Архів для комерційної нерухомості
Липень
04
Як визначити вартість комерційної нерухомості
Інвестиції в комерційну нерухомість дуже прибутковими, якщо ви розумний інвестор, у якого є план придбання нерухомості з самого початку. Перш ніж ви зробити крок, щоб почати процес покупки, має сенс поглянути на майно для прогнозування потенційної вартості своїх інвестицій.
Не всі методи оцінки дорівнюють
Перш ніж говорити про фактичну оцінки комерційної нерухомості, доцільно знати різні методи оцінки нерухомості. По-перше, на ринку оцінки, або метод порівняння продажів. Житлові будинки, як правило, оцінюються з використанням методу порівняння продажів, так як вартість будинку безпосередньо пов'язана з ціною покупець готовий заплатити в порівнянні з ціною продажу подібних будинків.
Іншим методом є метод оцінки витрат, які просто вартості землі плюс оцінка того, що будівлі або інші поліпшення варто було б відтворити в сьогоднішніх доларах.
І останній метод, який використовується найбільш широко в комерційних та інвестиційних оцінка нерухомості, є метод капіталізації доходу, метод або ставка капіталізації. Використовуючи цей метод, комерційна нерухомість оцінюється шляхом визначення норми прибутку на інвестиції, або ставка капіталізації, поділена на середній чистий операційний дохід (NOI) для властивості. NOI є валовий дохід на майно за вирахуванням витрат, але не включаючи обслуговування боргу або виплати по кредиту.
Наприклад, ви як інвестор знайти хороший торговий центр смуги для продажу. Нинішній власник містить докладну інформацію про останні 12 місяців чистий операційний дохід, і ви виявите, що середньорічна NOI складає $ 75,000. Ставка капіталізації для області, яку Ви шукаєте становить близько 10%. Тому, розділивши $ 75,000 на 10%, ви можете зрозуміти, що $ 750,000 хороша оцінка вартості майна.
Залучення професійних помічників для комерційного портфель
Пам'ятайте, що цей тип швидких оцінка постаті м'яч парку тільки. Правдивої і точної оцінки може бути виконана ліцензованої комерційної нерухомості оцінювач нерухомості. Крім того, якщо ви використовуєте комерційний іпотечний брокер, щоб допомогти фінансувати інвестиції, брокер може надати більш чітку оцінку оцінками межа ставки, тому що він має доступ до баз даних, які надають важливу інформацію, наприклад, точні ставки кришка в області ваших потенційних інвестицій, типові вакантних посад, а середня орендна плата за квадратний фут площі.
Майте на увазі, що продавець може надати фінансову звітність та дані, які завищені або перебільшені. Наприклад, він може вказати не непередбачених вакансій в своїх витратах. Або валовий орендної плати може бути вище, ніж в середньому по області. Це має сенс ретельно проаналізувати фінансові результати і використовувати досвід і знання брокера або оцінювача, щоб зрозуміти точні цифри при розрахунку потенційних NOI нерухомість.
Дружба ППУ для оцінки
Ще один вид комерційної нерухомості, оцінка нерухомості є ціна за одиницю або PPU. ППУ може використовуватися на комерційній нерухомості, таких як житлові будинки, де надмірне вакансій може привести до спотворення фінансових даних і остаточного кришка NOI ставки. При використанні методу порівнянних продажів уже згадувалося вище, комерційної нерухомості, оцінювач нерухомості може більш точно визначити вартість багатоквартирного будинку шляхом порівняння недавніх продажів аналогічних квартир, а також визначення середньої ціни за одиницю. Просто множення PPU на кількість одиниць в інвестиційному потенціалі може дати точну оцінку.
Це корисно для інвесторів комерційної нерухомості знати методи оцінки вартості майна. Знаючи методи і працювати з командою експертів, інвестор може розумно визначити, чи є комерційна нерухомість буде вигідною інвестицією.
Оренда Повернутися Швидкий
Червень
05
Однією з найактуальніших питань для ринку, звичайно, ціни. За словами організатора круглого столу, аналітик компанії Business Group середня ціна продажу в квітні було:
офіс - 39 000 євро / кв.м
Торгівлі - 38 000 євро / кв.м
промислові - 9000 євро / кв.м
Середня орендна ставка, пропонована на відкритому ринку в квітні склала:
офіс - 747 євро / кв.м / міс.
