Archive para sa mga Commercial Leases
Disyembre
31
Saan ko mahahanap ang mga komersyal na tingi katangian leases sa washington dc?
Posted by: | Mga Puna
Pinsalain
22
Ito ay isang multi bahagi ng artikulo na tumutok sa mga komersyal na leases.
Negotiating komersyal na leases ay madalas na beses ay hindi para sa malabo ng puso. Ito ay na ito sa isip, na susubukan naming malaglag ilaw sa iba't-ibang aspeto ng komersyal pagpapaupa. Sa artikulong ito namin masuri ang mga paksa kabilang ang: mga termino, clauses, negotiating at mga kinakailangan para sa mga uri ng mga leases.
Mayroong maraming mga aspeto ng isang komersyal lease na sa karaniwang tao o walang karanasan, madalas ay nakalilito, at kapag basahin nang malakas iyan tulad ng "guluhin-guluhin-awitan-goo-maging-goo?"
Unawa sa mga terminong ginamit sa komersyal na leases at ang posisyon ng mga pagpindot sa lease ang ay makakatulong kapag negotiating sa lease. Kung ikaw ay hindi isang karanasan komersyal na real estate negosyante, ito ay iminungkahi na makipag-ugnayan sa isang propesyonal na komersyal na real estate agent at / o mga legal na tagapayo bago sa pagpasok sa anumang komersyal na real estate lease.
Tayo'y magsimula sa ilang mga pangunahing konsepto ...
Mayroong palaging dalawang panig na kasangkot sa isang lease: Ang nangungupahan at ang may-ari. Habang ang may-ari ay maaaring kinakatawan ng isang Company sa Pamamahala o law firm na gumuhit ng lease, madalas mga nangungupahan mga sarili kinakatawan.
Bawat panig sa isang lease ay may mga layunin para sa pagkuha ng buwisan puwang:
Mga layunin sa isang nangungupahan ay maaaring magsama ng:
Pagkuha ng lease sa isang makatwirang pagbabayad ng upa maximize ang kanilang mga pagkakalantad sa mga consumer matantiyahin at inaasahang mga gastos ng operating ng Kakayahang upang Palawakin para sa hinaharap na mga pangangailangan at paglago
Isang may-ari sa kabilang banda ay may makabuluhang ibang layunin na maaaring kabilang ang:
Pagkuha at pagsunod ng mataas na mga nangungupahan kalidad na-maximize ang tubo sa kanilang pamumuhunan Pangangalaga sa kanilang mga pamumuhunan sa ari-arian sa pamamagitan ng panganib paglilipat At ang kakayahan upang mabawi ang pag-aari ng ari-arian ay dapat na ang mga nangungupahan default
Habang ang magkabilang panig ng isang lease differing layunin, mayroong ilang mga commonalities pati na rin. Item na tulad ng:
Itinataguyod ang isang malinaw na worded, pagbubuklod ng kontrata Proteksyon ng pinansiyal na pamumuhunan sa magkabilang panig ay / ay natamo At ang kakayahan para sa magkabilang panig upang maging pinakinabangang
Mga uri ng leases
May maraming uri ng mga leases na trabaho sa pagpapaupa ng komersyal na ari-arian. Sabihin suriin ang ilang mga karaniwang uri ng lease tulad ng:
· Gross lease - Ang uri ng lease na ito ay kung saan ang may-ari ng magbayad ng lahat ng mga gastos na kaugnay sa pagpapatakbo at pagpapanatili ng ari-arian. Nangungupahan ang magbabayad ang may-ari ng mahalay o takdang halaga para sa upa. Mula sa upa, ang may-ari ay magbabayad ng mga gastos ng operating (ari-arian buwis, seguro, pagpapanatili, mga utility, janitorial at seguridad ng mga gastos) para sa ari-arian.
· Net lease - Sa ang lease uri na ito, ang nangungupahan ay nagbabayad ng lahat o ilan sa mga operating gastos tulad ng ipinahayag sa Gross lease. Ang uri ng lease na ito ay nagbibigay ng may-ari na may kakayahan upang pumasa sa bilang magkano ang responsibilidad para sa mga operating gastos sa mga nangungupahan hangga't maaari. Ang uri ng lease na ito ay nagiiba base sa lokasyon at ang lokal na merkado pati na rin ang bargaining o kakayahan sa pag-aayos ng dalawang partido (may-ari at nangungupahan).
