I den siste artikkelen har vi sett på noen av de tingene du bør vurdere før du leie den første kontor eller butikk for din bedrift. For å oppsummere, bør du ikke bare vurdere den gamle standarden "location, location, location", men også vurdere ting som tilstrekkelig parkering, antall ansatte som skal arbeide på stedet, og fremtidige vekstanslagene. Jeg understreket at det var viktig å ikke bli fanget opp i øyeblikket. Du bør ta deg tid til å finne den plassen som passer best for din bedrift i lang tid, ikke bare for i dag.
Denne uken skal vi diskutere det viktigste aspektet av prosessen: underskrive en kommersiell leasing (sett dramatisk musikk her). En av de største feilene mange gründere gjør når leasing foretningsbygg leser ikke leieavtalen. Glem å lese den fine print. Når det kommer til en leieavtale dens alle fine print.
Ikke tro meg? La meg fortelle deg den sanne historien om min venn, Homer, hvis navn jeg har endret for å beskytte den uvitende. Homer signert en to års leieavtale på en suite av kontorer for sin virksomhet. Som eier av virksomheten Homer signerte på den stiplede linjen og ble enige om å personlig garantere betaling av leie og å overholde vilkårene. Homer flyttet inn og det var business as usual fram til slutten av det toårige leieperioden nærmet. Det var da Homer oppdaget at å unnlate å lese leieavtalen skulle bli en svært kostbar feil.
Mot slutten av det toårige leieperioden Homer besluttet å flytte, men da han ga utleier hva han trodde var vanlig 30 dagers varsel, oppdaget han at leieavtalen hadde automatisk fornyet for en ny to års periode på 60 dagers varsel punkt. Med andre ord, gjorde Homer ikke at leieavtalen kreves minimum 60 dagers varsel å la utleier vet at leieavtalen ikke ville bli fornyet. Fordi Homer visste ikke at han ble pålagt å gi minst 60 dagers varsel av hans hensikt å fraflytte, leieavtalen fornyes automatisk for ytterligere to år. Og det var ikke en darn ting Homer kunne gjøre med det, men nå rundt og klapse seg selv i bakhodet for ikke å ta seg tid til å lese leieavtalen.
Hva var utleiers posisjon når Homer påpekte at han ikke hadde lest leieavtalen og var derfor ikke klar over 60 dagers varsel? Utleier, mens sympatisk til Homers tilstand, holdt på sitt våpen og fortalte Homer at han ville ha til ære leieavtalen, som betydde at selv om Homer flyttet ut som planlagt, var han fortsatt på kroken for å betale leien for ytterligere to år .
Har la det faktum at utleier valgte å håndheve leieavtalen snarere enn Homer av kroken gjøre ham en ond mann? Ikke i det hele tatt. Fra utleierens synspunkt, hadde han ikke annet valg enn å håndheve vilkårene på leieavtalen. Han hadde en signert kontrakt som fortalte ham hans plass skulle leies for de neste to årene. Han hadde ikke planlagt på plassen plutselig blir ledig. Å være en utleier med unrented plass er som å være en virksomhet uten betalende kunder. Tomrom betyr ingen inntekter fra utleie avgifter som betyr ingen penger å betale boliglån betaling. Som det gamle ordtaket, "Det er bare business ..."
Jada, kan enhver utleier med et hjerte føler dårlig at Homer var uvitende om automatisk fornyelse klausul, men ikke så ille at de er villige til å risikere sin egen økonomiske velvære ved å ha Homers plass sitte ledig. Poenget er dette: om Homer lese leieavtalen eller ikke er irrelevant. Homer signerte leieavtalen, og dermed godtar vilkårene, og derfor må han holde opp sin del av avtalen, punktum.
I dette øyeblikk, er Homer omplassering sin virksomhet til tross for ikke å kunne komme ut av sin gamle leasing og han vil fortsette å betale vederlaget på fraflyttet plass til de to gjenværende år av leieperioden eller inntil han kan fremleie plassen . Selv da Homer er ikke fullt av kroken fordi han vil fortsatt bli vurdert den juridiske leieren mindre hans sublessor godtar å undertegne en ny leieavtale med utleier. Forhåpentligvis vil han bare ha noen andre å gjøre leiebetalinger.
Igjen er den moralske til denne historien LES leieavtalen. Eller enda bedre, har en advokat lest den for deg. Jeg har lært gjennom årene for å aldri signere et juridisk dokument av noe slag uten å la min advokat vurdere det, spesielt hvis dokumentet innebærer penger og min førstefødte barn.
Her er noen andre punkter å tenke før du registrerer en kommersiell leasing.
Hvordan er leiebetaling beregnes? Den mest grunnleggende ligning for beregning leiebetaling tar antall kvadratmeter ganger kostnaden per kvadratmeter, så amortizes at over en 12 måneders varighet. For eksempel, hvis du har 1000 kvadratmeter og kostnaden per kvadratmeter er $ 12, vil den årlige leiebetaling være $ 12.000. Delt på 12 måneder månedlig leiebetaling vil være $ 1.000. Igjen, dette er en forenklet scenario. I disse dager mest kommersielle leieavtaler med flere faktorer som påvirker den endelige prisen, for eksempel husleie øker, driftskostnad eskaleringer, fellesområde avgifter osv.