Торгівля - 1218 євро / кв.м / міс.
промислові - 158 євро / кв.м / міс.
У 2006 році в Канаді було введено в експлуатацію 24 000 кв.м. місця в нових торговельних центрах та відпочинку.
У 2007 році він вже поставив 30 000 кв м, до кінця 2007 року планується ввести ще 70 000 - 80. 000 кв.м. торгові площі в торгово-розважального центру.
Крім того, в найближчі 3 роки планується побудувати близько 10 бізнес-центрів та стільки ж торгових центрів. Ставки оренди в нових об'єктів постійно зростає, максимальна швидкість на квітень 2007 року досягла 4500 євро / кв.м / міс. для комерційних площ і 1770 євро / кв.м / міс. для офісу.
Вартість продажу 1 кв. В окремих категорій комерційної нерухомості збільшилася за рік у 2-2,5 рази, наприклад, промислові склади та адміністративні будівлі.
Навіть у московській компанії заявив сьогодні, що ринок перегрівається з нами, ставки дуже високі, орендна плата для нашого регіону дуже висока, а купівельна спроможність і продуктивність, як і раніше не на рівні великих міст Росії. Це знижує привабливість торгових центрів в очах орендарів, - почала обговорення Ірина Федченко, директор консалтингової компанії Бізнес-аналітик групи - наприклад, дуже показовий останній приклад відкриття ТРК Грінвіч за невиконання орендарем торгових площ. У минулому, в місті слух, що орендні ставки на комерційну нерухомість крах нерухомості. І той, хто інвестує в нерухомість, нині невизначеності: або інвестувати чи ні. Терміни будівництва нових об'єктів або реконструкції старих затягуються. Банками та лізинговими компаніями, які надають ці пропозиції, теж дивно: Чи є у передбачуваного розплатитися дати оголошено про будівництво. Як довго може збільшити орендну плату та відпускні ціни на комерційну нерухомість в Канаді?
.
Погодилися, що ставки дійсно високі, і Олександр Філатов, директор філії Канаді компанії AlyansRegionLizing, пояснюючи це незрілість молоді на ринку почали свій розвиток в 2004 році, і утворюється дефіцит комерційної нерухомості. Інвестиції в комерційну нерухомість оренда нерухомості на даному етапі має свій власний страх і ризик, але, на думку Олександра, такого падіння цін, говорити про ризики, не означає, в найближчі два роки не буде. Компанії, що бажають, щоб відновити свій імідж, який характеризується, перш за все, поняття власності. Сидячи в своїй кімнаті або орендувати місце, щоб посидіти в хорошій бізнес-центр, або вийти десь в передмісті - це значимий показник для бізнесу. Таким чином, зростання цін буде продовжуватися, можливо, з невелику перерву, але в найближчі 2007-2008 роки, ціни будуть рости. Ми обговорили деякі з наших ділових партнерів резервне лізингових угод, коли вони здають свої приміщення в оренду. Вони становлять найбільше зростання в розмірі 5-10%. Ця проекція підвищення орендних ставок на наступний рік. Павло Висоцький, директор ТОВ КРП-Інвест, також прогнозує зростання цін на 10% в сегменті офісної нерухомості, яка перебуває на рівні класу В. У цьому форматі, ніяких проблем зі здачею в оренду комерційної нерухомості нерухомість там, і я думаю, що ніколи не буде, а також тестів середній, - сказав Пол.
За словами Павла Селіверстова, начальник відділу з управління комерційної нерухомості компанії Кора-ТК: Введення нових потужностей на ринку не так багато obrushit ринкових цін, діючих на сьогоднішній день. Якщо торговий центр буде орієнтуватися не на ринку, але за цінами, які хотіли б, щоб інвестор, то так, проблема може бути, як в Грінвічі. Якщо ціна буде встановлена ринку, введення в експлуатацію нових об'єктів не сильно вплине на ринок, і орендарі napolnyaemostyu все буде в порядку За словами Павла, в найближчому майбутньому відбудеться зростання навіть з кращих сайтів. І це, пов'язаних з введенням федеральних гравців, а також Москви зовнішньоторговельних компаній. У той же час, випускний буде проходити в приміщеннях категорій А, А +, В, С і так далі, як у великих містах. Ціни на номери з гарним місцем розташування рости. Вартість інших падає.
