Archiwum dla nieruchomości komercyjnych
Lipca
04
Jak określić wartość swojej nieruchomości komercyjnych w celu zmaksymalizowania zysków teraz
Wysłany przez: | Komentarze
Jak określić wartość nieruchomości komercyjnych
Inwestowanie w nieruchomości komercyjne jest bardzo lukratywny jeśli jesteś inteligentny inwestor, który ma plan sprzedaży nieruchomości od początku. Zanim kiedykolwiek wykonać ruch, aby rozpocząć proces zakupu, dobrze jest przyjrzeć się nieruchomości do projektu potencjalnej wartości inwestycji.
Nie wszystkie metody wyceny są sobie równe
Przed omówieniem rzeczywistej wyceny nieruchomości komercyjnych, rozsądne jest, aby znać różne metody wyceny nieruchomości. Pierwszy to wycena rynkowa, czy metoda porównawcza sprzedaży. Domów mieszkalnych są zazwyczaj wyceniane według porównanie sprzedaży metodę, gdyż wartość domu jest bezpośrednio związana z ceną kupujący jest skłonny zapłacić w porównaniu do ceny sprzedaży podobnych domów.
Inną metodą jest koszt metody wyceny, która jest po prostu wartość gruntów oraz szacunki co budynek lub inne ulepszenia kosztowałoby do odtworzenia w dzisiejszych dolarów.
I ostatnia metoda, która jest używana najczęściej w komercyjnej i inwestycyjnej wyceny nieruchomości jest metoda kapitalizacji dochodu, lub metoda stopa cap. Stosując tę metodę, lokal jest wyceniany przez określenie stopy zwrotu z inwestycji, lub stopę kapitalizacji, podzieloną przez średni dochód netto operacyjnych (NOI) dla nieruchomości. NOI jest dochód brutto za nieruchomość mniej kosztów, ale nie obejmuje obsługi długu lub płatności hipotecznych.
Na przykład, jako inwestor znaleźć ładne centrum handlowe taśmy na sprzedaż. Obecny właściciel zapewnia szczegółowe informacje o poprzednich 12 miesięcy dochodu netto operacyjnego, a okaże się, że średni roczny NOI jest 75.000 dolarów. Stopa kapitalizacji dla obszaru, którego szukasz jest o 10%. Dlatego dzieląc 75.000 dolarów za 10%, można dowiedzieć, że 750.000 dolarów jest dobrym oszacowanie wartości nieruchomości.
Werbowanie profesjonalne Sidekicks dla portfela handlowego
Pamiętaj, że ten typ szybkiego oszacowania jest postacią Ball Park tylko. Prawdziwe i dokładne wyceny mogą być wykonywane przez licencjonowanego rzeczoznawcę nieruchomości komercyjnych. Ponadto, jeśli użyć komercyjnego brokera kredytów hipotecznych w celu finansowania inwestycji, broker może zapewnić lepszy szacunkowej wyceny górną stopę procentową, bo ma dostęp do baz danych, które dostarczają ważnych informacji, takich jak dokładne stóp kapitalizacji w zakresie swojej potencjalnej inwestycji, typowy pustostanów, a średni czynsz za metr kwadratowy dla regionu.
Pamiętaj, że sprzedawca może dostarczyć sprawozdania finansowego i danych, które są zawyżone lub przesadzone. Na przykład, może on nie wskazują na ewentualność pustostanów w swoich wydatków. Lub brutto czynsze mogą być wyższe od średniej dla tego obszaru. Dobrze jest dokładnie przeanalizować rachunek zysków i strat i korzystania z doświadczeń i wiedzy brokera lub rzeczoznawców, aby dowiedzieć dokładnych liczb przy obliczaniu potencjalnej NOI dla nieruchomości.
Zaprzyjaźnienie się PPU do wyceny
Innym rodzajem komercyjnego wyceny nieruchomości jest cena za jednostkę lub PPU. PPU mogą być stosowane na rynku nieruchomości komercyjnych, takich jak budynki mieszkalne, gdzie nadmierne wakatów może pochylać danych finansowych i ostateczna stawka czapka NOI. Za pomocą sprzedaży porównywalną metodą których mowa powyżej, handlowych rzeczoznawcą nieruchomości można dokładniej określić wartość budynku mieszkalnego, porównując ostatnie sprzedaży podobnych mieszkań oraz określenie średnią cenę jednostkową. Po prostu pomnożenie PPU przez liczbę jednostek w potencjalnej inwestycji może zapewnić dokładną wycenę.
