Archív pre komerčné nehnuteľnosti
Júl
04
Ako určiť hodnotu obchodného majetku
Investície do komerčných nehnuteľností je celkom lukratívne, ak ste inteligentný investor, ktorý má o kúpe nehnuteľnosti plán od začiatku. Ako ste si niekedy urobiť krok k začatiu procesu nákupu, je rozumné sa pozrieť na vlastníctvo k projektu potenciálnu hodnotu svojej investície.
Nie všetky metódy oceňovania sú stvorení sebe rovní
Pred diskusiou o skutočné ocenenie obchodného majetku, je rozumné vedieť, rôzne metódy oceňovania nehnuteľností. Prvý z nich je trhové ocenenie, alebo predaja metódou. Obytné domy sú zvyčajne oceňujú predajné porovnávaciu metódu, pretože hodnota domu je priamo úmerná cene kupujúci je ochotný zaplatiť v porovnaní s predajnej ceny podobných domov.
Ďalšou metódou je metóda oceňovania nákladov, čo je jednoducho hodnota pozemku a odhad toho, čo stavebné alebo iné vylepšenia by stálo množiť v dnešných dolároch.
A posledná metóda, ktorá sa používa najčastejšie na obchodné a investičné oceňovanie nehnuteľností, je príjem kapitalizácie metóda alebo cap sadzby. Pomocou tejto metódy, je obchodný majetok ocenený tým, že určuje mieru návratnosti investície, alebo miera aktivácie, delený priemerné čisté prevádzkové výnosy (Noi) na majetku. Noi je hrubý príjem o majetok menšie náklady, ale nie vrátane dlhovej služby alebo hypotekárne splátky.
Napríklad, vy ako investor nájsť pekný maloobchodné pásu centrum pre predaj. Súčasný majiteľ obsahuje údaje o predchádzajúcich 12 mesiacov prevádzkového zisku, a zistíte, že priemerný ročný Noi je $ 75,000. Miera aktivácie pre oblasť, ktorú hľadáte, je asi 10%. Preto vydelením 75.000 dolárov o 10%, môžete si prísť na 750.000 dolárov, že je to dobrý odhad hodnoty nehnuteľnosti.
Získavať profesionálny Sidekicks pre obchodné portfólio
Pamätajte, že tento typ rýchly odhad je lopta parku číslo iba. Pravdivé a presné ocenenie môže byť vykonaná licencovaným komerčné nehnuteľnosti znalec. Tiež, ak budete používať komerčné hypotekárneho makléra na pomoc financovania investície, môže maklér jasnejšie odhadovaný strop ohodnotenie preto, že má prístup do databáz, ktoré poskytujú dôležité informácie, ako napríklad presné stropov v oblasti vašich potenciálnych investícií, ktorá je typická miera neobsadenosti a priemernej nájomné za meter štvorcový na oblasti.
Majte na pamäti, že predávajúci môže poskytnúť finančné výkazy a údaje, ktoré sú nadhodnotené alebo prehnané. Napríklad, môže uviesť obsadenosti pohotovostný vo svojich výdavkov. Alebo hrubé nájomné môže byť vyššia, ako je priemer pre danú oblasť. Je múdre, aby starostlivo analyzovať výkaz ziskov a strát a využiť skúsenosti a vedomosti makléra alebo odhadcu, ako vyriešiť presné čísla pri výpočte potenciálnej Noi za nehnuteľnosť.
Ujať PPU pre ocenenie
Ďalším typom obchodné oceňovanie nehnuteľností je cena za jednotku alebo PPU. PPU môže byť použitý na komerčné nehnuteľnosti, ako sú bytové domy, kde nadmerné voľné miesta môžu prekrútiť finančné údaje a záverečná Noi čiapky sadzieb. Pomocou predaja porovnateľné vyššie uvedenej metódy možno komerčné nehnuteľnosti odhadca presnejšie určiť hodnotu činžiaku porovnaním nedávneho predaja obdobných bytov a stanovenie priemernej ceny za jednotku. Jednoducho vynásobením PPU počtom jednotiek v potenciálnej investície môže poskytnúť presné ocenenie.