Аналогічну думку Наталія Корчуганова, директор панацея, вважає, що середні орендні ставки на торговельні площі до 30%, що пов'язано з тим, що збільшується кількість торгових центрів: Ті об'єкти, які будуть введені в цьому і наступних двох або трьох років, буде затребуваний і знайде своїх покупців, ставки оренди та інвестицій. Тим не менш, вже змінює вимоги для офісних і торгових площ, підприємці хочуть покращений, більш цікаві умови. Ось це нові сайти для розробників, інвесторів і варто звернути увагу.
Необхідність ретельного розгляду проектів і сказав, що керівник групи інвестиційних операцій філії ВТБ в Новосибірську, Сергій Земцов і висловив упевненість, що все буде добре і що будь багатофункціональний об'єкт за Уралом може окупитися за умови, що це було б якість. Ми вважаємо, - сказав Сергій, - що може знизити свої ризики, хоча в даний час побудовано багато нових об'єктів, якщо побудований концептуально ясно торгових центрів, з Сибірським і Московської консалтингової фірми. І ще один важливий момент - немає нічого продати, якщо мова йде про торговий центр. Тому що, коли принаймні, п'ять областей продаються, керуючої компанії виникли проблеми з управлінням. Крім того, об'єкт, який належить кільком власникам, низького класу, ніж той самий об'єкт, але один власник. Якщо ці умови виконані, то є ризик падіння.
Думки були круглого столу про перспективи ринку розділилися, але із завданням всіх влади.
Важливим обмеженням на ринку, які сприяють підвищенню цін і збільшення фінансових ризиків для учасників круглого столу була названа позиція влади та бюрократії. Олександр Філатов, ТОВ AlyansRegionLizing: Коли спочатку відгуки угоди перекладу нежитлових площ, звернувся до агенцій нерухомості про допомогу в цьому напрямку, і ми назвали терміни близько року і двох років. У Новосибірську, коли було задано аналогічне питання, сказавши: Тиждень третя. Дата видачі - це не можливо! Такі круглі столи мають проводитися на рівні уряду. Тому що всі чекають. У нас є проект, де земля не оформлена, але зізнатися в цьому, і проект передбачав орендар, який сказав: Хлопці, проблем не буде, тому що в мене є свої відносини, так що у мене те, що я druzhu, і я обіцяю повністю складають більше половини землі на вас. Ми дуже цього розвитку в Кузбасі, відносини будуються на особистих інтересів та особистої зв'язку. Ми готові перекласти ризик для орендаря. Але ця проблема повинна вирішуватися, і може мати справу тільки з самою владою.
Та ж проблема виступив і Сергій Земцов, ВАТ Внешторгбанк філія в Новосибірську: Для нас, як для банку, важливо, щоб зменшити затримки в отриманні дозволів документації. Для того щоб запропонувати деякі додаткові продукти повинні отримати схвалення роз'яснила деякі віднести терміни і процедури очевидна. Багато з цих органів накопичується і Ендрю Верхотурова, директор Агентства щоденних новин: Коли вони вирішать питання з адміністрацією? Коли вони поклали 20 дівчат в сумно відомому номері 108, і там наведуть порядок? При роботі принцип одного вікна, який оголошений комітетом з управління державним майном? Поширюється навіть на те, що зараз комітет з управління державним майном не на всі вхідні документи, не реєструють, бо інструменти повинні тримати в міліції! Тобто, ви повинні принести в папку документів, які погодилися протягом багатьох років, а ви кажете: Залиште поліцейського!. Що таке відповідальність? Що включено? Коли відповідь? Ніхто не знає!
