Arhiva pentru Real Estate Comercial
Iulie
04
Cum Pentru a determina valoarea proprietăţii comerciale
Investiţiile în imobiliare comerciale este destul de profitabil, dacă sunteţi un investitor inteligent, care are un plan de achiziţie de proprietate de la început. Înainte de a face vreodată o mişcare pentru a începe procesul de achiziţie, este înţelept să aruncăm o privire la proprietatea de a proiecta valoarea potenţială a investiţiei dumneavoastră.
Nu toate metodele de evaluare sunt create egal
Înainte de a discuta evaluarea reală a proprietăţii comerciale, este prudent să se cunoască diferite metode de evaluare imobiliară. Primul este valoarea de piaţă, sau metoda comparaţiei vânzărilor. Case de locuit, de obicei, sunt evaluate folosind metoda comparaţiei vânzărilor, deoarece valoarea unei case este direct legată de preţul unui cumpărător este dispus să plătească în comparaţie cu preţul de vânzare de case similare.
O altă metodă este metoda de evaluare cost, care este pur şi simplu valoarea terenului, plus o estimare a ceea ce o clădire sau alte îmbunătăţiri ar costa pentru a reproduce in dolari de azi.
Şi metoda de ultimul, care este cel mai larg utilizat în evaluarea comerciale şi de investiţii imobiliare, este capitalizarea metoda veniturilor, sau capacul metoda ratei. Folosind această metodă, proprietate comerciale este apreciată prin determinarea ratei de rentabilitate a unei investiţii, sau rata de capitalizare, împărţit de venitul mediu net din exploatare (NOI), pentru proprietate. Noi este venitul brut pentru cheltuielile de proprietate mai puţin, dar nu inclusiv serviciul datoriei sau plăţile ipotecare.
De exemplu, tine, ca un investitor găsi un centru de frumos bandă de vânzare cu amănuntul de vânzare. Proprietarul actual oferă detalii cu privire la ultimele 12 luni venituri din exploatare net, şi veţi găsi că NOI mediu anual este de 75.000 dolari. Rata de capitalizare pentru zona pe care il cautati este de aproximativ 10%. Prin urmare, prin împărţirea 75.000 dolari cu 10%, vă puteţi da seama că 750.000 dolari este o bună estimare a valorii proprietăţii.
Nominalizeze Sidekicks profesionale pentru portofoliul comercial
Amintiţi-vă că acest tip de estimare rapidă este un parc de figura minge numai. O evaluare corectă şi reală pot fi efectuate de un evaluator autorizat comerciale imobiliare. De asemenea, dacă utilizaţi un broker de credit ipotecar comercial pentru a ajuta la finanţarea unei investiţii, broker poate oferi o imagine mai clară estimată de evaluare rata de PAC pentru că el are acces la bazele de date care furnizează informaţii critice, cum ar fi ratele de capitalizare precise în domeniul investiţiilor dvs. potenţial, tipic rata de neocupare, şi chiria medie pe metru patrat pentru o zonă.
Păstraţi în minte faptul că vânzătorul poate furniza declaraţii financiare şi de date, care sunt supraevaluate sau exagerate. De exemplu, el poate indica nici un post vacant de urgenţă în cheltuielile sale. Sau chiriile brute poate fi mai mare decât media pentru zona. Este înţelept să analizeze cu atenţie situaţia veniturilor şi de a folosi experienţa şi cunoştinţele de un broker sau de evaluator să dau numere de precise atunci când se calculează potenţialul NOI pentru o proprietate.
Intampinat UPP pentru evaluare
Un alt tip de evaluare comerciale imobiliare este preţul pe unitate sau UPP. UPP pot fi folosite pe proprietăţi comerciale, cum ar fi clădiri de apartamente, în cazul în care posturile vacante excesive pot oblic datele financiare şi finală NOI rata capac. Prin utilizarea metodei de vânzări comparabile menţionate mai sus, un evaluator imobiliar comercial poate determina cu mai multă precizie valoarea unei clădiri de apartament prin compararea vânzărilor recente de apartamente similare, precum şi stabilirea unui preţ mediu pe unitate. Pur şi simplu înmulţirea UPP de numărul de unităţi într-un potenţial de investiţii poate oferi o evaluare exactă.