Jest to przydatne dla inwestora nieruchomości komercyjnych poznania metod wyceny nieruchomości. Znając metody i współpracy z zespołem ekspertów, inwestor może inteligentnie ustalić, czy lokal będzie opłacalna inwestycja.
Wynajem Powrót Szybki
Czerwca
05
Jednym z najbardziej palących kwestii dla rynku, oczywiście, są ceny. Według organizatora tury Biznes Firma Analityk Grupa średnia cena sprzedaży w kwietniu był:
biuro - 39 000 euro / m kw.
Handel - 38 000 euro / m kw.
przemysłowe - 9 000 euro / m kw.
średnia stopa wynajem oferowane na wolnym rynku w kwietniu był:
Biuro - 747 euro / mkw / miesiąc.
Handel - 1218 euro / mkw / miesiąc.
przemysłowe - 158 euro / mkw / miesiąc.
W 2006 roku w Kanadzie został oddany do użytku 24 000 m kw. miejsce w nowych centrach handlowych i rozrywki.
W 2007 roku miał już umieścić 30 000 m kw., do końca 2007 roku planuje wprowadzić kolejne 70 000 -. 80 000 m kw. Powierzchnia handlowa centrum handlowe i rozrywkowe.
Ponadto, w ciągu najbliższych 3 lat planuje wybudowanie ok. 10 centrów biznesowych i taką samą liczbę centrów handlowych. Stawki czynszu w nowych miejscach stale rośnie, maksymalna stawka za kwietniu 2007 osiągnęła 4500 euro / mkw / miesiąc. dla powierzchni handlowej i 1770 euro / mkw / miesiąc. dla biura.
Koszt sprzedaży 1 mkw. w niektórych kategorii nieruchomości komercyjnych wzrosła w ciągu roku 2-2,5 razy, na przykład przemysłowe magazyny i budynki administracyjne.
Nawet w towarzystwie Moskwy dzisiaj powiedział, że rynek jest przegrzanie się z nami, stawki są zbyt wysokie, czynsz dla naszego regionu jest zbyt wysoka, a siła nabywcza i przepustowość nie jest jeszcze na poziomie większych miastach w Rosji. Zmniejsza to atrakcyjność centrów handlowych w oczach najemców - rozpoczęcie dyskusji na temat Irina Fedchenko, dyrektor firmy Business Consulting Grupa Analyst, - dla przykładu, jest bardzo wymowny niedawny przykład otwarcia TRK Greenwich dla nie-najemców powierzchni handlowych. W przeszłości miasto plotka, że leasing oprocentowanie komercyjnych prawdziwego upadku nieruchomości. A kto inwestuje w nieruchomości, jest teraz limbo: albo inwestować, czy nie. Harmonogram budowy nowych obiektów lub renowacji starych czasochłonne. Banki i firmy leasingowe, które nadają się do tych ofert, też zastanawiam się: Czy domniemanego spłacić terminach ogłaszanych w projektach budowlanych. Jak długo może wzrosnąć czynsze i ceny sprzedaży na rynku nieruchomości komercyjnych w Kanadzie?
.
Ustalono, że stawka bardzo wysoka, a Alexander Fiłatow, dyrektor oddziału Kanadzie firmy AlyansRegionLizing, wyjaśniając jej niedojrzałości, młodości rynku rozpoczął swój rozwój w samym 2004 r., a powstały deficyt nieruchomości komercyjnych. Inwestycje w komercyjnej leasingu zwrotnego nieruchomości na tym etapie ma własne ryzyko, ale w opinii Aleksandra, taki spadek cen, aby porozmawiać o ryzykiem braku środków, w ciągu najbliższych dwóch lat nie będzie. Firmy starają się odzyskać swój wizerunek, który charakteryzuje się przede wszystkim, pojęcie własności. Siedząc w swoim pokoju lub wynająć przestrzeń do siedzenia w dobrej dzielnicy biznesowej, lub wycofać się gdzieś na przedmieściach - jest istotnym wskaźnikiem dla biznesu. Dlatego podwyżki cen będą kontynuowane, być może z niewielką przerwą, ale w 2007-2008 nadchodzi, ceny wzrosną. Omówiliśmy niektóre z naszych partnerów biznesowych do back leasingowych, gdy ich wynajmu lokali do wynajęcia. Stanowią one największą wzrost 5-10 proc. Ta projekcja podnieść stawki czynszu na przyszły rok. Paweł Wysocki, dyrektor OOO KLP-Invest, przewiduje również wzrost cen o 10% w segmencie nieruchomości biurowych, który jest umieszczony na poziomie klasy V. w tym formacie, żadnych problemów z wynajmem nieruchomości komercyjne nieruchomości tam, i myślę, że nigdy nie będzie, jak benchmarku średnio - powiedział Paul.
