Lưu trữ cho tài sản đầu tư
Tháng Tư
11
Trong thời gian này, tài chính toàn cầu không ngừng nghỉ, có nhiều lư do tại sao việc mua bất động sản thương mại không phải là một lựa chọn thuận lợi. Và trong bất kỳ thị trường như vậy thời gian để cho thuê chưa bao giờ hấp dẫn hơn là một lựa chọn. Tại sao mua bây giờ? '
Đây là câu hỏi nhiều trên môi. Trong một thị trường bất động sản thương mại như vậy là không ổn định là cá nhân không có giáo dục mà đặt tất cả trứng vốn chủ sở hữu của họ vào một giỏ. Đối với một đầu tư dài hạn vào bất động sản thương mại, mua vẫn có thể vẫn c̣n một khu vực mà có thể làm cho một phong nha trở lại, tuy nhiên nó là điều cần thiết mà bạn lên tất cả những ưu và khuyết điểm và nhận được tư vấn đầy đủ từ một chuyên gia bất động sản thương mại. Đánh giá các khu vực mà bạn đang đầu tư vào cũng hết sức quan trọng.
Nếu bạn đang nghĩ đến việc cho phép hoặc mua bất động sản thương mại tại London sau đó bạn sẽ không chỉ cần những kiến thức nội bộ của khu vực này, một lần nữa những người tốt nhất để liên hệ với chuyên gia bất động sản thương mại, nhưng bạn cũng sẽ cần phải đánh giá các kế hoạch dài hạn cho tương lai của khu vực. Khi nh́n vào điều này, nó thường có thể là khu vực có kế hoạch liên kết giao thông tốt hơn và tái phát triển làm cho nó một nơi tốt để đầu tư vào bất động sản thương mại. Nếu bạn đang cho thuê bất động sản thương mại, bạn có thể được xem xét cho thuê một loạt các loại khác nhau của tài sản thương mại.
Có ba loại chính đối với tài sản thương mại, các tài sản thương mại bán lẻ, bất động sản thương mại công nghiệp, và không gian văn pḥng thương mại Cho thuê bất kỳ của các loại tài sản thương mại hơn là mua, bạn sẽ là trong t́nh h́nh tài chính tích cực nhất. Trước hết, bạn sẽ không có bất kỳ cổ phần tiêu cực, và thứ hai, bạn sẽ chỉ có tiền thuê nhà để xem xét điều này sẽ giúp cho việc lập kế hoạch về phía trước và dự báo ḍng chảy tiền mặt mà luôn luôn được chào đón trong một thị trường tài chính toàn cầu khó khăn. Nếu bạn đang nghĩ đến việc cho thuê văn pḥng thương mại không gian London sau đó có một số tiền lớn của không gian văn pḥng có sẵn.
Một lựa chọn phổ biến cho thuê không gian văn pḥng thương mại là không gian văn pḥng dịch vụ. Tùy chọn này thường có nghĩa là bạn sẽ phải trả một khoản phí một con số hàng tháng và sẽ có nhiều dịch vụ bổ sung bao gồm trong giá này. Một số điển h́nh bao gồm cước tài sản cố định thương mại điện, trên thực tế tất cả các hóa đơn tiện ích, thuế hội đồng, điện thoại đường dây điện thoại cho thuê và của ḍng, internet băng thông rộng, người lái tiếp nhận, sử dụng chia sẻ các tiện nghi như một nhà bếp và pḥng tắm và tắm nhiều lần cơ sở vật chất và an ninh. Nếu bạn là một khởi đầu công việc kinh doanh th́ khu vực này của thương mại bất động sản London thường là lựa chọn hấp dẫn nhất.
Bạn cũng có thể thường xuyên nhận được các hợp đồng ngắn hạn linh hoạt về không gian văn pḥng dịch vụ và nếu bạn đang làm việc một ḿnh, bạn cũng có thể muốn xem xét các tùy chọn của một bàn nóng trong một trong những địa điểm trung tâm chính của London. Hoặc nếu bạn đang làm việc một khu vực khác của đất nước, bạn có thể muốn xem xét một văn pḥng ảo với một mă bưu điện London.
Bất động sản Proffessionals
Mar
22
Đây là một bài viết một phần đa sẽ tập trung vào hợp đồng thuê thương mại.
