Arkiv för arrendeavtal
December
31
Var kan jag hitta kommersiella detaljhandel leasing fastigheter i Washington DC?
Inlagd av: | Kommentarer
Mar
22
Detta är en multi del artikel som kommer att fokusera på arrendeavtal.
Förhandla arrendeavtal ofta gånger inte är för svag i hjärtat. Det är med detta i åtanke, att vi kommer att försöka belysa de olika aspekterna av kommersiell leasing. I denna artikel kommer vi att undersöka ämnen inklusive: termer, klausuler, förhandlingsteknik och krav för dessa typer av leasingavtal.
Det finns många aspekter av ett kommersiellt hyresavtal som för lekmannen eller oerfarna, ofta förvirrande, och när läste högt låter som "förvanska-förvanska-drill-goo-be-goo?"
Förstå de termer som används i kommersiella hyresavtal och placeringen av de som håller hyresavtalet kommer att hjälpa till när förhandlingarna om hyresavtalet. Om du inte är en erfaren kommersiella fastigheter förhandlare, föreslås det att du kontaktar en professionell kommersiella fastigheter medel och / eller juridisk rådgivare innan de kommer in i någon kommersiella fastigheter hyresavtalet.
Låt oss börja med några grundläggande begrepp ...
Det finns alltid två sidor inblandade i ett leasingavtal: hyresgästen och ägaren. Medan ägaren kan representeras av ett förvaltningsbolag eller advokatbyrå som utarbetar den hyresavtalet ofta hyresgäster själva representerade.
Varje sida i ett leasingavtal har mål för att få hyrda utrymme:
En hyresgäst mål kan vara:
Skaffa ett hyresavtal med en rimlig hyra betalning maximera sin exponering mot konsumenterna kalkylerbara och förväntat driftskostnader möjlighet att expandera för framtida behov och tillväxt
En ägare å andra sidan har betydligt olika mål som kan omfatta:
Hämta och hålla hög kvalitet hyresgäster att maximera avkastningen på sina investeringar skydda sina investeringar egendom genom risken växling och möjlighet att återfå innehav av egendom bör hyresgästen standard
Medan båda sidor av ett leasingavtal har olika mål, finns det några likheter också. Poster såsom:
Upprätta en tydligt formulerad, bindande avtal Skydd av finansiella investeringar båda sidor kommer / har uppkommit och möjligheten för båda sidor att vara lönsam
Typer av leasingavtal
Det finns många typer av leasingavtal som är anställda i hyra kommersiella fastigheter. Låt oss undersöka några vanliga leasingavtal typer såsom:
· Gross leasing - Denna typ av leasing är där ägaren kommer att betala alla kostnader som är förknippade med drift och underhåll av fastigheten. Hyresgästen betalar ägaren ett brutto-eller fast belopp för hyra. Från denna hyra kommer ägaren betala driftskostnader (fastighetsskatt, försäkring, underhåll, verktyg, vaktmästeri och kostnader säkerhet) för fastigheten.
· Net Lease - I detta hyresavtal typ betalar hyresgästen hela eller delar av driftskostnaderna som uttrycks i Gross hyresavtalet. Denna typ av leasing ger ägaren möjlighet att överföra så mycket ansvar för att driva kostnader för hyresgäster som möjligt. Denna typ av leasing varierar beroende på plats och den lokala marknaden samt förhandlingar eller förhandlingar möjligheter de båda parterna (ägare och hyresgäst).
Absolut net lease -. Denna hyra typen kräver att hyresgästen betala alla omkostnader i samband med drift och underhåll av fastigheten Procent leasing - En hyra av fastighet i vilken hyresbeloppet baseras på en procentsats av försäljningsvolymen av leasetagaren (hyresgästen). Vanligtvis denna typ av leasing kommer det att föreskrivas en minimi-eller bas hyra plus en provision på försäljningsvolymen och används regelbundet för återförsäljare
Med tanke på komplexiteten i de olika typerna av leasing, kan du dra slutsatsen att ingå ett kommersiellt hyresavtal oförberedda är jämförbar med att kliva av en klippa. Och du skulle vara rätt!
Innan att ingå ett avtal om att hyra en kommersiell fastighet, är det av största vikt för din framgång att du förstår de villkor, typ och finansiella konsekvenserna av hyresavtalet.
Vad gör ett leasingavtal giltig och verkställbar?