Закриття круглого столу на те, що можна зробити, щоб спростити і прискорити розробку механізмів, що дозволяють документацією. Віктор Гунин, Inc "Механіка зростання Лізинг чиновники сказали мало зацікавлені в просуванні проекту: У звичайному чиновник адміністрації сидить, і він не зацікавлений в економіці проекту і не зрозумів, що там буде. Чому саме його? До сьогоднішнього дня, є система управління, тим більш невизначеними ті ж ризики, більш високий рівень фінансування. Олександр Філатов, ТОВ AlyansRegionLizing запрошені для підключення торгової палати та промисловості, як в Новосибірську, де biznesroientirovannaya палати торгівлі та промисловості, щоб допомогти вирішити бізнес-завдання. На основі індивідуальних скарг, - це може привести ні до чого, - сказав Олександр, - потреба в таких структурах, які будуть спілкуватися з владою, але ще краще було б уряд. Торгово-промислова повинні і навіть зобов'язані це робити, тому що вона була створена для цієї мети. Павло Висоцький, ТОВ КРП-Інвест запропонував почати з того, що всі основні розробники, які мають досвід в області кредитування, у тому числі агентства нерухомості і так далі, грунтуючись на своєму власному досвіді, спочатку написав механізм, як спростити всі ці процедури. Тому що самі чиновники, вони роблять це не буде.
Так чи інакше, але комерційні продажу нерухомості активно розвивається, і незважаючи ні на що, в найближчі 3 роки в нашому місті кілька нових цікавих проектів, але в той же час, можливо, управління в державному секторі буде встановлена.
Швидкого продажу нерухомості
Серпень
12
Нерухомість часто називають найбезпечнішою інвестиційної доступні. Так, інвестування в нерухомість виконаний з правильною оцінку майна (і його справжнє значення), може привести до гарних заробітком. Це одна з причин, чому ж деякі люди займаються інвестування в нерухомість, як їх постійну роботу. Діалог нерухомості широко центрі на житлову нерухомість, комерційна нерухомість, здається, не так популярні. І все ж, комерційна нерухомість також є гарною альтернативою для інвестування в нерухомість.
Комерційна нерухомість включає в себе безліч різних форм власності. Більшість людей пов'язують з комерційною нерухомістю тільки офісних будівель, парків і виробників / промислових одиниць. Тим не менш, це не зовсім все комерційної нерухомості. Там більше до комерційної нерухомості. Медичні центри, роздрібні структури і склад є хорошими прикладами комерційної нерухомості. Навіть житлової нерухомості, як апартаменти (або будь-яке майно, яке включає в себе більше 4-х житлових одиниць житла) вважається комерційної нерухомості. Справді, такий комерційної нерухомості великим попитом.
Отже, комерційної нерухомості дійсно вигідно? Ну, якби не Прибутковий я б не були в письмовій формі про комерційної нерухомості взагалі. Таким чином, комерційна нерухомість є продуктивним точно. Єдине питання з комерційною нерухомістю в тому, що визнаючи можливість трохи складно, як прирівнюється до житлової нерухомості. Але комерційні реальний прибуток майно може бути реальним величезний (насправді набагато більше, ніж ви очікуєте від житлової нерухомості в тій же пропорції). Ви можете займатися комерційної нерухомості або для перепродажу після оцінки або випускати, скажімо роздрібної торгівлі.
Комерційної нерухомості так же насправді обробляються як 1-й знак появи житлової нерухомості. Як тільки ви визнаєте, про можливість значного комерційного зростання в цьому районі (або за рахунок податкових пільг або будь-який інший), вам краще почати оцінку потенціалу для оцінки цін на комерційну нерухомість і потім піти на це негайно (в рівній мірі швидко, як ви знайти гарну угоду). І ви повинні дійсно працювати на отримання хорошої угоди.
Якщо ви виявите, що комерційна нерухомість, наприклад, землі, доступні у великих шматків, які є занадто дорогими для вас до покупки, ви можете поглянути на формування невеликої групи інвесторів (з друзями), а купити його разом (і розділити прибуток вище) . В деяких випадках, наприклад, коли роздрібний бум очікується в регіоні, ви можете визначити, вигідно придбати нерухомість, що можна змінити в склад метою оренди для малого бізнесу.
