 也就是说，如果经纪人作出了错误的一步，它始终是正确的，将有助于安理会，如果必要的话，客户转移到另一个专家。
第三，通过该机构的所有文件，必须由法律部门，根本没有错过任何一个条约，以任何方式损害客户利益，如果检查。
与此同时，私人经纪人 - 自己的老板。 他选择什么样的信息作为沉默的声音，合同条款提请你注意，什么 - 视而不见。 如果以后你有他的工作质量要求把他绳之以法，将是非常困难的，特别是因为这些调解»最没有注册。
换句话说，使用私人经纪服务 - 改变换热器以外的货币相同：最佳的速度，但不能保证。
神话4：最好直接应用到几个机构
这似乎是逻辑很简单：在销售对象涉及多个机构，更快的将是结果。 但它可以只讲与经纪公司的技术不舒服的人。 有相当多的窄幅印刷版和网络版，该机构在其网站上放置。 因此，如果你去，说，五个机构，风险上看到您的网站在同一媒体的5个不同的广告。 不仅如此，这本身提供了可疑的广告，所以更可能的是，各机构将尝试一点点“上光对象的特点，五个广告将给予矛盾的信息。
事实上，刚才提到在一个单一的版本，主题不约而同地进入房地产经纪人数据库。 大多数经纪人都使用相同的数据库，所以最终有相同的信息。 换句话说，指的是一个机构，你是不是在所有并没有减少他们的机会迅速和销售对象，主要的事情 - 你保存它（设施）的声誉。
另几个机构的负工作 - 不nih.vy之一的，可以不签订独家代理合同。 但只与该公司的独家代理合同，代理会给您移动您的网站，最好的交易条件最有利的计划。
神话5：看看基础设施 - 是准备对付
“机构庞大的数据库，所以经纪人没有具体标准工作迅速找到一个合适的地方...»不幸的是，这样的语句常常听到。 但是，如果一切是那么简单，这笔交易将是一天，但经纪人没有外出办公。 有一个合乎逻辑的问题：为什么没有发生？
具有讽刺意味的是，这听起来很陈腐，但每一种情况是个别的，在另外空间的基本要求，提出了很多建议，已在工程«弹出»。 有人，你需要一定厚度的墙壁和天花板高度，有人 - 不否认自己的树，有人大陈列柜 - 重建的可能性......是的，主人往往有其潜在的承租人自己的眼光：一些不愿“坐在»国家结构，其他人不希望办公室的旅客流量大，对审计事务所仍然断然......从经纪人需要找到一个解决方案，满足双方最大的耐心和毅力。 是不足够的基础工作：你有去观看，亲自与业主见面，经常检查信息的有效性等，这就是为什么“二次交易通常需要两个星期到两个月。
神话6：目标经纪人 - 只找到买家
许多人相信，当一个潜在的买家点他的头，赞许，并表示这是合适的楼宇，经纪人结束。 然而，在现实中，只有在年底的第一阶段 - 搜索 - 开始最困难的 - 将在签订合同前交易。 这似乎是这个特殊的吗？ 卖方和买方（业主和租客）是不能够同意吗？ 但现实情况是非常积极的情绪在70％的病例在双方签署协议之前，只是不来！
大多数出现分歧时，当涉及到付款时间表。 很多卖家宁愿没有正式确定网站的真正价值，并通过离岸公司或外国银行收到的现金部分。 同时，并非所有的买家（尤其是在这类问题上的完整性，是外国公司）是蓄势待发。
另一个原因为何双方不能达成一个共同点 - 合同中的任何特殊条件的处所的拥有者的愿望。 例如，房东可以设置在办公室吸烟的高额罚款，接管领土的商务中心，宠物...如果乍一看，这种索赔不能提出具体的投诉，它被记录在案，他们往往是从根本上排斥招呼租户。
因此，有一点是找到买主。 工艺经纪人的能力，以规避锐角，找到必要的妥协，使交易在签订合同前，并帮助他的客户，以结束在最有利的条件。
神话7号：经纪得到什么巨大的钱“？
最后：很多人认为，生命是一个经纪人 - 这钱是从字面上从天上掉下的天堂。 其实，事实并非如此。 这是艰苦的工作，其结果是，直到最后一刻而不是在一个位置来预测。 经纪人可以工作了几个月，在同一交易，并于当天签署一项条约，她sorvetsya。 或显示房间一次，因此“理想»选项。 客户可衔接的要求，也许不知道什么要拒绝好优惠，此起彼伏。 这种压力的工作，需要高浓度和绝对的奉献。 再次：我们不应该忘记，经纪人收到佣金只为结果，所以他的收入是成正比的努力。
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