Arkiv for tilbakeleie
April
24
hvilke elementer ville du anbefale å selge i et grafisk design butikk som må ha Retail del?
Skrevet av: | Kommentarer
Jeg har en grafisk design og trykking butikk (som Kinkos) men leie statene jeg må ha detaljhandel elementer som stasjonær etc ..... hvilke elementer ville du foreslå.?
Selg Hus Rask
Mar
27
Leasing næringseiendom i London er en helt annen ball spillet fra leasing næringseiendom i andre deler av Storbritannia. Det er mange fallgruver som leasers kan gå glipp av hvis de ikke er kjent med denne delen av markedet. Hvis du er ute etter en næringseiendom i London da kontakte en lokal eiendom agent i London vil sikre at du er klar over de beste stedene og hva slags prisvariasjoner å forvente i området, samt noen andre nyttige tid bits insider kunnskap kan få deg. Dette vil sørge for at du får best mulig avtale for deg og at du er klar over fordelene og fallgruver fra andre lokale virksomheter før du bosette seg.
Så her er en oversikt over alle større type næringseiendom. De viktigste områdene av markedet for næringseiendom er butikker, industrielle enheter, og kontorer.
Industrielle enheter i næringseiendom er oftest tilgjengelig på fleksible kontrakter og som et mindre konkurransedyktig kommersiell eiendom området kan du komme over noen ganske gode lease avtaler. Hvis du tenker på å leie industriell eiendom i London vil du forvente å betale premie for hovedstaden beliggenhet som er også derfor det er svært viktig å finne en kommersiell eiendom spesialist som kan hjelpe deg dra nytte av deres ekspertise og hjelp du i forhandlinger om beste tilbudet, kan de selv sette opp en kontrakt på dine vegne.
Leasing næringseiendom i form av butikker er en ekstrem faktor ved vurdering av mulig suksess eller fiasko for virksomheten din. Å vite din næringseiendom plassering innsiden og ut er viktig som å velge feil sted kan bety umiddelbar stigma knyttet til din eiendom. Dette kan være en god ting, for eksempel en kommersiell eiendom Covent Garden adresse, eller det kan være ille hvis du er i en upopulær område med en høy kriminalitet.
En ytterligere populære bruken av næringseiendom er det klassiske betjent kontor. London er full av betjente kontorlokaler og det er en veldig populær rute å forfølge som et betjent kontor gir en hel rekke ulike fordeler. Serviced kontorplass London er populært for det første skyldes bare å måtte betale en total sum av penger for utleie av din service kontoret som omfatter alle regninger som strøm, oppvarming, internett, renhold, og bemannet resepsjon. Dette sparer ikke bare stresset, men fornuftig som du har mindre behov for å bruke opp dyrebar tid på å sortere ut alle de dagligdagse regninger. Det betyr at det er ingen uønskede skjulte kostnader, og du kan fokusere på de mer viktige ting, som jobb! Det er også flott å slippe å bekymre rengjøring, som Windows eller tømme søppelkasser, som i en London betjent kontor alt dette er gjort som en del av avtalen!
Rask hus salg
Mar
06
Ca 8 måneder siden jeg signerte en leieavtale med selskapet A. I sin guide den snakker om muligheten til å overføre leilighetskomplekser med ingen straff, selv om dette ikke ble fastsatt i leieavtalen. Siden da selskapet A solgte leilighetskomplekset til selskapet B. Selvfølgelig nå jeg må flytte og selskap B vil ikke la meg overføre uten å betale de resterende 4 måneder av husleien.
Jeg har aldri signert en kontrakt med selskap B, hva er mine alternativer? Har min gamle leieavtalen fortsatt holder?
Real Estate Professionals
Februar
20
Jeg har hørt at jeg bør be for $ 15 i "TI Money", men jeg er ikke sikker på akkurat hva dette er, så er jeg redd for å spørre utvikleren om det, og visste ikke hva jeg spør etter.
Den "TI Money" er penger som vil bli utbetalt til meg?