Таким чином, комерційної нерухомості демонструє все безліч можливостей інвестування, вам просто необхідно скористатися.
Захоплений ринок нерухомості HOT! Кожен місяць тисячі властивості стають повернуто банків, державних, федеральних і приватних організацій через різні вилучення і закони про банкрутство. Ці властивості можуть бути придбані на аукціонах за частину їх реальної ринкової вартості! Знайти один для себе сьогодні або почати будівництво багатство!
Натисніть тут, щоб отримати більш детальну інформацію
Швидкого продажу нерухомості
Серпень
01
Якщо ви плануєте інвестиції в комерційну нерухомість, Х'юстон є відмінним вибором. В рамках цього жвавого міста, є численні комерційні інвестиційні варіанти на вибір. Який з них буде краще для вас? Багато хто вважає, що трійка оренду чистий продаж принесе їм найбільшу віддачу від своїх доларів з найменшою кількістю зусиль.
Але потрійна чиста оренда не є правильним для всіх. Якщо ви витягаєте можливості як розробник торговельних центрів, Х'юстон відомий тим, що договір оренди, який може задовольнити ваші потреби.
Перший крок у виборі кращих інвестиційних можливостей, щоб зрозуміти, що саме потрійний чистої оренди. У випадку цього виду оренди, орендар бере на себе грошову відповідальність за технічне обслуговування, податки та страхування на додаток до щомісячної суми оренди.
Цей вид оренди, як правило, дуже тривалий термін угоди, контракти з деякими відбувається протягом 50 років. У зв'язку з цим, дуже важливо, що ви важите як переваги і недоліки потрійний чистої оренди для продажу, перш ніж ви вирішите зробити цей тип інвестицій в комерційну нерухомість Х'юстоні.
Переваги цього виду оренди піде на користь як орендодавцем та орендарем по-різному. Орендодавець може розраховувати на підтримку його майно має бути зроблено його орендар, залишаючи дуже мало роботи з боку орендодавця на утримання сайту. У більшості випадків орендар буде зацікавлена в збереженні власності в хорошому стані, так як це зробить його роздрібної сайт більш привабливим для потенційних клієнтів.
З іншого боку, орендар може користуватися багатьма свободи власності, включаючи регулярні ремонти і оновлення на майно на свій розсуд. Тим не менш, він не має тягар початкових інвестицій у комерційну нерухомість Х'юстон чином власник робить.
Є ризики в цьому виді оренди. Орендар не може забезпечити належне утримання, обходиться власнику майна більше грошей в довгостроковій перспективі. Є кроки, які ви, як власник, можна зробити, щоб зменшити багато з цих ризиків. Якщо трійка чистої оренди для продажу звучить як можливість, поговоріть з агентом по нерухомості і адвокат сьогодні, щоб побачити, чи є це найкращим вибором для вас.
Відновлення у володінні
Червень
23
Професійні брокерські послуги в сфері комерційної нерухомості в Канаді стали порівняно недавно. Таким чином, до цих пір більшість людей на запитання «Що таке брокер по комерційній нерухомості?» Просто pozhmut плечі. і навіть ті, хто вже sdaval або орендовані приміщення за допомогою агентства, часто не мають чіткого уявлення про переваги лікування фахівці не знають, що можуть і повинні вимагати його. У цій статті ми хотіли б razvenchat найбільш поширених міфів, пов'язаних з брокером комерційної нерухомості.
Міф № 1: Чим більше вражень, тим краще Комерційна нерухомість брокер?
Існує широко поширена думка, що брокер повинен регулярно показувати клієнтам безліч варіантів для проживання, і чим більше він це робить, тим краще якість його роботи. Насправді все з точністю до навпаки. Спеціаліст по брокерської каже, що знайти місце, яке відповідає всім вимогам замовника, це дуже важко. Тому занадто часті перегляди, швидше за все, означає, що брокер неуважно слухає клієнта і пропонує йому варіанти «випадковий». Через такого брокера-«керівництво» програли в якості власника землі або потенційного покупця, тому що вони витрачають свій дорогоцінний час без будь-якого результату.
