Sa aming huling artikulo tinalakay namin: layunin ng lease, ang mga karaniwang uri ng mga leases, kung bakit ang lease ng maipapatupad, cash daloy, humihinto sa gastos, pagpapanatili ng karaniwang mga lugar pati na rin ang mga buwis na benepisyo ng mga pagpapabuti.
Bilang ilipat namin sa artikulong ito, kami ay talakayin ang mga karagdagang uri ng lease at maging pamilyar sa lease na karagdagang sugnay, diskarte at makilala ang mga karaniwang term na ginagamit sa mga komersyal na leases.
Lupa lease
Isang lease ng lupa ay bilang paupahan para sa lupa nag-iisa, at karaniwan ay isang pang-matagalang net lease. Lupa leases ay kung saan ang lupa pagmamay-ari ay mananatili sa pamamagitan ng ang may-ari ng lupa at mga pagpapabuti ay pag-aari ng nangungupahan ang.
Mga leases ay maaaring karaniwang matatagpuan sa mga lugar na may kakulangan sa mataas na kanais-nais na lupa, at maaaring maging tradisyonal na sa ibang lugar. Ng pagsunod sa mga dulo ng lease term ng isang lease ng titulo ng lupa, ang lupa at mga pagpapabuti reverts sa ng arendante / ari-arian may-ari.
Hakbang Leases
Mga hakbang Leases ay nagbibigay-daan sa ang kinontrata rents sa pang-matagalang leases upang baguhin sa pamamagitan ng mga preset na halaga o porsyento na nangyari sa paunang natukoy na mga petsa. Mga preset na halaga o porsyento ay tinatawag na escalations.
Habang ang mga lease pagbabayad ay nag-iiba sa paglipas ng panahon at ang mga kataga ng lease, ang aktwal na pagbabayad ay kinakalkula at isiwalat bago ang sign ng lease kasunduan.
Ang mga pinaka-karaniwang uri ng mga gastos na may kinalaman sa escalations maaaring kaugnay sa mga real estate buwis, seguro, mga utility, pagpapatakbo, at pagpapanatili.
Mga propesyonal sa real estate na kumakatawan sa mga nangungupahan ay maaaring magbigay ng makasaysayang trend ng impormasyon tungkol sa mga uri ng pagdami upang pagtaas ay maaaring hinulaang at alam na mga desisyon ay maaaring gawin bago sa isang sign ng lease
Index Leases
Index leases ay mga kung saan ang kinontrata upa ay nakatali sa mga paggalaw ng isang paunang-natukoy na pinansiyal index, tulad ng mga mamimili presyo index (CPI). Narito ang isang halimbawa: Kung ang mamimili index ng presyo sa kasalukuyang taon ay nagdaragdag sa pamamagitan ng 3 porsyento, at pagkatapos ay sa susunod na taon lease pagbabayad ay dagdagan sa pamamagitan ng 3 porsyento.
Karagdagang lease clauses
Ilan pang mga pagpipilian at clauses ay dinisenyo upang protektahan ang mga pangangailangan at mga alalahanin ng may-ari at mga nangungupahan at dapat negotiated sa mabuti at sa sipag.
Paupahan ang Opsyon-renew
Komersyal na leases ay madalas na magbigay ng isang nangungupahan ang kakayahan upang i-renew ang isang lease para sa isang pre-tinukoy na tagal ng panahon ng pagsunod sa mga paunang-expire ng lease. Gayunman, ang rate na kung saan ang lease ay maaaring renew ay tinukoy sa unang lease kontrata. Isang renew option ay ang madalas ng halaga bilang Tinatanggal ang pangangailangan para sa isang nangungupahan ng isang bagong lokasyon para sa negosyo bago ang expiration ng kasalukuyang lease. Kahit nangungupahan ay hindi obligadong mag-renew ang lease, kaya 'opsyon' ang term, ang nangungupahan ay hindi nakatali sa pamamagitan ng lease upang manatili at maaaring magpasya upang mahanap ang isa pang lokasyon para sa negosyo kung ang alinman sa negosyo ay nangangailangan ito o kaya ang nangungupahan desires .