Według Paula Seliverstov, szef departamentu ds. zarządzania handlowego agencji nieruchomości Kora-TK: Wprowadzanie nowych obiektów na rynku dzisiaj nie jest dużo obrushit cen rynkowych obowiązujących na dzień. Jeśli centrum handlowe nie koncentrują się na rynku, ale po cenach, które chciałyby zobaczyć inwestora, to tak, problem może być, tak jak w Greenwich. Jeżeli cena zostanie ustalona rynku, uruchomienie nowych zakładów nie są mocno wpłynąć na rynek, a lokatorzy napolnyaemostyu będzie dobrze Według Pawła, w najbliższej przyszłości jeszcze się wzrost z najlepszych stron. I jest to związane z wejściem federalnych graczy, oraz spółki zagraniczne Moskwy handlowych. Jednocześnie, stopniowanie odbędzie się w siedzibie kategorii A, A +, B, C i tak dalej, jak w dużych miastach. Ceny pokoi z dobrą lokalizacją rośnie. Koszt innych upadków.
Podobną opinię Natalia Korchuganova, dyrektor Panacea, uważa, że średnie czynsze za powierzchnie handlowe w dół do 30%, który jest ze względu na fakt, że zwiększa liczbę centrów handlowych: te obiekty, które zostaną wprowadzone w tym i następnych dwóch lub trzech roku, będzie popytu i znajdzie swoich klientów, do czynszów i inwestycji. Jednak już zmienia wymagania dotyczące powierzchni biurowej i handlowej, przedsiębiorcy chcą Superior, środowiska bardziej interesujące. Oto te nowe tereny dla deweloperów, inwestorów i uwagę zasługuje.
Potrzeba dogłębnej analizie projektów i powiedział lider zespołu z operacji oddziału inwestycyjnego VTB w Nowosybirsku, Siergiej Zemtsov i wyrazili przekonanie, że wszystko będzie dobrze i że każdy wielofunkcyjny obiekt na Uralu można spłacić, pod warunkiem, że będzie jakość. Wierzymy - powiedział Siergiej - które mogą zmniejszyć ryzyko, nawet jeśli teraz zbudował wiele nowych obiektów, jeśli zbudowany pojęciowo jasne centra handlowe, z syberyjskich lub firmy konsultingowej Moskwie. I kolejny ważny punkt - nie ma nic do sprzedania, jeśli chodzi o centrum handlowym. Ponieważ, gdy co najmniej pięć obszarów sprzedaży, spółka zarządzająca problemy z zarządzaniem. Ponadto obiekt, który należy do kilku właścicieli, niższy stopień niż w tym samym obiekcie, ale przez jednego właściciela. Jeśli te warunki są spełnione, ryzykuje upadkiem.
Opinie były okrągłego stołu na temat perspektyw podzielonego rynku, ale z troski o całą mocą.
Ważnym ograniczeniem na rynku, które zachęcają wyższe ceny i coraz większe ryzyko finansowe okrągłych uczestników tabeli został nazwany pozycję władzy i biurokracji. Alexander Fiłatow, Ltd. AlyansRegionLizing: Kiedy początkowo recenzja tłumaczenia transakcji non-mieszkalnej powierzchni użytkowej, zwrócił się do agencji nieruchomości o pomoc w tym kierunku, i nazwaliśmy czas około roku i dwa lata. W Nowosybirsku, pytany podobne pytanie, mówiąc: Tydzień Trzy. Data wydania - nie jest możliwe! Takie okrągłe stoły powinny być prowadzone na poziomie rządu. Bo wszyscy czekają. Mamy projekt, gdzie ziemia nie jest sformalizowana, ale przyznaję, a projekt zaangażowany dzierżawcy, który powiedział: Chłopaki, problemy nie będzie, bo mam swój związek, więc mam coś, czego druzhu i Zobowiązuję się całkowicie zrobić ponad połowę ziemi na Ciebie. Mamy bardzo dużo to rozwój w Kuzbass, relacje oparte są na osobistych interesów i krawat osobistego. Jesteśmy gotowi przenieść ryzyko na leasingobiorcę. Ale problem ten należy rozwiązać, a może zajmować się tylko same władze.
