Arkiv för Commercial Real Estate
Juli
04
Hur att bestämma värdet av din Commercial egendom för att maximera dina vinster nu
Inlagd av: | Kommentarer
Hur att bestämma värdet av kommersiella fastigheter
Investera i kommersiella fastigheter är ganska lukrativt om du är en intelligent investerare, som har en plan fastighet köp från början. Innan du någonsin göra ett drag för att påbörja köpprocessen, är det klokt att ta en titt på fastigheten för att projicera det potentiella värdet av din investering.
Inte alla värderingsmetoder är skapade lika
Innan vi diskuterar den faktiska värdering av kommersiella fastigheter, är det klokt att känna till olika metoder för fastighetsvärdering. Den första är marknadsvärdering, eller försäljning jämförelse metod. Ålderdomshem vanligtvis värderas jämförelsen av nettoomsättningen metoden eftersom värdet av ett hem är direkt relaterad till priset en köpare är villig att betala jämfört med försäljningspriset för liknande bostäder.
En annan metod är kostnaden värderingsmetod som helt enkelt är markvärdet plus en uppskattning av vad en byggnad eller andra förbättringar skulle kosta att återskapa i dagens dollar.
Och den sista metoden, som används mest i kommersiella och investeringar fastighetsvärdering är inkomsten kapitaliseringen metoden eller cap rate-metod. Med denna metod är kommersiella fastigheter värderas genom att bestämma avkastningen på en investering eller bokstäver ränta, dividerat med genomsnittligt driftnettot (NOI) för fastigheten. Noi är den bruttoinkomsten för egendomen mindre kostnader, men inte skulden tjänst eller amorteringar.
Till exempel, du som investerare hitta en fin detaljhandel band centrum till salu. Den nuvarande ägaren ger information om de senaste 12 månaderna driftsöverskott, och du finner att den genomsnittliga årliga NOI är $ 75.000. Kapitaliseringen skattesats för det område du söker är cirka 10%. Därför, genom att dividera $ 75.000 med 10%, kan du begripa att $ 750.000 är en bra uppskattning av värdet på fastigheten.
Mobilisera professionella hjälpredor för din kommersiella beståndet
Kom ihåg att den här typen av snabb uppskattning är en boll park siffra bara. En sann och korrekt värdering kan utföras av en legitimerad kommersiella fastigheter värderingsman. Dessutom, om du använder en kommersiell inteckning mäklare för att hjälpa finansiera en investering, kan mäklaren ge en tydligare uppskattad värdering Cap Rate eftersom han har tillgång till databaser som ger viktig information, såsom exakta mössa priser i området dina potentiella investeringar, typiska vakansgrader och genomsnittliga hyran per kvadratmeter för ett område.
Tänk på att säljaren kan ge bokslut och data som är högt eller överdrivna. Till exempel kan han visar ingen ledig oförutsedda i hans kostnader. Eller brutto hyror kan vara högre än genomsnittet för området. Det är klokt att noggrant analysera resultaträkningen och använda erfarenhet och kunskap om en mäklare eller värderingsman att räkna exakta siffror vid beräkning av potentialen NOI för en fastighet.
Befriending PPU för värderingen
En annan typ av kommersiella fastigheter värderingen är priset per enhet eller PPU. Den PPU kan användas på kommersiella fastigheter, såsom flerbostadshus, där stora vakanser kan skeva ekonomiska uppgifter och den slutliga NOI locket kurs. Genom att använda försäljning jämförbara metoder som nämnts ovan, kan en kommersiella fastigheter värderingsman mer exakt bestämma värdet på ett hyreshus genom att jämföra de senaste försäljningen av liknande lägenheter, och bestämma ett genomsnittligt pris per enhet. Bara multiplicera PPU med antalet enheter i en potentiell investering kan ge en exakt värdering.
Det är till hjälp för en investerare kommersiella fastigheter känna metoder för värdering av en fastighet. Genom att känna till metoder och arbeta med ett team av experter, kan en investerare avgöra intelligent om en kommersiell fastighet kommer att bli en lönsam investering.