Це плюси уважно вислухав ваші побажання, вивчить всі наявні на ринку пропозиції і вибрати той, який є той, який дійсно вам підходить. Як правило, для досягнення результату необхідно більше 3-4 перспективі.
Міф № 2: Фахівці, що працюють у великих агентствах
Більшість людей вважають, що ім'я гучне і «масштаб» Комерційний агент з нерухомості є гарантією досвіду і професіоналізму брокерів. Тим не менш, це не завжди так. По-перше, imenitye компанія з довгою історією і так не відчувають нестачі в бажаючи, щоб вони працювали, тому пропонуємо брокерам досить низький відсоток комісії. У той же час, невеликі компанії, навпаки, зацікавлені в залученні кваліфікованих кадрів і готові надати їм більш сприятливі фінансові умови. По-друге, великі агентства працюють з брокерами (без обліку), орієнтовані компанії. Тобто, вони не потрібні для виконання повного комплексу робіт (пошук приміщення, переговори з власником, укладення договору і т.д.), їх завдання - знайти покупця чи орендаря на готові місця. У той же невеликі компанії, де його об'єктів не так багато брокерів зробити справу «з нуля». Відповідно, вони по своїй природі потребує більш глибокого знання ринку і розуміння потреб клієнтів.
Міф № 3: приватні угоди брокера вигідні
Скільки людей не спалюють на службі так званих «приватних брокерів», до цих пір знайти когось, хто вам раджу звернутися до того, що хтось Іван Ivanychu тому що вона має «дешевого». Зберегти вам правду, а не на вартість послуг, а також власних і спокою, але той, який ви, звичайно, не буде припинено. Так що, насправді, «переплачує» клієнт, звертаючись в агентство?
По-перше, будь-яка поважаюча себе агентство має етичний кодекс, який чітко заявив, правила поведінки брокера з клієнтом. Наприклад, відповідно до кодом, брокер не має права дати вам невірну інформацію, то він зобов'язаний захищати ваші інтереси і надати Вам всю інформацію про транзакції. Порушення цих правил посадова особа може привести до дуже неприємних наслідків для нього, аж до звільнення.
По-друге, агентство всі брокери знаходяться під безпосереднім контролем керівництва. Тобто, якщо брокер робить невірний крок, це завжди правильно, допоможе порадою і, при необхідності, передавати замовнику до іншого фахівця.
По-третє, всі документи через агентство, повинні бути перевірені на юридичний відділ, який просто не пропустити договір, якщо він в будь-якому випадку шкоду інтересам клієнта.
У той же час, приватний брокер - сам собі господар. Він вибирає, яку інформацію і голос, як мовчання, яке пункти договору звернути вашу увагу, а які - закривати очі. Якщо надалі у вас є претензії до якості своєї роботи, щоб залучити його до відповідальності буде дуже складно, тим більше що більшість з цих «посередників» ніколи не був.
Іншими словами, користуватися послугами приватних брокерів - так само, як зміна валюти за межі теплообмінника: по самій вигідною ціною, але ніяких гарантій.
Міф № 4: Краще звернутися безпосередньо в кілька агентств
Здавалося б, логіка проста: чим більше агентств, залучених в продаж об'єкт, тим швидше буде результат. Але це може говорити тільки люди погано знайомі з технологією брокерських фірм. Є досить вузьке коло друкованих та онлайнових видань, в яких розміщені агентства на своїх сайтах. Відповідно, якщо ви йдете, скажімо, п'ять установ, ризик побачити п'ять різних оголошень на вашому сайті в тих же засобах. Мало того, що це саме по собі дає сумнівну рекламу, так що більш ймовірно те, що кожне відомство постарається трохи «прикрасити» характеристики об'єкта, і в результаті з п'яти оголошення будуть давати суперечливу інформацію.
Насправді, тільки одна згадка в одному виданні, і предмет незмінно входить до ріелторських баз даних. Більшість брокерів використовувати одну базу даних, так що в кінцевому рахунку, ту ж інформацію. Іншими словами, маючи на увазі одне агентство, ви не в якому разі не зменшує їх шанси швидко і продавати об'єкти, а головне - ви збережете його (об'єкта) репутацію.
