У нашій останній статті ми обговорювали: оренда цілі, загальні типи оренди, що робить оренду виконанню, грошові потоки, рахунок зупиняється, загальний вміст області, а також податкові пільги поліпшень.
У міру просування в цій статті ми обговоримо додаткові види оренди та ознайомитися з оренди додаткового пункту, стратегіях і виявлення загальних термінів, які використовуються в комерційній оренди.
Земельна рента
Оренди землі, як оренда за землю в поодинці, і, як правило, довгостроковий чистої оренди. Земля оренди, де земельна власність зберігається за власником землі та покращення належать орендарю.
Ці оренди зазвичай можна знайти в районах з дефіцитом у вищій мірі бажано, земля, і може бути традиційним в інших областях. Після закінчення терміну оренди грунту оренди, право власності на землю і поліпшення повертається орендодавцю / власника.
Крок оренди
Крок оренди дозволяють контракт ренти на умовах довгострокової оренди змінюватися за заданою суми або відсотків, які будуть відбуватися за заздалегідь визначеним датам. Ці передвстановлені суми або відсотки називаються ескалації.
У той час як лізингові платежі змінюються в часі і терміну оренди, фактичні платежі розраховуються і розкриваються до підписання договору оренди.
Найбільш поширені види витрат пов'язаних ескалація може мати відношення до податків на нерухомість, страхування, комунальні послуги, експлуатацію та технічне обслуговування.
Учасники та відвідувачі представляють орендар може надати історичну інформацію про тенденції такого роду ескалації, так що зростання може бути передбачений і обгрунтовані рішення можуть бути зроблені до підписання договору оренди
Індексовані оренди
Індексовані оренди є ті, де за контрактом оренди пов'язаний з рухом заздалегідь обумовленого фінансового індексу, такі, як індекс споживчих цін (ІСЦ). Ось приклад: Якщо споживчих цін в поточному році індекс збільшується на 3 відсотки, то в наступному оренди років виплата збільшиться на 3 відсотки.
Додаткові пункти оренди
Кілька інших варіантів і умов, які призначені для захисту потреб та інтересів власників і орендарів, і повинні бути обумовлені ретельно і з ретельністю.
Оренда поновлення параметри
Комерційна оренда часто надають орендарю можливість продовжити оренду на заздалегідь визначений період часу після первісного терміну оренди. Однак швидкість, з якою договір оренди може бути продовжений зазначено в початковий контракт оренди. Оновлення варіант часто вартості, як це позбавляє від необхідності орендар нове місце для бізнесу до закінчення терміну дії поточного договору оренди. Навіть якщо орендар не зобов'язаний поновлювати договір про оренду, отже, 'варіант' термін, орендар не пов'язаний оренди залишається і може прийняти рішення, щоб знайти інше місце для бізнесу, якщо будь-який бізнес вимагає або орендаря бажанням .
Розширення і переміщення параметри
Як бізнесу рости, важливо, що зростання комерційної оренди надавати орендарю права займати додаткове місце в комерційну структуру.
Орендна ставка і певний період цей простір має бути укладена до початкової підписання договору оренди. Часто власник погодиться дати орендареві право першої відмови, як простір стає доступним в будівлі. Якщо додаткове безперервне простір не може бути надана у розумні строки для орендаря, власник може погодитися перенести орендарів до будівлі або торговий центр протягом певного періоду часу. Ці додаткові пункти оренди повинні бути обговорені та сформульовані обережно.
Фінансові наслідки оренди положення
Після того, як рішення було прийнято в оренду комерційних площ комерційної нерухомості фахівці нерухомості можуть залучатися до підготовки фінансового звіту якого кількісно оренди потенційних орендарів витрати і які порівнюються альтернативні оренди.
Як зазначалося раніше, остаточний термін оренди буде залежати від поточних умов місцевого ринку та навички ведення переговорів всіх зацікавлених сторін.
Перш ніж аналізувати фінансові наслідки, що договір оренди покладає на орендаря необхідно модернізувати наш словник для включення часто використовуваних термінів. Ці терміни та визначення може змінюватись від ринку до ринку.
База (контракту) оренди: Це певний, заздалегідь визначеної контрактом суми в доларах для періодичної орендної плати (щомісячні платежі). Ескалація засновані на цю суму.
Загальна ефективна оренду: це базова ставка, коли вона була скорегована на поступки, допомоги та витрати, що стане обов'язком орендаря (наприклад, операційні витрати прохід).
Загальна ефективна ставка: Це просто повний ефективний оренду, поділена на площу в квадратних футах.
Середня річна ефективна оренди: Це загальне ефективне оренди ділиться на загальне років терміну оренди.
Середня річна ефективна ставка: Це середня річна ефективна оренда, поділена на площу в квадратних футах.
Аналіз витрат
Тепер, коли ми визначили деякі загальні терміни, ми можемо зрозуміти, як аналізувати фінансові наслідки і фактична вартість оренди:
З точки зору орендарів
У багатьох комерційної оренди, оренди бази не обов'язково дорівнює ефективної оренду. Поглиблений аналіз цього буде включати в себе всі витрати орендаря, такі як пільги, допомоги та інші додаткові витрати.
Ось тоді це основна формула розрахунку ефективної оренди орендар:
База (контракту) оренди + (додаткові витрати - концесії та / або допомоги) = Загальна ефективна орендна плата яких буде оплачуватися орендарем.
