Archív pre septembra, 2010
Septembra
25
Slovom "hypotéka" Predtým sme začali len nedávno: relatívne novú koncepciu ruskej praxi. Ak je hypotéka bývanie je čoraz bežnejšie, komerčné realitné hypoték - má len sporadické prípady.
Hypotekárny komerčné nehnuteľnosti alebo komerčné hypotéky (hypotekárne podnikania), je rozšírená po celom svete. Západné skúsenosti ukazujú, že s fungovaním komerčných nehnuteľností - prenájom priestorov pre kancelárie, obchody, služby pre podniky - ich výnos je porovnateľná s akoukoľvek inou oblasť malých podnikov a umožňuje využitie hypotekárnych úverov.
Podstata a podmienky komerčných hypoték
Hypotekárny úver sa poskytuje na kúpu nebytových priestorov: sklad, kancelária, apod zmysle hypotéky je požičať na nákup komerčných nehnuteľností pod rovnakým zástavy. V kontraste, úvery na bývanie, komerčné hypotéky sú krátkodobé pôžičky, ale skôr vysoké úrokové sadzby.
Obvykle sa ročnej sadzby komerčných nehnuteľností realitných úverov hypotekárnych v rozmedzí od 12 do 16%, predovšetkým v mene. Termín hypotekárneho nehnuteľnosti - maximálne 10-12 rokov a najviac obyčajný termín - 5 rokov. Dlžník musí počiatočná príspevok 25-40% z hodnoty nehnuteľnosti. Pritom musí byť klient ziskové a minimálny zostatok z roka na trhu.
Právne nuansy komerčné hypotekárneho úveru
Schéma obchodné hypotéky je podobný nebytových hypoték bývanie: sú rovnaké postupy pre hodnotenie dlžníka a zariadení, sa požiadavka na počiatočný vklad. Ale je tu zásadný rozdiel - zákon neumožňuje spoločnostiam zostaviť hypotéku na nehnuteľnosti až do uzavretia predaja. Objekt musí najprv získať a potom si môžete prísľub získať peniaze.
Dôležité právne aspekty komerčných hypoték - zápis vlastníctva nebytových priestorov, zatiaľ čo hypotekárne bremeno Federálny zákon neupravuje. Zmluva o hypotekárnom komerčných nehnuteľností sa riadia všeobecnými pravidlami občianskeho zákonníka Ruskej federácie o uzavretí zmlúv, rovnako ako federálny zákon "Na hypotekárnom úvere (hypotéka). Podľa odseku 1 článku 9 federálneho zákona v zmluve o hypotéky musí byť daná do zástavy svoje hodnotenie látky, veľkosť a dobu trvania záväzku zabezpečeného záložným právom k nehnuteľnosti.
Kto bude mať prospech z obchodného hypotéku?
Účastníci v komerčnom hypotekárnom trhu sa zhodujú, že vývoj hypotekárneho podnikania je obmedzená predovšetkým medzery v zákone. Avšak, to nie je jasné, a niekto, kto bude dlžník, aká je jej kvalita. Spoľahlivé stabilnej spoločnosti, môže trvať na získanie bežných komerčných nehnuteľností pôžičky na kauciu akéhokoľvek iného majetku, ale nijako zvlášť potrebné hypotéku. A ak spoločnosť nemá zabezpečenia alebo banky sa domnieva, že nie je možné, aby jej úver na základe vyhodnotenia týchto spoločností - prečo by potreboval hypotekárny dlžník?
Je to z toho dôvodu, že Rusko hypotekárny komerčných nehnuteľností ešte je v podstate pre veľké spoločnosti. Pre malé a stredné podniky nemajú dostatočné zabezpečenie. Na špecifické riziká malých podnikov prekrývajú problém nepriehľadný trh s nehnuteľnosťami.
Obchodné Hypotekárne Schéma
Takže existujúce právne predpisy v súvislosti s hypotekárne podnikania nie je dokonalý. Definuje a možných opatrení pre oblasti hypotekárnych úverov. Podľa zákona "Na hypotéky" pre komerčné nehnuteľnosti, na rozdiel od obytných miestnostiach, je úplne odlišný mechanizmus registrácie a evidencie zaistenia. Preto na trhu vyvinul rad spôsobov, ako vykonávať tento druh operácií, ktoré im podľa platných právnych predpisov.