Ganap na net lease-Ang lease uri na ito ay nangangailangan ng nangungupahan ang magbayad ng lahat ng mga gastos ng operating na may kaugnayan sa pagpapatakbo at pagpapanatili ng ari-arian Porsiyento lease - Isang lease ng ari-arian na kung saan ang rental halaga ay batay sa isang porsyento ng dami ng mga benta na ginawa sa pamamagitan ng lessee (ang nangungupahan). Karaniwan ito uri ng lease ay magtakda ng isang minimum o base rental plus isang komisyon sa dami ng mga benta at ay regular na ginamit para sa tagatingi
Isinasaalang-alang ang kasalimuotan ng mga iba't ibang uri ng mga leases, maaari mong tapusin na ang pagpasok sa isang komersyal lease hindi handa ay maihahambing sa stepping off ng isang talampas. At gusto mo tama!
Bago ang pagpasok sa isang kontrata na kasunduan sa paupahan ng isang komersyal na ari-arian, ito ay mahalaga sa lahat kahalagahan sa tagumpay ng iyong negosyo na maunawaan mo ang mga tuntunin, uri at pinansiyal na mga implikasyon ng lease.
Kung bakit wasto at maipapatupad ang lease ng isang?
Wastong leases ay katulad sa mga may-bisang kontrata. Bukod mula sa mga pagkakaiba-iba sa haba, kumplikado at pinansiyal na mga pagsasaalang-alang, mga maipapatupad na leases ay karaniwang naglalaman ng mga sumusunod:
· Identification ng may-ari at nangungupahan: Ang bawat partido sa lease ay dapat mag-sign ang dokumento. Din ito ay inirerekomenda na ang bawat pahina ng dokumento na naglalaman ng mga initials at petsa ng bawat partido.
· Ang Paglalarawan ng ari-arian na naupahan: Paglalarawan ng ari-arian ay isama ang address ng kalye (kabilang ang yunit o tindahan bilang kung naaangkop), anumang naitalang plats bilang naaangkop, ang sistema ng pamahalaan parihabang survey pati na rin ang metes at hanggahan sa isang bukid na lugar. Anumang ari-arian pagpapabuti ay dapat din ay kasama sa paglalarawan ng mga ari-arian para sa lease.
· Financial pagsasaalang-alang: Ang kinakailangan na ito ay madalas na nakikilala sa pamamagitan ng pangako ang nangungupahan na bayaran ang upa at ang may-ari ng kawalan ng kakayahan upang sakupin ang ari-arian sa panahon ng kataga ng lease. Madalas na beses, ang unang hakbang sa pagpapaupa ng isang komersyal na ari-arian ay sa pamamagitan ng pagsusumite ng isang Letter ng layunin (LOI) at ilang beses na sinamahan ng mga pinansiyal na pahayag malayo ang inilaan kakayahan nangungupahan na magbayad o pagkatubig (access sa cash o pondo).
· Ang legalidad ng layunin: Kapag pagpapaupa ng isang komersyal na ari-arian, ang layunin o ipinanukalang paggamit ng ari-arian o lease ay hindi dapat lumabag sa anumang pederal, estado, o lokal na batas.
· Offer at pagtanggap: talaga, ang mga pahayag na ito ay kilalanin na ang mga may-ari sumang-ayon sa paupahan ang ari-arian para sa isang tiyak na tagal ng panahon at ang nangungupahan ay sumasang-ayon na magbayad ako sumang-ayon sa halaga ng upa sa pana-panahon upang sakupin ang ari-arian bilang kinilala sa lease.
· Ang nakasulat lease: Sa karamihan ng mga estado, leases para sa mas mahaba kaysa sa isang taon ay dapat na sa pamamagitan ng pagsulat. Ito ay lubos na pinapayuhan na ang lahat ng mga leases sa isang malinaw na worded, madaling makikilalang dokumento.
Ang lease at ang iyong Cash Daloy ng
Ang ilang mga lease clauses ay may kakayahang makaapekto sa cash daloy ng lessees '. Ang mga clauses na ito ay naglalaman ng mga alternatibo para sa mga may-ari upang pumasa ang ilang mga gastos ng operating sa ang nangungupahan. Ang ilang mga mga clauses maaaring limitahan ang pagbabayad ng mga gastos ng operating (na tinatawag na Gastos humihinto), habang ang iba ay nagbibigay ng kakayahan para sa mga may-ari upang patuloy na pumasa sa ilan sa ang kasalukuyang o pagtaas ng operating gastos ng ari-arian sa (Gastos pass sa pamamagitan ng) sa nangungupahan.