Đàm phán hợp đồng thuê thương mại thường lần không phải dành cho những kẻ yếu tim. Đó là với điều này trong tâm trí, chúng tôi sẽ cố gắng làm sáng tỏ các khía cạnh khác nhau của thương mại cho thuê. Trong bài này chúng tôi sẽ xem xét các chủ đề bao gồm: điều kiện, điều khoản, đàm phán và yêu cầu cho các loại hợp đồng cho thuê.
Có rất nhiều khía cạnh của một hợp đồng thuê thương mại mà người giáo dân hoặc thiếu kinh nghiệm, thường là khó hiểu, và khi đọc to âm thanh như "chọn ra-chọn ra tiếng líu lo-goo-goo?"
Hiểu biết về các thuật ngữ được sử dụng trong hợp đồng thuê thương mại và vị trí của những người tổ chức cho thuê sẽ giúp đỡ khi đàm phán hợp đồng thuê. Nếu bạn không có kinh nghiệm đàm phán thương mại bất động sản, đó là đề nghị bạn liên hệ với đại lư bất động sản thương mại chuyên nghiệp thực sự và / hoặc cố vấn pháp lư trước khi tham gia vào bất kỳ hợp đồng thuê bất động sản thương mại.
Hăy bắt đầu với một vài khái niệm cơ bản ...
Luôn luôn có hai bên tham gia vào một hợp đồng thuê: người thuê nhà và chủ sở hữu. Trong khi chủ sở hữu có thể được đại diện bởi một công ty quản lư, công ty luật xây dựng cho thuê, người thuê nhà được tự đại diện.
Mỗi bên trong hợp đồng thuê có mục tiêu để có được không gian cho thuê:
Mục tiêu của người thuê nhà có thể bao gồm:
Xin cho thuê với một khoản thanh toán tiền thuê hợp lư tối đa tiếp xúc với người tiêu dùng tính được chi phí vận hành và dự kiến khả năng để mở rộng cho nhu cầu trong tương lai và tăng trưởng
Chủ sở hữu, mặt khác có những mục tiêu đáng kể khác nhau mà có thể bao gồm:
Lấy và giữ người thuê nhà chất lượng cao Tối đa hoá lợi nhuận trên đầu tư Bảo vệ tài sản đầu tư của họ thông qua chuyển dịch rủi ro và khả năng để giành lại quyền sở hữu tài sản mặc định người thuê nhà
Trong khi cả hai bên cho thuê có mục tiêu khác nhau, có một số điểm chung là tốt. Các hạng mục như:
Thành lập Bảo vệ, hợp đồng rơ ràng worded ràng buộc của đầu tư tài chính cả hai bên / đă phát sinh khả năng cho cả hai bên có lợi nhuận
Các loại hợp đồng thuê
Có rất nhiều loại hợp đồng thuê được sử dụng trong việc cho thuê bất động sản thương mại. Hăy kiểm tra một loại h́nh cho thuê thông thường như:
· Tổng thuê - Đây là loại cho thuê là chủ sở hữu sẽ trả tất cả các chi phí liên quan với những hoạt động và bảo tŕ tài sản. Người thuê trả tiền cho các chủ sở hữu tổng số tiền cố định cho thuê. Từ tiền thuê nhà này, chủ sở hữu sẽ trả chi phí điều hành (thuế tài sản, bảo hiểm, bảo tŕ, tiện ích, janitorial và chi phí an ninh) cho tài sản.
· Net thuê - Trong loại hợp đồng thuê, người thuê nhà trả tiền cho tất cả hoặc một số các chi phí hoạt động được thể hiện trong hợp đồng thuê Tổng. Đây là loại cho thuê cung cấp cho các chủ sở hữu với khả năng để vượt qua như nhiều trách nhiệm cho chi phí hoạt động cho thuê nhà càng tốt. Đây là loại cho thuê khác nhau dựa trên vị trí và thị trường địa phương cũng như khả năng thương lượng, đàm phán của hai bên (chủ sở hữu và người thuê nhà).
