Archív obchodných nájmov
Decembra
31
Mar
22
To je viac súčasťou článku, ktorý sa zameria na obchodných nájmov.
Vyjednávanie obchodných nájmov Často nie je pre ľudí so slabým srdcom. To je s ohľadom na to, že sa budeme pokúšať sa vrhnúť svetlo na rôzne aspekty obchodného lízingu. V tomto článku sa budeme skúmať témy vrátane: ide, klauzula vyjednávanie a požiadavky na tieto typy nájomných zmlúv.
Existuje mnoho aspektov obchodného leasing, sa laik a neskúsených, sú často mätúce, a keď čítal nahlas znie ako "prekrútiť-prekrútiť-kolísavý-goo-be-brečky?"
Pochopenie pojmy používané v komerčných nájmov a postavenie tých, drží prenájom pomôže pri dojednávaní nájomnej zmluvy. Ak nie ste skúsení komerčné nehnuteľnosti vyjednávač, sa navrhuje, aby sa obrátiť na profesionálne komerčné realitná kancelária alebo právny poradca ešte pred uzatvorením akejkoľvek komerčné nehnuteľnosti prenájmu.
Začnime s niekoľkými základnými pojmami ...
K dispozícii sú vždy dve strany, ktorých sa týka prenájmu: nájomca a vlastníka. Kým vlastník môže byť zastúpený správcovskej spoločnosti alebo advokátskej kancelárie, ktorá vypracovala zmluvu o prenájme, často nájomcovia sú samostatne zastúpení.
Každá strana má v prenájme ciele pre získanie prenajatý priestor:
Nájomca ciele môžu zahŕňať:
Získanie nájomnej zmluvy s primeranou platbu nájomného maximalizovať expozíciu voči spotrebiteľom vypočítať a očakávané prevádzkové náklady schopnosť expandovať na budúce potreby a rast
Majiteľ na druhej strane má výrazne odlišné ciele, ktoré môžu zahŕňať:
Získanie a udržanie vysokej kvality nájomníkmi maximalizovať návratnosť svojich investícií chrániť svoje investície do nehnuteľností prostredníctvom hodnotenia rizík radenie a schopnosť získať majetok majetku by mal nájomca predvolené
Zatiaľ čo obe strany nájomnej zmluvy majú rôzne ciele, tam sú niektoré spoločné prvky tiež. Predmety, ako sú:
, Ktorým sa stanovuje jasne stanovenými záväznú zmluvu ochranu finančnej investície budú obe strany / ste vznikli a schopnosť pre obe strany, aby bol ziskový
Druhy leasingu
Existuje mnoho druhov lízingu, ktoré sú zamestnané v prenájme komerčné nehnuteľnosti. Pozrime sa na niekoľko základných typov lízingu ako sú:
· Hrubá prenájom - Tento typ lízingu je miesto, kde vlastník uhradí všetky náklady spojené s prevádzkou a údržbou majetku. Nájomca platí majiteľovi hrubú alebo pevnú čiastku za nájom. Z tohto prenájmu, bude majiteľ platiť prevádzkové náklady (dane z nehnuteľnosti, poistenie, údržbu, janitorial a bezpečnostné náklady) na majetku.
· Čistá Prenájom - V tejto nájomnej typu, nájomca platí všetky alebo niektoré prevádzkové výdavky vyjadrené v hrubého nájmu. Tento typ zmluvy dáva vlastníkovi so schopnosťou odovzdať čo najväčšiu zodpovednosť za prevádzkové náklady nájomcom ako je to možné. Tento typ lízingu sa líši v závislosti od umiestnenia a miestnom trhu, rovnako ako vyjednávacie schopnosti či vyjednávanie oboch strán, majiteľa a nájomca).
Absolute čistý prenájom -. Tento prenájom typ vyžaduje nájomcu uhradiť všetky prevádzkové náklady spojené s prevádzkou a údržbou majetku Percentage leasing - prenájom nehnuteľností, v ktorom je nájomného na základe percenta z objemu predajov uskutočnených nájomca (nájomca). Obvykle tento typ prenájmu sa stanovujú minimálne alebo základné nájomné plus provízie z objemu predaja, a je pravidelne používa pre maloobchodníkov
Vzhľadom na zložitosť jednotlivých druhov lízingu, môžete k záveru, že uzatvorenie obchodnej prenájmu pripravený je porovnateľná s zísť z útesu. A vy by ste byť v poriadku!
Pred uzavretím zmluvného zmluvu na prenájom komerčné nehnuteľnosti, to je nesmierne dôležité pre váš obchodný úspech, že chápete pojmy, typ a finančné dôsledky lízingu.
Čo robí prenájom platné a vymáhateľné?