Ten sam problem zająć i Siergiej Zemtsov, OAO Wniesztorgbank oddział w Nowosybirsku: Dla nas, zarówno dla banku, ważne jest zmniejszenie opóźnień w uzyskaniu dokumentacji zezwoleń. W celu zaoferowania niektóre zaawansowane produkty muszą otrzymać certyfikaty usunięte niektóre nadana terminy i procedury oczywiste. Wiele władz zgromadzonych i Andrew Verhoturova, dyrektor codzienne wiadomości Agencji: Kiedy zdecydować problem z administracją? Kiedy włożyli 20 dziewczynek w słynnym pokoju 108 i tam navedut zamówienie? Kiedy zasada pracy z jednym oknie, które zostanie uznane przez Komitet Zarządzający majątku państwa? Rozciąga się nawet do tego, co jest teraz Komitet ds. Zarządzania majątku państwowego nie jest na wszystkich przychodzących dokumentów, nie zarejestruje, bo dokumenty trzeba zachować jako policjant! To znaczy, że musisz przynieść folderu dokumentów, które zostały uzgodnione przez lata, a ty mówisz: Zostaw policjanta!. Czym jest odpowiedzialność? Co jest wliczone? Kiedy odpowiedź? Nikt nie wie!
Zamykanie dyskusji przy okrągłym stole na co można zrobić, aby uprościć i przyspieszyć projektowanie mechanizmów umożliwiających dokumentacji. Victor Gunin, Inc "Mechanika urzędnicy leasingowe wzrostu powiedział mały interes w promowaniu projektu: W zwykłym urzędnikiem administracji siedzi, a on nie jest zainteresowany w gospodarce projektu i nie rozumieją, że nie będzie. Dlaczego on? Do dzisiaj istnieje system rządzenia, bardziej niepewna te same zagrożenia, wyższe stawki finansowania. Alexander Fiłatow, Ltd. AlyansRegionLizing zaproszony do połączenia Izby Przemysłowo-Handlowej, zarówno w Nowosybirsku, gdzie biznesroientirovannaya Izba Handlu i Przemysłu, które pomogą rozwiązać problemy biznesowe. Na podstawie indywidualnych skarg - może to prowadzić do niczego - mówi Aleksander, - potrzeba takich struktur, które przekazuje władzom, ale jeszcze lepiej byłoby rząd. Izba Przemysłowo-Handlowa powinna, a nawet do tego zobligowany, ponieważ został stworzony do tego celu. Paweł Wysocki, Ltd. KLP-Invest zasugerował, że zaczynają się z faktem, że wszystkie główne programiści z doświadczeniem w akcji kredytowej, w tym agencji nieruchomości i tak dalej, na podstawie własnego doświadczenia, najpierw napisał mechanizm w celu uproszczenia wszystkie te procedury. Ponieważ urzędnicy sami, robią to nigdy nie będzie.
Tak czy inaczej, ale handlowy sprzedaży nieruchomości aktywnie rozwija, a mimo wszystko, w ciągu najbliższych 3 lat w naszym mieście kilka nowych interesujących projektów, ale w międzyczasie, może administracja w sektorze publicznym zostanie nawiązane.
Szybkiej sprzedaży nieruchomości
Sierpnia
12
Nieruchomość jest często znany jako najbezpieczniejsze inwestycje dostępne. Ponieważ, inwestowania w nieruchomości wykonany z właściwej oceny własności (i jego prawdziwa wartość), może doprowadzić do dobrych zarobków. To jest jeden powód, dlaczego kilka osób zaangażować w nieruchomości inwestycyjnej jako regularnej pracy. Dialog z nieruchomości są szeroko skupione ku nieruchomości mieszkalnych, nieruchomości komercyjnych wydaje się nie być tak popularne. Wszystkie takie same, nieruchomości komercyjnych również jest dobrą alternatywą dla inwestowania w nieruchomości.
