I den sista artikeln vi tittade på några av de saker du bör tänka på innan hyra som först kontoret eller skyltfönster för ditt företag. För att sammanfatta, bör du inte bara tänka den gamla standarden "location, location, location", men också överväga saker som tillräckligt med parkeringsplatser, antalet anställda som kommer att arbeta på plats, och framtida prognoser tillväxt. Jag betonade att det var viktigt att inte fastna i för tillfället. Du bör ta dig tid att hitta den plats som passar bäst för din verksamhet för lång tid, inte bara för idag.
Den här veckan kommer vi att diskutera den viktigaste aspekten av processen: att underteckna ett kommersiellt hyresavtal (ange dramatisk musik här). En av de största misstagen många entreprenörer gör när uthyrning kommersiella lokaler inte läser hyresavtalet. Glöm läsa det finstilta. När det gäller ett hyresavtal dess alla finstilta.
Tror mig inte? Låt mig berätta den sanna historien om min vän, Homer, vars namn jag har ändrat för att skydda de okunniga. Homer tecknat ett två årigt hyreskontrakt på en svit av kontor för sin verksamhet. Som ägare av verksamheten Homer undertecknas på den streckade linjen och kom överens om att personligen garantera betalning av hyreskontraktet och att följa dess villkor. Homer flyttat in och det var business as usual fram till slutet av den tvååriga leasingperioden närmade sig. Det var då som Homer upptäckte att inte läsa hyresavtalet skulle bli ett mycket dyrt misstag.
Mot slutet av den tvååriga hyrestiden Homer beslutat att flytta, men när han gav hyresvärden vad han trodde var den sedvanliga 30 dagars varsel, upptäckte han att hyresavtalet automatiskt hade förlängas med två år vid 60 dagar varsel punkt. Med andra ord hade Homer inser inte att hyresavtalet krävs minst 60 dagars varsel för att låta hyresvärden vet att hyresavtalet inte skulle förlängas. Eftersom Homer inte veta att han var tvungen att ge minst 60 dagars varsel om sin avsikt att utrymma, hyresavtalet förnyas automatiskt för ytterligare två år. Och det var inte ett förbaskat dugg Homer kan göra åt det men når runt och slå sig i bakhuvudet för att inte ta tid att läsa hyresavtalet.
Vad var hyresvärdens position när Homer påpekade att han inte hade läst hyresavtalet och därför inte kände av den 60 dagen varsel? Hyresvärden, medan sympatiserar med Homers situation, höll fast vid sina vapen och sade Homer att han skulle vara tvungen att hedra leasing, vilket innebar att även om Homer flyttade ut som planerat, var han fortfarande på kroken för att betala hyran för ytterligare två år .
Låter det faktum att hyresvärden valde att verkställa hyresavtalet snarare än Homer undan gör honom en ond människa? Inte alls. Från hyresvärden synvinkel, hade han inget annat val än att genomdriva villkoren i hyresavtalet. Han hade ett undertecknat avtal som sade honom utrymme skulle hyras under de kommande två åren. Han hade inte planerat att utrymmet plötsligt ledig. Att vara en hyresvärd med outhyrda rymden är som att vara ett företag utan betalande kunder. Tomrummet innebär ingen inkomster från hyror, vilket innebär inga pengar att betala inteckning betalning. Som det gamla ordspråket säger, "Det är bara business ..."
Visst kan alla hyresvärd med ett hjärta mår dåligt att Homer var okunnig om den automatiska förnyelsen klausul, men inte så illa att de är villiga att riskera sitt eget ekonomiska välbefinnande genom att Homeros rymden sitter vakant. Summan av kardemumman är denna: om Homer läsa hyresavtalet eller inte är irrelevant. Homer undertecknat hyresavtalet, vilket acceptera dess villkor, och därför måste han hålla upp sitt slut på köpet, period.
Från och med detta ögonblick är Homer flyttar sin verksamhet trots att inte kunna få ut av sin gamla hyresavtal och att han kommer att fortsätta betala betalningen på den lediga utrymmet för återstående två år leasingperioden eller tills han kan andrahandsuthyrning utrymmet . Även då Homer är inte helt undan eftersom han fortfarande anses vara juridiska hyresgästen om inte hans sublessor går att teckna ett nytt hyresavtal med hyresvärden. Förhoppningsvis kommer han att bara någon annan att göra leasingavgifterna.
Återigen är den moraliska för att den här historien LÄS hyresavtalet. Eller ännu bättre, har en advokat läsa den för dig. Jag har lärt mig genom åren att aldrig underteckna ett juridiskt dokument av något slag utan att låta min advokat granska det, särskilt om dokumentet handlar om pengar och min första föddes barn.
Här är några andra punkter att fundera innan de undertecknar ett kommersiellt hyresavtal.