Tuyệt đối net cho thuê - Đây là loại cho thuê đ̣i hỏi người thuê nhà thanh toán tất cả các chi phí hoạt động liên quan đến hoạt động và duy tŕ tài sản Tỷ lệ phần trăm cho thuê - cho thuê tài sản, trong đó số tiền cho thuê được dựa trên một tỷ lệ phần trăm của khối lượng bán hàng của bên thuê (người thuê nhà). Thông thường, điều này cho thuê sẽ quy định tối thiểu cho thuê hoặc cơ sở cộng với hoa hồng trên doanh số bán hàng và thường xuyên được sử dụng cho các nhà bán lẻ
Xem xét sự phức tạp của các loại hợp đồng thuê, bạn có thể kết luận rằng tham gia vào một hợp đồng thuê thương mại chuẩn bị so sánh với bước ra khỏi một vách đá. Và bạn muốn được chính xác!
Trước khi tham gia vào một thỏa thuận hợp đồng cho thuê một tài sản thương mại, nó là hết sức quan trọng cho sự thành công doanh nghiệp của bạn rằng bạn hiểu các điều khoản, loại h́nh và những tác động tài chính của hợp đồng cho thuê.
Điều ǵ làm cho một hợp đồng thuê có giá trị và được thi hành?
Hợp đồng cho thuê hợp lệ là tương tự như hợp đồng có hiệu lực. Ngoài sự khác biệt trong chiều dài, phức tạp và tài chính cân nhắc, cho thuê thực thi thường có chứa những điều sau đây:
· Xác định các chủ sở hữu và người thuê nhà: Mỗi bên cho thuê phải kư tên vào tài liệu. Nó cũng được khuyên rằng mỗi trang của tài liệu có chứa các chữ cái đầu và ngày của mỗi bên.
· Mô tả của tài sản được cho thuê: Mô tả tài sản sẽ bao gồm địa chỉ đường phố (bao gồm cả các đơn vị, số lượng cửa hàng nếu có), bất kỳ Plats ghi lại như được áp dụng, khảo sát hệ thống chính phủ h́nh chữ nhật cũng như metes và giới hạn trong một khu vực nông thôn. Bất kỳ cải tiến bất động sản cũng nên được bao gồm trong các mô tả về tài sản cho thuê.
· Tài chính xem xét yêu cầu này thường được đáp ứng bởi lời hứa của người thuê nhà trả tiền thuê nhà và không có khả năng của chủ sở hữu để chiếm tài sản trong thời hạn thuê. Thông thường, bước đầu tiên trong việc cho thuê một tài sản thương mại bằng cách gửi một thư Intent (LOI) và là một số lần đi kèm với các báo cáo tài chính xa trung tâm dự định thuê khả năng thanh toán hoặc thanh khoản (tiền mặt, quỹ).
· Tính hợp pháp của mục tiêu: Khi cho thuê một tài sản thương mại, khách quan hoặc đề xuất sử dụng của tài sản hoặc cho thuê không được vi phạm bất kỳ tiểu bang, liên bang, hoặc luật pháp địa phương.
· Cung cấp và chấp nhận: Về cơ bản, các báo cáo này xác định rằng các chủ sở hữu đồng ư để cho thuê tài sản trong một thời gian cụ thể thời gian và người thuê nhà đồng ư trả tiền đang thoả thuận số tiền thuê nhà theo định kỳ để chiếm tài sản được xác định trong hợp đồng thuê.
· Hợp đồng thuê bằng văn bản: Trong hầu hết các tiểu bang, cho thuê dài hơn một năm phải bằng văn bản. Là rất cao nên tất cả các hợp đồng cho thuê là một tài liệu rơ ràng diễn đạt dễ dàng nhận dạng.
Việc cho thuê và ḍng tiền mặt của bạn
Một số điều khoản cho thuê có khả năng ảnh hưởng đến ḍng tiền của bên thuê. Những điều khoản có chứa các lựa chọn thay thế cho chủ sở hữu để vượt qua một số chi phí hoạt động cho người thuê nhà. Một số điều khoản có thể hạn chế việc thanh toán chi phí điều hành (gọi là điểm dừng Chi), trong khi những người khác cung cấp các khả năng cho chủ sở hữu liên tục vượt qua một số hiện tại hoặc tăng chi phí hoạt động của tài sản (Chi phí đi qua) người thuê nhà.