Rent tillbaka Snabb
Juni
05
En av de mest angelägna frågorna för marknaden, är naturligtvis priserna. Enligt arrangören för det rundabordssamtal var företaget Business Analyst Group genomsnittliga försäljningspriset för april:
kontor - 39 000 euro / kvm
Handel - 38 000 euro / kvm
industri - 9 000 euro / kvm
den genomsnittliga hyran som erbjuds på den öppna marknaden i april var:
kontor - 747 euro / kvm / månad.
Handel - 1218 euro / kvm / månad.
industri - 158 euro / kvm / månad.
Under 2006 var i Kanada tas i drift 24 000 kvm utrymme i de nya shopping-och fritidsanläggningar.
År 2007 hade han redan lagt 30 000 kvm, till slutet av 2007 planer på att införa ytterligare 70 000 -. 80 000 kvm frihandelsområde som en shopping-och nöjescentrum.
Dessutom, under de kommande 3 åren planerar att bygga ca 10 affärscentra och lika många köpcentra. Frekvensen av hyran i de nya områden ständigt ökar nådde den högsta skattesats för April 2007 4500 euro / kvm / månad. för kommersiella lokaler och 1,770 euro / kvm / månad. för kontoret.
Kostnad för sålda varor 1 kvm. i vissa kategorier av kommersiella fastigheter ökade under året i 2-2,5 gånger, till exempel, industri lager och administrativa byggnader.
Även i Moskva företaget idag sa att marknaden är överhettad med oss, insatserna är för höga, är hyran för vår region för hög, och den köpkraft och genomströmningen är fortfarande inte i nivå med stora ryska städer. Detta minskar intresset för köpcentrum i ögonen på hyresgästerna - i början av diskussionerna om Irina Fedchenko, chef för konsultföretaget Business Analyst gruppen, - till exempel mycket talande aktuellt exempel på öppningen TRK Greenwich för icke-hyresgästen kommersiella områden. Tidigare staden ryktet, att hyresavtal priser på kommersiella fastigheter kollaps. Och den som investerar i fastigheter, är nu limbo: antingen investera eller inte. Tidpunkten för uppförandet av nya anläggningar eller renovering av gamla utdragen. De banker och leasingföretag som lånar till dessa erbjudanden, även undra: Är det påstådda betala de datum som tillkännagivits för byggprojekt. Hur länge kan öka hyror och priser försäljning för kommersiella fastigheter i Kanada?
.
Överens om att insatserna riktigt höga, och Alexander Filatov, chef för Kanadas delen av företaget AlyansRegionLizing, förklara det omognad, ungdom av marknaden började sin utveckling i 2004 ensam, och bildade ett underskott på kommersiella fastigheter. Investeringar i kommersiella fastigheter hyresavtalet i detta skede har sin egen risk, men i synen på Alexander en sådan prissänkning, för att tala om riskerna med icke-medel, under de närmaste två åren kommer inte att vara. Företag som vill återfå sin image, vilket kännetecknas framför allt begreppet ägande. Sitter i sitt rum eller hyra utrymmet att sitta i en bra businesscenter, eller dra tillbaka någonstans i en förort - det är en meningsfull indikator för näringslivet. Därför kommer prisökningar att fortsätta, kanske med en liten paus, men i det kommande 2007-2008, kommer priserna att stiga. Vi diskuterade några av våra affärspartners att backa leasingtransaktioner när de hyr sina lokaler för uthyrning. De utgör den mest tillväxt på 5-10%. Denna prognos öka Hyrespriser för nästa år. Paul Vysotsky, chef för OOO KLP-Invest, förutspår också en prisökning på 10% i segmentet av kontor fastigheter som är placerad i nivå med klassen V. I det här formatet, inga problem med uthyrning av kommersiella verkliga egendom där, och jag tror att aldrig kommer, liksom riktmärke i genomsnitt - sade Paul.
Enligt Paul Seliverstov, chef för avdelningen för förvaltning av kommersiella fastighetsbolag Kora-TK: Inmatning av nya lokaler på marknaden idag är inte mycket obrushit marknadspriser som gäller vid tidpunkten. Om ett köpcentrum kommer att fokusera inte på marknaden, men till priser som skulle vilja se investeraren, så ja, kan problemet vara, som i Greenwich. Om priset kommer att sättas på marknaden, är de driftsättning av nya anläggningar som inte stor inverkan på marknaden, och napolnyaemostyu hyresgäster kommer att bli rätt Enligt Paul, inom en snar framtid även ske tillväxt av de bästa platserna. Och detta är relaterat till in federala spelare och Moskvas utländska företag handel. Samtidigt kommer examen att hållas på plats i kategori A, A +, B, C och så vidare, som i större städer. Priser för rum med ett bra läge att växa. Kostnaden för andra fall.