Este util pentru un investitor de proprietăţi imobiliare comerciale să cunoască metodele de evaluare pentru o proprietate. Prin cunoaşterea metodelor şi de lucru cu o echipă de experţi, un investitor poate determina inteligent dacă o proprietate comercial va fi o investiţie profitabilă.
Inchirieri Inapoi Fast
Iunie
05
Una dintre problemele cele mai presante pentru piata, desigur, sunt preţurile. Potrivit organizatorului a mesei rotunde, Business Analyst compania preţul mediu de vânzare pentru Grupa aprilie a fost de:
birou - 39 000 de euro / mp
Trade - 38 000 de euro / mp
industriale - 9 000 euro / mp
rata medie de inchiriere a oferit pe piaţă deschisă în luna aprilie a fost de:
birou - 747 euro / mp / luna.
Comerţ - 1218 euro / mp / luna.
industriale - 158 euro / mp / luna.
În 2006, în Canada, a fost pus în funcţiune 24 000 mp spaţiu în noi centre comerciale şi de petrecere a timpului liber.
În 2007, el a pus deja 30 000 de metri pătraţi, până la sfârşitul anului 2007, planuri de a introduce o nouă 70 000 -. 80 000 mp zonă de comerţ ca un centru comercial şi de divertisment.
În plus, în următorii 3 ani, intenţionează să construiască aproximativ 10 de centre de afaceri şi acelaşi număr de centre comerciale. Ratele de inchiriere in noi site-uri este în continuă creştere, rata maximă pentru luna aprilie 2007 a ajuns la 4500 de euro / mp / luna. pentru spaţiu comercial şi de 1.770 euro / mp / luna. pentru birou.
Costul vânzărilor de 1 m patrati. în anumite categorii de bunuri comerciale a crescut pe parcursul anului 2-2,5 ori, de exemplu, depozite industriale şi clădiri administrative.
Chiar şi în societatea de astăzi la Moscova a declarat că piaţa este supraîncălzire cu noi, mizele sunt prea mari, chiria pentru regiunea noastră este prea mare, iar puterea de cumpărare şi de transfer nu este încă la nivel de oraşe mari din Rusia. Acest lucru reduce atractivitatea de centre comerciale în ochii chiriaşilor - la începutul discuţiilor privind Irina Fedchenko, director al Grupului de consultanta Business Analyst companiei, - de exemplu, se spune foarte recent exemplu de deschidere TRK Greenwich pentru non-chiriaşi zonele comerciale. În trecut, oraşul de zvon, că ratele de leasing la colaps de real estate. Şi oricine investeşte în imobiliare, este acum limbo: fie să investească sau nu. Calendarul de construirea de noi facilităţi sau de renovare a prelungit vechi. Băncile şi companiile de leasing, care dau la aceste oferte, de asemenea, e de mirare: oare de salarizare pretinsa off datele anunţate pentru proiecte de construcţii. Cât de mult poate creşte chiriile şi preţurile de vânzare de bunuri imobiliare comerciale în Canada?
.
A fost de acord că miza foarte mare, şi Alexander Filatov, director al filialei din Canada companiei AlyansRegionLizing, explicând aceasta imaturitate, de tineret a început dezvoltarea pieţei în 2004 numai, şi a format un deficit de proprietăţi imobiliare comerciale. Investiţiile în leasing imobiliare comerciale, în acest stadiu are propriul risc, dar, în opinia lui Alexandru, o astfel de scădere a preţurilor, pentru a vorbi despre riscurile de non-mijloace, în următorii doi ani, nu va fi. Companiile care doresc să-şi recapete imaginea sa, care se caracterizează, mai presus de toate, noţiunea de proprietate. Stând în camera lui sau a închiria spaţiu pentru a sta într-un centru de afaceri bun, sau de a se retrage undeva în suburbii - acest lucru este un indicator semnificativ pentru mediul de afaceri. Prin urmare, creşterea preţurilor va continua, probabil, cu o mica pauza, dar în 2007-2008 vine, preţurile vor creşte. Am discutat despre unii dintre partenerii nostri de afaceri care să susţină operaţiunile de leasing, atunci când inchiria sediul lor pentru chirie. Ei formează cea mai mare creştere de 5-10%. Această proiecţie a creşte ratele de închiriere pentru anul viitor. Paul Vysotsky, director de OOO KLP-Invest, prezice, de asemenea, o creştere a preţurilor de 10% în segmentul de bunuri de birou real, care este pozitionat la nivel de clasa V. În acest format, nu există probleme cu închirierea de spatii comerciale Estate acolo, şi cred că niciodată nu va fi, precum şi în medie de referinţă, - a spus Pavel.