Hur leasingavgiften ut? Den mest grundläggande ekvationen för att beräkna en leasingbetalning tar många kvadratmeter gånger per kvadratmeter, så amortizes att över en 12 månaders span. Till exempel, om du har 1000 kvadratmeter och kostnaden per kvadratmeter är $ 12, skulle den årliga leasingavgiften vara $ 12.000. Dividerat med 12 månader månadshyra betalning skulle vara $ 1.000. Återigen är detta en förenklad situation. Dessa dagar de flesta kommersiella hyresavtal omfattar ytterligare faktorer som påverkar det slutliga priset, såsom hyreshöjningar, operativsystem eskaleringar kostnader, gemensamma avgifter område, etc.
Vem betalar för vad? Det är viktigt att du förstår exakt vad du betalar för. Är du ansvarig för eventuella kostnader än hyran? Kommer du att vara ansvarig för att betala dina egna verktyg, till exempel? Kommer du måste betala för parkering privilegier eller vaktmästeri tjänster? Som hanterar underhåll och reparationer?
Finns det en upptrappning klausul? Det är typiskt att hyresavtalet innehåller vad som kallas en upptrappning klausul som gör det möjligt för hyresvärden att förmedla ökat byggande rörelsekostnaderna till hyresgästerna. Om ditt hyresavtal innehåller en sådan klausul bör du be om ett tak för det belopp som leasingavgiften kan stiga under en viss tidsperiod. Och om upptrappningen klausulen någonsin aktiveras av hyresvärden du är väl inom dina rättigheter att be om en detaljerad redovisning av de kostnader som skall anses vara orsaken till din höjning i hyran.
Vilka hyreshöjningar kan det vara? En mycket viktig faktor att veta är detta: om du gör förnya lånet hur mycket kan hyresvärden gå upp på hyran? Det förväntas att hyrorna kommer att öka som egendom värden ökar. Om din hyresvärd kan hyra plats för mer än du gick med på att betala för ett år sedan, han är i sin fulla rätt att be om ökningen. Men skulle det vara en mardröm om din hyra plötsligt fördubblats över en natt. Förhandla ökningen innan du undertecknar hyresavtalet. De flesta hyreshöjningar beräknas procentuellt, inte av schablonbelopp.
Förnyelse och avslutningar. De flesta leasingavtal kräver att du ger minst 60 dagars varsel om du tänker att säga upp hyresavtalet och utrymma fastigheten. Som Homer lärt sig många leasingavtal förnyas också automatiskt till en annan tid om du inte anmäler inom 60 dagar efter utgången. Veta när ditt hyresavtal löper ut och den tid som krävs att säga.
Är en personlig garanti krävs? Vad händer om ditt företag går söderut och kan inte längre råd att göra leasingavgiften? Är du då ansvarig för att betala hyran ur egen ficka? Förmodligen så. De flesta hyresvärdar insisterar på en personlig borgen från ägaren eller en officer av verksamheten. Detta innebär att även om du går i konkurs du fortfarande själv på kroken för resten av hyresavtalet.
Slutligen, klargöra alla punkter. Du bör vara tydlig på varje punkt i hyresavtalet. Och om du inte är, be om klargöranden. Exakt vad utrymme du hyr? Vem ansvarar för reparationer? Vilka gemensamma utrymmen får du tillgång till? Vem är ansvarig för att upprätthålla de små saker, som att hålla de gemensamma toaletterna välförsedda med tvål, handdukar, och viktigast, toalettpapper.
En liten detalj att tänka nu, men inte när du plötsligt befinner dig utan sådana bekvämligheter på fel tid.
Sälja hus Quick
När det gäller en Office Lease handlar det finstilta Förra veckan tittade vi på några av de saker du bör tänka på innan hyra som först kontoret eller skyltfönster för ditt företag. För att sammanfatta, bör du inte bara tänka den gamla standarden "location, location, location", men också överväga saker som tillräckligt med parkeringsplatser, antalet anställda som kommer ...
Hyresavtalet, kan jag få ut av det? Jag har ett kommersiellt hyresavtal på en butikslokaler är det en 10 årigt hyresavtal med ca 8 och ett halvt år att köra, klausul på 5 år. När den nya ägaren tar över måste jag skriva en "godkänd guarentee agreement" som täcker hyresvärden Skulle ...
Viktiga detaljer När det gäller Foreclosures Foreclosures kan vara av många olika typer t.ex. statliga utmätningar, HUD utmätningar, VA utmätningar och utmätningar bank. Processen av utmätningar inkluderar överta äganderätten till låntagaren som långivare så att återhämta förfallna skulder. Processen av utmätningar ske när låntagaren inte att göra ...
Hur kan jag få ut av min lägenhet hyra? Här är situationen: jag skrev en årigt hyreskontrakt i november 2006, så min hyra ut i november 2007. Detta är min andra ett år hyresavtal med lägenheten chefer. Jag främjas recentlly på jobbet och jag är flyttas till en annan stad, ungefär en ...
Ägna särskild uppmärksamhet åt de hyresavtalet Dollars & SenseBy Denice Gierach som offentliggörs i Naperville Sun - 16 september 2007In spänningen att bilda ett nytt företag, om en person köper en franchise eller bilda ett nytt företag från grunden, ett kritiskt steg i få verksamheten igång blir oftast lite uppmärksamhet av ...
Lämna en kommentar
Du måste vara inloggad för att skriva en kommentar.