Platné prenájmy sú podobné platných zmlúv. Okrem zmien dĺžky, zložitosti a finančné úvahy, vymáhateľné leasing typicky obsahovať nasledovné:
· Identifikácia vlastníkov a nájomcov: Každá strana prenájmu by sa mali podpísať dokument. Odporúča sa tiež, že každá strana dokumentu obsahuje iniciály a dátum každej strany.
· Popis nehnuteľnosti na prenájom: Popis objektu bude obsahovať adresu ulice (vrátane jednotky alebo skladu číslo, ak sa hodí), žiadne nahrané parcely podľa okolností, vládne obdĺžnikový prieskumu systém rovnako ako metes a medze v vidiecka oblasť. Všetky majetkové zlepšenie by mala byť zahrnutá v popise nehnuteľnosti na prenájom.
· Finančné úvaha: Táto požiadavka je často hradí nájomca sľub zaplatiť nájom a majiteľa neschopnosť užívanie budovy počas doby trvania lízingu. Často je prvým krokom v prenájme komerčné nehnuteľnosť je predložením Letter of Intent (LOI) a niektoré časy v sprievode účtovnej závierky odľahlej má nájomca platobnej schopnosti či likvidity (prístup k hotovosti alebo finančných prostriedkov).
· Zákonnosť ciele: Pri prenájme komerčné nehnuteľnosť, musia byť objektívne a navrhované využitie majetku alebo prenájme neporušuje žiadne federálne, štátne alebo miestne zákony.
· Ponuka a akceptácia: V zásade tieto vyhlásenia zistiť, že vlastníci súhlasí s prenájmom nehnuteľnosti za určitú dobu a že nájomca sa zaväzuje zaplatiť som dohodnutej výške nájomného pravidelne zaberať majetok, ako je uvedené v prenájme.
· Písomná prenájom: Vo väčšine štátov, musí prenájmy na dobu dlhšiu ako jeden rok, bude v písomnej forme. To je vysoko odporúčané, že všetky nájomné zmluvy bude v jasne formulovanú, ľahko identifikovateľné dokumentu.
Prenájom a cash flow
Niektoré leasingové ustanovenia majú schopnosť ovplyvniť peňažný tok nájomca dvora. Tieto ustanovenia obsahujú alternatívy pre vlastníka odovzdať niektoré prevádzkové náklady na nájomcu. Niektoré ustanovenia môžu obmedziť úhradu prevádzkových nákladov (tzv. Vyúčtovanie výdavkov sa zastaví), zatiaľ čo iné poskytujú možnosť pre majiteľov neustále odovzdať niektoré zo súčasných alebo zvýšenie prevádzkových nákladov na vlastníctvo (náklady priechod) na nájomcu.
Než budeme skúmať tieto položky, poďme sa pochopiť jednoduchý výpočet nájomného. Obvykle sa komerčné nájomné vyjadrené v cene za štvorcový stopu (ppsf) a sú vypočítané za rok. Tí, nový obchodný lízingu sú často prekvapení tým, počiatočná cena tohto typu majetku. Čo oni si neuvedomujú, je, že celková cena je potom delí 12 ods počet mesiacov v roku). Príklad: 1000 SF priestor je prenajatá na $ 18,00 za štvorcový meter, alebo 18.000 dolárov ročne ($ 18 × 1000). Skutočná výška nájomného za mesiac a potom je $ 1500,00 ($ 18.000 / 12).
Ako bolo spomenuté predtým, často prevádzkové náklady, ako je daň z nehnuteľností, údržba, opravy, zvoz odpadov, mzdy, ktorú majiteľ zamestnancov a náklady na stavebné zlepšenie hradí vlastník a často prešiel dráhu na nájomcu. To je zvyčajne platí viac nájomcovia kancelárskych budov a nákupných centier. V maloobchodných nehnuteľností, je nájomca podiel týchto premietanie nákladov vychádza z hrubej prenajímateľnej plochy (GLA) zo nájomcu predajne.
Náklady Zastaví
Nákladové zastávky umožňujú majiteľ zaplatí časť prevádzkových nákladov až do stanovenej sumy, zvyčajne založené na cene za štvorcový stopu (PSF). Výstrelky na úkor zastávky sú potom prešiel na nájomcu na základe množstva prenajímateľnej plochy stavebného nájomník je sediaci.
Tu je príklad: nájomné za kancelárie môžu obsahovať doložku, ktorá uvádza, nájomca bude platiť 18 dolárov za štvorcový stopu za rok v prenájme, a že vlastník bude platiť všetky prevádzkové náklady spojené s majetkom - ak náklady nepresiahnu 4 doláre za štvorcový meter na prenajímateľnej plochy.
Ak je budova má 50.000 metrov štvorcových prenajímateľnej plochy, s touto klauzulou vlastník povinný zaplatiť prvú $ 200,000 v ročných prevádzkových nákladov (4 doláre za štvorcový stopu X 50.000 štvorcových stôp). Ak sa vyskytnú nejaké dodatočné náklady potrebné na prevádzku budovu s viac ako 200.000 dolárov, bude nájomcovi účtovaná prebytok na základe percenta budovy prenajímateľnej plochy alebo na námestí zábery, ktoré nájomca zaberá.
