У нашем последњем чланку смо разматрали: лизинга циљева, врсте заједничке лизинга, што чини закуп извршна, новчани ток, расходима стајалишта, заједничко подручје одржавање, као и пореске олакшице од побољшања.
Као што смо даље у овом чланку ћемо разговарати о додатних типова лизинга и упознају се са лизинга додатне клаузуле, стратегије и идентификовати заједничке термине који се користе у комерцијалним лизинга.
Закуп земље
Закуп је као основ за земљиште даје у закуп само, и обично је дугорочан закуп нето. Гроунд закупи су власништво над земљиштем, где је задржан од стране власника земљишта и побољшања су у власништву станара.
Ови закупи може се обично може наћи у областима са мањком у веома повољном земљом, а може бити и традиционална у другим областима. Након краја трајања лизинга на терену закуп, право својине на земљу и побољшања се враћа даваоцу лизинга / станодавца.
Корак лизинг
Корак Лизинг дозволити уговорене закупнине на дугорочни закуп да промените унапред износима, односно процентима који ће настати на унапред одређеним датумима. Ови износи пресет или проценте зову есцалатионс.
Док су плаћања лизинга варирају током времена и трајања лизинга, стварне исплате се израчунава и обелодањује пре потписивања уговора о закупу.
Најчешћи типови трошкова који укључују есцалатионс се могу односити на реалне порезе, осигурање некретнине, комуналне услуге, операције и одржавање.
Некретнине професионалци који представљају станара може да пружи информације историјски тренд у вези ове врсте ескалације тако да повећава се могу предвидети и информисане одлуке могу бити пре упути лизингу потписивања
Индекед лизинг
Индекед закупи су они којима је уговорена закупнина везан за кретање унапред одређеног финансијског индекса, као што је индекс потрошачких цена (ЦПИ). Ево примера: Ако потрошачких цена текуће године индекс се повећава за 3 одсто, онда наредних година закуп исплата ће се повећати за 3 одсто.
Додатни лизинга клаузуле
Неколико других опција и клаузуле су дизајнирани да заштите потребе и проблеме власника и станара и треба да се преговара пажљиво и марљиво.
Закуп Опције обнављање
Комерцијални лизинг често даје станара могућност да обнови закуп за унапред одређеног временског периода након истека првог лизинга. Међутим, стопа по којој може да лизинг буде обновљен је наведено у почетној уговора о закупу. Обнова опција је често од вредности, јер елиминише потребу за станара нова локација за бизнис пре истека текуће лизинга. Иако станар није у обавези да обнови закуп, па је термин 'опцију', станар није везан за закуп да остану и може одлучити да пронађе другу локацију за бизнис, ако ни то посао захтева или станара тако жели .
Проширење и релокација Опције
Као бизнис расте, неопходно је да се тај раст комерцијални лизинг обезбеди станара право да заузимају додатни простор у комерцијалне структуре.
Цена најма и одређени период овом простору треба да буде пре договору са почетне потписивања лизинг. Често, власник ће се сложити да станар право првог одбијања као простор постаје доступан у згради. Ако додатни Додирни простор не може да се обезбеди у разумном временском оквиру за станара, власник може сложити да се преселе станара у згради или тржног центра у одређеном временском периоду. Ови додатни лизинга клаузуле треба да се преговара и пажљиво формулисана.
Финансијски утицај лизинг клаузула
После одлука је донета на закуп рекламног простора комерцијалних некретнина специјалиста може објављивања да припреми финансијски извештај који квантификује потенцијалног станара у закуп кошта и који упоређује и контрастира алтернативне лизинга.
Као што је наведено раније, коначни услови лизинга ће бити зависи од тренутних тржишних услова и локалних преговарачких вештина свих укључених страна.
Пре него што анализира финансијске импликације које намеће закуп на станара треба да унапреди наш вокабулар да обухвати најчешће коришћене термине. Ови термини и дефиниције могу се разликовати од тржишта до тржишта.
База (уговор) Издавање: Ово је наведено, унапред дефинисана уговором долар износ закупнине за периодичне (месечне уплате). Есцалатионс се на основу овог износа.
Укупна ефективна рента: Ово је основа најам када је прилагођен да садржи концесија, накнада и трошкова који ће постати одговорност станара (као што су оперативни трошкови пасс-тхроугх).
Укупна ефективна стопа: Ово је једноставно укупна ефективна најам подељен по квадратном снимку.
Просечна годишња ефективна рента: Ово је укупна ефективна најам подељен са укупним година трајања лизинга.
Просечна годишња ефективна стопа: Ово је просечна годишња ефективна ренте подељен по квадратном снимку.
Анализе трошкова
Сада када смо дефинисали неке заједничке термине смо у стању да схвате како да анализирате финансијски утицај и стварну цену лизинга:
Из перспективе Тенантс
У многим комерцијалним лизинг, изнајмљивање база не мора бити једнак ефективну кирију. Дубинска анализа ће обухватити све трошкове станара као што су концесија, накнада и других додатних трошкова.
Ево онда је основна формула за обрачун ефективне кирију станара је:
База (уговор) + закуп (Додатне трошкове - Концесије и / или додатке) = Укупна ефективна рента плаћена који ће бити плаћени од стране закупца.