Potrivit lui Paul Seliverstov, şeful departamentului pentru managementul companiei imobiliare comerciale Kora-TK: Introducerea de noi instalaţii de pe piata de azi nu este cu mult preţurile de pe piaţă obrushit în vigoare la data de. În cazul în care un centru comercial nu se va concentra pe piaţă, dar la preţuri care ar dori să vadă investitor, atunci da, problema poate fi, ca în Greenwich. Dacă preţul va fi stabilit de piaţă, punerea în funcţiune a instalaţiilor noi nu sunt afectează puternic pe piaţă, şi chiriaşi napolnyaemostyu va fi bine Potrivit lui Paul, în viitorul apropiat se întâmplă chiar de creştere a celor mai bune site-uri. Şi acest lucru este legat de intrarea jucatorilor federale, iar Moscova companii de comerţ exterior. În acelaşi timp, de absolvire va avea loc la sediul din categoria A, A +, B, C, şi aşa mai departe, ca în oraşele mari. Tarifele pentru camere cu o locaţie bună să crească. Costul la alte căderi.
O opinie similară Natalia Korchuganova, directorul panaceu, consideră că ratele medii de închiriere pentru spaţiul de vânzare cu amănuntul de până la 30%, care se datorează faptului că măreşte numărul de centre comerciale: Aceste instalaţii care vor fi introduse în această şi următoarele două sau trei de ani, va fi în cererea şi va găsi clienţii săi, pentru ratele de închiriere şi de investiţii. Cu toate acestea, schimbarea deja cerinţele pentru spaţii de birouri şi de retail, întreprinzătorii vor să Superior mediu, mult mai interesant. Iată aceste site-uri noi pentru dezvoltatori, investitori şi atenţie în valoare de plata.
Nevoie de o analiză atentă a proiectelor şi a spus liderul echipei de ramura de investiţii VTB operaţiuni în Novosibirsk, Zemtsov Serghei şi-a exprimat încrederea că totul va fi bine şi că orice instalaţie multifuncţională pentru Urali poate achita, cu condiţia ca aceasta să fie de calitate. Noi credem - a spus Serghei - care pot reduce riscurile lor, chiar dacă acum au construit multe facilitati noi, dacă vor fi construite centre comerciale conceptual clare, cu siberian sau de firma de consultanta Moscova. Şi un alt punct important - nu este nimic de a vinde, în cazul în care este vorba de mall. Pentru că, atunci când cel puţin cinci domenii sunt vândute, societatea de administrare are probleme cu conducerea. Mai mult decât atât, obiect care aparţine mai multor proprietari, gradul mai mic decât acelaşi obiect, ci de un singur proprietar. Dacă aceste condiţii sunt îndeplinite, aceasta riscă să se încadrează.
Opiniile au fost mese rotunde cu privire la perspectivele de piaţă împărţite, dar cu îngrijorare de toate putere.
O constrângere importantă pe piaţă care să încurajeze creşterea preţurilor şi creşterea riscurilor financiare pentru participanţii mesei rotunde a fost numit poziţie de autoritate şi de birocraţie. Alexander Filatov, Ltd. AlyansRegionLizing: Când revizuite iniţial traducerea tranzacţie de spatiu non-rezidential, a apelat la agenţii imobiliare despre asistenţă în această direcţie, şi am numit calendarul aproximativ un an şi doi ani. În Novosibirsk, atunci când a pus o întrebare similară, zicând: de trei săptămâni. Data de emisiune - nu este posibil! Astfel de mese rotunde ar trebui să fie efectuate la nivel de guvern. Deoarece toate sunt în aşteptare. Avem un proiect în cazul în care terenul nu este formalizată, dar recunosc, iar proiectul a implicat locatar, care a spus: Băieţi, problemele nu vor fi pentru că am relaţia lor, aşa că am ceva druzhu, şi mă angajez să complet face peste jumătate din terenul pe tine. Am foarte mult această dezvoltare în Kuzbass, relaţiile se bazează pe interesele personale şi cravată personale. Suntem gata să transfere riscul de a locatarului. Dar această problemă trebuie să fie abordate, şi poate face numai cu autorităţile însele.
