Archiwum dla dzierżaw obiektów handlowych
Grudzień
31
Gdzie mogę znaleźć handlowych detalicznych Leasing nieruchomości w Waszyngtonie
Wysłany przez: | Komentarze
Mar
22
Jest wielu artykuł część, która będzie koncentrować się na dzierżaw obiektów handlowych.
Negocjowanie dzierżaw obiektów handlowych często czasy nie jest dla osób o słabym sercu. Mając to na uwadze, że będziemy próbować rzucić światło na różne aspekty handlowe leasingu. W tym artykule przyjrzymy się tematy takie jak: terminy, klauzul, negocjowanie i wymagania dla tych rodzajów leasingu.
Istnieje wiele aspektów umowy dzierżawy, które dla laika lub niedoświadczonych, często mylą, a kiedy czytał na głos brzmi jak "okroić-okroić-wibrujący-goo-be-goo?"
Rozumienie pojęcia używane w komercyjnych leasingu i położenia osoby posiadające leasingu pomoże w negocjacjach umowy najmu. Jeśli nie jesteś doświadczonym działkę negocjator nieruchomości, sugeruje się, aby skontaktować się z profesjonalną komercyjnego agenta nieruchomości i / lub prawnych doradcą przed zawarciem jakiejkolwiek umowy dzierżawy nieruchomości.
Zacznijmy od kilku podstawowych pojęć ...
Zawsze są dwie strony uczestniczące w leasingu: najemcy i właściciela. Podczas gdy właściciel może być reprezentowana przez spółkę zarządzającą lub firmę prawniczą, która sporządza umowę najmu, często lokatorzy samo reprezentowane.
Każda ze stron umowy najmu ma cele uzyskania wynajętej powierzchni:
Dzierżawców cele mogą obejmować:
Uzyskanie dzierżawy z rozsądnym czynsz maksymalizacji ich ekspozycję na konsumentów wymierne i oczekiwane koszty operacyjne Ability to Expand dla przyszłych potrzeb i wzrostu
Właściciel drugiej strony ma znacząco różne cele, które mogą obejmować:
Uzyskanie i utrzymanie wysokiej jakości najemców maksymalizacji zwrotu z inwestycji ochrony ich nieruchomość inwestycyjną poprzez przeniesienie ryzyka i możliwości odzyskania posiadania nieruchomości powinien domyślnie najemca
Choć obie strony tej umowy mają różne cele, istnieją pewne podobieństwa, jak również. Przedmioty takie jak:
Ustanowienie jasno sformułowane, wiążącej umowy Protection z inwestycji finansowych obie strony będą / są poniesione i możliwość dla obu stron, aby być rentowne
Rodzaje leasingu
Istnieje wiele rodzajów umów leasingu, które są zatrudnione w leasingu nieruchomości komercyjnych. Przyjrzyjmy się kilku popularnych rodzajów leasingu, takie jak:
· Najmu brutto - Ten rodzaj leasingu jest gdzie właściciel zapłaci wszelkie koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Najemca płaci właścicielowi brutto lub stałą kwotę za wynajem. Z tego czynszu, właściciel zapłaci koszty operacyjne (podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, utrzymanie, narzędzia, sprzątania oraz koszty zabezpieczeń) dla nieruchomości.
· Netto Lease - W tej dzierżawy typu, lokator płaci całość lub część kosztów operacyjnych wyrażonych w Gross najmu. Ten rodzaj leasingu stanowi właściciela z umiejętnością przekazać jak najwięcej odpowiedzialności za koszty operacyjne dla najemców, jak to możliwe. Ten rodzaj leasingu zmienia się w zależności od lokalizacji i na rynku lokalnym, jak również możliwość negocjacji lub negocjacji z dwóch stron (właściciel i najemca).
Absolute netto najmu -. To dzierżawa typ wymaga najemca ponosi wszelkie koszty operacyjne związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości leasingu Procent - leasing nieruchomości, w których kwoty czynszu, która jest oparta na procentach wielkości sprzedaży dokonanej przez leasingobiorcę (najemca). Zazwyczaj tego typu leasingu będzie przewidywać, na wynajem minimalnej lub podstawa plus prowizja na wielkość sprzedaży i jest regularnie wykorzystywana dla detalistów
Biorąc pod uwagę złożoność różnych rodzajów leasingu, można stwierdzić, że zawarcie umowy dzierżawy nieprzygotowana jest porównywalna do intensywniejszej z klifu. A chcesz być poprawne!
Przed zawarciem umowy kontraktowej do najmu lokal, to pierwszorzędne znaczenie dla sukcesu firmy, że rozumie warunki, typ i finansowe następstwa najmu.
Co sprawia, że dzierżawa ważne i wykonalne?