Bago namin suriin ang mga item na ito, sabihin maunawaan ang simpleng pagkalkula ng upa. Karaniwan, ang mga komersyal na rents ay ipinahayag sa presyo sa bawat isang talampakang parisukat (ppsf) at kinakalkula taun-taon. Mga bagong sa komersyal pagpapaupa ay madalas Nagulat ka ng paunang presyo ng ganitong uri ng ari-arian. Ano ang hindi sila mapaghulo ay na ang kabuuang presyo pagkatapos ay hinati sa pamamagitan ng 12 (ang bilang ng mga buwan sa isang taon). Halimbawa: 1000 ang isang puwang ng sf ay naupahan sa $ 18.00 sa bawat isang talampakang parisukat o $ 18,000 sa bawat taon ($ 18 × 1000). Ang aktwal na halaga ng upa bawat buwan pagkatapos ay $ 1500.00 ($ 18,000 / 12).
Tulad ng nabanggit dati, operating gastos tulad ng real estate buwis, pagpapanatili, pag-aayos, pag-aalis ng basura, ang mga salaries ng mga empleyado ang may-ari, at mga gastos ng mga pagpapabuti ng gusali madalas ay binayaran sa pamamagitan ng ang may-ari at madalas lumipas-through sa ang nangungupahan. Ito ay karaniwang tunay na sa multi-nangungupahan na mga gusali ng opisina at mga sentro ng pamimili. Sa tingian katangian, magbahagi ng isang nangungupahan ng mga pass sa pamamagitan ng gastos ay batay sa ang mahalay leasable area (GLA) ng tindahan ang nangungupahan.
Gastos tumitigil
Humihinto sa gastos payagan ang mga may-ari na magbayad ng isang bahagi ng operating gastos ng hanggang sa isang tinukoy na halaga, karaniwang batay sa isang presyo sa bawat isang talampakang parisukat (psf). Excesses ng stop gastos ay pagkatapos lumipas hanggang sa ang nangungupahan na batay sa halaga ng rentable space sa gusali nangungupahan ang ay sumasakop.
Narito ang isang halimbawa: Ang isang lease para sa isang tanggapan ay maaaring maglaman ng isang sugnay na estado nangungupahan ang magbayad ng $ 18 sa bawat isang talampakang parisukat bawat taon sa upa at na may-ari ng ay magbabayad lahat ng gastos operating na may kaugnayan sa ang ari-arian - hangga't bilang ang gastos ko hindi lalampas sa $ 4 bawat isang talampakang kuwadrado ng rentable lugar.
Kung ang gusali ay may 50,000 square paa ng ng rentable lugar, na may sugnay na ito ang may-ari ay kinakailangan upang bayaran ang unang $ 200,000 sa taunang operating gastusin ($ 4 sa bawat isang talampakang parisukat X 50,000 parisukat mga paa). Kung may anumang karagdagang mga gastos na kinakailangan upang mapatakbo ang mga gusali na hihigit sa $ 200,000, ang nangungupahan ay sisingilin ng labis na batay sa porsyento ng mga rentable lugar ng gusali o ang parisukat na sukat sa talampakan na ang sumasakop ng nangungupahan.
Ito pagkatapos na limitasyon - o humihinto - operating gastos ang may-ari sa $ 200,000. Upang karagdagang ilarawan ito: kung ang operating gastos ng ari-arian na ito ay $ 220,000 taun-taon, gamit ang halimbawa sa itaas maaari mong asahan ang upa sa isang dagdag na $ 0.40 bawat sq ft ($ 20,000 / 50,000). Ang Inayos buwanang upa pagkatapos ay magiging $ 1533.33 ($ 0.40 × 1000 sf / 12) dahil may-ari ay nagbabayad ng unang $ 200,000.
Gastos tumitigil karaniwang makikinabang ang mga may-ari sa pamamagitan ng paglilimita ang kanilang mga panganib exposure sa mga gastos operating pagiging mas pagkatapos ay inaasahan. Mga tumitigil din payagan ang mga may-ari ng pagtataya ang mga gastos ng operating batay sa predictable gastos. Kadalasan, ang mga may-ari ay sa i-ng nangungupahan alok ng isang bagay na may halaga sa exchange para sa sugnay stop gastos tulad ng isang mas mababang kinontrata rental rate kung ang iba pang mga leases sa lokal na merkado ay hindi naglalaman ng mga humihinto gastos.