Nieruchomości komercyjne zawiera wiele różnych form własności. Większość ludzi kojarzy handlowy Realty ze tylko biurowce, parki lub producentów / jednostek uprzemysłowionych. Mimo tego, że nie jest to całkowicie wszystkie nieruchomości komercyjnych. Jest więcej do nieruchomości komercyjnych. Zakładów opieki zdrowotnej, handlu detalicznego struktury i magazyn magazynowanie to dobre przykłady nieruchomości komercyjnych. Nawet budynków mieszkalnych takich jak apartamenty (lub jakikolwiek obiekt, który składa się z więcej niż 4 lokali mieszkalnych) są uważane za nieruchomości komercyjne. W rzeczywistości takie nieruchomości komercyjne jest bardzo pożądane.
Tak, to nieruchomości komercyjne naprawdę opłacalna? Cóż, gdyby nie lukratywny nie będę z pisali o nieruchomości komercyjnych w ogóle. Tak, nieruchomości komercyjne jest produktywne na pewno. Tylko sprawa z nieruchomości komercyjnych jest to, że uznając możliwość jest trochę trudne, jak zrównane z nieruchomości mieszkalnych. Ale nieruchomości komercyjne zyski majątkowe może być prawdziwa ogromna (w rzeczywistości znacznie większy niż można by przewidywać nieruchomościami mieszkalnymi w tej samej proporcji). Można podjąć nieruchomości komercyjnych bo albo odsprzedaży po aprecjacji lub pozwalając się, powiedzieć sprzedawcy.
Handlowych deweloper jest w rzeczywistości obsługiwany jako 1 znak dla powstania nieruchomości mieszkalnych. Po przyznać z możliwością znacznego wzrostu komercyjnego w obszarze (zarówno ze względu na ulgi podatkowe lub cokolwiek), to lepiej zacząć oceny potencjału aprecjacji cen nieruchomości komercyjnych i to idź do niego szybko (równie szybko, jak to znaleźć dobrą ofertę). I trzeba naprawdę działać na rzecz coraz dobry interes.
Jeśli stwierdzisz, że nieruchomości komercyjne, np. ziemia, jest dostępny w duże kawałki, które są zbyt kosztowne, aby kupić, można spojrzeć na tworzenie małej grupy inwestorów (ze znajomych) i kupić go wspólnie (i podzielić zyski później) . W niektórych przypadkach np. przy sprzedaży detalicznej bom się spodziewać w rejonie, można określić to opłaca się kupować nieruchomości, które można zmienić na magazyn zamiarem wynajmu dla małych przedsiębiorstw.
Więc nieruchomości komercyjnych wykazuje całe mnóstwo inwestycji szanse, po prostu trzeba ją wykorzystać.
Przejęty rynku nieruchomości jest HOT! Co miesiąc TYSIĄCE WŁAŚCIWOŚCI ZOSTAŃ PRZEJĘTY przez banki, federalne i organizacji prywatnych za pośrednictwem różnych zajmowaniu i prawa upadłościowego. Te właściwości można było kupić poprzez aukcje AT ułamek ich rzeczywistej wartości RYNKU! SZUKAJ jedną dla siebie Dziś lub START BOGACTWIE budynku!
Kliknij tutaj, aby uzyskać więcej szczegółów
Szybkiej sprzedaży nieruchomości
Sierpnia
01
Triple Net Lease Sprzedam jako odnoszące się do nieruchomości komercyjnych
Wysłany przez: | Komentarze
Jeśli rozważa inwestycje w nieruchomości komercyjne, Houston jest doskonałym wyborem. W ramach tego tętniącego życiem miasta, istnieje wiele komercyjnych opcji inwestycyjnych do wyboru. Który z nich będzie dla Ciebie najlepszy? Wiele osób, które trzykrotnie najmu netto na sprzedaż przyniesie im największą zwrot z dolara przy minimalnym nakładzie pracy.
Ale potrójne netto najmu nie jest prawo dla wszystkich. Jeśli sprawdzanie możliwości jako deweloper centrum handlowego, Houston jest znany z umowy najmu, które mogłyby własnych potrzeb.
Pierwszym krokiem w wyborze najlepszą okazję inwestycyjną jest, aby zrozumieć dokładnie, co potrójne netto leasingu jest. W przypadku tego rodzaju leasingu, Najemca ponosi pieniężnej odpowiedzialność za utrzymanie, podatki i ubezpieczenia oprócz miesięcznej kwoty czynszu.