Aceeaşi problemă abordată şi Serghei Zemtsov, OAO Vneshtorgbank filială în Novosibirsk: Pentru noi, atât pentru banca, este important pentru a reduce întârzierile în obţinerea permiselor de documentaţie. În scopul de a oferi unele produse avansate nevoie pentru a obţine aprobările clarificat unele atribuite calendarul şi procedurile de evident. Multe dintre autorităţile acumulate şi Verhoturova Andrei, directorul agenţiei de ştiri de zi cu zi a lui: atunci când decid problema cu administraţia? Când au pus 20 de fete în cameră notoriu 108, şi nu navedut ordine? În cazul în care principiul de lucru de o fereastră, care este declarată de către Comitetul de gestionare a proprietăţii de stat? Se extinde chiar şi la ceea ce este acum Comisia pentru administrarea proprietăţii de stat nu este la toate documentele primite, nu se inregistreaza, deoarece instrumentele au nevoie de a păstra ca un poliţist! Asta este, trebuie să aducă un dosar de documente care le-au convenit de ani de zile, şi spui: Lasă un poliţist!. Care este responsabilitatea? Ce este inclus? Atunci când răspunsul? Nimeni nu stie!
Închiderea masă rotundă asupra a ceea ce se poate face pentru a simplifica şi a accelera proiectarea de mecanisme care să permită documentaţiei. Victor Gunin, Inc "Mecanica oficialii de leasing de creştere a spus puţin interes în promovarea proiectului: În oficial de administrare de obicei stă, şi el nu este interesat în economie a proiectului şi nu au înţeles că nu va fi. De ce el? Până în prezent, există un sistem de guvernare, mai nesigure, aceleaşi riscuri, rate mai mari de finanţare. Alexander Filatov, Ltd. AlyansRegionLizing invitat pentru a conecta Camera de Comerţ şi Industrie, atât în Novosibirsk, unde biznesroientirovannaya Camera de Comerţ şi Industrie a ajuta la rezolvarea problemelor de afaceri. Pe baza plângerilor individuale - se poate duce la nimic - a spus Alexander, - necesitatea unei astfel de structuri, care să comunice autorităţilor, dar mai bine ar fi guvernul. Camera de Comerţ şi Industrie ar trebui, şi chiar obligat să facă acest lucru, deoarece a fost creat în acest scop. Paul Vysotsky, Ltd. KLP-Invest a sugerat că începe cu faptul că toţi marii dezvoltatori cu experienta de creditare, inclusiv agenţie imobiliară şi aşa mai departe, bazat pe propria sa experienţă, a scris mai întâi un mecanism pentru a simplifica procedura de toate acestea. Deoarece birocraţii, ei o fac nu vor fi niciodata.
Vanzare fie un fel, dar de real estate este activ în curs de dezvoltare, şi în ciuda a tot ceea ce, în următorii 3 ani în oraşul nostru câteva proiecte noi si interesante, dar în timp, probabil de administrare în sectorul public va fi stabilit.
Rapid imobilier Vanzare
August
12
Imobiliară este adesea cunoscut ca cel mai sigur de investiţii disponibile. Pentru că, investind imobiliare executate cu evaluarea corectă a proprietăţii (şi adevărata ei valoare), poate duce la câştiguri bune. Acesta este un motiv cum de câţiva oameni se angajeze in domeniul imobiliar a investi ca locul lor de muncă regulat. Dialogul de bunuri imobile sunt, în general centrat spre imobile rezidenţiale; imobiliar comercial real pare a nu fi la fel de popular. Toate Estate aceeaşi, comercial real, de asemenea, este o alternativă bună pentru a investi în proprietate.
Imobil comercial include multe forme diferite de proprietăţi. Cei mai mulţi oameni asociază imobiliar comercial cu cladiri doar de birouri, parcuri sau de producătorii de unităţi / industrializate. Chiar şi aşa, că nu este în întregime tot de proprietăţi imobiliare comerciale. Există mai mult de imobiliare comerciale. Centre de îngrijire de sănătate, structurile de vânzare cu amănuntul şi depozitul de stocare, toate sunt exemple bune de bunuri imobiliare comerciale. Chiar si proprietati rezidentiale, precum apartamente (sau orice proprietate care cuprinde mai mult de 4 unitati locative rezidenţiale), sunt considerate bunuri imobiliare comerciale. Ca o chestiune de fapt, astfel de bunuri comercial real este mult mai căutat după.