З точки зору власника
Цей же аналіз покрита з точки зору власника, а також буде включати в себе всі витрати власника:
Ось тоді це основна формула розрахунку ефективної оренди з точки зору власника:
База (контракту) оренди - (Net додаткові витрати - концесії та / або допомоги) = власника Всього ефективної оренду в якості доходу.
Альтернативні стратегії
Ми бачили, як переговори про комерційну оренду може не тільки вплинути на потенційних орендарів і власників грошових коштів, а й як складний процес може бути. Коли майбутній сайт знайти і проаналізувати правильно, сайт може або не може задовольнити фінансові потреби майбутнього орендаря.
Маючи це на увазі, давайте розглянемо деякі альтернативні стратегії для комерційного лізингу:
Суборенда
Суборенди є окремим оренди, в якому орендар може здавати в оренду всі або частину оренди інтерес до іншого орендарю, зберігаючи при цьому відповідальність за майно та первинної оренди з власником.
Існують, однак, ризики суборенди які власник не може бути готовий прийняти. Ці ризики включають в себе:
Re-лізу ризику: скільки часу буде потрібно, щоб знайти суборенду невідомо Оренда ризику. Це може бути необхідно передати в суборенду за цінами нижче договором оренди, орендар ризик якості. Воно не може бути можна знайти високоякісні . орендаря лізинг перспективі ризик. суборендаря можете коротше або довше, ніж оренда первинної оренди Договір оренди ризику: суборендаря можете пільги, допомоги та інші функції, які не надаються в основний оренду . Орендар поліпшення ризику: суб-орендодавця можливо, доведеться платити будувати з витрат на суборендаря.
Призначення
Призначення оренди, де все оренди орендар інтересів у власність передається третім особам. Загалом, це звільняє орендаря від оригінального якої відповідальності інші умови оренди на момент поступки.
Будівництво під замовника
Вбудована в костюм розвитку, в яких власник зобов'язується розробити або закінчити будинків, побудованих за специфікацією майбутнього орендаря.
Витрати на поліпшення може частково взяти на себе майбутній орендар і може бути у вигляді підвищення ефективної оренду.
Складання до позову стратегія, швидше за все, пов'язані з майбутнього орендаря зі значними фінансовими можливостями і сильним кредитоспроможності.
Продаж-Зворотний лізинг
Купівлі-поворотного лізингу є стратегія, при якій власник земельної ділянки покупки, будує структури на землю для власних потреб і в свою чергу, продає все майно, щоб інвестор, і зберігає довгостроковий чистої оренди.
Багато компаній використовують цю стратегію, щоб конвертувати свій капітал в нерухомість на оборотний капітал, де він, сподіваюся може генерувати більш високий прибуток від експлуатації та рух грошових коштів підприємства.
Резюме
Хоча в цій статті, відповідні Введення права на комерційній оренди не охоплюють всіх аспектів всіх комерційних наслідків лізингу, ми сподіваємося, він надав тих, хто менше, ніж робочий розуміння комерційної оренди знань та інформації, необхідних при роботі з комерційною організацією оренди.
Є багато різних способів структурування лізингових операцій, положення та фінансові наслідки в лізинг комерційної нерухомості.
Важливий пункт, щоб пам'ятати, що багато пунктів оренди буде застосовуватися до вартості або претендент або власника.
Комерційна оренда повинна бути ретельно підготовленими фахівцями або інші повністю кваліфікований, щоб вести переговори і аналізувати як в короткостроковій і довгостроковій перспективі наслідки оренди та фінансової відповідальності всіх зацікавлених сторін.
Ретельне і старанним переговори про оренду та аналіз дозволить як майбутнього орендаря, а також власника здатність отримувати прибуток і бути успішними в їх індивідуальних зусиль.
© Copyright 2008 Дженніфер Маккей. Всі права захищені.
Відновлення у володінні
Введення в комерційній оренди, частина 1 Це трохи стаття частина, яка буде зосереджена на комерційних leases.Negotiating комерційної оренди часто не для слабкодухих. Саме з цим на увазі, що ми спробуємо пролити світло на різні аспекти комерційного лізингу. У цій статті ми розглянемо ...
Переваги оренди землі - Лас-Вегас той час як багато людей не вважають за можливе використання оренди землі або оренди землі, землі оренда пропонують відмінний спосіб зберегти довгострокові частки в нерухомості, які можуть значно користь спадкоємців, забезпечуючи при цьому поточний потік доходів. Вільні землі, які власник не може ...
Розуміння Комерційна нерухомість Оренда нерухомості Як професійний орендодавець, всі ми хочемо, щоб досягти ідеального орендодавець / орендар відносини. Чому? Тому що це полегшує Здійснюється побачити для будь-якого інвестора, нові або досвідчений, коли ви інвестуєте в оренду майна ви хочете бути в змозі тримати його стійкості. Ніколи не порожній. Ніколи різання в вашу ...
Порівняння житлової та комерційної нерухомості інвестиційної Існують важливі відмінності між володіють комерційної нерухомості і володіння житлової нерухомості. Маючи всю інформацію, дозволить вам зробити усвідомлений decision.There більше емоційної залученості в житлову нерухомість, як вона виконує основні функції по забезпеченню житлом. Якщо орендарі житла не в змозі платити за оренду, ...
Торговельне представництво Орендар У сучасному діловому світі, є багато варіантів, які слід враховувати при виборі місця для вашого бізнесу. Ви повинні розглянути області демографії, орендні ставки, розмір простору на сьогоднішній день і для росту, орендарю будувати-аутів і багато, багато іншого. Загалом власник бізнесу, які ...
Залишити коментар
Ви повинні бути зареєстровані , щоб залишити коментар.