Pagpapalawak at Relocation Opsyon
Tulad ng mga negosyo lumago, ito ay mahalaga sa na paglago komersyal na leases ay nagbibigay ng isang nangungupahan ang karapatan na maghawak ng karagdagang puwang sa komersyal na kaayusan.
Ang rental rate at tinukoy na panahon ng puwang na ito ay dapat negotiated bago ang unang na-sign ng lease. Kadalasan, ang may-ari ay sumang-ayon na magbigay ng isang nangungupahan ang karapatan ng unang pagtanggi bilang space ay magagamit sa gusali. Kung ang karagdagang magkadikit puwang ay hindi maaaring ibinigay sa isang makatwirang panahon frame para sa mga nangungupahan, ang isang may-ari ay maaaring sumang-ayon upang magpalipat ang nangungupahan sa loob ng gusali o shopping center sa loob ng isang tinukoy na tagal ng panahon. Mga karagdagang mga clauses ng lease ay dapat negotiated at worded mabuti.
Financial epekto ng lease clauses
Pagkatapos desisyon ay ginawa sa paupahan ng komersyal na puwang ng isang komersyal na real estate espesyalista ay maaaring na inarkila upang maghanda ng isang pinansiyal na ulat na kung saan quantifies lease gastos sa mga potensyal na nangungupahan at kung saan na inihahambing at contrasts alternatibong leases.
Tulad ng ibinalangkas dati, ang pangwakas na mga tuntunin ng lease ay nakasalalay sa mga kasalukuyang lokal na mga kondisyon ng merkado at mga kasanayan sa pag-aayos ng lahat ng partido na kasangkot.
Bago pagtatasa ng pinansiyal na mga implikasyon na ang lease ng isang imposes sa isang nangungupahan na kailangan namin upang mag-upgrade ang aming bokabularyo upang isama ang mga karaniwang ginagamit na term. Ang mga tuntunin at mga kahulugan ay maaaring mag-iba mula sa market sa merkado.
Base (kontrata) upa: Ito ay sa tinukoy na, pre-natukoy na kontrata dollar na halaga para sa panaka-nakang upa (buwanang pagbabayad). Escalations ay batay sa halagang ito.
Kabuuang epektibong upa: Ito ang base upa sa sandaling ito ay nababagay para isama ang mga konsesyon, mga rasyon at mga gastos na maging ang responsibilidad ng nangungupahan (tulad ng mga operating gastos pass-through).
Kabuuang epektibong rate: Ito ay lamang ang kabuuang epektibo upa na hinati sa pamamagitan ng ang parisukat na sukat sa talampakan.
Average na taunang epektibong upa: Ito ay ang kabuuang epektibo upa na hinati sa buong taon ng kataga ng lease.
Average na taunang epektibong rate: Ito ay ang average na taunang upa epektibo na hinati sa pamamagitan ng ang parisukat na sukat sa talampakan.
Gastos analysis
Ngayon na aming tinukoy ang ilang mga karaniwang term na namin upang maunawaan kung paano upang pag-aralan ang mga pinansiyal na epekto at aktwal na gastos ng isang lease:
Mula sa pananaw ng mga nangungupahan
Sa maraming mga komersyal na leases, ang ang batayang upa ay hindi kinakailangang kasing-halaga ng epektibong upa. Ng isang in-depth analysis na ito ay isama ang lahat ng mga gastos sa nangungupahan tulad ng mga konsesyon, rasyon at iba pang mga karagdagang gastos.
Narito pagkatapos ay isang pangunahing formula para sa pagkalkula ng epektibong upa ng isang nangungupahan:
Ang base (kontrata) upa + (Karagdagang Gastos - konsesyon at / o rasyon) = Ang Kabuuang epektibong upa bayad na binabayaran ng ang mga nangungupahan.