To je užitočné pre investora komerčných nehnuteľností poznať metódy oceňovania za nehnuteľnosť. Tým, že pozná metódy a pracovať s tímom odborníkov, môže investor inteligentne určí, či komerčné nehnuteľnosti bude zisková investícia.
Prenájom Späť Rýchly
Jún
05
Jedným z najpálčivejších problémov na trhu, sú samozrejme ceny. Podľa usporiadateľa okrúhleho stola, spoločnosť Business Analyst Skupina Priemerná predajná cena za apríl bolo:
kancelária - 39 000 eur / m˛
Obchod - 38 000 eur / m˛
priemyselné - 9 000 EUR / m˛
Priemerná cena ponúkaná auta na voľnom trhu v apríli bol:
kancelária - 747 EUR / m˛ / mesiac.
Výstavy - 1218 EUR / m˛ / mesiac.
priemyselné - 158 EUR / m˛ / mesiac.
V roku 2006, v Kanade bol uvedený do prevádzky 24 000 m˛ priestor v nových nákupných centrách a voľný čas.
V roku 2007 sa už dal 30 000 štvorcových metrov, do konca roka 2007 plánuje zaviesť ďalšie 70 000 - 80. 000 m obchodu ako nákupné a zábavné centrá.
Navyše, v priebehu najbližších 3 rokov plánuje postaviť asi 10 obchodných centier a rovnaký počet nákupných centier. Sadzby nájomného v nových lokalít sa neustále zvyšuje, maximálna sadzba za apríl 2007 dosiahla 4500 eur / m˛ / mesiac. pre komerčné priestory a 1.770 eur / m˛ / mesiac. pre túto prácu.
Náklady na predaj 1 m˛. v niektorých kategóriách komerčné nehnuteľnosti vzrástla v priebehu roka, 2-2,5 krát, napríklad priemyselné sklady a administratívne budovy.
Aj v Moskve spoločnosti dnes uviedol, že trh je prehriatie s nami, v stávke je príliš vysoké, nájomné pre náš región je príliš vysoká, a kúpna sila a výkon je stále na úrovni veľkých ruských mestách. To znižuje atraktivitu nákupných centier v očiach nájomcov - začatie rokovaní o Irina Fedchenko, riaditeľ poradenskej spoločnosti Business Analyst Group, napríklad, je veľmi povedal nedávny príklad otvorenia TRK Greenwich pre non-nájomcov komerčných plôch. V minulosti mesto povesti, že nájomná sadzby komerčných nehnuteľností kolapsu. A ten, kto investuje do nehnuteľností, je teraz Limbo: buď investovať, alebo nie. Načasovanie výstavby nových zariadení alebo rekonštrukcií starých zdĺhavý. Banky a lízingové spoločnosti, ktoré požičiavajú týchto obchodov, taky divu: Má údajne vyplatí termínoch vyhlásených pre stavebné projekty. Ako dlho môže zvýšiť nájomné a ceny za predaj komerčných nehnuteľností v Kanade?
.
Dohodnuté, že v stávke naozaj vysoká, a Alexander Filatov, riaditeľ pobočky Kanada spoločnosti AlyansRegionLizing, vysvetľovať to nevyzretosť, mládeže trhu začala vývoj len v roku 2004, a tvoril schodok komerčných nehnuteľností. Investície do komerčných nehnuteľností prenájmu v tejto fáze má svoje vlastné riziko, ale z hľadiska Alexander, tak pokles cien, hovoriť o rizikách, ktoré nie sú prostriedky, v najbližších dvoch rokoch nebude. Firmy sa snažia získať jeho image, ktorá sa vyznačujú predovšetkým pojem vlastníctva. Sedí vo svojej izbe alebo si prenajať priestor sedieť v dobrom obchodnom centre alebo stiahnuť niekde na predmestí - toto je dobrým ukazovateľom pre podnikanie. Preto bude zvýšenie cien pokračovať, možno s malou pauzu, ale v nasledujúcich rokoch 2007-2008, ceny sa zvýšia. Diskutovali sme niektoré z našich obchodných partnerov Spätný leasing transakcie pri prenájme svoje priestory na prenájom. Tvoria najväčšiu rast 5-10%. Tento predpoklad zvýšenia nájomného pre budúci rok. Paul Vysockij, riaditeľ OOo KLP-Invest, tiež predpovedá rast cien o 10% v segmente kancelárskych nehnuteľností, ktorý je umiestnený na úrovni triedy V. V tomto formáte, žiadne problémy s prenájmom obchodných reálnom nehnuteľností tam, a myslím, že nikdy, rovnako ako porovnávacie priemeru, - povedal Paul.