Deci, este estate comercial real cu adevărat profitabilă? Ei bine, dacă nu ar fi fost profitabila nu aş fi fost de scris despre bunurile imobiliare comerciale, la toate. Deci, imobiliare comercial real este productivă pentru sigur. Singura problemă cu bunuri imobiliare comerciale este faptul că recunoaşterea oportunitate este un pic dificil, asimilată de imobile rezidenţiale. Dar comerciale profiturilor reale de proprietate poate fi real mare (de fapt, mult mai mare decât ar fi anticipat de imobile rezidenţiale de aceeaşi proporţie). Ai putea dura până imobiliar comercial real, fie pentru revanzarea dupa aprecierea sau pentru închirierea pentru a, spun comercianţii cu amănuntul.
De dezvoltare imobiliara comerciala este o chestiune de fapt, manipulate ca primul semn pentru apariţia de bunuri imobiliare rezidenţiale. Odată ce sunteţi de acord cu privire la posibilitatea de creştere comercială semnificativă în zonă (fie din cauza facilităţi fiscale sau de orice altceva), va începe mai bine ar fi evaluarea potenţialului de apreciere în preţurile de proprietăţi imobiliare comerciale si apoi du-te pentru ea prompt (la fel de repede ca tine găsi o afacere bună). Şi trebuie să lucreze într-adevăr spre obtinerea o afacere bună.
Dacă găsiţi că bunuri imobiliare comerciale, terenuri de exemplu, este disponibil în bucăţi mari, care sunt prea costisitoare pentru tine de a cumpăra, ai putea uita la formarea unui mic grup de investitori (cu prietenii), şi cumpăraţi-l colectiv (şi împărţi profiturile mai târziu) . În unele cazuri, de exemplu, atunci când un braţ de vânzare cu amănuntul este de aşteptat într-o regiune, poate determina o profitabil să cumpere o proprietate pe care le poate schimba intr-un depozit pentru intenţia de închiriere pentru întreprinderile mici.
Deci, imobiliare comercial real prezintă o serie întreagă de investiţii şanse, trebuie doar să profite de ea.
PIAŢA CONFISCATE Real Estate este HOT! FIECARE MII luni ale proprietăţi devin reposedate de către bănci, statal, federal şi a organizaţiilor private PRIN Capturarea agregate şi legi referitoare la faliment. Aceste proprietăţi pot fi achiziţionate prin licitaţie, la o fractiune din valoarea lor de piaţă reală! Gasit-o chiar azi sau START AVERII cladire!
Click aici pentru a obţine mai multe detalii
Rapid imobilier Vanzare
August
01
Dacă aveţi în vedere o investiţie în domeniul imobiliar comercial, Houston este o alegere excelentă. În acest oraş plin de viaţă, există numeroase opţiuni de investiţii comerciale de a alege de la. Care unul va fi cel mai bun pentru tine? Mulţi consideră că un contract de leasing net triplu de vânzare le va aduce cel mai mare retur pe dolar lor cu cel puţin suma de efort.
Dar un contract de leasing triplu net nu este potrivit pentru toată lumea. Dacă sunteţi de verificare a posibilităţilor ca un dezvoltator de centru comercial, Houston este cunoscut pentru a avea un contract de leasing care ar putea potrivi nevoilor dumneavoastră.
Primul pas in alegerea dvs. oportunitate de cea mai bună investiţie este de a intelege exact ceea ce unui contract de leasing este triplu net. În cazul acestui tip de contract de leasing, Clientul îşi asumă responsabilitatea monetară pentru întreţinere, taxe şi asigurări, în plus faţă de suma lunară de închiriere.
Acest tip de leasing este, în general, un acord pe termen foarte lung, cu unele contracte merge atâta timp cât 50 de ani. Din aceasta cauza, este foarte important să cântărească atât avantajele şi dezavantajele unui contract de leasing net triplu pentru vânzare înainte de a vă decide să facă acest tip de investiţii în real estate Houston.
