Arquivo para Propriedade de Investimento
Abril
11
Neste tempo de finanças globais inquieta há muitas razões pelas quais a compra de imóveis comerciais não é uma opção favorável. E, em qualquer mercado, o tempo para alugar nunca foi mais uma opção atraente. 'Por que comprar agora? "
Esta é a pergunta na boca de muitos. Em um mercado imobiliário comercial, que é tão instável que é o indivíduo sem educação que é colocar todos os ovos de suas ações em uma única cesta. Para um investimento a longo prazo em imóveis comerciais, a compra ainda pode permanecer uma área que poderia fazer um retorno decente, porém é essencial que você se forma todos os prós e contras e obter aconselhamento suficiente de um perito de imóveis comerciais. Avaliando a área que você está investindo em também é de suma importância.
Se você está pensando em deixar ou comprar imóvel comercial em Londres, então você não vai precisar apenas do conhecimento interno da área, mais uma vez as melhores pessoas para contato são especialistas em propriedade comercial, mas você também vai precisar para avaliar planos de longo prazo para o futuro da área. Ao olhar para este que muitas vezes pode ser que a área tem planos para melhores ligações de transporte e de remodelação tornando-se um bom lugar para investir em imóveis comerciais. Se estiver a locação da propriedade comercial, você pode estar olhando para locação de uma variedade de diferentes tipos de propriedade comercial.
Existem três categorias principais para imóveis comerciais, estes. Sendo propriedade de retalho comercial, propriedade comercial, industrial, e espaço de escritórios comerciais Ao alugar qualquer um destes tipos de imóveis comerciais em vez de comprar, você estará em situação mais positiva financeiro. Em primeiro lugar, você não terá qualquer situação líquida negativa, e em segundo lugar você só terá aluguel de considerar que ajudará para planeamento e previsão de fluxo de caixa, que é sempre bem-vindos em um mercado financeiro global difícil. Se você está pensando de arrendamento mercantil do espaço de escritórios de Londres, então há uma grande quantidade de espaço de escritório disponível.
Uma opção popular para alugar o espaço de escritórios comerciais é espaço de escritório para manutenção. Esta opção geralmente significa que você vai pagar uma taxa única figura mensal e não haverá muitos serviços adicionais incluídos neste preço. Algumas inclusões típicas para este encargo fixo propriedade taxa comercial são a electricidade, na verdade todas as contas de serviços públicos, conselho fiscal, telefone com linha linha telefônica de aluguer e próprio, internet banda larga, recepção tripulada, uso compartilhado de instalações como cozinha e banheiro e no chuveiro muitas ocasiões instalações e de segurança. Se você é uma start up de negócios, então essa área de imóveis comerciais de Londres é muitas vezes a opção mais atraente.
Você também pode muitas vezes obter a curto prazo os contratos flexíveis em espaço no escritório atendido e se você estiver trabalhando sozinho, você também pode querer considerar a opção de uma mesa quente em uma das principais de Londres locais centrais. Ou se você estiver trabalhando em outra área do país que você pode querer considerar um escritório virtual com um código postal de Londres.
Reais proffessionals Estate
Mar
22
Este é um artigo de vários, que incidirá sobre locações comerciais.
Negociação arrendamentos comerciais muitas vezes não é para os fracos de coração. É com isso em mente, que tentará lançar luz sobre os vários aspectos de arrendamento mercantil. Neste artigo iremos analisar temas como: termos, cláusulas, de negociação e os requisitos para esses tipos de contratos de arrendamento.
Há muitos aspectos de um contrato de locação comercial, que para o leigo ou inexperiente, muitas vezes são confusos, e quando lê em voz alta soa como "deturpação-garble-warble-goo-goo-ser?"
Compreender os termos utilizados no arrendamentos comerciais ea posição de aqueles que mantêm o arrendamento vai ajudar na negociação do contrato. Se você não é um negociador experiente propriedade comercial real, sugere-se que você entre em contato com um agente imobiliário profissional comercial real e / ou assessoria jurídica antes de entrar em qualquer locação de imóveis comerciais.