Hvem betaler for hva? Det er viktig at du forstår nøyaktig hva du betaler for. Er du ansvarlig for eventuelle kostnader enn husleie? Vil du være ansvarlig for å betale dine egne verktøy, for eksempel? Vil du må betale for parkering privilegier eller Janitorial service? Hvem håndterer vedlikehold og reparasjoner?
Er det en opptrapping klausul? Det er typisk at leieavtalen inneholder det som kalles en opptrapping klausul som tillater utleier å passere på økt bygging driftskostnader til leietakerne. Hvis lease inneholder en slik klausul bør du be om et tak på beløpet leiebetaling kan stige over en gitt tidsperiode. Og hvis opptrapping klausulen er stadig aktiveres av utleier du er godt innenfor dine rettigheter til å be om en spesifisert regnskap for de utgiftene som blir ansett som årsak til din høyning i husleien.
Hva leie øker kan det være? En svært viktig faktor å vite er dette: hvis du gjør fornye leieavtalen hvor mye kan utleier gå opp på husleien? Det er ventet at leieprisene vil øke som eiendom verdier øker. Hvis utleier kan leie plass til mer enn du avtalt å betale for et år siden, er han innenfor sine rettigheter til å be om økningen. Men det ville være et mareritt hvis husleien plutselig fordoblet over natten. Forhandle økningen før du signerer leieavtalen. De fleste leier øker beregnes prosentvis, ikke av fastpris.
Fornyelser og avslutninger. De fleste leieavtalene krever at du gir minimum 60 dagers varsel hvis du har tenkt å avslutte leieavtalen og fraflytte eiendommen. Som Homer lært, mange leieavtaler også fornye automatisk for en ny periode med mindre du gir beskjed innen 60 dager etter utløp. Vit når leieavtalen utløper og den tiden som kreves for å gi varsel.
Er en personlig garanti nødvendig? Hva skjer hvis bedriften går sørover og kan ikke lenger råd til å gjøre det leiebetaling? Er du da ansvarlig for å betale leien ut av egen lomme? Sannsynligvis så. De fleste utleiere insistere på en personlig garanti fra eieren eller en offiser av virksomheten. Dette betyr at selv om du går ut av business du fortsatt er personlig på kroken for resten av leieavtalen.
Til slutt, avklare alle punkter. Du bør være klar på alle punkter i leieavtalen. Og hvis du ikke er, be om avklaring. Nøyaktig hva plass du leier? Hvem er ansvarlig for reparasjoner? Hva fellesarealene vil du få tilgang til? Hvem er ansvarlig for å opprettholde de små tingene, som å holde de delte toalettene lager med såpe, håndklær, og viktigst, toalettpapir.
En liten detalj for å vurdere nå, men ikke når du plutselig finner deg selv uten slike fasiliteter på feil tidspunkt.
Selg Hus Rask
Når det gjelder en leiekontrakt, er det alt Fine Print Sist uke så vi på noen av de tingene du bør vurdere før du leie den første kontor eller butikk for din bedrift. For å oppsummere, bør du ikke bare vurdere den gamle standarden "location, location, location", men også vurdere ting som tilstrekkelig parkering, antall ansatte som vil ...
Kommersiell leieavtale, kan jeg få ut av det? Jeg har en kommersiell leieavtale på en detaljhandel lokaler det er en 10 års leiekontrakt med ca 8 og et halvt år å kjøre, bryte klausulen på 5 år. Når den nye eieren overtar jeg blir nødt til å signere en "autorisert guarentee avtale" dekker utleier bør det ...
Viktige detaljer angående Foreclosures Foreclosures kan være av mange typer som offentlige foreclosures, HUD foreclosures, VA foreclosures og bank foreclosures. Prosessen med foreclosures inkluderer repossessing tilhører låntakeren av långiverne slik gjenopprette grunn av gjeld. Prosessen med foreclosures skje når låntakeren ikke klarer å gjøre ...
Hvordan kan jeg komme ut av leiligheten min leieavtale? Her er situasjonen: Jeg signerte en ett års leiekontrakt i november 2006, så min leieavtale utløper i november 2007. Dette er mitt andre ett år leieavtale med leiligheten ledere. Jeg recentlly forfremmet på jobben og jeg blir flyttet til en annen by, om en ...
Vær spesielt oppmerksom på de kommersielle Lease Dollars og SenseBy Denice Gierach Som publisert i Naperville Sun - 16. september 2007In spenningen til å danne en ny bedrift, om en person er å kjøpe en franchise eller danne en ny virksomhet fra grunnen av, en kritisk trinn i å få bedriften i gang får vanligvis lite oppmerksomhet av ...
Legg igjen en kommentar
Du må være innlogget for å skrive en kommentar.
