Arhiv za komercialne Najemi
December
31
Mar
22
To je več del članek, ki se bo osredotočil na poslovnih najemov.
Pogajalski trgovinskih zakupov pogosto krat ni za tiste s slabim srcem. Prav s tem v mislih, da bomo poskušali osvetliti različne vidike komercialne zakup. V tem članku bomo preuči teme kot so: pogoji, stavkov, se pogajajo in zahtev za te vrste najema.
Obstaja veliko vidikov poslovni najem, ki se laiki ali neizkušeni, pogosto zamenjujejo, in kadar se bere na glas zveni kot "garble-garble-signal-goo-se-goo?"
Razumevanje izraze, uporabljene v poslovnih najemov in položaja tistih, ki imajo najem bo pomagal pri pogajanjih najemne pogodbe. Če niste izkušeni poslovne nepremičnine pogajalec, se predlaga, da se obrnete na strokovno komercialni nepremičninski posrednik in / ali pravni svetovalec pred prevzemom poslovnimi nepremičninami najem nepremičnin.
Začnimo z nekaj osnovnih pojmov ...
Tam so vedno dve strani, vpletene v najem: The najemnik in lastnik. Medtem ko se lahko lastnik zastopa družbe za upravljanje ali odvetniške pisarne, ki pripravi najemne pogodbe, pogosto so najemniki sami zastopani.
Vsaka stran v najem, ima cilje za pridobitev zakupljenega prostora:
A najemnikov cilji lahko vključujejo:
Pridobitev najem z razumno plačilo najemnine povečale izpostavljenost potrošnikov izračunavajo ter pričakovanih stroškov poslovanja možnosti širjenja za prihodnje potrebe in rast
Lastnik na drugi strani pa ima precej drugačne cilje, ki lahko vključujejo:
Pridobitev in ohranjanje visoke kakovosti najemniki v največji možni meri donosnost svoje naložbe Zaščita svoje naložbene nepremičnine po tveganju premika in možnost za ponovno pridobitev posest premoženja mora najemnik privzeto
Medtem ko se obe strani najema imajo različne cilje, obstaja nekaj skupnih značilnosti, kot dobro. Predmeti, kot so:
Vzpostavitev jasno zapisanimi, ki zavezujočo pogodbo zaščito finančnih naložb na obeh straneh bo so / nastali, in možnost za obe strani, da je dobičkonosna
Vrste najemov
Obstaja več vrst najemov, ki so zaposleni v najem poslovne nepremičnine. Oglejmo si nekaj skupnih vrst najema, kot so:
· Bruto najem - Ta vrsta najema je, če bo lastnik plačati vse stroške, povezane z upravljanjem in vzdrževanjem objekta. Najemnik plača lastniku bruto ali fiksni znesek za najem. S tega najemnine, bo lastnik plačati stroškov poslovanja (davke na premoženje, zavarovanje, vzdrževanje, javne gospodarske službe, janitorial in stroškov varovanja) za nepremičnine.
· Net Lease - V tem tipu najema, najemnik plača vse ali nekatere od poslovnih odhodkov, kot je izraženo v bruto najem. Ta vrsta najema zagotavlja lastnik s sposobnostjo, da prenese toliko odgovornosti za poslovni odhodki najemnikom, kot je mogoče. Ta vrsta najema se razlikujejo glede na lokacijo in na lokalnem trgu, kot tudi sposobnost pogajanja ali pogajanja obeh strank (lastnik in najemnik).
Absolutna neto najem -. Ta vrsta najema najemnik zahteva plačilo vseh stroškov poslovanja, povezane z delovanjem in vzdrževanjem nepremičnin Odstotek najem - zakup nepremičnine, v kateri je najem znesek temelji na odstotek obsega prodaje, ki jo najemnik (najemnik). Ponavadi ta vrsta najema določi v najem ali minimalno osnovo plus provizija od obsega prodaje in se redno uporablja za trgovce na drobno
Glede na kompleksnost različnih vrst najemov, lahko sklepamo, da vstopajo v poslovni najem, nepripravljeni je primerljiv s krepitvijo s pečine. In bi si lahko pravilna!
Pred sklenitvijo pogodbenega dogovora o zakupil poslovni prostor, je bistvenega pomena za vaš poslovni uspeh, da razumete pogoje, tip ter finančne posledice najema.
Kaj naredi najem veljavno in izvršljivo?
