I vår förra artikel vi diskuterade: leasing mål, de vanligaste typerna av leasing, vad som gör ett leasingavtal verkställbar, kassaflöde, stopp kostnader, gemensamt område underhåll samt de skattemässiga fördelarna med förbättringar.
När vi går vidare i denna artikel kommer vi att diskutera ytterligare leasingavtal typer och blir förtrogen med leasing tilläggsklausul, strategier och identifiera gemensamma termer som används i kommersiella kontrakt.
Ground Lease
En marken leasingavtal arrendera som för mark ensam, och är typiskt ett långsiktigt nät leasingavtal. Ground leasingavtal där marken ägande behålls av ägaren till den mark och ägs av hyresgästen.
Dessa leasingavtal kan normalt hittas i områden med brist på mycket önskvärt land, och kan vara traditionell i andra områden. Efter slutet av leasingperioden av en slipad hyresavtal, äganderätt till mark och återgår till leasegivaren / fastighetsägaren.
Steg Leasing
Steg Leasing tillåter kontrakterade hyror på lång sikt hyresavtal ändra genom förinställda belopp eller procentsatser som kommer att uppstå på förutbestämda datum. Dessa förinställda belopp eller procentsatser kallas upptrappning.
Medan leasingbetalningarna varierar över tid och hyrestiden är de faktiska betalningar beräknas och redovisas före undertecknandet av hyresavtalet.
De vanligaste typerna av kostnader som omfattar upptrappning kan avse fastighetsskatt, försäkringar, verktyg, drift och underhåll.
Fastighetsmäklare som företräder hyresgästen kan ge historiska utvecklingen information om denna typ av upptrappning så att höjningar kan förutses och välgrundade beslut kan göras innan ett hyresavtal signering
Indexerade Leasingavtal
Indexerade leasingavtal är sådana där den kontrakterade hyran är knuten till rörelser hos en förutbestämd finansiellt index, som konsumentprisindex (KPI). Här är ett exempel: Om årets konsumentprisindex ökar med 3 procent, sedan nästa års leasingavgiften kommer att öka med 3 procent.
Ytterligare satser lease
Flera andra alternativ och klausuler är utformade för att skydda behov och intressen som ägaren och hyresgäster och bör förhandlas noggrant och med flit.
Hyresavtal möjlighet till förlängning
Arrendeavtal beviljar ofta en hyresgäst möjlighet att förnya ett hyresavtal för en förutbestämd tid efter den första hyresavtalet löper ut. Dock den hastighet med vilken hyresavtalet kan förnyas anges i det ursprungliga hyresavtalet. En förnyelse alternativ är ofta av värde, eftersom det eliminerar behovet av en hyresgäst en ny plats för verksamheten före utgången av det nuvarande hyresavtalet. Även om hyresgästen inte är skyldig att förnya lånet, därav uttrycket "alternativet är hyresgästen inte bundna vid hyresavtalet att stanna kvar och kan besluta att finna en annan plats för verksamheten om antingen verksamheten kräver det eller hyresgästen så önskar .
Expansion och Relocation Alternativ
Som företag växer är det viktigt att att tillväxten arrendeavtal ger en hyresgäst rätt att ockupera ytterligare utrymme i den kommersiella strukturen.
Hyran hastighet och bestämd period av detta utrymme bör förhandlas före den initiala hyresavtalet undertecknandet. Ofta kommer ägaren överens om att ge en hyresgäst rätt förhandsrätt som utrymmet blir tillgänglig i byggnaden. Om ytterligare sammanhängande utrymme inte kan tillhandahållas inom rimlig tid för hyresgästen, kan en ägare överens om att flytta hyresgästen i byggnaden eller köpcentret inom en viss tidsperiod. Dessa ytterligare leasingavtal bestämmelser bör förhandlas fram och formuleras noggrant.
Ekonomiska konsekvenserna av leasing klausuler
Efter beslut har fattats att hyra kommersiella lokaler en kommersiella fastigheter specialist kan värvas för att förbereda en finansiell rapport som kvantifierar de potentiella hyresgästens leasingkostnader och som jämför och kontrasterar alternativa leasing.