Avantajele acestui tip de contract de leasing vor beneficia atât proprietar şi chiriaş în multe feluri. Proprietarul poate aştepta de întreţinere a proprietăţii sale de a se face de către chiriaş său, lăsând foarte puţin de lucru pe partea de proprietar pentru întreţinerea site-ului. În majoritatea cazurilor, Clientul va avea un interes legitim în a menţine proprietatea în stare bună, deoarece acest lucru va face site-ul său de vânzare cu amănuntul mai atractive pentru potenţialii clienţi.
Pe de alta parte, un locatar se pot bucura de multe dintre libertăţile de proprietate, inclusiv reparaţii şi actualizări regulate la proprietate aşa cum crede de cuviinţă. Cu toate acestea, el nu are sarcina de investiţia iniţială în comerciale in real estate Houston modul în care proprietarul de proprietate nu.
Nu sunt riscurile implicate în acest tip de leasing. Un chiriaş nu poate asigura întreţinerea corespunzătoare, costa proprietarul de bani în proprietate mai mult pe termen lung. Nu sunt paşii pe care tu, ca proprietar, se poate lua pentru a reduce multe dintre aceste riscuri. În cazul în care un contract de leasing triplu net de vânzare sună ca o posibilitate, de a vorbi un agent imobiliar şi avocat azi pentru a vedea dacă aceasta este cea mai buna alegere pentru tine.
Reintrarea în posesie
Iunie
23
De servicii profesionale de brokeraj in domeniul imobiliar comercial, în Canada au devenit relativ recent. Prin urmare cei mai mulţi oameni, până în prezent la întrebarea "Care este broker de imobiliare comerciale?» Umerii pozhmut Pur şi simplu. şi chiar şi cei care au sediul deja sdaval sau închiriate, cu ajutorul agenţiilor de multe ori nu au o înţelegere clară a beneficiilor tratamentului cu profesionisti, nu ştiu ce poate şi ar trebui să-l ceară. În această lucrare, ne-ar dori să razvenchat mai comune mituri legate de broker de imobiliare comerciale.
Mitul numarul 1: Cele mai multe impresii, broker imobiliar comercial mai bine?
Există opinia larg răspândită că brokerul trebuie să arate în mod regulat clienţii cât mai multe opţiuni de cazare, şi mai face, mai bine calitatea muncii sale. De fapt, totul este exact contrariul. Un specialist în brokeraj spune că pentru a găsi un loc care îndeplineşte toate cerinţele clientului, este foarte dificil. Prin urmare, este opinii prea frecvente sunt susceptibile de a indica faptul că brokerul distrat de ascultare a clientului şi invită-l opţiuni de «întâmplare». Deoarece o astfel de broker-"ghid" fraieri ca proprietar de teren sau a unui potenţial cumpărător, deoarece isi petrec timpul lor valoros, fără nici un rezultat.
Acest pro ascultat cu atenţie dorinţele dumneavoastră, va explora toate ofertele disponibile pe piaţă şi alegeţi una care este cu adevărat cel care ti se potriveste. De obicei, pentru a obţine rezultatul este nevoie de un termen maxim de 3-4.
Mitul numarul 2: profesioniştii care lucrează în agenţiile mari
Majoritatea oamenilor cred că numele tare şi «scară» agent comercial imobiliar sunt de garantare de experienta si profesionalismul de brokeri. Cu toate acestea, nu este întotdeauna cazul. În primul rând, compania imenitye cu o istorie lungă şi au atât de lipsă de dispus să lucreze, prin urmare, brokerii oferă un procent destul de scăzut de agenţia Comisiei. În acelaşi timp, companiile mai mici, prin contrast, sunt interesaţi în atragerea de personal calificat şi sunt gata să le ofere condiţii mai favorabile financiare. În al doilea rând, cele mai importante agenţii lucrează cu brokerii lor (exclusiv) vizat companiei. Asta este, nu au nevoie pentru a efectua întreaga gamă de muncă (în căutarea spaţiilor, să negocieze cu proprietarul, încheierea unui tratat, etc), provocarea lor - de a găsi un cumpărător sau locatar pentru spaţiul finit. În aceleaşi companii mici, în cazul în care instalaţiile sale nu sunt o mulţime de brokeri fac afacere "la zero". În consecinţă, ele sunt în mod inerent necesită o cunoaştere mai profundă de piaţă şi de înţelegere a nevoilor clienţilor.
