No último artigo nós olhamos algumas das coisas que você deve considerar antes de leasing que primeiro escritório ou loja para o seu negócio. Para recapitular, você não deve considerar apenas o antigo padrão "localização, localização, localização", mas também considerar as coisas como estacionamento suficiente, o número de funcionários que estarão trabalhando no local, e as projeções futuras de crescimento. Eu sublinhou que era importante para não ser pego no momento. Você deve tomar o seu tempo a encontrar o espaço mais adequado para o seu negócio para o longo curso, não só por hoje.
Nesta semana, vamos discutir o aspecto mais importante do processo: a assinatura de um contrato de arrendamento comercial (inserir música dramática aqui). Um dos maiores erros que muitos empreendedores fazem quando arrendamento espaço comercial não está lendo o contrato de arrendamento. Esqueça ler a cópia fina. Quando se trata de um contrato de arrendamento que todos os seus pormenores.
Não acredita em mim? Deixe-me contar a verdadeira história do meu amigo, Homer, cujo nome eu mudei para proteger os ignorantes. Homer assinou um contrato de dois anos sobre um conjunto de escritórios para o seu negócio. Como o proprietário do negócio Homer assinou na linha pontilhada e concordou em garantir pessoalmente o pagamento da locação e para cumprir os seus termos. Homer se mudou e foi business as usual até o final do prazo da locação dois anos se aproximava. Foi então que descobriu que Homer não ter lido o contrato ia ser um erro muito caro.
No final dos dois Homer período de locação decidiu se mudar, mas quando ele deu o senhorio que ele pensava ser o aviso de 30 dias costume, ele descobriu que o contrato tinha automaticamente renovado por mais um mandato de dois anos no ponto de aviso prévio de 60 dias. Em outras palavras, Homer não sabia que o contrato exigia um mínimo de 60 dias de antecedência para permitir que o senhorio sabe que o contrato não seria renovado. Porque Homer não sabia que ele foi obrigado a dar, pelo menos, 60 dias de antecedência de sua intenção de desocupar, a locação automaticamente renovado por mais dois anos. E não havia um Homer darn coisa poderia fazer sobre isso, mas chegar aí e tapa-se na parte de trás da cabeça por não ter tempo para ler o contrato de arrendamento.
Qual era a posição do senhorio quando Homer apontou que ele não tinha lido o contrato e, portanto, não estava ciente da notificação 60 dias? O senhorio, enquanto solidárias com Homero, preso a suas armas e disse a Homer que ele teria que honrar o contrato de arrendamento, o que significava que, mesmo que Homer saiu como planejado, ele ainda estava no gancho para pagar o aluguel por mais dois anos .
Será que o fato de que o proprietário optou por fazer cumprir o contrato de locação ao invés de deixar Homero fora do gancho, fazem dele um homem mau? Nem um pouco. Do ponto de vista do senhorio, ele não teve escolha senão fazer valer os termos do contrato de arrendamento. Ele tinha um contrato assinado que lhe contou o espaço ia ser alugado para os próximos dois anos. Ele não tinha planejado o espaço de repente estar vago. Ser um proprietário com espaço unrented é como ser um negócio sem clientes pagantes. Espaço vazio significa que não há receita de taxas de aluguer, o que significa sem dinheiro para pagar o pagamento da hipoteca. Como diz o velho ditado, "É apenas um negócio ..."
Claro, qualquer senhorio com um coração pode sentir-se mal que Homer era ignorante da cláusula de renovação automática, mas não é tão ruim que eles estão dispostos a arriscar o seu próprio bem-estar financeiro por ter espaço de Homero sentar-se vago. A linha inferior é esta: se Homer ler o contrato de arrendamento ou não é irrelevante. Homer assinou o contrato, concordando com seus termos, e, portanto, ele deve manter a sua parte do acordo, período.
A partir deste momento, Homer está se mudando o seu negócio, apesar de não ser capaz de sair de seu antigo contrato e ele vai continuar pagando o pagamento no espaço deixado para o mandato de dois restantes do contrato de locação ou sublocação, até que ele pode o espaço . Mesmo assim, Homero não é totalmente fora do gancho, porque ele ainda será considerado o inquilino legal a menos que seu sublessor concorda em assinar um novo contrato com o senhorio. Esperemos que ele só vai ter alguém para fazer os pagamentos da locação.