Podľa Paula Seliverstov, vedúci oddelenia pre správu komerčných nehnuteľností spoločnosti Kora-TK: Zadanie nové zariadenie, ktoré je dnes na trhu nie je veľa obrushit trhové ceny platné v deň. Ak obchodné centrum sa zameria nie na trhu, ale za ceny, ktoré by radi videli na investora, potom áno, môže byť problém, rovnako ako v Greenwichi. Ak cena bude stanovená na trhu, uvedenie do prevádzky nových zariadení nie sú výrazne ovplyvniť trh, a napolnyaemostyu nájomca bude v poriadku Podľa Pavla, v blízkej budúcnosti stať aj rast z najlepších miest. A to súvisí so vstupom federálnej hráčov a Moskvy podnikov zahraničného obchodu. Zároveň bude promócie konať v priestoroch kategórie A, A +, B, C a tak ďalej, ako vo veľkých mestách. Ceny za izby s dobrou polohou rast. Náklady na ďalšie pády.
Podobný názor Natalia Korchuganova, riaditeľ Panacea, sa domnieva, že priemerné sadzby za prenájom obchodných plôch na 30%, ktorá je vzhľadom k tomu, že sa zvyšuje počet nákupných centier: Tieto zariadenia, ktoré budú realizované v tejto a ďalšie dva alebo tri rokov, bude dopyt a nájde svojich zákazníkov, pre nájomného a investície. Avšak už meniť požiadavky na kancelárske a maloobchodné priestory, podnikatelia chcú Superior, zaujímavejšie prostredie. Tu je to nové stránky pre vývojárov, investorov a stojí za pozornosť.
Potrebné starostlivo zvážiť projektov a povedal vedúci tímu pobočky investičných operácií VTB poznamenal v Novosibirsku, Sergej Zemtsov a vyjadril dôveru, že všetko bude v poriadku a že každý viacúčelové zariadenia pre Uralu sa môže vyplatiť za predpokladu, že by to bolo kvalitné. Sme presvedčení, - povedal Sergej - ktoré môžu znížiť riziká, aj keď teraz postavená rad nových zariadení, ak je postavený koncepčne jasné nákupných centier, s sibírskej alebo Moskva poradenská firma. A ďalší dôležitý bod - nie je čo predávať, keď na to príde nákupného centra. Vzhľadom k tomu, keď sa predávajú najmenej päť oblastí, správcovská spoločnosť má problémy s riadením. Navyše objekt, ktorý patrí niekoľkým vlastníkom, nižší stupeň, než v rovnakom objekte, ale jedným majiteľom. Ak sú tieto podmienky splnené, hrozí, že.
Názory boli pri okrúhlom stole o vyhliadkach rozdeleného trhu, ale s obavami všetkej moci.
Závažným obmedzením na trhu, ktorá podporí vyššie ceny a rastúce finančné riziká pre účastníkov okrúhleho stola bol menovaný pozície autority a byrokracie. Alexander Filatov, sro AlyansRegionLizing: Pri najprv zhodnotil transakcie preklad nebytových plôch, obrátil na realitné kancelárie o pomoc v tomto smere, a my sme volali načasovanie asi rok a dva roky. V Novosibirsku, keď položil podobnú otázku, riekol: Týždeň tri. Dátum vydania - to nie je možné! Tieto okrúhle stoly by mali vykonávať na úrovni vlády. Pretože všetci čakajú. Máme projekt, kde je pôda, ktorá nebola prijatá, ale priznávam, a projekt sa podieľa nájomca, ktorý povedal: Chalani, problémy nebudú, pretože mám svoj vzťah, takže mám niečo, čo som druzhu, a Sľubujem, že budem úplne si viac ako polovicu pôdy na vás. Veľmi si tento vývoj v Kuzbass, sú vzťahy založené na osobné záujmy a osobné kravatu. Sme pripravení presunúť riziko na nájomcu. Ale tento problém sa musí riešiť, a môže len sa zaoberať samotnými orgánmi.