Ten rodzaj leasingu jest z reguły bardzo długi okres obowiązywania umowy, ze niektóre umowy będzie tak długo, jak 50 lat. Z tego powodu bardzo ważne jest, aby rozważyć zarówno zalety i wady potrójnej najmu netto do sprzedaży, zanim zdecydujesz się zrobić tego typu inwestycji w nieruchomości komercyjne Houston.
Zalety tego rodzaju leasingu będzie korzystne zarówno dla właściciela, a lokator na wiele sposobów. Właściciel może liczyć na utrzymanie swojej własności do zrobienia przez jego najemcę, pozostawiając bardzo mało pracy ze strony właściciela na utrzymanie serwisu. W większości przypadków, lokator będzie miał żywotny interes w utrzymaniu nieruchomości w dobrym stanie, ponieważ to będzie jego miejsce handlu bardziej atrakcyjne dla potencjalnych klientów.
W odwrotną stronę, najemca może korzystać z wielu swobód posiadania w tym regularnych napraw i aktualizacji do nieruchomości, jak uważa za stosowne. Jednak nie ma on ciężar początkowej inwestycji w nieruchomości komercyjnych Houston sposób właściciel nieruchomości ma.
Istnieje ryzyko związane z tego rodzaju leasingu. Najemca nie może zapewnić właściwego utrzymania, co kosztowało właściciela nieruchomości pieniędzy więcej w dłuższej perspektywie. Są kroki, które, jako właściciel, może podjąć w celu ograniczenia wiele z tych zagrożeń. Jeśli potrójne netto najmu na sprzedaż brzmi jak możliwości, porozmawiać z nieruchomościami i adwokat dzisiaj aby sprawdzić, czy jest to najlepszy wybór dla Ciebie.
Odzyskanie
Czerwca
23
Profesjonalnych usług maklerskich w nieruchomości komercyjnych w Kanadzie stały się stosunkowo niedawno. Dlatego do tej pory większość ludzi na pytanie "Czym jest pośrednik na rynku nieruchomości komercyjnych?» Po prostu pozhmut ramiona. a nawet ci, którzy mają już sdaval lub wynajmowanych pomieszczeń przy pomocy agencji często nie mają jasnego zrozumienia korzyści płynących z leczenia specjaliści nie wiedzą, co może i powinna domagać. W niniejszym artykule chcielibyśmy razvenchat najczęstsze mity związane z brokera na rynku nieruchomości komercyjnych.
Liczba Mit 1: Im więcej wrażeń, lepiej handlowe pośredników w obrocie nieruchomościami?
Istnieje powszechny pogląd, że pośrednik musi regularnie pokazać klientom, jak wiele możliwości zakwaterowania, a więcej robi, tym lepsza jakość jego pracy. W rzeczywistości wszystko jest dokładne inaczej. Specjalista z zakresu pośrednictwa mówi, że aby znaleźć miejsce, które spełnia wszystkie wymagania klienta, to jest bardzo trudne. Dlatego zbyt częste poglądy mogą wskazywać, że pośrednik nieuważnie słucha klienta i zaprasza go opcji "random". Ponieważ takie maklerskie «Przewodnik» przegranych jako właściciel gruntu lub nabywcą potencjalnego, gdyż spędzają swój cenny czas bez rezultatu.
To profesjonaliści słuchał uważnie życzenia, zbada wszystkie dostępne na rynku ofert i wybrać ten, który jest jeden, który naprawdę ci odpowiada. Zazwyczaj do osiągnięcia rezultatu potrzebował maksymalnie 3-4 biegu.
Liczba Mit 2: Profesjonaliści pracujący w dużych agencji
Większość ludzi wierzy, że nazwisko głośno i «skala» Komercyjne agent nieruchomości są gwarancją doświadczenie i profesjonalizm brokerów. Jednak nie zawsze tak jest. Po pierwsze, imenitye firma o długiej historii i tak nie brakuje pragnąc im pracę, dlatego oferujemy brokerom dość niski procent prowizji agencji. W tym samym czasie mniejsze firmy, dla odmiany, są zainteresowani w pozyskiwaniu wykwalifikowanych pracowników i są gotowe do zapewnienia im bardziej korzystnych warunków finansowych. Po drugie, główne agencje pracy z ich pośrednicy (Exclusive) skierowane do firmy. Oznacza to, że oni nie potrzebują, aby wykonać pełny zakres prac (przeszukiwania pomieszczeń, negocjować z właścicielem, zawarcie traktatu, itp.), ich wyzwanie - znalezienie nabywcy lub leasingobiorcę gotowego przestrzeni. W tych samych firm małych, gdzie jego obiekty nie są dużo brokerów dokonać transakcji "zerowy". W związku z tym są one z natury wymaga głębszej wiedzy o rynku i zrozumienie potrzeb klienta.