Novamente, a moral desta história é LER a locação. Ou melhor ainda, ter um advogado lê-lo para você. Eu aprendi ao longo dos anos nunca assinar um documento legal de qualquer tipo, sem deixar o meu advogado analisá-lo, especialmente se o documento envolve dinheiro e meu primeiro filho nasceu.
Aqui estão alguns outros pontos a ponderar antes de assinar um contrato de locação comercial.
Como é calculado o pagamento da locação? A equação mais básica para um cálculo de pagamento da locação tem o número de metros quadrados vezes o custo por metro quadrado, em seguida, que será amortizado em um período de 12 meses. Por exemplo, se você tem 1.000 metros quadrados eo custo por metro quadrado é de R $ 12, o pagamento da locação anual seria de R $ 12.000. Dividido por 12 meses o pagamento da locação mensal seria de R $ 1.000. Mais uma vez, este é um cenário simplificado. Estes dias mais concessões comerciais incluem fatores adicionais que afetam o preço final, como os aumentos das rendas, escalações de despesas operacionais, encargos área comum, etc
Quem paga o quê? É importante que você entenda exatamente o que você está pagando. Você é responsável por quaisquer outros custos que o aluguel? Você será responsável pelo pagamento de seus próprios utilitários, por exemplo? Você vai ter que pagar por privilégios de estacionamento ou de serviços de zeladoria? Quem lida com manutenção e reparos?
Existe uma cláusula de escalada? É típico que o contrato de arrendamento conter o que é conhecido como uma cláusula de ajuste que permite que o senhorio para passar sobre as despesas de construção aumentaram operacionais para os inquilinos. Se seu contrato contém uma cláusula desse tipo, você deve pedir um limite para o montante do pagamento da locação pode aumentar durante um determinado período de tempo. E se a cláusula de escalada está sempre ativada pelo senhorio que você está bem dentro do seu direito de pedir uma prestação de contas detalhada dos gastos que estão sendo considerados como causa para o seu aumento no aluguel.
O aluguel aumenta poderia haver? Um fator muito importante a saber é o seguinte: se você faz renovar a concessão quanto pode o senhorio subir no aluguel? Espera-se que as rendas irá aumentar com o aumento valores de propriedades. Se o seu senhorio pode alugar o espaço para mais do que você concordou em pagar um ano atrás, ele está dentro de seus direitos para pedir o aumento. No entanto, seria um pesadelo se o seu aluguel de repente dobrou durante a noite. Negociar o aumento antes de assinar o contrato. A maioria dos aumentos de aluguel são calculados em porcentagem, e não por taxas fixas.
As renovações e rescisões. A maioria das locações exigir que você dê um mínimo de 60 dias de antecedência, se você pretende rescindir o contrato e desocupar o imóvel. Como Homer aprendeu, muitas locações também renovar automaticamente por mais um mandato a menos que você der o aviso dentro de 60 dias de validade. Saiba quando seu contrato expira eo tempo necessário para dar aviso prévio.
É uma garantia pessoal necessário? O que acontece se o seu negócio vai para o sul e já não pode dar ao luxo de fazer o pagamento da locação? Você, então, responsável por pagar o aluguel de seu próprio bolso? Provavelmente sim. A maioria dos proprietários insistem em uma garantia pessoal do proprietário ou um funcionário da empresa. Isto significa que mesmo se você sair do negócio você ainda pessoalmente no gancho para o restante do contrato.
Por fim, esclarecer todos os pontos. Você deve estar clara em todos os pontos na locação. E se você não for, pedir esclarecimentos. Exatamente o espaço que você leasing? Quem é responsável para reparos? Quais são as áreas comuns que você vai ter acesso? Quem é responsável por manter as pequenas coisas, como manter os banheiros compartilhados abastecido com água e sabão, toalhas, e mais importante papel higiênico.
Um pequeno detalhe a considerar agora, mas não quando você de repente encontrar-se sem tais equipamentos na hora errada.
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