Som beskrivits tidigare kommer de slutgiltiga hyresperioder vara beroende på nuvarande lokala marknadsförhållanden och de färdigheter förhandlingen av alla inblandade parter.
Innan analysera de ekonomiska konsekvenser som ett leasingavtal ställer på en hyresgäst måste vi uppgradera vår vokabulär till att omfatta vanliga termer. Dessa termer och definitioner kan variera från marknad till marknad.
Base (kontrakt) Hyra: Detta är det specifika, fördefinierade avtal dollar belopp för periodisk hyra (månatliga betalningar). Upptrappningar är baserade på denna mängd.
Totala effektiva hyra: Detta är grunden hyran när det har justerats till att omfatta koncessioner, traktamenten och kostnader som kommer att bli ansvarig för hyresgästen (såsom rörelsekostnad genomslag).
Total effektiv ränta: Detta är helt enkelt den totala effektiva hyra dividerat med ytor.
Genomsnittlig årlig effektiv hyra: Detta är den totala effektiva hyra dividerat med det totala år leasingperioden.
Genomsnittlig årlig effektiv ränta: Detta är den genomsnittliga årliga effektiva hyra dividerat med kvadraten filmen.
Kostnadsanalys
Nu när vi har definierat några vanliga termer har vi möjlighet att förstå hur man analyserar den ekonomiska effekten och den faktiska kostnaden för ett hyresavtal:
Ur hyresgäster perspektivet
I många arrendeavtal, inte basen hyran inte nödvändigtvis lika effektiv hyran. En fördjupad analys av detta kommer att omfatta alla kostnader till hyresgästen såsom koncessioner, andra ersättningar och extra kostnader.
Här är då en grundläggande formel för beräkning av hyresgästens effektivt hyra:
Basen (kontrakt) hyra + (Merkostnader - koncessioner och / eller bidrag) = den totala effektiva hyra som betalas som kommer att betalas av hyresgästen.
Från ägaren perspektiv
Samma analys omfattas från ägarens perspektiv och kommer också att innefatta alla kostnader till ägaren:
Här är då en grundläggande formel för beräkning av effektiv hyra från ägarens perspektiv:
Base (kontrakt) hyra - (netto extra kostnader - koncessioner och / eller vid) = Ägarens Total effektiva hyra som inkomst.
Alternativa strategier
Vi har sett hur förhandlingarna om ett kommersiellt hyresavtal inte bara kan påverka en blivande hyresgäster 'och ägarens kassaflödet men också hur komplicerad processen kan vara. När en blivande plats belägen och analyseras på rätt sätt, kan platsen eller inte kan uppfylla de ekonomiska kraven på en blivande hyresgäst.
Med detta i åtanke, låt oss titta på några alternativa strategier för kommersiella leasing:
Vidareuthyrning
En vidareuthyrning är en separat hyresavtal där hyresgästen kan hyra hela eller delar av tomträtten intresse för en annan hyresgäst samtidigt som ansvaret för fastigheten och primära uthyrning till ägaren.
Det finns dock risker uthyrning i andra hand som en ägare inte kan vara villiga att acceptera. Dessa risker är:
Re-lease risk: Hur lång tid det tar att hitta en vidareuthyrning är okänd Hyra ränterisker. Det kan bli nödvändigt att andrahandsuthyrning är lägre än-kontrakt hyra Hyresgäst kvaliteten risk:. Det kan inte vara möjligt att hitta en hög kvalitet . hyresgäst Lease sikt risk:. En sub-leasetagaren kanske vill ha en kortare eller längre hyra än den primära hyresavtalet Hyresavtal risk: En sub-leasetagaren kanske vill medgivanden, traktamenten och andra funktioner som inte tillhandahålls i det primära hyresavtalet . Hyresgäst förbättring risk: sub-uthyrare kan få betala bygga ut kostnader för sub-leasetagaren.
Uppdrag
Ett uppdrag av leasing är där alla av hyresgästens annans fastighet intressen i en fastighet överförs till en tredje part. Generellt sett kommer att släppa den ursprungliga hyresgästen från allt ansvar för de återstående villkoren i hyresavtalet vid tiden för uppdraget.