Selg Hus Rask
Februar
13
Jeg ser inn lease en eiendom for å starte opp en innendørs lekeplass virksomhet. Jeg tenker rundt 2000 kvadratmeter. Ønsker jeg en industriell eiendom eller en spesiell hensikt eiendom eller retail? Takk så mye
Real Estate proffessionals
Februar
06
Mens mange ikke vurdere mulig bruk av en tomtefeste eller land lease, tomtefeste tilby en fin måte å beholde en langsiktig eierandel i fast eiendom som kan ha betydelig nytte arvinger, samtidig som det gir en løpende inntekt stream. Ledige land at en eier ikke kan være i stand til å utvikle på egen hånd kan også nå sitt fulle utviklingspotensial raskere ved hjelp av en tomtefeste. De fleste tomtefeste er forhandlet med en bestemmelse som krever den kortsiktige utviklingen av landet, og en gang utviklet grunneiere / gårdeiere har en relativt liten risiko for tap.
I Las Vegas er tomtefeste benyttes periodisk men de har ikke vært en bærebjelke i eiendomsmarkedet. Gitt kontanter knase forårsaket av "Tilbakeslag av 2008", men er flere grunneiere vurderer dem. Venter for en sluttbruker å kjøpe en eiendom, når de fleste ikke kan få bankfinansiering, kan være kostbart. En tomtefeste gir og alternativ til å vente som synes å være lovende i dagens økonomiske klima.
Etablere en base returandel for en tomtefeste er ikke så vanskelig som man kanskje forestille seg. Oppdage dagens markedsverdi av en eiendom som skal leases er første skritt, og det er vanligvis oppnås gjennom en vurdering. Med hensyn til avkastningen, hvis du skulle selge en eiendom for kontanter og investere utbyttet med så liten risiko som mulig, har du etablert en base eller minimal avkastning figur. Den nærmeste risikofri rente utbetalt statlige egne obligasjoner er vanligvis base rate. Siden mer risiko er forbundet med en tomtefeste enn med å holde statsobligasjoner en risikopremie er vanligvis lagt til base rate.
En av de største problemene knyttet til en tomtefeste i Las Vegas, som andre steder, er stilling eller underordning. Dersom en utvikler skal låne penger til å forbedre et nettsted, ønsker utlåner generelt å være i første posisjon. Siden den underliggende grunneier ser denne forespørselen for underordning som en måte å skille ham fra landet eiendelen, og banken mener investeringen er større og skal være overlegen den underliggende grunneier, noen tomtefeste ikke materialisert på grunn av dette sikkerhetsproblemet . Tomtefeste er mest attraktive for grunneiere når ingen finansiering er nødvendig for utvikling av forbedringer.
En annen vanskelighet etablere en tomtefeste er bestemmelsen om leie justeringer. Konsumprisindeksen (KPI) justeringer er ofte bygget inn i bygningen leieavtaler, og til tider konsumprisindeksjustering er vedtatt i tomtefeste. Konsumprisindeksjustering gi leietaker med noen sikkerhet for at de ikke vil bli fanget opp i en oppskrivning på grunn av en eksplosiv land marked. Bakdelen med å bruke en KPI justering for grunneier er at landet kan øke dramatisk i verdi over tid og grunneier vil bli sittende fast med kontraktsvilkårene forhandlet basert på en mye lavere verdi.
Når etablert, summen av nåverdien av den inntektsstrøm fra tomtefeste pluss den neddiskonterte verdien av de gjenværende er grunnlaget for verdien. Så dårlig strukturert tomtefeste kan ødelegge verdien av en pakke av fast eiendom.
Dermed kan tomtefeste være skadelig for en eier eller leietaker hvis ikke godt laget. Jeg har personlig vurdert en fast eiendom beheftet med en 99 års leiekontrakt med en 60 års periode igjen som ga de leide fee eierne med en avkastning så lav at deres arvinger ikke hadde råd til å betale skatt regningen. Jeg kan ikke tenke meg noe verre enn å bli formidlet en eiendel verdt flere millioner dollar som bare koster deg penger hver måned, og det vil sannsynligvis ikke gi deg en fordel i løpet av din levetid.
Motsatt side av mynten er en leieavtale som favoriserer eieren så mye at leietaker ikke har råd til å betale den månedlige husleien. Driving din bygslet leietaker i konkurs er heller ikke det beste scenariet for en langsiktig leieavtale forholdet.