Prawidłowe umowy najmu są podobne do obowiązujących umów. Oprócz różnic w długości, złożoności i finansowe, egzekwowania umów leasingu zazwyczaj zawierają następujące elementy:
· Identyfikacja właściciela i najemcy: Każda ze stron umowy leasingu powinien podpisać dokument. Zaleca się również, że każda strona dokumentu zawiera inicjały i datę każdej ze stron.
· Opis nieruchomości do dzierżawy: Opisy nieruchomości będzie zawierał adres ulicy (w tym jednostki lub numer sklepu jeżeli dotyczy), żadnych nagrań plats odpowiednio, rząd prostokątny systemu badań, jak również metes oraz granic w obszarów wiejskich. Wszelkie ulepszenia nieruchomości powinny być również zawarte w opisie nieruchomości na wynajem.
· Wynagrodzenia finansowego: Wymóg ten jest często spełnione przez najemcę obietnicy zapłaty czynszu i właściciela niezdolność do zajmowania nieruchomości w okresie leasingu. Często pierwszym krokiem w leasing lokal jest złożenie listu intencyjnego (LOI) i jest kilka razy w towarzystwie sprawozdań finansowych peryferyjne przeznaczone zdolności najemcy do zapłaty lub płynności (dostęp do gotówki lub funduszy).
· Legalność cel: Kiedy leasing lokal użytkowy, cel lub proponowane korzystanie z nieruchomości lub leasingu nie może naruszać federalnymi, stanowymi lub lokalnych praw.
Oferta · i akceptacja: Zasadniczo, oświadczenia te określenia, że właściciele zgadzają się na wydzierżawienie nieruchomości przez określony czas, a dzierżawca zobowiązuje się płacić jestem uzgodniona wysokość czynszu okresowo do zajmowania nieruchomości, określonego w umowie.
· Napisany najmu: W większości stanów, dzierżawy na czas dłuższy niż jeden rok muszą być w formie pisemnej. Jest wysoce zalecane, że wszystkie dzierżawy mieć jasno sformułowane, dokumentu łatwo rozpoznawalne.
Najmu i przepływ gotówki
Niektóre klauzule leasingowe mają możliwość wpływu na przepływ przez najemców gotówki. Klauzule te zawierać alternatywy dla właściciela do przekazania pewnych kosztów operacyjnych na najemcę. Niektóre klauzule mogą ograniczyć wypłatę kosztów operacyjnych (zwane przystanki koszty), podczas gdy inne dają możliwość dla właściciela stale przekazać niektóre z obecnych lub zwiększenie kosztów operacyjnych nieruchomości (przebieg wydatków przez) do najemcy.
Zanim zbadamy te elementy, niech rozumie proste wyliczenie czynszu. Zazwyczaj komercyjne czynsze wyrażone są w cenie za metr kwadratowy ust ppsf) i obliczane są rocznie. Tych nowych do komercyjnego wynajmu są często zaskoczeni początkowej ceny tego typu nieruchomości. Co oni nie zdają sobie sprawy jest to, że cena całkowita jest następnie dzielona przez 12 (liczbę miesięcy w roku). Przykład: 1000 miejsce sf jest wydzierżawiony na 18,00 dolarów za stopę kwadratową lub 18.000 dolarów rocznie (18 dolarów × 1000). Rzeczywista wysokość czynszu miesięcznie to jest 1500,00 dolarów (18.000 dolarów / 12).
Jak wspomniano wcześniej, koszty operacyjne takie jak podatku od nieruchomości, konserwacji, napraw, usuwanie śmieci, pensję właściciela pracowników oraz koszty ulepszenia budynku często są wypłacane przez właściciela i często przechodził ścieżki do najemców. Jest to zwykle prawda w wielu dzierżawców biurowców i centrów handlowych. W nieruchomości handlowych, lokator udział tych pass-through wydatków opiera się na powierzchni najmu brutto (GLA) z najemcy sklepu.
Koszty Zatrzymuje
Przystanki Expense pozwala właścicielowi płacić część kosztów operacyjnych do określonej kwoty, zwykle opartej na cenie za stopę kwadratową (PSF). Ekscesy przystanku kosztów są następnie przekazywane za pośrednictwem najemcę na podstawie ilości powierzchni najmu budynku najemca okupacyjne.
Oto przykład: wynajem biura może zawierać klauzulę, że stwierdza, najemca będzie płacić 18 dolarów za stopę kwadratową rocznie w czynszu, a właściciel zapłaci wszelkie koszty operacyjne związane z nieruchomości - o ile wydatki nie przekraczają 4 dolary za stopę kwadratową o powierzchni wynajmowalnej.
Jeżeli budynek posiada 50.000 stóp kwadratowych powierzchni wynajmowalnej, z tą klauzulą właściciel jest zobowiązany do zapłaty pierwszej 200.000 dolarów w rocznych koszty operacyjne (4 dolarów za stopę kwadratową X 50.000 stóp kwadratowych). Jeśli są jakieś dodatkowe koszty niezbędne do obsługi budynku, który przekracza 200.000 dolarów, najemca zostanie obciążony nadmiar substancji na podstawie odsetka budynku powierzchni wynajmowalnej lub kwadratowych materiału, że najemca zajmuje.