Liczba Mit 3: prywatny pośrednik transakcja korzystna
Ile osób nie palić w służbie «brokerów prywatne» tak zwany, wciąż znaleźć kogoś, kto doradzić w odniesieniu do co ktoś Iwana Ivanychu ponieważ ma "tanie". Zapisz prawdę, nie kosztem usług, jak również samodzielnie i spokój, ale jedno, że na pewno nie będzie pozbawiona. Więc po co jest w rzeczywistości, «przepłacać» klient, odnosząc się do agencji?
Po pierwsze, każda szanująca się agencja ma kodeksu etyki, który jasno określonych zasad brokera postępowania z klientem. Na przykład, zgodnie z kodem, pośrednik nie ma prawa dać błędnych informacji, jest on zobowiązany do zabezpieczenia swoich interesów i udzielą wszelkich informacji na temat transakcji. Naruszenie tych zasad może oficera prowadzić do bardzo nieprzyjemnych konsekwencji dla niego, aż do zwolnienia włącznie.
Po drugie, agencja wszyscy pośrednicy są pod bezpośrednią kontrolą zarządzania. Oznacza to, że jeśli pośrednik robi zły krok, to zawsze jest poprawny, pomoże Radę i, w razie potrzeby, przenieść klienta do innego specjalisty.
W trzecim, wszystkie dokumenty za pośrednictwem Agencji, musi zostać sprawdzony przez dział prawny, który po prostu nie przegapić traktat, jeśli w jakiejkolwiek szkody sposób interesy klienta.
W tym samym czasie, prywatny pośrednik - jego własnym szefem. On decyduje, jakie informacje i głos jak ciszy, która klauzule umowne zwrócić uwagę, a co - to przymknąć oko. Jeśli później masz roszczenie do jakości jego pracy, aby doprowadzić go przed oblicze sprawiedliwości będzie bardzo trudne, zwłaszcza, że większość z tych «mediatorów» nigdy zarejestrowane.
Innymi słowy, należy skorzystać z usług prywatnych pośredników - tak samo jak zmiana waluty poza Wymiennik: najlepsze stawki, ale nie ma gwarancji.
Liczba Mit 4: Lepiej zwrócić się bezpośrednio do kilku agencji
Wydaje się, że logika jest prosta: im więcej agencji zaangażowanych w sprzedaż obiektu, tym szybciej będzie wynik. Ale może mówić tylko do osób niewygodnych z technologią firm brokerskich. Jest dość wąski zakres drukowanych i internetowych wydaniach, w którym agencja umieszczonych na ich stronach. Zatem jeśli go w, powiedzmy, pięciu agencji, ryzyko, aby zobaczyć pięć różnych reklam w witrynie w tych samych mediach. Nie tylko, że to samo w sobie daje wątpliwą reklamę, więc bardziej prawdopodobne jest, że każda agencja będzie próbował trochę "komentował» charakterystyka obiektu, aw rezultacie z pięciu reklamy daje sprzeczne informacje.
W rzeczywistości tylko jedna wzmianka w jednej wersji, a temat zawsze dostaje się do bazy danych nieruchomości. Większość brokerów używać tej samej bazy danych, więc w końcu te same informacje. Innymi słowy, odnosząc się do jednej agencji, nie jesteś wcale nie zmniejsza ich szanse szybko i sprzedawać przedmioty, a Najważniejsze - go zapisać (obiektu) reputację.
Innym negatywnym współpracy z kilkoma agencjami - nie z jednym z nih.vy nie może zawrzeć umowę na wyłączność. Ale tylko wyłączny kontrakt z firmą, broker daje najkorzystniejszy plan przeniesienia witryny i najlepsze warunki transakcji.
Liczba Mit 5: Wystarczy spojrzeć na obiektach bazowych - i jest gotowy do czynienia
«Agencje ogromne bazy danych, więc pośrednik nie pracuje nad szczegółowymi kryteriami szybko znaleźć odpowiednie miejsce ...» Niestety, takie oświadczenia muszą usłyszeć dość często. Ale jeśli wszystko było tak proste, że umowa będzie na jeden dzień, ale brokerzy nie muszą wychodzić z biura. Jest logiczne pytanie: dlaczego nie jest to dzieje?
