这是一个多部分组成的文章中，将集中于商业租赁。

谈判商业租赁很多时候是不适合心脏虚弱。 这是在心中，我们将试图揭示商业租赁的各个方面。 在这篇文章中，我们将探讨的主题包括：术语，条款，谈判和租赁这些类型的要求。

有许多方面的外行或经验不足，往往是混淆的商业租赁，朗读时听起来像“断章取义，断章取义，颤声咕，咕？”

了解使用的术语在商业租赁和那些持有租赁将有助于谈判租赁时的位置。 如果你是一位经验丰富的商业地产的谈判代表，建议你联系一家专业从事商业地产代理和/或法律顾问之前进入任何商业房地产租赁。

让我们先从一些基本的概念...

总是有参与租赁双方：租户和业主。 虽然雇主可能由管理公司或律师事务所，谁制订的租赁代表，往往住户自我代表。

每个租赁方获得空间租用的目标：

租户的目标可能包括：

获得一个合理的租金最大化可计算的和预期的经营成本为未来的需求和增长能力，扩大他们的接触到消费者的支付租赁

另一方面，雇主有显着不同的目标，其中可能包括：

获取和保持高品质的租户，最大限度地保护通过风险转移其投资物业的投资和能​​力重新拥有财产的回报应该租客默认

虽然租赁双方有不同的目标，也有一些共同点，以及。 项目，如：

建立金融投资，双方将/已经发生了明确的措辞，有约束力的合同保护双方的盈利能力

租赁类型

有受雇于租赁商业物业的租赁多种类型。 让我们来看看如一些常见的租赁类型

· 毛重租赁 -这种类型的租赁是业主将支付所有相关费用与物业的运作和维护。 租客的雇主支付的租金总额或固定数额。 从这个租金，业主支付物业经营开支（物业税，保险，维修，水电费，清洁和安全费用）。

· 净租赁 -在此租赁的类型，承租人支付全部或部分的营运开支总值租赁表示。 这种类型的租赁提供的雇主有能力通过经营开支，以尽可能租户的责任。 这种类型的租赁会有所不同，根据位置和本地市场以及双方（业主与租客）的谈判或谈判能力。

绝对的净租赁 -租赁类型要求承租人支付所有有关物业的运作和维护费用的百分比租赁 -财产租赁，在租金数额由承租人销售数量的百分比（承租人）。 通常这种类型的租赁会规定最低或基本租金的销量加上佣金，并定期为零售商

考虑到复杂的各类租赁，你可能会结束，进入商业租赁进入措手不及媲美走下悬崖。 和你是正确的！

订立合同的协议，以租赁商业物业之前，它是您了解租约的条款，类型和财务影响您的业务成功至关重要。

是什么使得租赁的有效和可强制执行？

有效的租赁是有效的合同类似。 除了长度，复杂性和金融因素的变化，强制执行租约通常包含以下内容：

· 业主和租户的鉴定：租赁各方应签署该文件。 委员会还建议，该文件的每一页包含的缩写，每一方的日期。

·说明要出租的财产：属性描述将包括街道地址（包括单位或门店数量，如果适用），适用任何记录制地图，政府矩形调查系统作为以及在METES和边界农村地区。 任何财产上的改善，也应包括在租赁财产的描述。

· 财政上的考虑：通常是由承租人支付租金和业主的无能占据财产租赁期内的承诺满足这一要求。 很多时候，在租赁商业地产的第一步是通过提交一份意向书（LOI）的信，是由外围的打算租户支付能力或流动资金（存取现金或资金）财务报表的陪同下一些时间。

·合法性的目标：当租赁商业物业，物业或租赁的目标或建议使用不得违反任何联邦，州或地方法律。

我同意要约和承诺：基本上，这些语句确定业主同意租用一个特定的时间内，承租人同意支付物业租金金额后，定期向占用的财产租赁确定。

·书面租赁：在大多数国家，超过一年的租赁必须以书面形式。 我们强烈建议所有租赁是一个明确的措辞，很容易识别的文件。

租赁和你的现金流

一些租赁条款有能力影响承租人的现金流。 这些条款包含所有者的替代品，一些经营费用转嫁到租客。 有些条款可能会限制支付的营运成本（称为开支站），而其他人提供雇主的能力，不断通过一些电流或增加经营物业的成本（费用通过）承租人。