Vamos começar com alguns conceitos básicos ...
Há sempre dois lados envolvidos em uma locação: o inquilino eo proprietário. Enquanto o proprietário poderá ser representado por uma Sociedade Gestora ou escritório de advocacia que elaboram o contrato de arrendamento, muitas vezes os inquilinos são auto-representados.
Cada lado de um contrato de arrendamento tem objetivos para a obtenção de espaço arrendado:
Objetivos de um inquilino podem incluir:
A obtenção de um contrato de arrendamento com um pagamento de aluguel razoável maximizar sua exposição para os consumidores calculável e esperado operacional Capacidade custos para expandir para as necessidades futuras e crescimento
Um proprietário, por outro lado tem objectivos significativamente diferentes que podem incluir:
Obter e manter os inquilinos de alta qualidade maximizar o retorno sobre seu investimento Protegendo seu investimento através da propriedade risco mudando E a capacidade de recuperar a posse da propriedade deve ser o padrão inquilino
Embora ambos os lados de um contrato de arrendamento têm diferentes objectivos, existem algumas semelhanças também. Itens como:
Estabelecer uma redigidas de forma clara, Proteção contrato vinculativo do investimento financeiro ambos os lados / ter incorrido E a capacidade de ambos os lados para ser rentável
Tipos de contratos de arrendamento
Existem muitos tipos de locações que são empregados na locação de imóveis comerciais. Vamos analisar alguns tipos de arrendamento comuns, tais como:
· Locação Bruto - Este tipo de locação é que o proprietário irá pagar todos os gastos associados com a operação e manutenção do imóvel. O inquilino paga ao proprietário um valor bruto fixo ou para alugar. A partir deste aluguel, o proprietário vai pagar as despesas operacionais (impostos sobre a propriedade, seguros, manutenção, utilidades, zeladoria e encargos) para a propriedade.
· Lease Net - Neste tipo de locação, o inquilino paga a totalidade ou parte das despesas operacionais como expresso no contrato de arrendamento Gross. Este tipo de locação proporciona ao proprietário a capacidade de passar tanta responsabilidade para as despesas operacionais para os inquilinos quanto possível. Este tipo de locação varia de acordo com localização e do mercado local, bem como a capacidade de barganha ou de negociação das duas partes (proprietário e inquilino).
Locação net Absoluto -. Este tipo de locação exige que o inquilino paga todas as despesas operacionais relacionadas à operação e manutenção do imóvel de locação Percentual - A locação de imóvel em que o valor do aluguel é baseado em uma percentagem do volume de vendas realizadas pelo locatário (o inquilino). Normalmente este tipo de locação vai estipular um aluguer mínimo ou de base mais uma comissão sobre o volume de vendas e é usada regularmente para varejistas
Considerando a complexidade dos vários tipos de locações, você pode concluir que entrar em um contrato de locação comercial despreparado é comparável ao reforço de um penhasco. E você seria correto!
Antes de entrar em um acordo contratual para alugar um imóvel comercial, é de suma importância para o sucesso do negócio que você entenda os termos, o tipo e as implicações financeiras do contrato de locação.
O que faz um contrato de arrendamento válido e exeqüível?
Arrendamentos válidos são semelhantes aos contratos válidos. Além de variações nas considerações complexidade, morosidade e financeira, as concessões exigíveis normalmente conter o seguinte:
· Identificação dos proprietários e arrendatários: Cada uma das partes o contrato de arrendamento deve assinar o documento. Também é recomendado que cada página do documento conter as iniciais ea data de cada parte.
· Uma descrição do imóvel a ser alugado: Descrições da propriedade irá incluir o endereço (incluindo a unidade ou o número da loja se aplicável), as plats gravados conforme o caso, o governo sistema de pesquisa retangular, bem como os metes e barrancos em um área rural. Todas as melhorias propriedade também deve ser incluído na descrição da propriedade para arrendamento.