Giltiga leasing liknar giltiga kontrakt. Bortsett från variationer i längd, komplexitet och ekonomiska överväganden genomförbara hyresavtalen innehåller vanligtvis följande:
· Identifiering av ägare och hyresgästen: Varje part i hyresavtalet bör underteckna dokumentet. Det rekommenderas också att varje sida i dokumentet innehåller initialer och datum för varje part.
· En beskrivning av den egendom som skall hyras: Beskrivningar av fastigheten kommer att innehålla gatuadress (inklusive enheten eller butik nummer om tillämpligt), eventuella registrerade Plats i förekommande fall, regeringen rektangulära undersökningssystemet samt metes och gränser i en landsbygdsområde. Alla egendom förbättringar bör också ingå i beskrivningen av fastigheten för uthyrning.
· Ekonomisk ersättning: Detta krav möts ofta av hyresgästen löfte att betala hyra och ägarens oförmåga att inneha egendomen under leasingperioden. Ofta är det första steget i hyra en kommersiell fastighet genom att skicka ett Letter of Intent (LOI) och är ibland åtföljda av finansiella rapporter avlägsna den avsedda hyresgäster möjlighet att betala eller likviditet (tillgång till kontanter eller medel).
· Lagligheten av målet: När hyra en kommersiell fastighet måste mål eller föreslagna användningen av fastigheten eller hyra inte bryta mot någon federal, statlig eller lokal lagstiftning.
· Erbjudandet och acceptans: I grund och botten, dessa uttalanden identifierar att ägarna överens om att hyra fastigheten för en viss tid och att hyresgästen förbinder sig att betala är överens om hyran regelbundet att ockupera fastigheten som identifierats i hyresavtalet.
· Den skriftliga hyresavtal: I de flesta stater, måste leasingavtal längre än ett år vara skriftligt. Det är mycket tillrådligt att samtliga leasingavtal är i en tydligt formulerad, lätta att identifiera dokument.
Hyresavtalet och din Cash Flow
Vissa leasingavtal klausuler har möjlighet att påverka hyresgästerna kassaflöde. Dessa klausuler innehåller alternativ för ägaren att passera vissa rörelsekostnader på hyresgästen. Vissa bestämmelser kan begränsa betalningen av driftskostnader (kallas Expense hållplatser), medan andra ger möjlighet för ägaren att kontinuerligt förmedla några av de nuvarande eller öka driftskostnaderna för fastigheten (Expense passerar genom) till hyresgästen.
Innan vi undersöker dessa poster, låt oss förstå enkel beräkning av hyran. Vanligtvis kommersiella hyrorna uttrycks i pris per kvadratfot (PPSF) och beräknas årligen. De nya kommersiella leasing ofta överraskade av det ursprungliga priset för denna typ av egendom. Vad de inte inser är att det totala priset delas sedan med 12 (antalet månader på ett år). Exempel: en 1000 SF utrymme att leasas till $ 18,00 per kvadratmeter eller $ 18.000 per år ($ 18 x 1000). Den faktiska hyran per månad är då $ 1500,00 ($ 18.000 / 12).
Som tidigare nämnts, ofta löpande utgifter såsom fastighetsskatt, underhåll, reparationer, sopor borttagning, löner för hyresvärdens anställda och kostnaderna för att bygga förbättringar betalas av ägaren och ofta slussas vidare till hyresgästerna. Detta är typiskt sant i flera bostadsrättsföreningar kontorsbyggnader och köpcentra. I handelsfastigheter, är hyresgäst andel av dessa pass-through kostnader baserad på total uthyrningsbar yta (GLA) av hyresgästen butik.
Expense Stoppar
Kostnader stannar tillåter ägaren att betala en del av de operativa kostnader upp till ett visst belopp, vanligtvis baseras på ett pris per kvadratfot (PSF). Överskott av bekostnad stoppet skickas sedan vidare till hyresgästen baserat på mängden uthyrningsbar byggnad utrymme hyresgästen ockuperar.
Här är ett exempel: Ett leasingavtal för ett kontor kan innehålla en klausul som anger att hyresgästen betalar $ 18 per kvadratfot per år i hyra och att ägaren kommer att betala alla omkostnader i samband med egendom - så länge kostnaderna inte överstiger 4 $ per kvadratmeter av uthyrbar yta.
Om byggnaden har 50.000 kvadratmeter uthyrningsbar area, med denna klausul ägaren är skyldig att betala den första $ 200.000 i årliga driftskostnader ($ 4 per kvadratmeter X 50.000 kvadratmeter). Om det finns några extra kostnader som krävs för att driva byggnaden som överstiger $ 200.000, kommer hyresgästen att debiteras överskott baserat på andel av byggnadens uthyrbar yta eller ytor att hyresgästen upptar.