Rovnaký problém riešiť a Sergej Zemtsov, OAO Vněštorgbank pobočka v Novosibirsku: Pre nás, a to ako pre banku, je dôležité znížiť meškania pri získaní povolení dokumentáciu. S cieľom ponúknuť niektoré pokročilé výrobky musia získať schválenie vymažú niektoré pridelený časový harmonogram a postupy pre jasné. Mnoho z kumulovaných úradov a Andrew Verhoturova, riaditeľ denné správy agentúry: Keď sa rozhodnú problém s administratívou? Keď dal 20 dievčat v známom izbe 108, a tam navedut objednávku? Pri práci princíp jedného okna, ktorý je ohlásený Riadiaci výbor štátneho majetku? Sa týka aj toho, čo je teraz výbor pre hospodárenie s majetkom štátu nie je vo všetkých prichádzajúcich dokumentov, nezaregistruje, pretože nástroje musia zachovať ako policajt! To znamená, že musíte priniesť zložku dokumentov, ktoré ste sa dohodli roky, a vy hovoríte: Nechajte policajta!. Čo je to zodpovednosť? Čo je súčasťou? Ak odpoveď? Nikto nevie!
Uzavretie diskusiu pri okrúhlom stole o tom, čo možno urobiť pre zjednodušenie a urýchlenie návrhu mechanizmov umožňujúcich dokumentáciu. Victor Gunin, Inc "Mechanika činitelia rastu Leasing povedal malý záujem o propagáciu projektu: V obvyklé správy úradník sedí, a on nemá záujem v ekonomike projektu a nechápal, že tam bude. Prečo on? Do dnešnej doby, je systém riadenia, menej isté rovnaké riziká, vyššia miera financovania. Alexander Filatov, sro AlyansRegionLizing pozval k pripojeniu komory obchodu a priemyslu, a to ako v Novosibirsku, kde biznesroientirovannaya komora obchodu a priemyslu, aby pomohla riešiť obchodné problémy. Na základe jednotlivých sťažností - to môže viesť k ničomu - povedal Alexander, - potrebu takýchto štruktúr, ktoré by komunikovali s úradmi, ale ešte lepšie by vláda. Hospodárska komora a priemysel by mali, a dokonca povinný tak urobiť, pretože bol vytvorený pre tento účel. Paul Vysockij, sro KLP-Invest navrhol, že začne s tým, že všetky hlavné vývojári so skúsenosťami v poskytovaní úverov, vrátane realitné kancelárie a tak ďalej, na základe vlastnej skúsenosti, najprv písal mechanizmus, aby sa zjednodušil všetky tieto procedúry. Pretože úradníci sami, robia to nikdy nebude.
Či tak alebo onak, ale komerčné nehnuteľnosti Predaj aktívne rozvíja, a napriek všetkému, v najbližších 3 rokoch v našom meste niekoľko nových zaujímavých projektov, ale do tej doby, snáď správy vo verejnom sektore bude zriadená.
Rýchly predaj nehnuteľností
August
12
Nehnuteľnosť je často známe ako najbezpečnejšiu investíciu k dispozícii. Vzhľadom k tomu, realitné investície vykonaná pri správnom vyhodnotení majetku (a jeho skutočná hodnota), môže vyústiť v dobrej zárobky. To je jeden z dôvodov, ako to, že pár ľudí sa zapojili do nehnuteľností investujú ich pravidelného zamestnania. Dialóg nehnuteľnosti sú z veľkej časti zameraná smerom k obytnej nehnuteľnosti, komerčné nehnuteľnosti Zdá sa, že nie je tak populárne. Všetky rovnaké, komerčné nehnuteľnosti je tiež dobrou alternatívou pre investovanie do nehnuteľností.