Mula sa pananaw ng may-ari
Ang parehong analysis na ito ay sakop mula sa pananaw ng may-ari at din isama ang lahat ng mga gastos sa may-ari:
Narito pagkatapos ay isang pangunahing formula para sa pagkalkula ng epektibong upa mula sa pananaw ng may-ari:
Base (kontrata) upa - (Net karagdagang gastos - mga konsesyon at / o mga rasyon) = Kabuuang Ang may-ari epektibong upa bilang kita.
Alternatibong Istratehiya
Nakita namin kung paano ang pag-aayos ng isang komersyal lease ay hindi maaari lamang makakaapekto sa isang prospective na mga nangungupahan 'at may-ari ng daloy ng cash ngunit din kung paano kumplikado ang proseso ay maaaring. Kapag ang isang prospective na site matatagpuan at nasuri tama, ang site ay maaaring o hindi maaaring masiyahan ang mga pinansiyal na pangangailangan ng isang inaasahang nangungupahan.
Gamit na sa isip, sabihin tumingin sa ilang mga alternatibong mga estratehiya para sa komersyal pagpapaupa:
Subpangungupahan
Ang isang subpangungupahan ay isang hiwalay na lease kung saan nangungupahan ang maaaring paupahan lahat o bahagi ng upa ng interes sa ibang nangungupahan habang napananatili pananagutan para sa ari-arian at pangunahing lease sa may-ari.
May mga gayunpaman panganib sa subleasing kung saan ang may-ari ng isang hindi maaaring maging handa upang tanggapin. Kabilang sa mga panganib ang:
Re-lease panganib: Ang haba ng oras na aabutin upang mahanap ang isang subpangungupahan ay hindi kilala panganib ng renta rate: Ito ay maaaring kinakailangan upang subpangungupahan sa ibaba-kontrata na upa ang nangungupahan kalidad ng panganib: Hindi ito maaaring posible upang mahanap ang isang mataas na kalidad . nangungupahan lease-matagalang panganib: Isang sub-lessee ay maaaring gusto ng isang mas maikli o mas matagal pa lease kaysa sa pangunahing lease lease kasunduan panganib: Isang sub-lessee ay maaaring gusto ng mga konsesyon, rasyon, at iba pang mga tampok na hindi ibinigay sa pangunahing lease . panganib ng pagpapabuti ng nangungupahan: Ang sub-arendante ay maaaring magbayad bumuo ang mga gastos para sa sub-lessee.
Trabaho
Isang pagtatalaga ng lease ay kung saan ang lahat ng interes sa upa ng isang nangungupahan sa isang ari-arian ay inilipat sa isang third party. Sa pangkalahatan ito ay pakawalan ang orihinal na nangungupahan mula sa anumang at lahat ng pananagutan ng natitirang mga tuntunin ng lease sa panahon ng pagtatalaga.
Bumuo upang umangkop sa
Bumuo-sa-suit pagbuo ng mga kung saan ang may-ari ng isang ay sumang-ayon upang bumuo o tapusin ang isang ari-arian na binuo upang ang mga pagtutukoy ng prospective nangungupahan.
Ang mga gastos para sa pagpapabuti ay maaaring sa bahagi ay ipinapalagay ng mga prospective na nangungupahan at maaaring sa anyo ng isang mas mataas na epektibong upa.
Ang A Bumuo-sa-suit diskarte ay malamang na kasangkot ang isang inaasahang nangungupahan na may makabuluhang pinansiyal na kapasidad at malakas creditworthiness.
Binebenta-Leaseback
Isang benta-leaseback ay isang diskarte na kung saan ang isang may-ari pagbili ng lupa, builds ng isang istraktura sa lupa para sa kanilang sariling mga paggamit at siya namang nagbebenta ang buong ari-arian sa isang mamumuhunan, at Pinapanatili ng isang pang-matagalang net lease.
Maraming mga kumpanya na gamitin ang diskarte na-convert ang kanilang mga equity sa real estate sa kapital kung saan ito sana ay maaaring bumuo ng isang mas mataas na kita mula sa operasyon at cash daloy ng negosyo.
