Arhiva pentru septembrie, 2010
Septembrie
25
Prin cuvântul "credit ipotecar" Am folosit pentru a fi început decât recent: un concept relativ nou pentru practica rusă. În cazul în care carcasa ipotecar este tot mai comună, ipotecile comerciale in real estate - are doar cazuri sporadice.
Ipoteca comercial real ipotecar sau imobiliar comercial (de afaceri credit ipotecar), este larg răspândită în întreaga lume. Experienţa arată că de Vest, cu buna funcţionare a imobilului comercial - închirierea de spaţii pentru birouri, magazine, servicii de afaceri - randamentul său este comparabil cu orice alt domeniu de afaceri mici şi permite utilizarea de credite ipotecare.
Esenţa şi condiţiile de credite ipotecare comerciale
Creditul ipotecar este acordat pentru achiziţionarea de non-rezidenţiale premise: depozit, birou, etc sensul ipotecar este de a împrumuta achiziţionarea de proprietăţi imobiliare comerciale în gaj aceeaşi. În schimb, creditele imobiliare, creditele ipotecare comerciale sunt de împrumut pe termen scurt, ci mai degrabă ratele ridicate ale dobânzilor.
De obicei, ratele anuale ale creditelor comerciale reale imobiliare ipotecare variaza de la 12 la 16%, în principal în valută. Termenul de bunuri imobiliare ipotecare - un maxim de 10-12 ani, iar termenul cel mai frecvent - de 5 ani. Împrumutatul trebuie să facă o contribuţie iniţială de 25-40% din valoarea imobilului. În acest sens, clientul trebuie să fie profitabilă şi un sold minim de ani pe piaţă.
Nuanţele juridice de credit ipotecar comercial
Sistem de credit ipotecar comercial este similară la locuinţe ipotecare non-rezidential: sunt aceleaşi proceduri pentru evaluarea debitorului şi instalaţiilor, cerinţa a depozitului initial. Dar există o diferenţă fundamentală - legea nu permite companiilor să elaboreze o ipotecă pe proprietate până la încheierea vânzării. Obiectul trebuie să dobândească în primul rând şi apoi puteţi gaj pentru a obţine bani.
Un aspect juridic important de credite ipotecare comerciale - înregistrarea de proprietate non-rezidenţiale sediul, în timp ce ipoteca drept obstacol Federal nu oferă. Tratatul privind imobiliare ipotecare imobiliare comerciale este supusă regulilor generale ale Codului Civil al Federaţiei Ruse cu privire la încheierea de tratate, precum şi Legea federală "cu privire la ipotecă (credit ipotecar). În conformitate cu alineatul 1 al articolului 9 din Legea federală în contractul de credit ipotecar trebuie să aibă de a ipoteca sa evaluare a substanţei, mărimea şi termenul de obligaţia garantată prin ipotecă.
Cine va beneficia de credit ipotecar comercial?
Participanţii la piaţa creditelor ipotecare comerciale sunt de acord că dezvoltarea de afaceri ipotecare este limitată în primul rând lacune în lege. Cu toate acestea, nu este clar, şi cineva care va fi împrumutat, ceea ce este calitatea acestuia. Companiile de încredere stabile pot lua pentru a achiziţiona un comerciale obişnuite creditele imobiliare pe cauţiune de orice proprietate, nu au nevoie în special un credit ipotecar. Şi dacă societatea nu are nici o garanţie sau băncile nu consideră că este posibil să se acorde credit sa bazat pe evaluarea unei astfel de societăţi - de ce ar fi nevoie de un debitor ipotecar?
Acesta este motivul pentru care Rusia imobiliar ipotecar comercial real încă mai este, în esenţă, pentru companiile mari. Pentru întreprinderile mici nu au garanţii suficiente. Cu privire la riscurile specifice ale întreprinderilor mici se suprapun problema opac piata de real estate.
Ipoteca comercial Schema
Deci, legislaţia existentă în ceea ce priveşte activitatea ipotecar nu este perfect. Aceasta defineşte şi modalităţile posibile pentru activităţi de împrumut ipotecar. În conformitate cu legea "cu privire la ipotecă", pentru bunuri imobiliare comerciale, spre deosebire de locuit, este un mecanism complet diferit de înregistrare şi de înregistrare a garanţiei. Prin urmare, piaţa a dezvoltat o serie de moduri de a efectua acest tip de tranzacţii, care să le permită în conformitate cu legislaţia actuală.