To z kolei granice - czy przystanki - właściciel firmy koszty operacyjne na 200.000 dolarów r. Aby lepiej zilustrować: jeśli koszty eksploatacji tego obiektu jest 220.000 dolarów rocznie, na przykładzie powyżej można oczekiwać czynszu za dodatkowe 0,40 dolarów za m˛ (20000 dolarów / 50000). Skorygowany miesięczny czynsz staje 1533,33 dolary (0,40 dolarów x 1000 sf / 12), ponieważ właściciel płaci początkowej 200.000 dolarów.
Koszty zatrzymuje zazwyczaj korzystają właściciele przez ograniczenie ich ekspozycji na ryzyko kosztów operacyjnych jest większa niż oczekiwano. Są zatrzymuje również pozwalają właścicielom na prognozy kosztów operacyjnych opartych na przewidywalnych kosztów. Często właściciele kolei najemcom oferują coś wartościowego w zamian za klauzuli zatrzymania wydatków, takich jak niższe stopy umownej wynajmu, jeśli inne Leasing w rynku lokalnym nie zawierają przystanki wydatków.
Wspólny Obszar Konserwacja
Wspólne utrzymanie obszar (CAM) opłata jest wspólny koszt pass-through w leasingu centrów handlowych i innych wielu dzierżawców sytuacji. Są to koszty związane z utrzymaniem wszystkich wspólnych obszarów właściwości, takie jak: korytarze, hole, przyczyn i parkingów. Koszty te zazwyczaj są obliczane i na podstawie procentu powierzchni najmu najemca lub dzierżawca jest okupacyjne. Klauzule CAM korzyści właścicielom przechodząc przez wzrost kosztów tych wydatków do najemców.
Najemcy korzystają również z CAM kosztów, by środki zgromadzone na wydatki CAM nie są napędzane przez innych wydatków majątkowych, standard utrzymania i konserwacji ogólnej zapewni nieruchomość pozostaje w zadowalającym stanie i łagodzi najemców z płacenia za utrzymanie wspólnych obszarów .
Ulepszenia najemcy lub zbudować kosztów
Właściciele często ponosić koszty po wygaśnięciu dzierżawy i puste biuro i powierzchnia handlowa musi być gotowy do nowej osób. Te dodatkowe koszty są znane jako zbudować kosztów. Jako przykład, re-wynajem powierzchni handlowej może wymagać poważnych zmian do wnętrza, takie jak usunięcie lub dodanie ścian, podniesienie pułapu, a zmiany mocy elektrycznej. Wiele komercyjnych dzierżawy nieruchomości zapewnić najemcy zasiłku doskonalenia. Niektóre umowy najmu mogą wymagać plany na zmiany zostały przedłożone przez generalnego wykonawcę z pracy wszelkiej być wykonywane wyłącznie przez zatrudnioną przez właściciela. To Okres najmu / klauzula zobowiązuje właściciela do zaciągania wstępnie określoną ilość dolarów w wydatkach na celu poprawę miejsca Nowy najemca w specyfikacji.
Ulepszenia najemca może zapewnić korzyści podatkowe
Odpowiedzialność za zapłatę tych usprawnień może przynieść korzyści podatkowe dla właściciela lub najemcy. Jeśli właściciel płaci za ulepszeń, koszty te mogą być wydatkowane ponad lat liczba. Kiedy wypowiada najemca i ulepszenia są usuwane, właściciel może odpisać pozostałą kwotę w tym czasie.
Podobnie, jeśli lokator płaci za poprawę, zaś zmian utrzymania wartości nieruchomości, najemca może odpisać kosztów w roku poprawa gotowe. Jeśli ulepszenia zwiększają wartość nieruchomości, najemca może odpisać koszt ponad określoną liczbę lat lub gdy lokator wypowiada nieruchomości. Zawsze potwierdzić żadnych zachęt podatkowych i świadczeń z wykwalifikowanym podatku zawodowe przed poniesieniem dodatkowych kosztów.
Streszczenie
Jak widać, leasing powierzchnia handlowa może być bardzo skomplikowane. Do zrozumienia potencjalnych nowych komercyjnych najemców te zawiłości jest niezbędne dla udanego biznesu prosperować.
Uzyskanie profesjonalnych wskazówek w obu negocjacji i legalności z najmu mogą zaoszczędzić komercyjnego najemcy nie tylko krótko-i długoterminowe środki pieniężne, które mogą być ponownie zainwestowane w firmę, ale także zapewnić im ochrony przez uzyskania tytułu wykonawczego dzierżawę.
© Copyright 2008 Jennifer MacKay. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Sprzedaż i Wynajem Powrót