Ще одним негативним працювати з кількома агентствами - не з одним з nih.vy не може укласти ексклюзивний контракт. Але тільки ексклюзивний договір з компанією, брокер дасть вам найбільш вигідний план для переміщення вашого сайту і кращі умови угоди.
Міф № 5: Тільки подивіться на базі об'єктів - і готово
«Установи величезну базу даних, тому брокер не працює за певними критеріями швидко знайти підходяще місце ...» На жаль, подібні висловлювання доводиться чути досить часто. Але якби все було так просто, справа б на один день, але брокери не потрібно виходити з офісу. Існує резонне питання: чому цього не відбувається?
Як не дивно, це звучить банально, але кожен випадок індивідуальний, і на додаток до основних вимог для простору, багато пропозицій, «спливаючі» вже в роботі. Хтось, потрібно певної товщини стін і висоти стелі, хтось - великі вітрини, не заперечуючи їх дерев, комусь - можливість перепланування ... Так, і господар часто має своє власне бачення потенційного лізингоодержувача: одні не хочуть на «сидіти» державні структури, а інші не хочуть, щоб офіс був великий потік відвідувачів, як і раніше категорично проти аудиторських компаній ... від брокера потрібно максимум терпіння і завзятості, щоб знайти рішення, яке задовольняє обидві сторони. Хіба не достатньо просто працювати з підстави: ви повинні піти, щоб подивитися, особисто зустрітися з власниками, завжди перевіряйте достовірність інформації і т. д. Ось чому «вторинні» операції зазвичай займає від двох тижнів до двох місяців.
Міф № 6: Мета брокера - аби знайти покупця
Багато хто вважає, що, коли потенційний покупець киває головою схвально і сказав, що це відповідне приміщення, брокер закінчується. Однак, насправді, в кінці тільки перший етап - пошук - і починається найскладніше - довести угоду до підписання договору. Здавалося б, що це особливий? Невже продавець і покупець (власник та орендар) не змогли домовитися? Але реальність така, що дуже позитивний настрій з обох сторін в 70% випадків до підписання угоди просто не прийшов!
Більшість розбіжності виникають, коли справа доходить до оплати. Багато продавців воліють офіційно не визначити реальну вартість об'єкта і отримувати частину готівки через офшорні компанії або іноземні банки. У той же час, не всі покупці (особливо цілісність в таких питаннях, є зарубіжні компанії) готові до роботи.
Інша причина, чому сторони не можуть прийти до спільного знаменника - бажання власника приміщення набору в договорі особливих умов. Наприклад, орендодавець може встановити високі штрафи за куріння в офісі, взявши на території бізнес-центру домашніх тварин ... Якщо на перший погляд, такі заяви не можуть підняти конкретних скарг, причому документально, вони часто зустрічають принципове відкидання від орендаря.
Таким чином, є небагато, щоб знайти покупця. Майстерність брокера полягає в можливості обходити гострі кути, знайти необхідні компроміси, щоб довести угоду до підписання договору і допомогти своєму клієнтові укласти його в найбільш сприятливих умовах.
Міф № 7: Брокер отримує величезні гроші «ні за що?
І, нарешті: Багато хто вважає, що життя брокера - рай, в якому гроші буквально падають з неба. Насправді це не так. Це важка робота, і в результаті до останнього моменту не в змозі передбачити, один. Брокер може працювати протягом кількох місяців у порівнянні з аналогічним угоди, і в день підписання договору вона зірветься. Або показати кімнату один раз, і, таким чином, «ідеальний» варіант. Клієнт може чітко сформулювати вимоги, і, можливо, не знав, що хоче, і відкидати хороші пропозиції одне за іншим. Ця напруга робота, яка вимагає високої концентрації та абсолютної відданості. І ще: ми не повинні забувати, що брокер отримує комісію тільки за результат, тому його дохід прямо пропорційний зусиллям.
Інформація надана компанією «United Realty Group» (консалтинг, брокерські послуги, оренда, покупка і продаж комерційної нерухомості, юридичний супровід угод). http://www.pro-bargainhunter.com
Продають Будинок швидкої