Jak na ironię, to brzmi banalnie, ale każdy przypadek jest indywidualny, a oprócz podstawowych wymagań dotyczących przestrzeni, wiele sugestii, "popup» już w pracach. Ktoś jest, trzeba pewnej grubości ścian i wysokości sufitu, kogoś - duże gabloty bez odmawiania ich drzewa, ktoś - możliwość przebudowy ... Tak, a właściciel często ma swoją własną wizję potencjalnego najemcy: niektórzy nie chcą do «posiedzieć» struktury państwowe, inni nie chcą urząd był duży napływ turystów, nadal kategorycznie przeciw firm audytorskich ... od brokera wymaga maksimum cierpliwości i wytrwałości, aby znaleźć rozwiązanie, które zadowalało obie strony. Czy nie wystarczy do pracy z założenia: musisz iść do oglądania, osobiście spotkać się z właścicielami, należy zawsze sprawdzić ważność informacji, itd. Dlatego też «średnie» transakcja trwa zwykle dwa tygodnie do dwóch miesięcy.
Liczba Mit 6: broker Target - tylko znaleźć kupca
Wielu wierzy, że gdy potencjalny nabywca kiwa głową z aprobatą i powiedział, że jest odpowiednich pomieszczeń, broker kończy. Jednak w rzeczywistości, na końcu tylko pierwszy etap - poszukiwanie - i zaczyna się najtrudniejsze - doprowadzenia do porozumienia przed podpisaniem umowy. Wydaje się, że ten wyjątkowy? Czy kupujący i sprzedający (właściciel i najemca) nie są w stanie zgodzić? Ale rzeczywistość jest taka, że z bardzo pozytywnym nastroju po obu stronach w 70% przypadków przed podpisaniem umowę po prostu nie przyjść!
Najwięcej rozbieżności pojawiają się, gdy chodzi o harmonogram płatności. Wielu sprzedających woli nie oficjalnie określić rzeczywistą wartość terenu i otrzymać porcję gotówki przez zagranicznych firm lub banków zagranicznych. Jednocześnie, nie wszyscy klienci (zwłaszcza uczciwości w tych sprawach są firmy zagraniczne) są gotowe do pracy.
Innym powodem, dla których strony nie mogą dojść do wspólnego mianownika - pragnienie właściciela lokalu ustalona w umowie o szczególnych warunkach. Na przykład, właściciel może ustawić wysokie grzywny za palenie w biurze, przejmując na terytorium zwierząt domowych centrach biznesu ... Jeśli na pierwszy rzut oka, takie roszczenia nie może podnieść konkretnych zarzutów, to jest udokumentowane, są one często witany z podstawowej odrzucenia z najemcą.
Tak więc, niewiele jest do znalezienia nabywcy. Pośrednik rzemiosło jest możliwość ominięcia ostrych kątów, znaleźć niezbędne kompromisy, aby postawić umowę przed podpisaniem umowy i pomóc jego klient do jego zawarcia w najkorzystniejszych warunkach.
Liczba Mit 7: Broker dostaje ogromne pieniądze "za nic?
I wreszcie: Wiele osób uważa, że życie jest broker - raj w którym pieniądze dosłownie spadają z nieba. W rzeczywistości tak nie jest. To jest ciężka praca, a wynik jest do ostatniej chwili nie jest w stanie przewidzieć jednego. Makler może pracować przez wiele miesięcy w ciągu tej samej transakcji, oraz w dniu podpisania traktatu Ona sorvetsya. Albo pokazać pokój raz, a zatem byłoby «idealny» opcja. Klient może artykułować wymagania, a może nie wiedział, co chce i odrzuca dobre oferty, jeden po drugim. Ta praca podkreślają, że wymaga wysokiej koncentracji i absolutne poświęcenie. I znowu: nie powinniśmy zapominać, że pośrednik otrzymuje prowizję tylko za wyniki, więc jego dochód jest wprost proporcjonalna do wysiłku.
Informacje dostarczone przez "United Realty Group» (doradztwo, usługi brokerskie, leasing, kupno i sprzedaż nieruchomości komercyjne, czynności prawne wsparcia). http://www.pro-bargainhunter.com
Sprzedam Dom Quick