Komerčné nehnuteľnosti zahŕňa mnoho rôznych foriem vlastností. Väčšina ľudí spájajú komerčné nehnuteľnosť s parkami iba administratívnych budov, priemyselných alebo výrobcami / jednotiek. Dokonca tak, že to nie je úplne všetky komerčných nehnuteľností. Je tu viac komerčných nehnuteľností. Zdravotné strediská, maloobchodné štruktúry a sklad sú dobrými príkladmi komerčných nehnuteľností. Dokonca aj rezidenčné nehnuteľnosti, ako byty (alebo akýkoľvek majetok, ktorý sa skladá z viac ako 4 bytových bytových jednotiek) sú považované za komerčné nehnuteľnosti. Ako v skutočnosti je táto komerčné nehnuteľnosti veľmi vyhľadávané.
Takže je komerčné nehnuteľnosti naozaj výhodné? No, keby to nebolo Lukratívne by som zo boli písania o komerčných nehnuteľností vôbec. Takže, komerčné nehnuteľnosti je produktívny pre istotu. Len to s komerčným nehnuteľnostiam je, že uznáva možnosť je trochu ťažké, lebo prirovnať k rezidenčných nehnuteľností. Ale komerčných nehnuteľností zisky môžu byť reálne obrovský (v skutočnosti oveľa väčšie, než by ste očakávať obytnou nehnuteľností v rovnakom pomere). Tie by mohli trvať až komerčných nehnuteľností buď pre predaj po zhodnotení alebo na prenájom von, hovoria obchodníci.
Obchodné Real Estate Development je v skutočnosti ovládal ako 1. označenie pre vznik rezidenčných nehnuteľností. Akonáhle beriete na vedomie možnosti významného obchodného rastu v tejto oblasti (či už kvôli daňových úľav alebo čokoľvek iné), je lepšie začať posúdenie potenciálu pre posilnenie cien komerčných nehnuteľností, a potom ísť na to ihneď (rovnako skoro ako vy tu veľa). A tie musia naozaj snažiť získať dobrý obchod.
Ak zistíte, že komerčné nehnuteľnosti, napr pôdy, je k dispozícii veľké kusy, ktoré sú príliš nákladné pre vás k nákupu, môžete sa pozrieť na vytvorenie malej skupiny investorov (s priateľmi) a zakúpiť ho dohromady (a rozdelenie ziskov neskôr) . V niektorých prípadoch, napríklad ak je maloobchodný boom sa očakáva v regióne, môže určiť, že výhodnejšie kúpu nehnuteľnosti, ktoré môžete zmeniť na sklade zámeru prenájmu na malé a stredné podniky.
Takže komerčné nehnuteľnosti vykazuje celú plejádu investovať šance, stačí ju využiť.
Zhabané Trh nehnuteľností je horúca! Každý mesiac TISÍCE NEHNUTEĽNOSTÍ ŠTÁT odňatá bankami, štátne, federálne a súkromných organizácií prostredníctvom rôznych zadržiavanie a zákonov o úpadku. Tieto vlastnosti mohli byť kúpené v dražbách NA zlomok ich skutočnej trhovej ceny! HĽADAŤ jednu pre seba dnes alebo START budovanie bohatstvo!
Kliknite tu pre získanie viac informácií
Rýchly predaj nehnuteľností
August
01
Ak uvažujete o investícii do komerčných nehnuteľností, Houston je skvelá voľba. V rámci tohto rušného mesta, tam sú početné komerčné investičné možnosti na výber. Ktorý z nich bude pre vás najlepšie? Mnohí zistíte, že trojnásobný čistý prenájom predaj im prinesie najvyššiu návratnosť ich dolára s minimom úsilia.
Ale trojitý čistý nájom nie je pre všetky správne. Ak ste sa pozrieť sa na príležitosti ako autor nákupného centra, je Houston známy pre mať nájomnú zmluvu, ktorá by mohla vyhovovať vašim potrebám.
Prvým krokom pri výbere vašej najlepšiu investičnú príležitosť je pochopiť, presne to, čo trojitý čistý nájom je. V prípade tohto typu lízingu, nájomca preberá zodpovednosť za menovú daní údržby a poistenia, okrem mesačného nájomného.
Tento druh leasingu je všeobecne veľmi dlhodobá zmluva, niektoré zmluvy sa deje tak dlho, ako 50 rokov. Z tohto dôvodu je veľmi dôležité, že si váži ako výhody a nevýhody trojité čistého nájmu na predaj skôr, než sa rozhodnete vykonať tento typ investícií do komerčných nehnuteľností Houstonu.