To potom limity - alebo zastávky - majiteľ má prevádzkové náklady na $ 200,000. Pre ďalšie ilustráciu: ak sa prevádzkové náklady tohto majetku sú 220.000 dolárov ročne, na príklade vyššie by ste mohli očakávať, že nájomné za príplatok 0,40 doláre za sq ft (20.000 amerických dolárov / 50000). Upravená mesačné nájomné sa potom stáva 1533,33 dolár (0,40 dolár × 1000 sf / 12), pretože majiteľ platí počiatočnú $ 200,000.
Náklady sa zastaví zvyčajne ťažia majitelia tým, že obmedzí ich vystavenie riziku na prevádzkových nákladov je väčší ako sa očakávalo. Tie sa zastaví tiež umožniť majiteľom predpovedať prevádzkové náklady na základe predvídateľných nákladov. Často sa majitelia zase ponúkajú nájomníkom niečo hodnotného výmenou za zastavenie klauzula nákladov, ako je napríklad nižšie sadzby dohodnutej nájomnej ak iné prenájmy na miestnom trhu neobsahujú vyúčtovanie výdavkov zastávky.
Spoločné priestory údržby
Spoločný priestor údržba (CAM), poplatok je bežné výdavky priechodná do prenájmu nákupných centier a ďalších viac nájomcami situácií. Jedná sa o náklady spojené so zachovaním všetkých bežných oblastí majetku, ako napríklad: chodby, haly, areálu a parkovisko. Tieto náklady sa zvyčajne počíta a na základe percenta prenajímateľnej plochy, že nájomca je okupačné. CAM ustanovenia prospech majiteľa tým, že prejde zvýšenie nákladov týchto nákladov nájomcom.
Nájomníci tiež profitovať z CAM nákladov, aby sa peniaze získané za náklady CAM nie sú poháňaná iných majetkových výdavkov, štandardom údržbu a celkovú údržbu zaistí majetok zostáva vo vyhovujúcom stave a zmierňuje nájomníkmi od platenia na údržbu spoločných priestorov .
Nájomca Zlepšenie alebo stavať z nákladov
Majitelia sa často vzniknú náklady pri prenájme vyprší a voľných kancelárskych a maloobchodných priestorov musí byť pripravený pre nové obsadenie. Tieto dodatočné náklady sú známe ako postaviť sa náklady. Ako príklad môže re-prenájom komerčných priestorov vyžaduje podstatné zmeny vykonané v interiéri, ako je napríklad pridanie alebo zmazanie steny, stropy zvýšiť, a meniť elektrické kapacity. Mnoho komerčných nehnuteľností nájmy poskytnúť nájomcovi k zvýšeniu príspevku. Niektoré môžu vyžadovať leasing plány na zmeny boli predložené generálny dodávateľ a všetky s akúkoľvek prácu, ktorú vykonáva externý dodávateľ zamestnáva majiteľa. Táto doba lízingu / doložka zaväzuje majiteľa vynaložiť vopred určenú peňažnú sumu do nákladov na zlepšenie priestor pre nového nájomcu špecifikácií.
Nájomca Zlepšenie môže poskytovať daňové výhody
Zodpovednosť za úhradu týchto zlepšenia môžu poskytnúť daňové úľavy pre majiteľov alebo nájomcu. Ak majiteľ zaplatí za zlepšenie, môžu byť tieto náklady účtované po mnoho rokov. Keď sa odstráni nájomca Zruší a vylepšení, môže vlastník odpísať zostávajúcu sumu v tej dobe.
Rovnako tak, ak nájomca platí pre zlepšenie, a zmeny udržanie hodnoty majetku, môže nájomca odpisovať náklady v roku, keď vylepšenia sú hotové. Ak zlepšeniu zvýšiť hodnotu majetku, môže nájomca odpisovať náklady cez daný počet rokov, kedy nájomca Zruší nehnuteľnosti. Vždy potvrdiť, žiadne daňové stimuly a výhody s kvalifikovanou odbornou dane pred vznikom mimoriadne náklady.
Zhrnutie
Ako môžete vidieť, prenájom nebytový priestor bude veľmi komplikované. K pochopeniu potenciálnych nových obchodných nájomca dvora táto zložitosť je nevyhnutné pre úspešné podnikanie sa darí.
Získanie odborné poradenstvo v oboch rokovaní a zákonné ustanovenia o nájme môže zachrániť obchodné nájomca nielen krátkodobé a dlhodobé hotové peniaze, ktoré môžu byť znovu investované do podnikania, ale tiež im poskytnúť ochranu podľa vydaním exekučného prenájmu.
© Copyright 2008 Jennifer Mackay. Všetky práva vyhradené.
Predávame a prenajímame Späť