En liknande åsikt Natalia Korchuganova, direktör Panacea anser att den genomsnittliga priser för butiksytor ner till 30% som beror på att ökar antalet köpcentra: De anläggningar som kommer att införas i detta och nästa två eller tre åren kommer att vara i efterfrågan och kommer att finna sina kunder, för priser och investeringar. Men redan ändra kraven för kontor och butiker, företagarna vill Superior, mer intressant miljö. Här är denna nya webbplatser till utvecklare, investerare och värt att uppmärksamma.
Behovet av noggrann bedömning av projekt och sade att ledaren för investeringsverksamhet filialen VTB i Novosibirsk, Sergey Zemtsov och uttryckte förtroende för att allt kommer att bli bra och att varje mångsidig anläggning för Ural kan löna sig, under förutsättning att det skulle vara kvalitet. Vi tror - sa Sergey - som kan minska sina risker, även om nu byggt många nya lokaler, som byggdes konceptuellt tydliga köpcentra, med den sibiriska eller Moskva konsultfirma. Och en annan viktig punkt - det finns inget att sälja, om det kommer till köpcentrum. Jo, när minst fem områden säljs förvaltningsbolaget har problem med ledningen. Dessutom föremål som tillhör flera ägare, lägre kvalitet än samma objekt, utan av en ägare. Om dessa villkor är uppfyllda, riskerar att falla.
Åsikter var rundabordssamtal om utsikterna för den delade marknaden, men med oro all makt.
En viktig begränsning på marknaden som uppmuntrar högre priser och ökade finansiella risker till rundabordssamtal deltagarna utsågs position av auktoritet och byråkrati. Alexander Filatov, Ltd AlyansRegionLizing: När initialt granskat transaktionen översättningen av icke-bostäder golvyta, vände sig till fastighetsmäklare om hjälp i denna riktning, och vi kallade tidpunkten ungefär ett år och två år. I Novosibirsk, när frågade en liknande fråga, sade: Vecka tre. Utgivningsdatum - det är inte möjligt! Sådana runda bord bör bedrivas på graden av regeringen. Eftersom alla väntar. Vi har ett projekt där marken inte är formaliserat, men vi erkänna det, och projektet omfattade leasetagaren, som sa: Killar, kommer problemen inte bero på att jag har deras förhållande, så jag har något jag druzhu, och jag lovar att helt gör mer än hälften av landet på dig. Vi är mycket denna utveckling i Kuzbass är förbindelser som bygger på personliga intressen och personlig slips. Vi är redo att flytta risken till leasetagaren. Men detta problem måste lösas, och kan bara hantera med myndigheterna själva.
Samma problem behandlas och Sergei Zemtsov, OAO Vneshtorgbank filial i Novosibirsk: För oss, både för banken, är det viktigt att minska förseningarna med att få tillstånd dokumentation. För att kunna erbjuda några avancerade produkter behöver för att få godkännande rensat lite tillskrivas tidpunkten och förfaranden för uppenbart. Många av de ackumulerade myndigheter och Andrew Verhoturova, chef för byråns dagliga nyheter: När de avgöra frågan med förvaltningen? När de satte 20 flickor i den ökända rummet 108, och det navedut ordning? När arbetet principen om ett fönster, som förklaras av Förvaltningskommittén av statlig egendom? Sträcker sig även till vad som nu är Kommittén för förvaltning av statens egendom inte står på alla inkommande handlingar, inte registrerar, eftersom instrumenten behöver för att hålla en polis! Det är, måste du ta en mapp med dokument som du har avtalat år, och du säger: Lämna en polis!. Vad är ansvaret? Vad ingår? När svaret? Ingen vet!