Under visse omstendigheter en tomtefeste kan være gunstig for både utleier / eier og en leietaker. Nylige endringer i markedet i Las Vegas har åpnet grunneiere til muligheten for at en tomtefeste kan være et verdifullt verktøy for å få en avtale behandles. Stor forsiktighet må tas for å utvikle vilkår og juridiske bestemmelser (med hjelp av advokat) som vil forbli rimelig over livet av leieavtalen. Dermed er bruk av tomtefeste i Las Vegas blir vurdert av eiere og utbyggere som et seriøst alternativ til tradisjonelle landområder salg.
Passiv Inntekt
Jan
30
Vi signerte en retail leieavtale 3 måneder siden. Den prospektive utleier sier at han vil signere den så snart han får noen flere tillatelser. Vi er lei av å vente. Han har ikke bedt om en sikkerhets depost heller. Er dette lease fortsatt lovlig, så vi føler som om vi ikke ønsker å forfølge dette lenger siden han holder noe som gir oss en unnskyldning etter den andre. Takk!
Selger og leier tilbake
Jan
23
Bedrifter i alle størrelser trekkes til London. Hovedstaden er den globale senter for mange ulike bransjer og er full av attraktive næringseiendommer.
Med en befolkning på mer enn åtte millioner og en eklektisk blanding av mennesker og byen kontorer, har London noe å tilby enhver bedrift. Flytting kontorer eller kjøpe næringseiendom i London er dessverre ikke så lett som man kunne håpe, men med litt ekspertkunnskap og kontor flytting hjelp, bedrifter raskt nyte sine mange muligheter.
Næringseiendom markedene har slitt etter siste internasjonale kredittmarkedene knapphet. Imidlertid har fallende verdier tiltrukket mange utenlandske kjøpere og noen næringseiendom fortsatt beholder en premie. Den nylige salget av Mayfair kontorer ved Hermes Real Estate med en fire prosent avkastning er et nyttig eksempel.
Bedrifter som ønsker å endre størrelsen og flytte til nye kontorer må vurdere kostnadene ved flytting og fordelene ved å ansette kontor spesialister til å hjelpe. Ved å ansette en agent, kan et selskap også fortsette kjøringen sin virksomhet fremover, mens en kontor flytting prosjektleder tar seg av detaljene.
Næringseiendom agenter er best plassert til å forstå disse markedsutviklingen. Denne "innenfra" kunne være til enda større hjelp for bedrifter flytter til London for første gang. Eksperter sier at kommersielle eiendomsmeglere kan tilby de som leter etter kontorlokaler en rekke viktige fordeler.
Når representerer en leietaker, kan de være klarert for å finne en eiendom til riktig pris - ikke nødvendigvis en som utleier er ute etter å oppnå. Likeledes muligheten til å utnytte inngående kunnskaper om kommersielle utleie agenter - kan hvem kan vite om gode steder på grunn komme på markedet, gir bedrifter et forsprang. Snarere enn å bare søke tilgjengelige kontorlokaler og sløse tid kontinuerlig sjekke hva som er tilgjengelig, kan interesserte leietakere varsles av de i vet.
Det samme jording er også nyttig når det kommer til knase. Kommersielle eiendomsmeglere er klar over at markedet beveger seg og vil ha sin finger på pulsen når det gjelder å vite hva som kan være rundt hjørnet - vil plasseringen, for eksempel settes for nye store transportforbindelser, som Stratford etter anleggsarbeid gjort for de olympiske leker, eller er den nærliggende undergrunnsstasjonen satt til å stenge for de første seks månedene av kommersielle leie? Med en forståelse av det lokale området og markedsforholdene i hva endrer tider for eiendomsmarkedet, kan en agent hjelpe en leietaker å finne den rette plassen til rett pris og gjøre det nye nettstedet eller kontor flytting så mye glattere.
Bedrifter flytter til London må først bestemme hvor i hovedstaden de ønsker å være. London har utmerkede offentlige transportforbindelser, men selv små bedrifter på jakt etter budsjett omplasseringer bør vurdere sine valg av plassering nøye.