Karaniwang Area Maintenance
Ang karaniwang lugar ng maintenance (Cam) na singil ay isang karaniwang gastos pass-through sa ang leases shopping center at iba pang multi-nangungupahan sitwasyon. Ito ay ang mga gastos na kaugnay sa pagpapanatili ng lahat ng karaniwang mga lugar ng isang ari-arian, tulad ng: mga hallways, lobbies, lugar at parking maraming. Ang mga gastos na ito ay karaniwang ay kinakalkula at batay sa porsyento ng mga rentable space na ang nangungupahan ay sumasakop. Cam clauses makikinabang may-ari sa pamamagitan ng pagdaan sa pamamagitan ng mga pagtaas sa mga gastos ng mga gastos sa mga nangungupahan.
Nangungupahan din makinabang, mula sa mga mga Cam gastos sa na mga monies na nakolekta para sa Cam gastos ay hindi hinihimok sa pamamagitan ng iba pang mga gastos ng ari-arian, ang isang pamantayan ng pangangalaga at pangkalahatang maintenance ay matiyak na ang ari-arian ng nananatiling sa kasiya-siya kondisyon at alleviates ang mga nangungupahan mula sa pagbabayad para sa pagpapanatili ng karaniwang mga lugar .
Nangungupahan mga Pagpapabuti o bumuo ang mga gastos
May-ari ay madalas kapasukan gastos kapag leases ay magpapaso at bakanteng opisina at tingian space ay dapat na handa na para sa bagong pagsaklaw. Ang mga karagdagang gastos na ito ay kilala bilang bumuo ang mga gastos. Bilang isang halimbawa, ang muling pagpapaupa ng komersyal na puwang ay maaaring mangailangan ng malaking pagbabago ay ginawa sa loob, tulad ng pag-alis o magdagdag ng mga pader, pagtataas ng ceilings, at binabago ang electrical kapasidad. Maraming mga komersyal na leases ng ari-arian ay nagbibigay ng isang nangungupahan sa isang allowance ng pagpapabuti. Ilang leases ay maaaring mangailangan ng mga plano para sa mga alterations na naisumite sa pamamagitan ng isang pangkalahatang kontratista sa anumang at lahat ng gawain na ginanap sa pamamagitan ng isang kontratista trabaho ng may-ari. Ang ito lease kataga / sugnay obligates ang may-ari sa kapasukan isang paunang-natukoy na halaga ng dolyar sa mga gastos upang mapagbuti ang mga puwang sa pagtutukoy ng bagong nangungupahan.
Mga Pagpapabuti nangungupahan ay maaaring magbigay ng mga buwis sa mga benepisyo
Ang responsibilidad para sa pagbabayad ng mga pagpapabuti ay maaaring magbigay ng mga benepisyo ng buwis sa ari o ang nangungupahan. Kung ang may-ari na ang magbabayad para sa pagpapabuti, ang mga gastos ay maaaring expensed sa loob ng isang taon bilang. Kapag ang mga nangungupahan vacates at ang pagpapabuti ay maalis, ang may-ari ay maaaring sumulat-off ang natitirang halaga sa oras na iyon.
Gayundin, kung ang isang nangungupahan ay nagbabayad para sa mga pagpapabuti, at ang mga alterations mapanatili ang halaga ng ari-arian, ang nangungupahan ay maaaring sumulat-off ang mga gastos sa taon ng mga pagpapabuti ay nagawa. Kung ang mga pagpapabuti dagdagan ang halaga ng ari-arian, ang nangungupahan ay maaaring sumulat-off ang gastos sa isang naibigay na bilang ng mga taon o kapag nangungupahan ang vacates ang ari-arian. Laging kumpirmahin ang anumang buwis insentibo at benepisyo sa isang kwalipikadong buwis propesyonal bago incurring karagdagang gastos.
Buod
Bilang maaari mong makita, pagpapaupa komersyal na puwang ay maaaring maging masyadong kumplikado. Sa mga potensyal na bagong komersyal lessees 'unawa ng mga complexities ay mahalaga para sa isang matagumpay na negosyo sa palarin.
Pagkuha ng propesyonal na gabay sa parehong negotiations at ang mga legalities ng isang lease ay maaaring i-save ang isang komersyal na nangungupahan hindi lamang maikli at mahabang kataga ng mga monies na maaaring muling-invested sa negosyo, ngunit nagbibigay din ito na may proteksyon sa pamamagitan ng pagkuha ng isang maipapatupad lease.
© Copyright 2008 Jennifer Mackay. All Rights Reserved.
Ibenta at Rent Bumalik