Utgående rundabordsdiskussion om vad som kan göras för att förenkla och påskynda utformningen av mekanismer som möjliggör dokumentation. Victor Gunin, Inc. "Mekanik tillväxt Leasing tjänstemän sade föga intresse att främja projektet: I vanliga administrationen officiella sitter, och han är inte intresserad av ekonomin i projektet och förstod inte att det kommer att bli. Varför han? Fram till idag finns ett system för styrning, desto mer osäkra för samma risker, högre finansiering. Alexander Filatov, Ltd AlyansRegionLizing bjöd ansluta handels-och industriministeriet, både i Novosibirsk, där biznesroientirovannaya handels-och industriministeriet för att lösa affärsproblem. På grundval av enskilda klagomål - det kan leda till ingenting - säger Alexander - ett behov av sådana strukturer, som skulle meddela myndigheterna, men ännu bättre vore regeringen. Handels-och industriministeriet bör, och även skyldig att göra det eftersom det skapades för detta ändamål. Paul Vysotsky Ltd KLP-Invest föreslog att börja med det faktum att alla större utvecklare med erfarenhet av utlåning inklusive Fastighetsbyrå och så vidare, baserat på hans egen erfarenhet, först skrev en mekanism som gör det enklare alla dessa förfarande. Eftersom byråkraterna själva, de gör det aldrig kommer att bli.
Hursomhelst, men kommersiella fastigheter Försäljning aktivt utveckla och trots allt, i de kommande 3 åren i vår stad några nya intressanta projekt, men under tiden, kanske administrationen i den offentliga sektorn kommer att upprättas.
Snabb Fastighetsförmedling Sale
Augusti
12
Fastigheter är ofta känd som det säkraste investeringen finns. Jo, fastigheter investerar utförs med korrekt utvärdering av fastigheten (och dess sanna värde), kan resultera i goda resultat. Detta är en anledning hur kommer ett fåtal personer delta i fastigheter att investera som deras vanliga jobb. Dialogen av fast egendom är i stort sett centrerade mot bostadsfastigheter, kommersiella fastigheter verkar inte vara så populära. Ändå, kommersiella fastigheter är också ett bra alternativ för att investera i fastigheter.
Kommersiella fastigheter omfattar många olika former av fastigheter. De flesta föräldrar förknippar kommersiella fastighetssektorns med endast kontorsbyggnader, parker eller tillverkare / industrialiserade enheter. Trots detta är det inte helt alla kommersiella fastigheter. Det finns mer att kommersiella fastigheter. Vårdcentraler, detaljhandel strukturer och för lagring är alla goda exempel på kommersiella fastigheter. Även bostadsfastigheter som lägenheter (eller någon egendom som består av mer än 4 bostäder bostäder) anses kommersiella fastigheter. I själva verket är en sådan kommersiella fastigheter eftertraktade.
Så, kommersiella fastigheter verkligen lönsamt? Tja, om det inte vore lukrativa jag inte vore har skrivit om kommersiella fastigheter alls. Så, kommersiella fastigheter produktiva säkert. Den enda saken med kommersiella fastigheter är att erkänna möjligheten är lite svårt eftersom jämställas med bostadsfastigheter. Men kommersiella fastigheter vinster kan vara riktig stor (i själva verket mycket större än du skulle förvänta i bostadsfastighet i samma proportion). Du kan ta upp kommersiella fastigheter för antingen sälja efter uppskattning eller för att låta sig, säger återförsäljare.
Den kommersiella fastigheter utveckling är i själva verket hanteras som den 1: a tecken på uppkomst av bostadsfastigheter. När du bekräftar möjligheten av betydande kommersiell tillväxt i området (antingen på grund av skattelättnader eller vad som helst), hade du börjar bättre bedöma potentialen för uppskattning av priset på kommersiella fastigheter och sedan gå för det snabbt (lika fort som du hitta en bra affär). Och du måste verkligen jobba mot att få en bra affär.
Om du tycker att kommersiella fastigheter, t.ex. mark, finns i stora bitar som är för dyrt för dig att köpa, kan du titta på att bilda en liten investerare grupp (med dina vänner) och köpa den kollektivt (och dela vinsten senare) . I vissa fall t.ex. när en detaljhandel boom väntas i en region, kan du bestämma det lönsamt att köpa en fastighet som du kan ändra till ett lager för avsikt att hyra för små företag.