Schéma som
Uzavretie kúpnej zmluvy. Predávajúci dostane časť svojich finančných prostriedkov od kupujúceho, rovnako ako záruku banke. Potom zápis vlastníckeho práva nového kupujúceho. Ďalej zápis zabezpečenie dohody, nasledovaný vydaním úveru a konečné vysporiadanie. Toto schéma odborníkov, najviac zložité a zdĺhavé.
Schéma II
Kupujúci hradí vopred majiteľa zmluvy (predávajúci) zo svojich vlastných zdrojov, a predávajúci dostane od banky povinnosť uhradiť chýbajúce prostriedky v prípade zápisu hypotéky. Nasledoval zápis zástavy na brehu a evidencie všetkých dokumentov o prevode vlastníckeho práva nového vlastníka, teda kupujúceho (uzavretie kúpnej zmluvy), po ktorom predávajúci dostane celú sumu, ale registrácia je s jeho priebeh.
Schéma III
Realtors posledný schéma s názvom "Ransom subjekt." Spoločnosť, ktorá je vyrobená z nehnuteľností objektu (entity). Potom dlžník kúpiť akcie spoločnosti po zaplatení úveru. Pritom spoločnosť zariadil majetku.
Leasing - alternatíva ku komerčným hypoték
Podľa odborníkov môže dobrá alternatíva obchodné nedokonalá až do hypotéky stali komerčné lízing nehnuteľností. V tomto prípade lízingová organizácie - analóg družstvá - poskytuje úver na nákup nehnuteľnosti a je vlastníkom objektu, kým pôžička nebola splatená. Jednou z výhod lízingu je, že jeho režim je jasne uvedené v právnych predpisoch. Na druhú stranu, v prípade organizácie úpadku leasingovej všetky jeho majetku sa môže odchýliť za dlhy tretích strán, ako sú banky.
V každom prípade, riziko je nevyhnutné. Bankové odborníci radia podnikateľom sami ovplyvniť podmienky poskytovania úverov. Podľa väčšiny odborníkov, najnaliehavejšie problém bráni rozvoju komerčných hypoték, nízka kultúra financovanie malých podnikov. Hypotéka sa stáva realitou, keď malá firma "svetlo". Nižšie dane kultúra malé firmy, horšie podmienky hypotekárneho úverovania pre rovnaký - stiahnutie skutočného trhu hypoték podnikania.
Realitné Proffessionals
Septembra
11
Dobrý deň,
Mám 2,5 akrov nehnuteľnosť v Murrieta, Kalifornia, že by som chcel na prenájom pre komerčné účely, ale neviete, kam ísť. Najlepšie, som záujem v oblasti AAL. Inými slovami, rád by som prenajať svoj majetok na spoločnosť, ktorá bude robiť to Assisted Living zariadenia. Ale kto mám hovoriť? Kam mám ísť? Nechcem ho spustiť, ale prenajať niekomu, kto bude.
Vďaka.
Prenájom Späť
Septembra
04
Je vaša 30 sekúnd obchodnej alebo výťah reči silný? Má prizvať ostatných, aby chcete sa dozvedieť viac? Máte dokonca o 30 sekúnd reklamu? Ako viete, či niekto naozaj záujem a chce získať ďalšie informácie? A čo hovoríš teraz?
30 sekúnd obchodnej alebo výťah reč je stručný úvod, čo robíte. Toto je začiatok rozhovoru zistiť, či niekto chce vedieť viac o tom, čo robíte.
Či už predávať výrobky vo svojej domovskej podnikania, alebo či hľadáte pre iné distribútorov, je dôležité urobiť si čas na vytvorenie zaujímavého, ale krátky úvod k vášmu podnikaniu.