Výhody tohto druhu leasingu prinesie úžitok prenajímateľom a nájomcom v mnohých ohľadoch. Prenajímateľ môže očakávať údržbu svojho majetku, aby sa urobil jeho nájomca, takže veľmi málo práce na strane prenajímateľa na údržbu webe. Vo väčšine prípadov bude nájomca má záujem na zachovaní nehnuteľnosti v dobrom stave, pretože to bude jeho predajné miesto atraktívnejšie pre potenciálnych zákazníkov.
Na druhú stranu, môže nájomca využívať mnoho slobody vlastníctva, vrátane pravidelných opráv a aktualizácií k nehnuteľnostiam, ako uzná za vhodné. Avšak, on nemá bremeno počiatočné investície do komerčných nehnuteľností Houstonu spôsob vlastníkom nehnuteľnosti.
Existujú riziká spojené s týmto druhom leasingu. Nájomca nesmie poskytnúť riadnej starostlivosti, ktorá stojí na majiteľovi objektu ďalšie peniaze v dlhodobom horizonte. Existujú kroky, ktoré vy, ako majiteľ, môžu použiť na zníženie mnoho z týchto rizík. Ak trojitý čistý nájom na predaj znie ako možnosť, poraďte sa s realitným agentom a právnik dnes a zistite, či je to najlepšia voľba pre vás.
Exekúcia
Jún
23
Profesionálne sprostredkovateľské služby v komerčných nehnuteľností v Kanade stali pomerne nedávno. Preto, ak väčšina ľudí na otázku "Čo je maklér pre komerčné nehnuteľnosti?» Stačí pozhmut ramená. a dokonca aj tí, ktorí už sdaval alebo prenajaté priestory s pomocou agentúry často nemajú jasnú predstavu o výhodách liečby odborníci nevedia, čo môžu a mali by vyžadovať. V tomto článku by sme chceli razvenchat najčastejšie mýty spojené s maklérom pre komerčné nehnuteľnosti.
Mýtus číslo 1: Čím viac dojmy, lepšie Komerčné realitný maklér?
Existuje rozšírený názor, že maklér musí pravidelne ukazujú zákazníkom čo najviac možností na ubytovanie, a čím viac robí, tým vyššia je kvalita jeho práce. V skutočnosti všetko, čo je presný opak. Špecialista na Brokerage hovorí, že nájsť miesto, ktoré spĺňa všetky požiadavky zákazníka, je veľmi ťažké. Je preto príliš časté zobrazenie je pravdepodobné, že naznačujú, že maklér inattentively počúvania k zákazníkovi a vyzýva ho možnosti "náhodne". Pretože takýto sprostredkovateľ, "sprievodca» porazenej ako vlastník pozemku alebo potenciálny kupujúci, pretože trávia svoj drahocenný čas bez akéhokoľvek výsledku.
Tieto výhody pozorne vypočul vaše želania, bude skúmať všetky dostupné na trhu, ponuky a vybrať tú, ktorá je skutočne ten, ktorý vám vyhovuje. Obvykle k dosiahnutiu výsledku je potreba maximálne 3-4 behu.
Mýtus číslo 2: Odborníci pracujúci vo veľkých agentúr
Väčšina ľudí verí, že meno nahlas a "koeficientu mierky» Obchodné realitný agent, sú zárukou skúsenosti a profesionalitu maklérov. Avšak, to nie je vždy prípad. Po prvé, imenitye spoločnosť s dlhou históriou, a tak nemajú nedostatok prial im prácu, a preto ponúkajú maklérov pomerne nízke percento agentúrne provízie. V rovnakej dobe, menšie obchodné spoločnosti, naopak záujem pri získavaní kvalifikovaných pracovníkov a sú pripravení poskytnúť im viac priaznivých finančných podmienok. Po druhé, hlavné agentúry pracujú s ich makléri (Exclusive) zamerané spoločnosti. To znamená, že nie je nutné vykonávať v plnom rozsahu práce (hľadanie priestor, rokovať s majiteľmi, uzatvorenie zmluvy a pod), ich výzva - nájsť kupca či nájomca pre konečného priestoru. V rovnakých malých firiem, kde jej zariadenia nie sú mnoho brokerov, aby dohodu "nulové". V dôsledku toho sú zo svojej podstaty vyžaduje hlbšie znalosti trhu a pochopenie potrieb zákazníkov.