Veljavni najemi so podobni veljavnih pogodb. Poleg razlik v dolžini razlogov, zapletenost in finančne, izvršljive najemi običajno vsebuje naslednje:
· Identifikacija lastnikom in najemnikom: Vsaka stranka v najem, morajo podpisati dokument. Priporočljivo je tudi, da vsaka stran dokumenta, ki vsebuje začetnice in datum vsake stranke.
· Opis premoženja, da jo daje v najem: Opis premoženja bo vsebovala naslov ulice (vključno z enoto ali trgovina številko, če je primerno), ki vse posnete plats kot je primerno, vladni pravokotno ankete sistema, kot tudi metes in meje v podeželsko območje. Vse premoženje izboljšave bi bilo treba tudi vključiti v opis premoženja za najem.
· Finančno nadomestilo: Ta zahteva je pogosto izpolnjevati obljube najemnika za plačilo najemnine in lastnika nezmožnost do posesti nepremičnine med trajanjem najema. Pogosto je prvi korak v zakup komercialno lastnino je s predložitvijo pismo o nameri), in je včasih skupaj s računovodskih izkazov obrobnih nameravano najemniki plačilne sposobnosti ali likvidnosti (dostop do gotovine ali sredstev).
· Zakonitosti cilja: Ko zakup komercialne nepremičnine, je cilj ali predlagana uporaba premoženja ali zakupa, ne smejo kršiti nobene zveznih, državnih ali lokalnih zakonov.
· Ponudba in sprejem: V bistvu, te izjave ugotoviti, da lastniki strinjajo, da zakup nepremičnine za določen čas in da se strinja, da plača najemnik sem dogovorjene višine najemnine redno do posesti nepremičnine, kot je opredeljeno v najem.
· Pisna najem: V večini držav, je najem za daljši od enega leta, v pisni obliki. To je zelo priporočljivo, da so vsi najemi biti jasno zapisano, lahko prepoznavni dokumenta.
Zakup in vaš denarni tok
Nekateri najem klavzule imajo sposobnost, da vplivajo na denarni tok najemnikom strank. Te klavzule vsebujejo alternative za lastnika, da prenese nekaj stroškov poslovanja na najemnika. Nekatere klavzule lahko omeji izplačilo stroškov poslovanja (ti Stroški in postanki), drugi pa zagotoviti možnost, da lahko lastnik stalno prenesti na nekatere sedanje ali povečanje stroškov delovanja premoženja (odhodki prehod) na najemnika.
Preden smo preučiti te elemente, kaj je razumeti preprost izračun najemnine. Značilno je, da so poslovne najemnine izražena v ceni na kvadratni čevelj (ppsf) in se vsako leto izračuna. Tisti, nova poslovna najema, so pogosto presenečeni nad začetno ceno tovrstnega premoženja. Kaj se tega ne zavedaš, da je skupna cena nato deli z 12 (število mesecev v letu). Primer: 1000 SF prostor se zakupi na 18,00 $ na kvadratni peš ali 18.000 $ na leto ($ 18 × 1000). Dejanski znesek najemnine na mesec, potem je $ 1500,00 ($ 18.000 / 12).
Kot že omenjeno, poslovni odhodki, kot so davki realno nepremičnin, vzdrževanje, popravila, odstranjevanje smeti, plač zaposlenih v najem, in stroškov gradnje izboljšav pogosto plača lastnik in pogosto sprejeta skozi z najemniki. To je ponavadi velja več najemna poslovnih stavb in trgovskih centrov. V maloprodajnih lastnosti, je delež neke najemnikov teh prenosa prejšnje rasti stroškov na podlagi bruto leasable območju (GLA) v skladišču najemnika.
Odhodek Ustavi
Odhodkov ustavi lahko lastnik plačati del operativnih stroškov do določenega zneska, običajno temelji na ceni na kvadratni čevelj (RVP). Franšize o stroških postaje se nato skozi na najemnika, ki temelji na višini najemno prostor stavbe je najemnik zaseda.
Tukaj je primer: najem za pisarno, lahko vsebujejo klavzulo, ki pravi, najemnik plača 18 $ na kvadratni peš na leto v najem in da lastnik bo plačal vse obratovalne stroške, povezane s premoženjem -, dokler stroški ne presegajo 4 $ na kvadratni čevelj z najemno območju.
Če je stavba ima 50.000 kvadratnih metrov površine, z najemno te klavzule je lastnik dolžan plačati prvi 200.000 $ v letnih poslovnih odhodkov (4 $ na kvadratni čevelj X 50.000 kvadratnih metrov). Če obstajajo dodatni stroški, potrebni za delovanje stavbe, ki presegajo 200.000 $, bo najemnik zaračuna presežek, ki temelji na odstotku najemno stavbe območja ali kvadraturo, da je najemnik zaseda.