Så kommersiella fastigheter uppvisar en hel uppsjö att investera chanser, behöver du bara ta det.
STÄNGT fastighetsmarknaden är HOT! Varje månad TUSENTALS egenskaper blir återtas av banker och statliga, federala och privata organisationer GENOM OLIKA beslag och konkurslagstiftning. Dessa egenskaper kunde köpas via auktioner på en bråkdel av deras verkliga marknadsvärdet! Hitta en själv idag eller START bygga välstånd!
Klicka här för att få mer information
Snabb Fastighetsförmedling Sale
Augusti
01
Om du funderar på en investering i kommersiella fastigheter, är Houston ett utmärkt val. Inom denna livliga stad, det finns många kommersiella investeringar alternativ att välja mellan. Vilken är den bästa för dig? Många tycker att en trippel netto hyresavtal för försäljning kommer att föra dem störst avkastning på sin dollarn med minsta ansträngning.
Men en trippel netto leasing är inte rätt för alla. Om du checkar ut de möjligheter som ett köpcentrum utvecklare, är Houston känd för att ha en hyra som kan passa dina behov.
Det första steget i att välja din bästa investering möjlighet är att förstå exakt vad en trippel netto leasing är. Vid denna typ av leasing, antar hyresmannen den monetära ansvar för underhåll, skatter och försäkringar utöver den månatliga hyresbeloppet.
Denna typ av leasing är vanligtvis en mycket långsiktigt avtal med vissa kontrakt går så länge som 50 år. På grund av detta är det mycket viktigt att du väger både fördelar och nackdelar med en trippel netto hyresavtal för försäljning innan du bestämmer dig för att göra denna typ av investeringar i kommersiella fastigheter Houston.
Fördelarna med denna typ av leasing kommer att gynna både hyresvärden och hyresgästen på många sätt. Hyresvärden kan förvänta underhåll av sin egendom måste göras av hans hyresgäst lämnar mycket lite arbete på den del av hyresvärden för underhållet av webbplatsen. I de flesta fall kommer hyresgästen har ett egenintresse i att hålla fastigheten i gott skick, eftersom detta kommer att göra sin detaljhandeln webbplats mer attraktiv för potentiella kunder.
På baksidan kan en hyresgäst njuta av många av de friheter för ägandet, inklusive regelbundna reparationer och uppdateringar av den egendom som han finner lämpligt. Däremot har han inte bördan av den ursprungliga investeringen i kommersiella fastigheter Houston hur fastighetsägaren gör.
Det finns risker i denna typ av leasing. En hyresgäst får inte ge korrekt underhåll, kostar fastighetsägaren mer pengar i det långa loppet. Det finns åtgärder som du som ägare kan vidta för att minska många av dessa risker. Om en trippel netto hyresavtal för försäljning låter som en möjlighet, prata med en fastighetsmäklare och advokat idag för att se om detta är det bästa valet för dig.
Återtagande
Juni
23
De professionella mäklartjänster i den kommersiella fastigheter i Kanada har blivit relativt nyligen. Därför, så länge de flesta människor att fråga "Vad är mäklaren för kommersiella fastigheter?» Bara pozhmut axlar. och även de som redan har sdaval eller hyrt lokaler med hjälp av myndigheter ofta inte har en tydlig förståelse av fördelarna med behandling med yrkesverksamma inte vet vad som kan och bör kräva det. I detta dokument vill vi razvenchat vanligaste myterna som är förknippade med mäklaren för kommersiella fastigheter.
Myt nummer 1: Ju fler intryck, desto bättre kommersiella fastigheter mäklare?
Det finns en utbredd uppfattning att mäklaren regelbundet måste visa kunderna så många alternativ för boende, och ju mer han gör, desto bättre kvalitet på sitt arbete. I själva verket är allt exakt på motsatsen. En specialist i Fondkommission säger att att hitta en plats som uppfyller alla de krav som kunden är det mycket svårt. Det är därför för frekventa synpunkter är sannolikt att indikera att mäklaren ouppmärksamt att lyssna på kunden och uppmanar honom alternativ «slumpmässig». Eftersom en sådan mäklare «guide» förlorare som ägare av mark eller en potentiell köpare, eftersom de tillbringar sin dyrbara tid utan resultat.