Mitul numarul 3: Private Broker afacere avantajoasă din punct de
Cât de mulţi oameni nu s-ar arde la serviciul de aşa-numita "private de brokeri», încă găsi cineva care să vă sfătuiască să se refere la ceea ce cineva Ivan Ivanychu, deoarece are un «ieftin». Salvaţi-vă adevărul, nu la costul de servicii, precum şi propriile lor şi de linişte, dar una care cu siguranta nu va fi împiedicată. Deci, pentru ceea ce este, de fapt, clientul «plăti prea mult», referindu-se la agentie?
În primul rând, orice agenţie de auto-respectând are un cod de etică, care a declarat în mod clar normele de conduită broker cu un client. De exemplu, în conformitate cu codul, broker nu are dreptul de a vă oferi informaţii incorecte, el este obligat pentru a proteja interesele dvs. şi vă va oferi toate informaţiile privind tranzacţiile. Încălcarea acestor norme ofiţer ar putea duce la un consecinţe foarte neplăcute pentru el, până la şi inclusiv concedierea.
În al doilea rând, agenţia de toţi brokerii sunt sub controlul direct al managementului. Aceasta este, în cazul în care brokerul face un pas greşit, este întotdeauna corect, va ajuta la Consiliu şi, dacă este necesar, transfera clientul la un alt specialist.
În al treilea rând, toate documentele prin intermediul agenţiei, trebuie să fie verificate de către departamentul juridic, care pur şi simplu nu au ratat un tratat, în cazul în care, în nici un fel prejudicii intereselor clientului.
În acelaşi timp, broker privat - şeful său. El a alege ce informaţii şi de voce în tăcere, care clauzele contractuale să vă atrag atenţia, şi de ce - pentru a opri un ochi orb. Dacă aveţi mai târziu o cerere de calitatea muncii sale să-l aducă în faţa justiţiei va fi foarte dificil, mai ales că cele mai multe dintre aceste "mediatori" niciodată înregistrate.
Cu alte cuvinte, folosesc serviciile de brokeri private - la fel ca şi schimbarea monedei în afara schimbător de: cel mai bun rata, dar nu garanţii.
Mitul numarul 4: Mai bine să se aplice direct la mai multe agenţii
S-ar părea că logica este simplă: cele mai multe agenţii implicate în vânzarea de obiect, mai repede va fi rezultatul. Dar se poate vorbi numai la persoanele incomode, cu tehnologia de firme de brokeraj. Există o gamă destul de îngustă de ediţii de imprimare şi online, în care agenţia plasate pe site-urile lor. În consecinţă, dacă te duci la, să zicem, cinci agenţii, riscul de a vedea cinci diferite anunţuri pe site-ul dvs. în mass-media aceleaşi. Nu numai că, acest lucru în sine dă publicităţii sub semnul întrebării, cu atât mai mult probabil este ca fiecare agenţie va încerca un pic "glosat" caracteristici ale obiectului, şi, ca urmare a cinci anunţuri va da informaţii contradictorii.
De fapt, doar o menţiune într-o singură ediţie, şi subiectul intră invariabil realtori baza de date. Cei mai multi brokeri folosesc aceeaşi bază de date, astfel încât în cele din urmă să aibă aceleaşi informaţii. Cu alte cuvinte, referindu-se la o agenţie, care nu sunt deloc nu diminua şansele de a vinde rapid şi obiecte, şi principalul lucru - să-l salvaţi (instalaţiei) reputaţia.
Un alt lucru negativ, cu mai multe agenţii - nu cu unul din nih.vy nu se poate încheia un contract de exclusivitate. Dar numai un contract de exclusivitate cu firma, broker va da planul de cea mai avantajoasă pentru mutarea site-ul dvs. şi de cele mai bune condiţii ale tranzacţiei.
Mitul numarul 5: Uită-te la facilităţi de bază - şi este gata pentru a face
"Agenţii de imensa baza de date, astfel încât brokerul nu este de lucru pe criterii specifice de repede a găsi un loc potrivit ...» Din păcate, astfel de afirmaţii trebuie să auzi destul de des. Dar dacă totul a fost atât de simplu, tranzactia va fi pentru o zi, dar brokerii nu trebuie să iasă din birou. Există o întrebare logică: de ce nu se întâmplă acest lucru?