To pa omejitve - ali postajališča - Lastnik je poslovni odhodki pri $ 200.000. Za dodatno ponazoritev: če so stroški poslovanja te lastnosti so 220.000 $ letno, na primeru zgoraj bi lahko pričakujejo, da bo najemnina za dodatnih 0,40 $ na sq ft ($ 20.000 / 50.000). Prilagojena mesečna najemnina potem postane 1533,33 $ ($ 0,40 × 1000 SF / 12), saj je lastnik plačuje začetni $ 200.000.
Odhodek ponavadi ustavi koristi lastnikov z omejitvijo njihove izpostavljenosti tveganjem glede poslovnih stroškov je večja od pričakovane. To ustavi omogočil tudi lastnikom, da napoved stroškov poslovanja, ki temeljijo na predvidenih stroškov. Pogosto se lastniki v zameno, ponujajo najemnikom nekaj vrednosti v zameno za to klavzulo odhodkov mestu, kot so nižji stopnji, če je bila sklenjena pogodba, najem drugih pogodb v lokalnem trgu, ne vsebujejo stroških ustavi.
Skupna površina Vzdrževanje
Skupna površina vzdrževanje (CAM) naboj je skupni strošek pri prehodu skozi v najem trgovskih centrov in drugih multi-najemna situacije. To so stroški, povezani z ohranjanjem vsa skupna področja za nepremičnine, kot so: hodnikov, avle, razlogov in parkiriščih. Ti stroški se navadno izračunajo in temelji na odstotku najemno prostora, ki je najemnik zaseda. CAM klavzule korist lastnikov, ki jih skozi povišanje stroškov teh stroškov za najemnike.
Najemniki koristi tudi od CAM stroškov, ki denarja za stroške, zbranih CAM ne poganja druge stroške lastnine, ki standarda vzdrževanja in splošno vzdrževanje bo zagotovila premoženje ostane v zadovoljivem stanju in lajša najemniki plačati za vzdrževanje skupnih prostorih .
Najemnik izboljšamo ali gradijo stroške
Lastniki pogosto povzročajo stroške, ko poteče najemi in prosto pisarniške in drobno prostor mora biti pripravljen na nove zasedenosti. Ti dodatni stroški so znani kot gradijo stroške. Kot primer lahko ponovno najem poslovnih prostorov zahtevajo bistvenih sprememb, se je v notranjost, kot je odstranjevanje ali dodajanje stene, dvig zgornje meje, in spreminjanje električne zmogljivosti. Mnogi komercialni najemi lastnine zagotoviti najemnika z izboljšanjem dodatka. Nekateri najemi lahko zahteva načrte za spremembe je vložen s strani glavnega izvajalca z delom koli in vse, ki se ga je opravil izvajalec, ki jo uporablja lastnik. To najema / klavzula zavezuje lastnika poravna vnaprej določeni dolar znesek v stroške za izboljšanje prostora za specifikacije novega najemnika.
Izboljšave najemnik lahko predvidijo davčne olajšave
Odgovornost za izplačilo teh izboljšav lahko predvidijo davčne ugodnosti za lastnika ali najemnika. Če lastnik plačuje za izboljšave se lahko ti stroški obravnavajo kot izdatki za določeno število let. Ko so odstranili najemnik vacates in izboljšave, lahko lastnik odpis preostali znesek v tistem času.
Prav tako, če najemnik plača za izboljšave, spremembe in ohranjanje vrednosti nepremičnine, lahko najemnik odpis stroškov v letu izboljšave so storili. Če izboljšave povečala vrednost nepremičnine, lahko najemnik odpis stroškov v določenem številu let, ko je najemnik vacates nepremičnine. Vedno potrjujejo, vse davčne olajšave in ugodnosti, s kvalificirano davka strokovni pred nastali dodatni stroški.
Povzetek
Kot lahko vidite, lahko najem poslovnih prostor je zelo zapletena. Za razumevanje morebitnih novih poslovnih zakupnik strank ta kompleksnost je nujno za uspešno poslovanje, da uspevajo.
Pridobitev strokovne smernice v obeh pogajanjih in zakonitosti gospodarjenja v najem, lahko shranite poslovne najemnika ne le kratkoročne in dolgoročne denarnih ki se lahko ponovno vložili v podjetje, temveč tudi jim zagotoviti zaščito v okviru pridobi izvršljivo najem.
© Copyright 2008 Jennifer MacKay. Vse pravice pridržane.
Prodaja in najem Nazaj