Schema I
Încheierea contractului de vânzare. Vânzătorul primeşte o parte din fondurile lor de la cumpărător, precum şi ca garanţie a unei bănci. Apoi, înregistrarea dreptului de proprietate al cumpărătorului nou. Mai mult, înregistrarea unui acord de garanţii, urmată de emiterea de credit şi de decontare finală. Această schemă de experţi numit cel mai complex şi de lungă durată.
Schema II
Cumpărătorul plăteşte pentru proprietar de pre-contract (vanzator), din fondurile sale proprii, şi vânzătorul primeşte de la obligaţia băncii de a plăti fondurile lipsesc, în caz de înregistrare a ipotecii. Urmat de înregistrare a garanţiei pe o bancă şi de înregistrare a tuturor documentelor privind transferul de proprietate al noului proprietar, care este, cumpărătorul (încheierea unui contract de vânzare), după care vânzătorul primeşte suma totală, dar înregistrarea este a lua cursul.
Schema III
Agenţii imobiliari ultimul sistem numit "entitate Ransom." O companie, care este format din obiect imobil (entitate). Apoi împrumutatului de a cumpăra acţiuni ale companiei prin plata creditului. În acest sens, compania a amenajat pentru proprietate.
Leasing - o alternativă la creditele ipotecare comerciale
Potrivit experţilor, o afacere bună alternativă imperfectă până ipotecar poate deveni un leasing imobiliar comercial. În acest caz, organizaţia de leasing - un analog al unei cooperative - oferă credite pentru achiziţionarea de bunuri şi este proprietarul a instalaţiei până la împrumutul nu este rambursat. Unul dintre avantajele de leasing este că modalităţile sale de clar în legislaţie. Pe de altă parte, în cazul organizării de leasing faliment toate bunurile sale pot deroga de datoriile de terţe părţi, cum ar fi băncile.
În orice caz, riscul este inevitabil. Experţii bancari recomanda antreprenorilor înşişi de a influenţa condiţiile de creditare. Potrivit majoritatea experţilor, problema cea mai urgentă a împiedica dezvoltarea de credite ipotecare comerciale, cultura scăzut de finanţare a întreprinderilor mici. Ipoteca devine realitate atunci când Small Business "Lumina". Inferioară culturii fiscală a întreprinderilor mici, mai rău în condiţiile de creditare ipotecare pentru acelaşi - retragerea de real pe piaţă-ipotecare de afaceri.
Proffessionals Real Estate
Septembrie
11
Cum pot închiria proprietatea mea pentru uz comercial, de preferat pentru Living asistate?
Postat de: | Comentarii
Buna ziua,
Am o proprietate 2.5 acri în Murrieta, California, pe care aş dori să cedeze în scopuri comerciale, dar nu sunt sigur unde să meargă. De preferinţă, eu sunt interesat în domeniul asistenţei. Cu alte cuvinte, mi-ar place să cedeze proprietatea mea la o companie care va face o facilitate de viaţă asistat. Dar cine să vorbesc? În cazul în care nu mă duc? Nu vreau să-l executaţi, dar pentru a închiria către cineva care o va face.
Multumesc.
Inchirieri Inapoi
Septembrie
04
Este de 30 de secunde discursul comercial sau de lift puternic? Nu-l invita pe alţii să doriţi să aflaţi mai multe? Aveţi chiar şi un comercial de 30 de secunde? Cum stii daca cineva este cu adevărat interesat şi doreşte să obţină mai multe informaţii? Şi ce spui mai departe?
Un discurs de 30 de secunde comerciale sau lift este o scurtă introducere a ceea ce faci. Acesta este începutul unei conversaţii pentru a afla dacă cineva vrea să ştie mai multe despre ceea ce faci.
Fie că vă vinde produsele în afacerea acasă, sau dacă sunteţi în căutarea pentru alţi distribuitori, este important să se ia timp pentru a crea un intro interesant, dar scurt pentru afacerea dumneavoastră.