· Consideração Financeiro: Este requisito é frequentemente conheceu pela promessa do inquilino para pagar o aluguel ea incapacidade do proprietário para ocupar o imóvel durante o prazo da locação. Muitas vezes, o primeiro passo na locação de um imóvel comercial é através da apresentação de uma Carta de Intenção (LOI) e é algumas vezes acompanhadas de demonstrações financeiras periférica a que se destina capacidade inquilinos a pagar ou a liquidez (dinheiro ou acesso a fundos).
· A legalidade do objectivo: Ao alugar um imóvel comercial, o uso ou objetivo proposto do imóvel ou contrato de arrendamento não deve violar qualquer federais, estaduais ou leis locais.
· Oferta e aceitação: Basicamente, essas declarações identificar que os proprietários concordam em arrendar o imóvel por um período de tempo específico e que o arrendatário se compromete a pagar estou acordado valor do aluguel periodicamente para ocupar o imóvel identificado no contrato de arrendamento.
· O contrato de arrendamento escrito: Na maioria dos estados, as locações para mais de um ano deve ser por escrito. É altamente recomendado que todas as concessões de estar em um documento redigido com clareza, facilmente identificáveis.
O contrato de arrendamento e seu fluxo de caixa
Algumas cláusulas de arrendamento têm a capacidade de afetar o fluxo de os arrendatários de dinheiro. Estas cláusulas conter alternativas para o proprietário para passar algumas despesas operacionais para o inquilino. Algumas cláusulas podem limitar o pagamento dos custos operacionais (chamado paradas de despesas), enquanto outros fornecem a capacidade para o proprietário para melhorar continuamente a passar em alguns dos actuais custos ou aumento de funcionamento da propriedade (passagem Despesa through) para o inquilino.
Antes de examinar esses itens, vamos entender o simples cálculo da renda. Normalmente, os aluguéis comerciais são expressos no preço por metro quadrado (ppsf) e são calculadas anualmente. Essas novas para arrendamento mercantil são muitas vezes surpreendidos com o preço inicial desse tipo de propriedade. O que eles não percebem é que o preço total é então dividido por 12 (número de meses em um ano). Exemplo: um 1000 sf espaço está sendo alugado por US $ 18,00 por metro quadrado ou US $ 18.000 por ano ($ 18 × 1000). A quantidade real de aluguel por mês, então é de R $ 1500,00 ($ 18.000 / 12).
Como mencionado anteriormente, as despesas operacionais, tais como impostos imobiliários, manutenção, reparação, remoção de lixo, os salários dos empregados do proprietário, e os custos de construção de melhorias freqüentemente são pagos pelo proprietário e, muitas vezes repassados aos arrendatários. Isso ocorre geralmente em edifícios multi-tenant de escritórios e centros comerciais. Em propriedades de varejo, a participação de um inquilino destes pass-through despesas baseia-se na área bruta locável (ABL) de armazenamento do inquilino.
Despesa Pára
Paragens de despesas permitir que o proprietário a pagar uma parte das despesas de funcionamento até determinado montante, normalmente baseado em um preço por pé quadrado (psf). Excessos da paragem despesa são então passadas através de o arrendatário com base na quantidade de espaço do edifício rentável o arrendatário ocupa.
Aqui está um exemplo: A locação de um escritório pode conter uma cláusula que afirma que o locatário vai pagar R $ 18 por pé quadrado por ano em aluguel e que o proprietário vai pagar todas as despesas operacionais associados à propriedade - desde que as despesas não excedam $ 4 por metro quadrado de área locável.
Se o prédio tem 50.000 metros quadrados de área locável, com esta cláusula o proprietário é obrigado a pagar os primeiros US $ 200.000 em despesas operacionais anuais (US $ 4 por metro quadrado x 50.000 metros quadrados). Se houver quaisquer despesas adicionais necessárias para operar o edifício que exceder US $ 200.000, o inquilino será cobrado o excedente com base no percentual de área locável do edifício ou a metragem quadrada que a inquilino ocupa.