Buod
Habang ang artikulong ito, naaangkop na pamagat Panimula sa komersyal na leases ay hindi paligiran ang bawat aspeto ng lahat ng mga komersyal na mga implikasyon sa pagpapaupa, sana ay ibinigay sa mga na may isang mas mababa pagkatapos ay nagtatrabaho unawa ng mga komersyal na leases ang kaalaman at impormasyon kinakailangan kapag pagharap sa isang komersyal lease entity.
Mayroong maraming mga iba't-ibang paraan upang buuin ang mga transaksyon ng lease, clauses at pinansiyal na mga implikasyon sa komersyal na real estate pagpapaupa.
Isang mahalagang item na tandaan na ang maraming lease clauses ay inilalapat sa isang gastos sa alinman sa mga prospective na nangungupahan o may-ari.
Komersyal na leases ay dapat na susuriin mabuti ng mga sinanay na mga propesyonal o sa iba na ganap na kwalipikado upang makipag-ayos at pag-aralan ang parehong maikli at mahabang termino implikasyon ng lease at ang mga pinansyal na responsibilidad ng lahat ng partido nababahala.
Maingat at masigasig negotiations lease at pagtatasa ay nagbibigay ng parehong ang isang inaasahang nangungupahan pati na rin ang kakayahan na kita at maging matagumpay sa kanilang mga indibidwal na endeavors isang may-ari.
© Copyright 2008 Jennifer Mackay. All Rights Reserved.
Repossession
Panimula sa Mga Commercial Leases-bahagi 1 Ito ay isang multi bahagi ng artikulo na kung saan ay tumutok sa Commercial leases.Negotiating ng mga komersyal na leases ay madalas na beses ay hindi para sa malabo ng puso. Ito ay na ito sa isip, na susubukan naming malaglag ang liwanag sa sa iba't ibang aspeto ng komersyal pagpapaupa. Sa artikulong ito namin suriin ...
Ang Bentahe ng Leases Ground - Las Vegas Habang ang maraming tao ay hindi isaalang-alang ang mga posibleng paggamit ng isang lease ng lupa o lease ng lupa, ang lupa leases ay nag-aalok ng isang mahusay na paraan upang mapanatili ang isang pang-matagalang interes ng pagmamay-ari sa tunay na ari-arian na maaaring makabuluhang makikinabang ang mga heirs, habang nagbibigay ng isang kasalukuyang stream ng kita. Bakanteng lupa na may-ari ng isang hindi maaaring ...
Unawa Komersyal na Real Estate Leases Bilang isang propesyonal na may-ari, gusto namin ang lahat upang makamit ang perpektong may-ari / nangungupahan relasyon. Bakit? Dahil ito ay gumagawa para sa mas madali work.You makita para sa anumang mga mamumuhunan, ang mga bagong o karanasan, kapag nag-invest sa isang rental ari-arian na nais mong magagawang upang panatilihin ito sustainable. Huwag walang laman. Huwag pagputol sa iyong ...
Paghahambing ng tirahan at Commercial Property Investment Mayroong mahalagang pagkakaiba sa pagitan ng pagmamay-ari ng komersyal na ari-arian at pagmamay-ari ng tirahan ari-arian. Ang pagkakaroon ng lahat ng impormasyon ay magpapahintulot sa inyo na gumawa ng isang kaalamang decision.There ay mas emosyonal na paglahok sa tirahan ari-arian ng ito fulfills ang pangunahing katangian ng pagbibigay ng tirahan. Kung ang tirahan nangungupahan ay hindi magbabayad ng rent, ...
Komersyal na representasyon ng nangungupahan Sa negosyo mundo ngayon, nagkaroon ng maraming mga pagpipilian upang isaalang-alang kapag pagpili ang karapatan na lokasyon para sa iyong negosyo. Kailangan mong alang ang mga demograpiko ng lugar, rental rate, ang laki ng puwang para sa ngayon at para sa paglago, nangungupahan build-pagkontra at marami, marami pang iba. Para sa pangkalahatang may-ari ng negosyo, na ang ...
Mag-iwan ng komento
Kailangan mong naka-log in upang mag-post ng isang puna.