Deci, cum vă creaţi un efectiv de 30 de secunde comercial? În primul rând, dau seama că cei mai mulţi oameni sunt nemulţumiţi cu unul sau mai multe dintre aceste domenii:
1. Finanţelor lor, 2. Suma de timp liber au 3. Lor loc de muncă sau 4 de afaceri actual. Lor de sănătate
Taylor de 30 de secunde comercial la lovit unul din acele domenii. Începe cu o întrebare care se adresează unul din acele domenii cheie. "Ştii cum persoanele în cauză sunt pe cale de a face capete întâlni?" "Nu ştii modul în care oamenii sunt dezamăgiţi, cu nu are suficient timp cu familia lor?" "Nu ştii cum oamenii chiar nu au suficientă energie?"
Găsiţi un buton fierbinte care ştiţi că oamenii lupta cu. Apoi, să le arătăm cum va rezolva această problemă. "Ei bine, ceea ce face este de a ajuta / arate / lucreze cu oameni la ...."
Să spunem că te cunosc Jane la un mixer de afaceri. Primul lucru de retinut este sa uit de tine si de a invata despre Jane. Pune-i intrebari despre familia ei, locul ei de muncă sau de afaceri, cat timp ea a fost în acest loc de muncă, etc Fii sincer interesat de Jane, care ea este şi ce face ea. Dacă sunt, atunci în aproape orice situaţie, Jane va cere ceea ce faci.
În loc de a răspunde la Jane în doar una sau două cuvinte, începeţi prin a pune o întrebare. "Ştii cum oamenii sunt frustraţi, cu locurile lor de muncă ... Ei bine, ceea ce fac este de a arăta oamenilor cum să iasă din cursa şi să înceapă propria lor distracţie, de afaceri de origine simplu şi profitabil, cu un popor de produse deja iubesc?".
Aveţi posibilitatea să proiectaţi de 30 de secunde comercial în jurul valorii de produsul sau serviciul dvs., sau în jurul valorii de oportunitate de afaceri. Oricum, vă sunt precizând o problemă comună şi apoi oferă o soluţie prin ceea ce faci.
Acum, în cazul în care Jane nu are nici un interes în ceea ce faci, ea s-ar putea spune. "Oh." Daca ea nu pune întrebări, atunci nici ea nu are nici un interes în ceea ce faci, sau de 30 de secunde comercial nu a fost suficient de puternic. Dacă cineva nu se pune orice alte întrebări, că este un indiciu pentru a trece la un alt subiect de conversaţie.
Cu toate acestea, în cazul în care Jane se poate referi la ceea ce aţi spus, ea va spune, probabil, ceva de genul, "Serios? Care este produsul dvs. "sau"? Hmmm, cum faci ca "Ce faci în continuare? Este extrem de important.
NU incepe sa vibreze pe toate faptele despre cat de mare produsul, serviciul sau de afaceri este. Evitaţi obtinerea atât de entuziasmat despre produsul dvs. şi de afaceri pe care incepi sa vorbesti non-stop. În acest stadiu, dacă începeţi da date detaliate despre fiecare aspect al produsului sau de afaceri, va transforma oamenii off foarte repede.
Răspundeţi la întrebări în mod direct, dar, de asemenea, Jane pune o altă întrebare pentru a afla mai multe de situaţia ei. Prin întrebări Jane veţi afla mai multe despre cum ai putea ajuta cu adevarat sa. Dacă Jane iti cere mai multe întrebări, atunci uşa este deschisă pentru a avea o conversatie adevarata cu ea despre afacerea ta.
Asiguraţi-vă că vă păstraţi se concentreze pe ei şi în cazul în care produsul dvs. sau de afaceri ar putea so ajute. Nu se concentreze pe "de vânzare", ei pe un produs sau de afaceri. Relaxaţi-vă şi ascultaţi-un mod sincer te poate ajuta. După ce am vorbit de câteva minute, în cazul în care se pare că există un interes autentic, întrebaţi dacă puteţi obţine împreună pentru aproximativ 30 de minute (prin telefon sau în persoană), să-i dea toate detaliile. Asta e timp pentru o prezentare completă.
Acest Totul incepe cu o interesantă de 30 de secunde comercial. Ta Perfect şi să fie în măsură să spun acest lucru, în somn. Puneţi întrebări, ascultă mai mult decât să vorbeşti şi să păstreze accentul pe modul în care produsul dvs. sau de afaceri poate rezolva o zonă de nemulţumire pentru alte persoane.
Venitul pasiv