在我们审查这些项目之前，让我们了解租金的简单计算。 通常情况下，商业租金价格在每平方英尺（PPSF）表示，每年计算。 这些新的商业租赁往往是这种类型的财产，由最初的价格感到惊讶。 他们没有意识到的是，再除以12（个月在一年）的总价格。 例如：在每平方英尺$ 18.00或每年$ 18,000（$ 18×1000）正在租用1000呎空间。 然后每月租金的实际金额是$ 1500.00（$ 18,000 / 12）。

如前所述，经营费用，如房地产税，保养，维修，清除垃圾，房东的雇员的工资，改善建筑成本往往由所有者往往通过租户支付。 这通常是真正的多租户的写字楼和购物中心。 在零售物业，租客的这些通通过费用的份额租户的商店的总可出租面积（GLA）的基础上。

费用停止

费用停止允许雇主支付指定金额，通常在每平方英尺（PSF）的价格为基础的营运开支的一部分。 然后通过基于可出租建筑空间的租户占用量租客费用停止暴行。

这里是一个例子：一间办公室的租赁可能包含1条款，规定租户将支付每年每平方英尺18元的租金和，业​​主将支付所有经营与物业相关费用 - 只要作为费用不不超过$ 4每平方英尺的可出租面积。

如果建筑物有50,000平方英尺的可出租面积，这条条文，雇主须支付每年的营运开支（4美元，每平方英尺的X 50,000平方尺）最初的$ 200,000。 如果有经营超过20万元的建设所需的任何额外费用，租客将收取大厦的可出租面积或租客占用的面积比例的基础上超龄。

这就限制 - 或停止 - 雇主的营运开支20万元。 为了进一步说明这一点：如果此属性的经营成本是每年220,000元，使用上面的例子中，你可以期望的租金是每​​平方英尺（20,000 / 50,000美元）的额外拨款0.40。 调整后的每月租金，然后变成了$ 1533.33（$ 40×1000呎/ 12），因为雇主支付最初的$ 200,000。

费用停止通常业主受益，限制其风险大于预期的营​​运开支。 这些停止也让业主预计在可预见的费用为基础的经营成本。 通常情况下，业主将在关闭要约租户费用停止条款，如较低的承包出租率如果不包含在当地市场上的其他租赁费用停止交换价值的东西。

公共区域维护

公共区域维修（CAM）的费用是传递一个共同的费用，在购物中心租赁及其他多租户的情况。 这是维护共同财产的所有领域，如：走廊，大堂，理由和停车场的相关费用。 这些费用通常是计算和基于可租用面积的百分比，租客是占领。 CAM的条文，通过这些费用成本的增加传递给租户的业主受益。

租户也有利于CAM的成本在CAM的费用收集的款项，将确保不被其他财产的费用，标准的保养和一般维修驱动属性保持在令人满意的条件，减轻租户支付的公用地方维修。

租客改进或建立成本

业主往往会招致开支时，租约期满，必须准备新入住空置的办公室和零售空间。 这些额外的费用被称为打造出成本。 作为一个例子，商业用房的租赁，可能需要作出重大改变，内饰，如删除或添加的墙壁，提高天花板，改变电容量。 许多商业物业租赁提供了一个改善津贴的租户。 一些租赁可能需要由总承包商提交的任何及所有的工作要由雇主雇用承包商进行的改建计划。 这个租期/条款责成业主承担费用在预先指定的金额，改善的空间，新的租户的规格。

租客的改进，可提供税收优惠

负责支付这些改进可提供税​​收优惠的业主或租客。 如果雇主为改善支付，这些费用可能会超过数年的开支。 租客空出和改进被删除时，雇主可能当时核销剩余的金额。

同样，如果租客支付改善，改建维持该财产的价值，承租人可以写在今年完成改善的成本。 如果改进增加价值的财产，承租人可以写超过一两年或当租客腾财产的成本。 请务必确认任何税收优惠和福利产生的额外费用之前，一名合格的税务专业。

总结

正如你可以看到，租赁商业空间可以变得非常复杂。 潜在的新的商业承租人了解这些复杂的当务之急是一个成功的商业繁荣。

在租赁谈判和合法性获得专业的指导，可以节省商业租客不仅短期和长期的款项，可进入企业再投资，但也为他们提供保护获得强制执行租赁。

©版权所有2008詹妮弗·麦凯。 保留所有权利。



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