Bygg som passar
Build-to-kostym utveckling de där ägare är beredd att utveckla eller avsluta en fastighet byggd för att specifikationerna för den presumtive hyresgästen.
Kostnaderna för de förbättringar kan delvis antas av den potentiella hyresgästen och kan vara i form av en ökad effektiv hyra.
En build-to-suit strategin kommer sannolikt innebära en potentiell hyresgäst med betydande finansiell kapacitet och stark kreditvärdighet.
Sale-leaseback
En sale-leaseback är en strategi som ägare köper mark, bygger en struktur på mark för eget bruk och i sin tur säljer hela fastigheten till en investerare, och behåller en långsiktig nät leasingavtal.
Många företag använder denna strategi för att omvandla det egna kapitalet i fastigheter till rörelsekapital där det förhoppningsvis kan generera en högre avkastning från verksamheten och kassaflödet i verksamheten.
Sammanfattning
Även den här artikeln, lämplig titel Introduktion till arrendeavtal inte omfattar alla aspekter av alla kommersiella leasing konsekvenser, det förhoppningsvis har gett dem med en mindre än praktisk kunskap om arrendeavtal den kunskap och information som behövs när det handlar om ett kommersiellt hyresavtal enhet.
Det finns många olika sätt att strukturera leasingtransaktioner, klausuler och finansiella konsekvenser i kommersiella fastigheter leasing.
En viktig punkt att komma ihåg är att många leasingavtal klausuler kommer att tillämpas på en kostnad för antingen den presumtive hyresgästen eller ägaren.
Arrendeavtal bör granskas noggrant av utbildad personal eller andra fullt kvalificerade att förhandla och analysera både på kort och lång sikt av hyresavtalet och de finansiella ansvar för alla berörda parter.
Noggranna och omsorgsfulla leasingavtal förhandlingar och analyser kommer att tillhandahålla både en blivande hyresgäst samt ägare förmågan att dra och vara framgångsrika i sina individuella strävanden.
© Copyright 2008 Jennifer MacKay. All Rights Reserved.
Återtagande
Introduktion till arrendeavtal-del 1 Detta är en multi del artikel som kommer att fokusera på kommersiella leases.Negotiating arrendeavtal ofta gånger inte är för svag i hjärtat. Det är med detta i åtanke, att vi kommer att försöka belysa de olika aspekterna av kommersiell leasing. I denna artikel kommer vi att undersöka ...
Fördelar med Ground Leasing - Las Vegas Medan många människor inte anser den möjliga användningen av en grund leasingavtal eller arrende, jord leasingavtal erbjuder ett bra sätt att behålla ett långsiktigt ägarintresse i fastigheter som väsentligt kan gynna arvingar, samtidigt som en aktuell inkomstkälla. Ledig mark att en ägare inte får ...
Förstå Kommersiella fastigheter Leasing Som en professionell hyresvärd vill vi alla att uppnå den perfekta hyresvärd / hyresgäst relation. Varför? Eftersom det gör det enklare work.You se alla investerare, nya eller erfarna, när du investerar i en hyresfastighet som du vill kunna hålla den hållbar. Aldrig tom. Aldrig skära in i din ...
Jämföra bostads-och kommersiell Property Investment Det finns viktiga skillnader mellan att äga kommersiella fastigheter och äga bostadsfastigheter. Med all information kan du göra ett välgrundat decision.There är mer känslomässigt engagemang i bostadsfastigheter som uppfyller den grundläggande funktionen att tillhandahålla skydd. Om bostäder hyresgäster inte kan betala hyran, ...
Kommersiell Tenant Representation I dagens affärsvärld, det finns många alternativ att överväga när du väljer rätt plats för ditt företag. Du måste överväga området demografi, hyra priser, storleken på utrymmet för idag och för tillväxt, arrendatorn bygga-outs och mycket, mycket mer. För den allmänna företagets ägare, vars ...
Lämna en kommentar
Du måste vara inloggad för att skriva en kommentar.