Mýtus č 3: súkromná maklér dohoda výhodná
Koľko ľudí by sa spáliť v službách tzv "súkromným sprostredkovateľom", stále ešte nájsť niekoho, kto poradí sa odkazovať na to, čo niekto Ivan ívané, pretože má "lacné". Uložiť pravdu, nie za cenu služieb, rovnako ako ich vlastné a pokoj, ale jeden to určite nebude brániť. Takže čo je v skutočnosti, "preplatit" Klient, s odkazom na agentúru?
Po prvé, každý sebaúcty agentúra má etický kódex, ktorý jasne stanovených pravidiel správania makléra s klientom. Napríklad podľa kódu, maklér nemá právo, aby vám nesprávne údaje, je povinný chrániť svoje záujmy a poskytne vám všetky informácie o transakciách. Porušenie týchto pravidiel dôstojníka by mohlo viesť k veľmi nepríjemným dôsledkom pre neho, až do odvolania.
Po druhé, všetky agentúry makléri sú pod priamou kontrolou riadenia. To znamená, že ak maklér robí chybný krok, je to vždy správna, bude pomáhať Rade a v prípade potreby previesť zákazníka na iný odborník.
V tretej, musia byť všetky dokumenty cez agentúry budú kontrolovať právne oddelenie, ktoré jednoducho nemali minúť zmluvu, ak je to v žiadnom prípade poškodiť záujmy klienta.
V rovnakej dobe, súkromie maklér - jeho vlastným šéfom. On si vyberie, aké informácie a hlas ako ticho, ktoré zmluvné doložky upozorniť, a čo - prižmúriť oko. Ak sa neskôr budete mať nárok na kvalitu svojej práce, aby ho priviedol k spravodlivosti bude veľmi ťažké, najmä preto, že väčšina z týchto "sprostredkovateľov" nikdy neregistroval.
Inými slovami, využiť služby súkromným sprostredkovateľom - rovnaké ako zmenu meny mimo výmenníka: najlepší rýchlosťou, ale bez záruky.
Mýtus 4: Je lepšie použiť priamo na niekoľkých realitných kancelárií
Zdá sa, že logika je jednoduchá: čím viac agentúry podieľajú na predaji vášho objektu, tým rýchlejšie bude výsledok. Ale môže hovoriť len s ľuďmi nepohodlných s technológiou z maklérskych firiem. Existuje pomerne úzky rozsah tlače a online vydanie, v ktorom agentúra umiestnených na svojich stránkach. Preto, keď idete do, povedzme, päť agentúr, riziko vidieť päť rôznych reklám na vašich stránkach v rovnakých médií. Nielen, že to samo o sebe dáva pochybnou reklamu, takže pravdepodobnejšie je, že každá agentúra sa bude snažiť niečo «komentáre anotovaný» vlastnosti objektu, a ako výsledok z piatich reklám dá protichodné informácie.
V skutočnosti len jedna zmienka v jednom vydaní, a predmetom vždy vstupuje do databázy nehnuteľnosťami. Väčšina makléri používajú rovnakú databázu, takže nakoniec majú rovnaké informácie. Inými slovami, s odkazom na jednej agentúry, ste vôbec neznižuje ich šance na rýchle a predávať predmety, a to hlavné - ju uložíte (zariadenia) povesť.
Ďalším negatívnym spolupracuje s viacerými agentúrami - nie s jedným z nih.vy nemôže uzavrieť exkluzívnu zmluvu. Ale len exkluzívnu zmluvu s firmou, bude broker vám najvýhodnejšia plán sťahovanie vaše stránky a tie najlepšie podmienky transakcie.
Mýtus 5: Stačí sa pozrieť na základné vybavenie - a je pripravená riešiť
«Agentúry obrovské databázy, tak maklér nie je pracuje na špecifických kritérií rýchlo nájsť vhodné miesto, ...» Bohužiaľ, také výroky sú počuť pomerne často. Ale ak všetko bolo tak jednoduché, že dohoda je na jeden deň, ale makléri nemusí ísť von z kancelárie. Tam je logická otázka: prečo sa to nedeje?