Tak ako sa vám vytvoriť efektívny 30-druhý reklamu? Najprv si uvedomiť, že väčšina ľudí je nespokojných s jednou alebo viacerými z týchto oblastí:
1. Ich financie 2. Množstvo voľného času majú 3. Ich práce alebo súčasný obchodný 4. Ich zdravie
Taylor si 30 sekúnd komerčné zasiahnuť jednu z týchto oblastí. Začnite s otázkou, ktorá sa zaoberá jedným z týchto kľúčových oblastiach. "Viete, ako sa ľudia, ktorým sú o tom s peniazmi?" "Vieš, ako sú ľudia sklamaní s nikdy mať dosť času so svojou rodinou?" "Viete, ako sa ľudia jednoducho nemajú dosť energie?"
Nájsť horúce tlačidlo, ktoré viete, že ľudia zápasia s Potom sa im ukázať, ako tento problém vyriešiť. "No, čo mám robiť, je pomôcť / zobraziť / pracovať s ľuďmi na ...."
Povedzme, že sa stretnete u Jane Business Mixer. Prvá vec, ktorú nezabudnite, je zabudnúť na teba a dozvedieť sa o Jane. Spýtajte sa jej na otázky o svojej rodine, jej zamestnania, ako dlho sa už v tejto práci, atď Byť úprimný záujem Jane, kto to je a čo robí. Ak áno, potom sa v takmer každej situácii, bude Jane opýta, čo robíte.
Miesto odpovede Jane iba v jednom či dvoch slovách, začnite tým, že žiada otázku. "Viete, ako frustrovaní ľudia sú s ich prácou? ... No, čo mám robiť, je ukázať ľuďom, ako sa dostať z potkana závodu a začať svoju vlastnú zábavu, jednoduché a rentabilné domáce podnikanie s výrobkami ľudí už milovať."
Môžete si navrhnúť svoju 30-druhý reklamu okolo vášho produktu alebo služby, alebo okolo obchodnú príležitosť. Či tak alebo onak, budete hovoriť, spoločný problém a potom sa ponúka riešenie skrze to, čo robíte.
Teraz, keď Jane nemá záujem na tom, čo robíte, mohla by povedať. "Aha." Keď ona nemá klásť žiadne otázky, potom buď ona nemá záujem na tom, čo robíte, alebo si 30 sekúnd komerčné nebol dosť silný. Ak niekto nepýta žiadne ďalšie otázky, je to vaša vodítko presunúť na inú tému rozhovoru.
Ak však Jane sa môžu týkať toho, čo ste povedal, bude sa zrejme povedať niečo ako: "Naozaj? Aký je váš produkt? "Alebo" Hmm, ako to robíte, že? "To, čo robiť ďalej je kriticky dôležité.
NOT začne chrastit vypnúť všetky fakty o tom, aký veľký je váš produkt, službu alebo podnikania je. Vyvarujte sa tak vzrušený o vašom produktu a obchodu, že začnete hovoriť non-stop. V tejto fáze, ak začnete dávať podrobné poznatky o každý aspekt vášho produktu alebo podnikania, budete z ľudí veľmi rýchlo.
Odpovedzte na otázky priamo, ale tiež požiadať Jane ďalšiu otázku, dozvedieť sa viac o jej situácii. Tým, že žiada Jane otázky sa dozviete viac o tom, ako ste sa mohli skutočne jej pomôcť. Ak Jane položí ďalšie otázky, potom sú dvere otvorené, aby skutočný rozhovor s ňou o vašej firme.
Uistite sa, že sústrediť sa na ňu a ak je váš produkt alebo obchodné jej pomôcť. Nezameriavame sa na "predať" ju na výrobku alebo podnikanie. Upokoj sa a počúvajte, ako ste si úprimne pomôcť. Potom, čo hovoril niekoľko minút, ak sa zdá, že skutočný záujem, opýtajte sa, či môžete získať dohromady asi 30 minút (po telefóne alebo osobne), aby jej dal všetky podrobnosti. To je čas pre kompletnú prezentáciu.
To všetko začína zaujímavú 30-druhej reklama. Perfektné vás a byť schopný to povedať v spánku. Pýtajte sa, načúvať viac, ako hovoriť a sústrediť sa na to, ako váš produkt alebo firma môže riešiť oblasť nespokojnosti na inú osobu.
Pasívny príjem