Detta proffsen lyssnade noga till dina önskemål, kommer att undersöka alla tillgängliga på marknaden erbjuder och välja den som är den som verkligen passar dig. Normalt, för att uppnå det resultat som krävs maximalt 3-4 körning.
Myt nummer 2: Företag som arbetar i stora byråer
De flesta människor tror att namnet högt och "skala» Commercial fastighetsmäklare är en garanti för erfarenhet och professionalism mäklare. Det är dock inte alltid fallet. Först imenitye företag med en lång historia och det har ingen brist på villiga dem att arbeta, därför erbjuder mäklare en ganska låg andel av provision byrå. Samtidigt, mindre företag, däremot är intresserad av att locka till sig kvalificerad personal och är redo att ge dem mer gynnsamma ekonomiska villkor. Det andra är de stora byråerna att arbeta med sina mäklare (exklusiva) riktade företaget. Det vill säga, behöver de inte utföra hela skalan av arbete (sökning lokalerna, förhandla med ägaren, ingående av ett fördrag, etc.), deras utmaning - att hitta en köpare eller hyresgäst för den färdiga utrymmet. I samma lilla företag där sina anläggningar är inte mycket mäklare göra affären "noll". Därför är de i sig kräver en djupare kunskap om marknaden och förståelse för kundernas behov.
Myt nummer 3: Den privata Mäklaren affären fördelaktigt
Hur många människor inte skulle bränna till tjänst för så kallade "privata aktörer", fortfarande hitta någon som råder dig att hänvisa till vad någon Ivan Ivanychu eftersom det har en «billigt". Spara sanningen för dig, inte på bekostnad av tjänster samt deras egen och ro, men som du säkerligen inte kommer att förhindras. Så för vad som i själva verket "betalar för mycket» klienten, med hänvisning till byrån?
Först har någon självrespekt byrå en etisk kod som klart uttryckte uppföranderegler mäklare med en klient. Till exempel, enligt koden, har mäklaren inte rätt att ge dig felaktig information, är han skyldig att skydda dina intressen och ge dig all information om transaktionerna. Överträdelse av dessa regler officer kan leda till en mycket obehagliga följder för honom, till och med avsked.
För det andra organet alla mäklare är under direkt kontroll av förvaltningen. Det vill säga om mäklaren gör fel steg, är det alltid korrekt, kommer att hjälpa rådet och vid behov överföra kund till en annan specialist.
I den tredje, alla dokument genom förmedling måste kontrolleras av juridiska avdelning, som helt enkelt inte missa ett fördrag, om det på något sätt skada klientens intressen.
Samtidigt, den privata mäklare - hans egen chef. Han väljer vilken information och röst som tystnad, vilket avtalsklausuler uppmärksamma er, och vad - för att blunda. Om senare du har en fordran på kvaliteten i hans arbete för att ställa honom inför rätta kommer att bli mycket svårt, särskilt eftersom de flesta av dessa "mediatorer» aldrig registrerats.
Med andra ord använda sig av privata mäklare - samma som att ändra valuta utanför värmeväxlare: de bästa, men inga garantier.
Myt nummer 4: Det är bättre att vända sig direkt till flera myndigheter
Det verkar som om logiken är enkel: ju fler byråer inblandade i försäljningen av ditt objekt, desto snabbare bli resultatet. Men det kan endast tala med folk obekväma med tekniken av mäklarfirmor. Det finns en hel snävt intervall av tryckta och online utgåvor, där byrån släpps ut på deras webbplatser. Följaktligen, om du går in, säg, fem byråer, för risken finns fem olika annonser på din webbplats i samma media. Inte bara det, detta i sig ger tvivelaktiga reklam är så mer troligt att varje myndighet ska prova lite "polerad» egenskaper objektet och som ett resultat av de fem annonserna kommer att ge motsägelsefulla uppgifter.
I själva verket kommer in bara en angivelse i en enda upplagan, föremålet undantagslöst mäklaren databasen. De flesta mäklare använder samma databas, så småningom får samma information. Med andra ord, med hänvisning till en myndighet, du är inte alls minskar inte deras chanser att snabbt och sälja föremål och det viktigaste - du sparar den (anläggning) rykte.