Trước khi chúng tôi kiểm tra các mặt hàng này, để hiểu được các phép tính đơn giản của tiền thuê nhà. Thông thường, giá thuê thương mại được thể hiện trong giá cho mỗi foot vuông (ppsf) và được tính toán hàng năm. Những người mới để cho thuê thương mại thường ngạc nhiên bởi mức giá ban đầu của loại tài sản này. Những ǵ họ không nhận ra là tổng giá sau đó chia cho 12 (số tháng trong một năm). Ví dụ: một không gian năm 1000 sf đang được cho thuê $ 18,00 cho mỗi foot vuông hoặc $ 18.000 cho mỗi năm ($ 18 × 1000). Số tiền thực tế tiền thuê mỗi tháng là $ 1500.00 ($ 18,000 / 12).
Như đă đề cập trước đây, chi phí hoạt động như thuế bất động sản, bảo tŕ, sửa chữa, loại bỏ rác, tiền lương của nhân viên của chủ nhà, và chi phí xây dựng cải tiến thường xuyên được trả tiền bởi chủ sở hữu và thường thông qua qua cho người đang thuê. Điều này thường là đúng sự thật trong các ṭa nhà văn pḥng nhiều người thuê nhà và các trung tâm mua sắm. Trong các tài sản bán lẻ, chia sẻ của các pass-thông qua chi phí của người thuê nhà được dựa trên tổng diện tích tích cho thuê (GLA) của các cửa hàng của người thuê nhà.
Chi phí Dừng
Chi phí dừng cho phép các chủ sở hữu phải trả một phần chi phí hoạt động một số lượng quy định, thường là dựa trên một mức giá cho mỗi foot vuông (PSF). Thái quá của dừng lại chi phí sau đó được truyền qua cho người thuê nhà dựa trên số lượng của không gian xây dựng có thể cho thuê, người thuê nhà được chiếm.
Dưới đây là một ví dụ: A thuê một văn pḥng có thể chứa 1 điều khoản đó nêu rơ người thuê nhà sẽ trả $ 18 cho mỗi foot vuông mỗi năm trong tiền thuê nhà và là chủ sở hữu sẽ trả tất cả chi phí điều hành liên quan đến tài sản - miễn là các khoản chi phí nào không vượt quá $ 4 mỗi foot vuông của khu vực có thể cho thuê.
Nếu ṭa nhà có 50.000 feet vuông của khu vực có thể cho thuê, điều khoản này chủ sở hữu được yêu cầu phải trả trước $ 200,000 trong chi phí hoạt động hàng năm (4 $ cho mỗi foot vuông X 50.000 feet vuông). Nếu có bất kỳ chi phí bổ sung cần thiết để hoạt động xây dựng vượt quá $ 200,000, người thuê nhà sẽ được trả overage dựa trên tỷ lệ phần trăm của khu vực có thể cho thuê của ṭa nhà hoặc các cảnh quay vuông mà người thuê nhà chiếm.
Điều này sau đó giới hạn - hay dừng lại - các chi phí điều hành của chủ sở hữu tại $ 200.000. Tiếp tục minh họa điều này: nếu chi phí hoạt động của tài sản này là $ 220.000 mỗi năm, bằng cách sử dụng các ví dụ trên, bạn có thể mong đợi tiền thuê là $ 0,40 cho mỗi sq ft ($ 20.000 / 50.000). Giá thuê hàng tháng được điều chỉnh sau đó trở thành 1.533,33 $ ($ 0,40 × 1000 sf / 12) kể từ khi chủ sở hữu được trả tiền ban đầu 200.000 USD.
Chi dừng lại thường đem lại lợi ích chủ sở hữu bằng cách hạn chế nguy cơ rủi ro của họ để chi phí hoạt động là lớn hơn sau đó dự kiến. Những dừng lại cũng cho phép chủ sở hữu để dự báo chi phí điều hành dựa trên chi phí dự đoán. Thông thường, các chủ sở hữu tại sẽ lần lượt người thuê cung cấp một cái ǵ đó của giá trị trao đổi cho các khoản chi phí ngừng như một tỷ lệ thấp hơn hợp đồng cho thuê nếu hợp đồng thuê khác trong thị trường địa phương không có điểm dừng chi phí.