Detta då gränser - eller stopp - ägarens rörelsekostnader på $ 200.000. För att ytterligare illustrera detta: Om de operativa kostnaderna för denna fastighet är $ 220.000 per år, med hjälp av exemplet ovan kan du räkna med hyran att vara en extra $ 0,40 per m² ($ 20.000 / 50.000). Den justerade månadshyra blir då $ 1533,33 ($ 0,40 × 1000 sf / 12) eftersom ägaren betalar den första $ 200.000.
Kostnad stannar normalt gynnas ägare genom att begränsa deras riskexponering för driftskostnader är större än förväntat. Dessa stopp även tillåta ägarna att förutse driftskostnader grundar sig på förutsägbara kostnader. Ofta kommer ägarna lämna in erbjuda hyresgäster något av värde i utbyte mot bekostnad stopp klausulen, såsom en lägre avtalad hyra ränta om andra hyresavtal på den lokala marknaden inte innehåller kostnader stopp.
Gemensamt område underhåll
Det gemensamma området underhåll (CAM) laddning är en vanlig kostnad genomslag i leasingavtal köpcentrumet och andra multi-hyresgäst situationer. Dessa är de kostnader som är förknippade med att upprätthålla alla gemensamma utrymmen i en fastighet, till exempel: korridorer, foajéer, grunder och parkeringsplatser. Dessa kostnader brukar beräknas och baseras på den procentuella andelen uthyrningsbar yta att hyresgästen är ockuperar. CAM klausuler nytta ägare genom att passera genom ökade kostnader för dessa kostnader till hyresgästerna.
Hyresgäster också dra från CAM kostnader att pengar som samlats in för CAM kostnader inte drivs av andra fastighetskostnader, en standard för underhåll och allmänt underhåll kommer att säkerställa fastigheten förblir i tillfredsställande skick och lindrar hyresgästerna betala för underhållet av de gemensamma utrymmena .
Hyresgästen förbättringar eller bygga ut kostnaderna
Ägare kommer ofta drabbas av kostnader när leasing förfaller och lediga kontors-och butiksytor måste göras redo för nya personer. Dessa ytterligare kostnader kallas bygga ut kostnader. Som ett exempel kan re-leasing av kommersiella lokaler kräver omfattande ändringar görs till det inre, såsom att ta bort eller lägga till väggar, höja tak, och ändra el kapacitet. Många kommersiella fastigheter hyreskontrakt ger en hyresgäst med en förbättring ersättning. Vissa leasingavtal kan kräva planer för de förändringar skrivits av en huvudentreprenör med någon och allt arbete som skall utföras av en entreprenör anställd av ägaren. Detta leasingperioden / klausul förpliktar ägaren att medföra en förutbestämd mängd dollar i kostnader för att förbättra utrymmet till nya hyresgästens specifikationer.
Hyresgästen förbättringar kan ge skattelättnader
Ansvaret för betalningen av dessa förbättringar kan ge skattelättnader till ägaren eller hyresgästen. Om ägaren betalar för förbättringar, kan dessa kostnader ska kostnadsföras under ett antal år. När hyresgästen vacates och förbättringar tas bort, kan ägaren skriva av resterande belopp vid den tidpunkten.
Likaså om en hyresgäst betalar för förbättringar och förändringar upprätthålla värdet på fastigheten, kan hyresgästen skriva av kostnaderna i året förbättringar görs. Om de förbättringar öka värdet på fastigheten, kan hyresgästen skriva av kostnaden under ett visst antal år eller när hyresgästen vacates fastigheten. Bekräfta alltid några skattemässiga incitament och fördelar med en kvalificerad skatt professionella innan drabbas extra kostnader.
Sammanfattning
Som du ser kan hyra kommersiella lokaler vara mycket komplicerat. Potentiella nya kommersiella hyresgäster förståelse av dessa komplexa är absolut nödvändigt för ett framgångsrikt företag att blomstra.
Skaffa professionell vägledning i såväl förhandlingar och lagligheten av ett leasingavtal kan spara en kommersiell hyresgäst inte bara på kort och lång sikt pengar som kan återinvesteras i verksamheten, men också ge dem skydd genom att erhålla en verkställbar leasing.
© Copyright 2008 Jennifer MacKay. All Rights Reserved.
Sälja och hyra tillbaka