Из перспективе власника
Ова иста анализа је покривен из перспективе власника и такође ће укључити све трошкове власнику:
Ево онда је основна формула за обрачун ефективне кирију од перспективе власника:
База (уговор) Издавање - (Нето додатни трошкови - Концесије и / или додаци) = Тхе власника Укупна ефективна закуп као приход.
Алтернативне стратегије
Видели смо како преговори комерцијалног закупа не може да утиче само будућег станара токова готовине и власника, али и како компликован процес бити. Када потенцијални локација се налази и анализирати коректно, сајт може или не може да задовољи финансијске захтеве потенцијалног станара.
Имајући то у виду, хајде да погледамо неке алтернативне стратегије за комерцијалну лизинга:
Подзакуп
Подзакуп је посебан закуп у којој станар може закупити цео или део од закупа интереса за другу станара задржавајући одговорност за имовину и примарне закуп власнику.
Међутим постоје ризици за сублеасинг које власник не може бити вољни да прихвате. Ови ризици укључују:
Поново закуп ризик: дужина ће времена бити потребно да се пронађе подзакуп је непознат бицикала стопа ризика: Можда ће бити потребно да у подзакуп испод уговора закуп Подстанар квалитет ризик:.. Можда неће бити могуће наћи квалитетан . станар Закуп рок ризик:. под-прималац лизинга може да желе краћи или дужи закуп него да примарног Закуп ризик уговор: под-закупац може желети концесија, накнада и друге функције које нису предвиђене у примарној лизинг Подстанар побољшање ризик:. под-давалац лизинга може да плати трошкове за изградњу од под-закупац.
Задатак
Уступање лизинга је место где сви закупа станара интереса у имовини преноси на треће лице. У принципу ово ће објавити изворни станара из било које и свих преосталих одговорности условима лизинга у тренутку уступања.
Буилд да одговара
Буилд-да-одело развој као оне у којима власник се обавезује да развије или завршавате имовину изграђен по спецификацијама будућег станара.
Трошкови за побољшања могу бити делимично преузела будућег станара и могу бити у облику повећане ефикасног закупнине.
Буилд-да-одело стратегија ће највероватније укључити будућег станара са значајном финансијском способношћу и јаком кредитне способности.
Продаја-повратног лизинга
Продаја-повратног лизинга је стратегија у којој власник купује земљиште, гради на структуру земљишта за сопствену употребу а заузврат прода целокупну имовину да инвеститор, и задржава дугорочно нето закуп.
Многе компаније користе ову стратегију да конвертују своје једнакост у непокретности до обртног капитала, где се надам да генерише већи принос од пословања и новчане токове пословања.
Резиме
Док је овај чланак, одговарајући наслов Увод комерцијалним лизинга не обухвата сваки аспект свих комерцијалних лизинг импликацијама, надам се да је обезбедио и оне са мање онда радног разумевању пословних лизинга знање и информације потребне када се ради о комерцијалном закупу ентитета.
Постоји много различитих начина да се структура трансакције лизинга и клаузуле и финансијске импликације у комерцијалне лизинга некретнина.
Важна ставка је запамтити да многи лизинг клаузула ће бити примењена на цени на било будућег станара или власника.
Комерцијални лизинг треба пажљиво прегледани од стране обучених стручњака или других потпуности квалификовани за преговоре и анализирају оба краткорочне и дугорочне импликације на лизинг и финансијске одговорности свих заинтересованих страна.
Пажљиви и вредни лизинга преговори и анализа како ће обезбедити будућег станара као и власник способност да профитира и бити успешни у својим индивидуалним настојањима.
Цопиригхт © 2008 Џенифер Мекеј. Сва права задржана.
Поврат
Увод у Трговинском Лизинг-део 1 Ово је више део чланак који ће се фокусирати на комерцијалним леасес.Неготиатинг комерцијалне лизинга често пута није за слабим срцем. То је уз то у виду, да ћемо покушати да баци светло на различитим аспектима комерцијалног лизинга. У овом чланку ћемо испитати ...
Предности лизинга Гроунд - Лас Вегас Док многи људи не узети у обзир могућност коришћења копненог закуп или закуп земљишта, подземних лизинг нуде одличан начин да задржи дугорочни власнички интерес у непокретности које могу да имају знатну корист наследника, док је пружање Текући порез на поток. Празан земљиште које власник не може ...
Цоммерциал Реал Естате Разумевање Лизинг као професионални станодавца, сви желимо да се постигне савршен станарског / станар однос. Зашто? Зато што омогућава лакше ворк.Иоу види из било ког инвеститора, нови или искусни, када улажете у закуп имовине желите да будете у стању да га одржив. Никада празна. Никада сечење у вашем ...
Поредећи стамбених и комерцијалних објеката улагања Постоје значајне разлике између поседовања комерцијалну имовину и стамбену имовину поседују. Имајући све информације које ће вам омогућити да направите информисани децисион.Тхере је емотивна укљученост у више стамбеног простора, јер испуњава основну функцију пружајући уточиште. Ако станари стамбених нису у стању да плати кирију, ...
Пословни Подстанар Заступање У данашњем пословном свету, постоји много опција за разматрање приликом одабира правог локације за ваше пословање. Морате узети у обзир демографске области, закупнина, величини простора за данас и за раст, закупац изгради-аути и још много, много више. За опште власник предузећа, чији ...
Леаве а Цоммент
Морате бити пријављени да поставиш коментар.