Bảo dưỡng thông thường
Các khu vực phí bảo tŕ chung (CAM) là một chi phí chung pass-through trong hợp đồng thuê trung tâm mua sắm và các t́nh huống nhiều người thuê nhà khác. Đây là những chi phí liên quan với việc duy tŕ tất cả các lĩnh vực phổ biến của một tài sản, chẳng hạn như: hành lang, hành lang, sân và băi đỗ xe. Những chi phí này thường được tính toán dựa trên tỷ lệ phần trăm của không gian có thể cho thuê mà người thuê nhà là chiếm đóng. CAM khoản lợi ích chủ sở hữu bằng cách đi thông qua tăng chi phí của các khoản chi phí này cho người đang thuê.
Người thuê cũng được hưởng lợi từ chi phí CAM trong đó khoản tiền thu cho chi phí CAM không được điều khiển bởi các chi phí tài sản khác, tiêu chuẩn bảo tŕ và bảo tŕ chung sẽ đảm bảo tài sản vẫn c̣n trong t́nh trạng đạt yêu cầu và làm giảm bớt những người thuê nhà trả tiền cho việc duy tŕ các khu vực chung .
Người thuê nhà cải tiến hoặc xây dựng ra các chi phí
Chủ sở hữu thường sẽ phải chịu chi phí khi cho thuê hết hiệu lực và văn pḥng bỏ trống và không gian bán lẻ phải được thực hiện đă sẵn sàng cho pḥng mới. Các khoản chi phí bổ sung được gọi là xây dựng chi phí. Ví dụ, cho thuê lại không gian thương mại có thể yêu cầu thay đổi đáng kể được thực hiện vào bên trong, chẳng hạn như loại bỏ hoặc thêm các bức tường, nâng cao trần nhà, và thay đổi công suất điện. Nhiều hợp đồng cho thuê tài sản thương mại cung cấp cho người thuê nhà với trợ cấp cải tiến. Một số hợp đồng cho thuê có thể yêu cầu kế hoạch cho những thay đổi được cung cấp bởi một nhà thầu chung với bất kỳ và tất cả các công việc được thực hiện bởi một nhà thầu làm việc cho chủ sở hữu. Thời hạn thuê này / điều khoản buộc các chủ sở hữu phải chịu một số tiền xác định trước vào chi phí để cải thiện không gian để các chi tiết kỹ thuật của người thuê nhà mới.
Cải tiến người thuê nhà có thể cung cấp các lợi ích về thuế
Trách nhiệm thanh toán những cải tiến này có thể cung cấp các lợi ích về thuế cho các chủ sở hữu hoặc người thuê nhà. Nếu chủ sở hữu trả tiền cho cải tiến, chi phí này có thể được tốn phí hơn một năm số lượng. Khi vacates người thuê nhà và những cải tiến được loại bỏ, chủ sở hữu có thể ghi số tiền c̣n lại tại thời điểm đó.
Tương tự như vậy, nếu người thuê nhà trả tiền cho cải tiến, và những thay đổi duy tŕ giá trị của tài sản, người thuê có thể viết chi phí trong năm, các cải tiến được thực hiện. Nếu những cải tiến làm tăng giá trị của tài sản, người thuê nhà có thể giảm chi phí trong một số năm hoặc khi người thuê nhà vacates tài sản. Luôn luôn xác nhận bất kỳ ưu đăi về thuế và lợi ích với thuế có tŕnh độ chuyên nghiệp trước khi phát sinh chi phí phụ trội.
Tóm tắt thông tin
Như bạn có thể thấy, cho thuê không gian thương mại có thể là rất phức tạp. Để hiểu biết mới thuê tiềm năng thương mại phức tạp này là bắt buộc cho một doanh nghiệp thành công để phát triển thịnh vượng.
Lấy hướng dẫn nghiệp vụ trong cả hai cuộc đàm phán và hợp pháp trong việc thuê có thể tiết kiệm được một người thuê nhà thương mại không chỉ ngắn hạn và dài hạn khoản tiền mà có thể được tái đầu tư vào kinh doanh, mà c̣n cung cấp cho họ bảo vệ bằng cách có được một hợp đồng thuê thực thi.
© Bản quyền 2008 Jennifer MacKay. Tất cả các quyền.
Bán và thuê lại