În mod ironic, acest lucru suna banal, dar fiecare caz este individual, şi, în plus faţă de cerinţele de bază pentru spaţiu, o mulţime de sugestii, «pop-up» deja în lucrări. Cineva este, aveţi nevoie de o anumită grosime a pereţilor şi înălţimea tavanului, cineva - cazuri mari de afişare, fără a nega copacii lor, cineva - posibilitatea de a reamenajării ... Da, şi proprietarul are de multe ori propria viziune a potenţialului locatar: unele sunt dispuse la «stea» structurile de stat, alţii nu vor birou a fost un flux mare de vizitatori, mai categoric împotriva firmelor de audit ... de la broker necesita rabdare si perseverenta maxim pentru a găsi o soluţie care satisface ambele părţi. Nu este suficient doar pentru a lucra cu Fundatia: trebuie să mergi pentru a viziona, personal întâlni cu proprietarii, verificaţi întotdeauna de valabilitate a informaţiilor, etc Acesta este motivul pentru care «secundar» tranzacţie, de obicei, durează două săptămâni şi două luni.
Mitul numarul 6: broker Target - doar pentru a găsi un cumpărător
Mulţi cred că atunci când un potenţial cumpărător dă din cap aprobator lui şi a spus că este de spaţii corespunzătoare, broker se termină. Cu toate acestea, în realitate, la final doar prima etapă - căutare - şi începe cel mai dificil - pentru a aduce un acord înainte de semnarea contractului. S-ar părea că această specială? V-vânzător şi cumpărător (proprietar şi chiriaş) nu sunt în măsură să fie de acord? Dar realitatea este că de o stare de spirit foarte pozitiv pe ambele părţi, în 70% din cazuri, înainte de a semna acordul doar nu vine!
Cele mai multe neînţelegeri apar atunci când vine vorba de programul de plată. Multi vanzatori preferă să nu identifice în mod oficial valoarea reală a site-ului şi a primi o parte din bani prin intermediul companiilor offshore sau de băncile străine. În acelaşi timp, nu toate cumpărători (în special în materie de integritate sunt astfel de companii străine) sunt gata să meargă.
Un alt motiv pentru care părţile nu pot ajunge la un numitor comun - dorinta de a proprietarului, a stabilit sediul în contractul de orice condiţii speciale. De exemplu, proprietarul poate stabili amenzi mari pentru fumatul în birou, preluarea animalelor de companie pe teritoriul unui centru de afaceri ... Daca la prima vedere, astfel de afirmaţii nu se poate ridica anumite reclamaţii, fiind documentate, acestea sunt adesea întâmpinaţi cu o respingere fundamentală de chiriaş.
Astfel, există puţine pentru a găsi un cumpărător. Broker de măiestrie este abilitatea de a eluda în unghi ascuţit, găsi compromisuri necesare pentru a aduce acord, înainte de semnarea contractului şi de a ajuta clientul sa-l încheie, în condiţiile cele mai favorabile.
Mitul numarul 7: Broker devine foarte mare de bani "pentru nimic?
Şi, în final: Multi cred ca viata este un broker - un paradis în care banii sunt literalmente care se încadrează din cer. De fapt, ea nu este. Aceasta este o muncă grea, iar rezultatul este până în ultimul moment, nu în poziţia de a prezice o. Broker poate lucra de luni de zile pe aceeaşi tranzacţie, şi în ziua semnării unui tratat Ea sorvetsya. Sau arată cameră o dată, şi, astfel, ar fi "ideala" opţiune. Clientul poate articula cererile, şi, probabil, nu ştie ce vrea şi să respingă oferte bune, unul după altul. Acest post de stres, care necesită concentrare mare şi dedicare absolută. Şi din nou: nu trebuie să uităm faptul că brokerul primeşte un comision numai pentru rezultate, astfel încât venitul său este direct proporţională cu efortul.
Informaţii furnizate de «Marea Realty Group" (consultanta, servicii de brokeraj, leasing, cumpărarea şi vânzarea de bunuri imobiliare comerciale, tranzacţiile legale de sprijin). http://www.pro-bargainhunter.com
Vindem Casa rapidă
