Pela palavra "hipoteca" Costumávamos ter começado apenas recentemente: um conceito relativamente novo para a prática da Rússia. Se a hipoteca da habitação está se tornando mais comum, as hipotecas de imóveis comerciais - tem apenas casos esporádicos.
Mortgage comercial hipoteca imobiliária ou comercial real (hipoteca de negócios), é difundida em todo o mundo. Experiência ocidental mostra que, com bom funcionamento do setor imobiliário comercial - arrendamento de instalações para escritórios, lojas, serviços de negócios - o seu rendimento é comparável a qualquer outra área da empresa de pequeno porte e permite o uso de empréstimos hipotecários.
A essência e as condições de hipotecas comerciais
Empréstimo hipotecário é concedido para a compra de instalações não residenciais: armazém, escritório, etc O significado da hipoteca é emprestar a compra de imóveis comerciais sob o mesmo juramento. Em contraste, os empréstimos à habitação, hipotecas comerciais são empréstimo a curto prazo, mas as taxas de juros bastante elevadas.
Normalmente, as taxas anuais de empréstimos hipotecários comerciais imobiliários variam de 12 a 16%, principalmente na moeda. O prazo da hipoteca imobiliária real - um máximo de 10-12 anos eo termo mais comum - 5 anos. Mutuário deve fazer uma contribuição inicial de 25-40% do valor do imobiliário. Ao fazê-lo, o cliente deve ser rentável e um saldo mínimo do ano no mercado.
As nuances legais de empréstimo hipotecário comercial
O esquema da hipoteca comercial é semelhante à não-residencial habitação hipoteca: há os mesmos procedimentos para a avaliação do mutuário e do recurso, a exigência do depósito inicial. Mas há uma diferença fundamental - a lei não permite que as empresas a elaborar uma hipoteca sobre o imóvel até a conclusão da venda. O objeto deve primeiro adquirir e então você pode promessa para conseguir o dinheiro.
Um aspecto importante legal de hipotecas comerciais - o registo de propriedade dos não-residenciais instalações, enquanto hipoteca oneração lei federal não prevê. O Tratado da propriedade hipoteca comercial real é sujeito às regras gerais do Código Civil da Federação Russa sobre a conclusão de tratados, bem como a Lei Federal "sobre hipotecas (mortgage). De acordo com o parágrafo 1 do artigo 9 º da lei federal no contrato de hipoteca deve ser dada a hipotecar a sua avaliação do tamanho da substância, e prazo da obrigação garantida por uma hipoteca.
Quem se beneficiará com a hipoteca comercial?
Os participantes do mercado de hipotecas comerciais concordam que o desenvolvimento do negócio da hipoteca é limitado principalmente brechas na lei. No entanto, não está claro, e alguém que vai ser o mutuário, o que é a sua qualidade. Confiáveis empresas estáveis podem tomar para adquirir um simples empréstimos imobiliários comerciais em liberdade sob fiança de qualquer propriedade, que particularmente não precisa de uma hipoteca. E se a empresa não tem garantia ou os bancos não consideram possível dar-lhe crédito com base na avaliação de uma empresa deste tipo - por que precisaria de um mutuário hipoteca?
É por esta razão que a Rússia hipoteca de imóveis comerciais ainda é, essencialmente, para as grandes empresas. Para as pequenas empresas não têm garantias suficientes. Sobre os riscos específicos das pequenas empresas se sobrepõem problema mercado imobiliário opaco comercial real.
Esquema Commercial Mortgage
Assim, a legislação existente no que respeita ao negócio da hipoteca não é perfeito. Ele define e arranjos possíveis para o negócio de empréstimo hipotecário. De acordo com a lei "sobre hipotecas" para o setor imobiliário comercial, ao contrário de alojamentos, é um mecanismo totalmente diferente da inscrição e registro de garantias. Portanto, o mercado tem desenvolvido uma série de formas de realizar este tipo de operações, permitindo-lhes abrigo da legislação actual.
Esquema I
A conclusão do contrato de venda. O vendedor recebe uma porção dos seus fundos do comprador, bem como a garantia de um banco. Em seguida, o registro de propriedade do novo comprador. Além disso, o registro de um contrato de garantia, seguido pela emissão de crédito e liquidação final. Este esquema de especialistas chamado o mais complexo e demorado.
Esquema II
O comprador paga pelo proprietário pré-contrato (o vendedor) dos seus fundos próprios, eo vendedor recebe de obrigação do Banco para pagar as verbas em falta no caso de inscrição de hipoteca. Seguido de registro de garantia de um banco e registo de todos os documentos sobre a transferência da propriedade do novo proprietário, ou seja, o comprador (a conclusão de um contrato de venda), após o qual o vendedor recebe o valor total, mas o registo é seu curso.
Esquema III
Realtors mais recente esquema chamado de "entidade Ransom." Uma empresa, que é feito fora do objeto imobiliário (entidade). Em seguida, o mutuário para comprar ações da empresa, pagando o empréstimo. Ao fazê-lo, a empresa providenciou a propriedade.
Leasing - uma alternativa para hipotecas comerciais
De acordo com especialistas, uma boa alternativa de negócio imperfeito até que a hipoteca pode se tornar um leasing imobiliário comercial. Neste caso, a organização de leasing - um análogo de uma cooperativa - dá crédito para a compra do imóvel e é o proprietário da instalação até que o empréstimo não é reembolsado. Uma das vantagens do leasing é que os arranjos claramente na legislação. Por outro lado, em caso de falência organização leasing todas as suas propriedades podem partir para as dívidas de terceiros, como bancos.
Em qualquer caso, o risco é inevitável. Especialistas bancários aconselhar próprios empresários para influenciar os termos de concessão de empréstimos. De acordo com a maioria dos especialistas, o problema mais urgente a dificultar o desenvolvimento de hipotecas comerciais, a baixa cultura do financiamento das pequenas empresas. Mortgage torna-se realidade quando a pequena empresa "Light". Quanto menor a cultura fiscal das pequenas empresas, o pior as condições de empréstimos hipotecários para o mesmo - a retirada do mercado de hipotecas de negócios real.
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