Je iróniou, že to znie banálne, ale každý prípad je individuálny a okrem základných požiadaviek na priestor, veľa podnetov, "popup" už v prácach. Niekto je, potrebujete určitú hrúbku steny a výška stropu, niekto - veľké vitríny bez toho, aby spochybňovala ich stromy, niekto - možnosť prestavby ... Áno, a majiteľ často má svoj vlastný pohľad na potenciálne nájomcu: niektorí sú ochotní na "sedieť" štátne štruktúry, iní nechcú úrad bol veľký prúd návštevníkov, stále kategoricky proti audítorských firiem ... od makléra vyžaduje maximálnu trpezlivosť a vytrvalosť nájsť riešenie, ktoré uspokojí obe strany. Nestačí len pre prácu v nadácii budete musieť ísť sa pozerať, osobne stretnúť s majiteľmi, vždy kontrolovať platnosť informácií, atď To je dôvod, prečo "sekundárne" operácia zvyčajne trvá dva týždne na dva mesiace.
Mýtus 6: Cieľ maklér - len nájsť kupca
Mnohí veria, že keď potenciálny kupujúci súhlasne pokyvuje hlavou a povedal, že je vhodné priestory, maklér končí. Avšak, v skutočnosti, na konci len prvý stupeň - vyhľadávanie - a začína najťažšie - aby dohodu pred podpisom zmluvy. Zdá sa, že táto zvláštne? Páčilo sa predávajúci a kupujúci (majiteľ a nájomník) nie sú schopní sa dohodnúť? Skutočnosť je však taká, že veľmi pozitívnej nálade na oboch stranách v 70% prípadov pred podpisom dohodu jednoducho nepríde!
Väčšina nezhody vznikajú, keď ide o splátkový kalendár. Mnohí predajcovia radšej nie oficiálne zistiť skutočnú hodnotu v mieste a získať časť hotovosti prostredníctvom offshore spoločností alebo zahraničných bánk. V rovnakej dobe, nie všetky kupujúci (najmä bezúhonnosť v týchto veciach sú zahraničné spoločnosti) sú pripravení ísť.
Ďalším dôvodom, prečo sa strany nebudú môcť dohodnúť na menovateľa - snahu majiteľa priestoroch v zmluve o zvláštnych podmienok. Napríklad môže prenajímateľ stanoviť vysoké pokuty za fajčenie v kancelárii, ktorá preberá na území domácich maznáčikov obchodných centier ... Ak sa na prvý pohľad, je takéto tvrdenia nezvýši konkrétne sťažnosti, pričom je zdokumentovaná, oni sú často privítaní zásadné odmietnutie na nájomcu.
Tak, tam je málo nájsť kupca. Remeslo maklér je schopnosť obísť ostré uhly, nájsť potrebné kompromisy, by sa mohli dohodu pred podpisom zmluvy a pomôcť jeho klient uzavrieť ju za najvýhodnejších podmienok.
Mýtus 7: Broker dostane obrovské peniaze "za nič?
A na záver: Mnohí veria, že život je maklér - raj, v ktorom sú peniaze doslova padajú z neba. V skutočnosti tomu tak nie je. To je ťažká práca, a výsledok je do poslednej chvíle nemôže odhadnúť jeden. Maklér môže pracovať niekoľko mesiacov po jednej transakcie, a v deň podpisu zmluvy She sorvetsya. Alebo ukázať izba raz, a to by tak "ideálny" možnosť. Zákazník si môže formulovať požiadavky, a možno nevedela, čo chce, a odmietnuť dobré ponuky, jeden po druhom. Tento stres práce, ktorá vyžaduje vysokú koncentráciu a absolútna oddanosť. A opäť: nemali by sme zabúdať, že broker dostane províziu iba za výsledky, takže jeho príjem je priamo úmerná úsilie.
Informácie poskytnuté Ť Spojených Realty Group "(poradenstvo, sprostredkovateľské služby, leasing, nákup a predaj komerčných nehnuteľností, právnu podporu transakcií). http://www.pro-bargainhunter.com
Predávame dom Quick