En annan negativ arbetar med flera myndigheter - inte med en av nih.vy kan inte ingå ett exklusivt avtal. Men bara ett exklusivt kontrakt med företaget, kommer mäklaren ge dig den mest fördelaktiga planen för att flytta din webbplats och de bästa villkoren för transaktionen.
Myt nummer 5: Titta bara på bas anläggningar - och är redo att ta itu
«Organ enorm databas, så mäklaren inte fungerar på vissa kriterier snabbt hitta en lämplig plats ...» Tyvärr är sådana uttalanden måste höra ganska ofta. Men om allt var så enkelt, skulle affären vara en dag, men mäklare behöver inte gå ur kontoret. Det finns en logisk fråga: varför är det inte händer?
Ironiskt nog låter det banalt, men varje fall är individuell, och utöver de grundläggande kraven för utrymme, en hel del förslag, "popup» redan på gång. Någon är att du behöver en viss tjocklek på väggar och tak höjd, någon - stora montrar utan att förneka sina träd, någon - möjligheten att saneringen ... Ja, och ägaren har ofta sin egen vision av den potentiella hyresgästen: en del är ovilliga till «sitta» statliga strukturer, andra inte vill att kontoret var ett stort flöde av besökare, fortfarande kategoriskt mot revisionsbyråer ... från mäklaren krävs maximal tålamod och uthållighet för att hitta en lösning som tillfredsställer båda sidor. Räcker inte att bara arbeta med grunden: du måste gå att titta på, personligen träffa ägarna alltid kontrollera giltigheten av informationen, etc. Därför är "sekundära» transaktionen vanligtvis tar två veckor till två månader.
Myt nummer 6: Target mäklare - bara för att finna en köpare
Många tror att när en potentiell köpare nickar huvudet instämmande och sa att det är lämpliga lokaler, avslutar mäklaren. Men i själva verket i slutet bara det första steget - sök - och börjar den svåraste - att få ett avtal före undertecknandet av kontraktet. Det verkar som om denna speciella? Har säljaren och köparen (ägaren och hyresgästen) inte kan komma överens? Men verkligheten är att en mycket positiv stämning på båda sidor i 70% av fallen före undertecknandet affären bara inte komma!
De flesta meningsskiljaktigheter uppstår när det kommer till betalningsplan. Många säljare föredrar att inte officiellt identifiera verkliga värdet av platsen och få en del av kontanter via offshore bolag eller utländska banker. Samtidigt, inte alla köpare (särskilt integriteten i dessa frågor är utländska företag) är redo att gå.
Ett annat skäl till varför parterna inte kan nå en gemensam nämnare - en önskan av ägaren i de utrymmen som i avtalet om särskilda villkor. Till exempel kan hyresvärden ställa höga böter för rökning på kontoret, tar över territorium husdjur businesscenter ... Om du vid första anblicken, kan sådana påståenden inte höja specifika klagomål, det dokumenteras, de ofta möts med en grundläggande avslag av hyresgästen.
Det finns alltså lite att hitta en köpare. Hantverk mäklare är möjligheten att kringgå spetsiga vinklar, hitta de nödvändiga kompromisserna att få affären före undertecknandet av kontraktet och hjälpa hans klient att ingå det i de mest förmånliga villkor.
Myt nummer 7: Broker får enorma pengar «för ingenting?
Och slutligen: Många tror att livet är en mäklare - ett paradis i vilken pengar bokstavligen faller från himlen. I själva verket är det inte. Det är hårt arbete, och resultatet är till sista tillfället inte är i stånd att förutse en. Mäklaren kan fungera för månader under samma transaktion, och på dagen för att underteckna ett fördrag Hon sorvetsya. Eller visa rummet en gång, och det skulle därmed "perfekta» alternativ. Kunden kan artikulera krav och kanske inte vet vad vill och avslå bra erbjudanden, en efter en. Denna stress jobb som kräver hög koncentration och absolut hängivenhet. Och återigen: vi får inte glömma att mäklaren får en provision bara för resultat, så hans inkomst är direkt proportionell mot ansträngning.
Uppgifter från «USA Realty Group» (konsulttjänster, mäklartjänster, leasingavtal, köp och försäljning kommersiella fastigheter, juridiskt stöd transaktioner). http://www.pro-bargainhunter.com
Sälja hus Quick