Ved å bruke en kommersiell eiendom ekspert, kan de finne en rekke kontorer og dra nytte av spesialist lokalkunnskap.
New London ordfører, Boris Johnson, har nye planer om å lage flere åpne områder og vassdrag som investorene håper vil videre legge til byens kvaliteter. The Times rapporterte sin planlegging rådgiver, Sir Simon Milton, sier Boris store tema er "livskvalitet".
Så enten det er i eller ut av arbeid, kan bedrifter planlegger omplasseringer forventer sine ansatte til å nyte det beste London har å tilby.
Rask hus salg
Jan
16
90-tallet var en gyllen tiår for leietakere og leietaker representanter. Etablering innflytelse over husverten din var lett fordi kontorledigheten ble stadig økende og utleiere var under inntrykk av at hvis de ikke gjorde en avtale i dag, vil markedet fortsette å erodere. Som et resultat, var utleiere ekstremt aggressive og tilbyr store incentiv pakker som ga penger til fitouts, & enorme leie fritimene. Kort sagt, få en utleier å forhandle en eksisterende leieavtale var ikke en vanskelig jobb.
Men de siste årene har markedet begynt å forandre seg med stadig synkende ledighet. Forhandlinger og hvordan en leietaker bør nærme seg utleier har blitt tvunget til å endre også. Det er to hovedgrunner til endring:
1) På grunn av mindre leasing insentiver, har leieavtaler forutsetninger redusert dramatisk. Leietakere som prøver å reforhandle en leieavtale med flere år igjen på eksisterende forpliktelser mistet innflytelse som eksisterte på 90-tallet da de kunne true med å forlate en annen bygning dersom utleieren ikke restrukturere sin leiekontrakt.
2) Effektive leiepriser (resultatet en utleier gjør etter netting ut alle kostnader ved hans konsesjonen pakke) er økende. Mange utleiere vil heller vente på hva de forventer å være en mer gunstig marked for eierskap enn å omstrukturere en eksisterende leieavtale i dag.
Selv om de ovennevnte elementene har endret ansiktet av forhandlingene, er det fortsatt et leietakere marked og det er ingen grunn for leietakere å bare akseptere markedsrenter og høyere. Ettersom markedet har endret seg, må forhandle taktikk endres også.
Her er noen råd når du ønsker å reforhandle den eksisterende leieavtale:
1. Kjenn din utleier. Som leietaker er det viktig at du kjenner målene og målene til dine utleiere. Er eieren en passiv innehaver av lokalene og derfor mindre egnet til å gi store incentiver?
2. Vær fleksibel. Noen ganger utleiere ikke er imot reforhandle en avtale, de rett og slett ikke liker strukturen og formen på avtale på hånden. Så vær fleksibel, slik avtalen er attraktiv for begge parter.
3. Geografisk utvide din horisont. Noen sub markeder kan være stramt (dvs Sydney A klasse mellomrom) mens North Shore kan ha kapasitet til å håndtere stor plass takers konkurransedyktig. Smart leietakere effektivt kan utnytte ulike undergrupper markeder som passer deres behov.
4. Oppsøk kreative løsninger. Til tross for lave incentiver, er én måte å få et rimelig alternativ til de nåværende lokalene, for å finne plass som allerede er montert ute, i tillegg prøve å finne leietakere som ville være interessert i verdensrommet tidlig å unngå at varer krav.
5. Se til fremtiden. Bare fordi leieavtalen er ikke opp innenfor 12 måneder betyr ikke at eieren ville ikke være forberedt på å kutte en avtale nå. I tillegg kan du søke et uttrykk for interesse kampanje til anbud dine fremtidige behov.
En leietakere forhandle taktikk og strategi må endres med markedet. Tilbud kan gjøres nå, mer enn noensinne, må leietaker være kreativ og forstå motivasjonen til den andre siden når ved forhandlingsbordet.
Real Estate proffessionals
Jan
09
Min mor og jeg åpner en ny detaljhandel butikk, og bussiness har ingen kreditt (oblivously), setter vi det leieavtale i min mors navn?
Lei Tilbake Fast