Isso limita então - ou parar - as despesas do proprietário operacionais em US $ 200.000. Para ilustrar ainda mais este: se os custos operacionais desta propriedade são 220.000 dólares por ano, usando o exemplo acima você poderia esperar o aluguel a ser um extra de R $ 0,40 por m² (US $ 20.000 / 50.000). O aluguel mensal ajustado passa a ser $ 1.533,33 ($ 0,40 × 1000 sf / 12) desde que o proprietário está pagando o inicial de R $ 200.000.
Despesa pára normalmente beneficiar os proprietários, limitando a sua exposição ao risco de despesas operacionais sendo maior do que o esperado. Estas paragens permitem que os proprietários também para prever os custos operacionais com base em despesas previsíveis. Muitas vezes, os proprietários, por sua vez inquilinos oferecer algo de valor em troca da cláusula parada despesa, tais como uma menor taxa contratada aluguer se o leasing de outros no mercado local não contêm pontos de despesas.
Manutenção da área comum
A área comum de manutenção de carga (CAM) é uma despesa comum pass-through em locações shopping centers e outros multi-tenant situações. Estes são os custos associados à manutenção de todas as áreas comuns de um imóvel, tais como: corredores, saguões, motivos e estacionamentos. Esses custos normalmente são calculados e com base no percentual de espaço rentável que o arrendatário seja ocupante. Cláusulas CAM beneficiar os proprietários, passando por aumentos nos custos destas despesas aos lojistas.
Os inquilinos também se beneficiam, a partir de custos CAM em que os fundos recolhidos para as despesas CAM não são impulsionado por despesas de propriedade outros, um padrão de conservação e manutenção geral irá garantir a propriedade permanece em estado satisfatório e alivia os inquilinos de pagar para a manutenção das áreas comuns .
Melhorias inquilino ou construir a custos
Proprietários, muitas vezes, incorrer em despesas quando as concessões expiram e cargo vago e espaço de varejo deve ser preparado para ocupação do novo. Estas despesas adicionais são conhecidos como construir custos. Como um exemplo, a re-locação do espaço comercial pode requerer alterações substanciais ser feita para o interior, tal como a remoção ou a adição de paredes, tectos levantando, e alterando a capacidade eléctrica. Muitas locações de imóveis comerciais fornecer um inquilino com um subsídio de melhoria. Algumas locações pode exigir planos para as alterações foram apresentadas por um empreiteiro geral com todo e qualquer trabalho a ser executado por uma empresa contratada pelo proprietário. Este prazo da locação / cláusula obriga o proprietário a incorrer em uma quantidade do dólar pré-especificado em despesas para melhorar o espaço com as especificações do inquilino novo.
Melhorias inquilino pode oferecer benefícios fiscais
A responsabilidade pelo pagamento dessas melhorias podem fornecer benefícios fiscais para o proprietário ou o inquilino. Se o proprietário paga por melhorias, estes custos podem ser contabilizadas mais de um ano de número. Quando os vacates inquilino e as melhorias são removidos, o proprietário pode amortizar o montante remanescente da época.
Da mesma forma, se um inquilino paga por melhorias, e as alterações manter o valor do imóvel, o inquilino pode amortizar os custos no ano, as melhorias são feitas. Se as melhorias aumentar o valor do imóvel, o inquilino pode amortizar o custo ao longo de um determinado número de anos ou quando o inquilino desocupar o imóvel. Sempre confirmar quaisquer incentivos e benefícios fiscais com um imposto profissional qualificado antes de incorrer em custos extras.
Resumo
Como você pode ver, aluguel de espaço comercial pode ser muito complicado. Para compreensão potenciais novos arrendatários comerciais 'essas complexidades é imperativo para um bom negócio a prosperar.
Obtenção de orientação profissional em ambas as negociações e as legalidades de um contrato de locação pode salvar um inquilino comercial não apenas de curto e longo prazo que o dinheiro pode ser reinvestido no negócio, mas também proporcionar-lhes proteção através da obtenção de uma concessão de título executivo.
© Copyright 2008 Jennifer MacKay. Todos os direitos reservados.
Venda e aluguel de volta
