Arkiv for utleiere
Februar
06
Mens mange ikke vurdere mulig bruk av en tomtefeste eller land lease, tomtefeste tilby en fin måte å beholde en langsiktig eierandel i fast eiendom som kan ha betydelig nytte arvinger, samtidig som det gir en løpende inntekt stream. Ledige land at en eier ikke kan være i stand til å utvikle på egen hånd kan også nå sitt fulle utviklingspotensial raskere ved hjelp av en tomtefeste. De fleste tomtefeste er forhandlet med en bestemmelse som krever den kortsiktige utviklingen av landet, og en gang utviklet grunneiere / gårdeiere har en relativt liten risiko for tap.
I Las Vegas er tomtefeste benyttes periodisk men de har ikke vært en bærebjelke i eiendomsmarkedet. Gitt kontanter knase forårsaket av "Tilbakeslag av 2008", men er flere grunneiere vurderer dem. Venter for en sluttbruker å kjøpe en eiendom, når de fleste ikke kan få bankfinansiering, kan være kostbart. En tomtefeste gir og alternativ til å vente som synes å være lovende i dagens økonomiske klima.
Etablere en base returandel for en tomtefeste er ikke så vanskelig som man kanskje forestille seg. Oppdage dagens markedsverdi av en eiendom som skal leases er første skritt, og det er vanligvis oppnås gjennom en vurdering. Med hensyn til avkastningen, hvis du skulle selge en eiendom for kontanter og investere utbyttet med så liten risiko som mulig, har du etablert en base eller minimal avkastning figur. Den nærmeste risikofri rente utbetalt statlige egne obligasjoner er vanligvis base rate. Siden mer risiko er forbundet med en tomtefeste enn med å holde statsobligasjoner en risikopremie er vanligvis lagt til base rate.
En av de største problemene knyttet til en tomtefeste i Las Vegas, som andre steder, er stilling eller underordning. Dersom en utvikler skal låne penger til å forbedre et nettsted, ønsker utlåner generelt å være i første posisjon. Siden den underliggende grunneier ser denne forespørselen for underordning som en måte å skille ham fra landet eiendelen, og banken mener investeringen er større og skal være overlegen den underliggende grunneier, noen tomtefeste ikke materialisert på grunn av dette sikkerhetsproblemet . Tomtefeste er mest attraktive for grunneiere når ingen finansiering er nødvendig for utvikling av forbedringer.
En annen vanskelighet etablere en tomtefeste er bestemmelsen om leie justeringer. Konsumprisindeksen (KPI) justeringer er ofte bygget inn i bygningen leieavtaler, og til tider konsumprisindeksjustering er vedtatt i tomtefeste. Konsumprisindeksjustering gi leietaker med noen sikkerhet for at de ikke vil bli fanget opp i en oppskrivning på grunn av en eksplosiv land marked. Bakdelen med å bruke en KPI justering for grunneier er at landet kan øke dramatisk i verdi over tid og grunneier vil bli sittende fast med kontraktsvilkårene forhandlet basert på en mye lavere verdi.
Når etablert, summen av nåverdien av den inntektsstrøm fra tomtefeste pluss den neddiskonterte verdien av de gjenværende er grunnlaget for verdien. Så dårlig strukturert tomtefeste kan ødelegge verdien av en pakke av fast eiendom.
Dermed kan tomtefeste være skadelig for en eier eller leietaker hvis ikke godt laget. Jeg har personlig vurdert en fast eiendom beheftet med en 99 års leiekontrakt med en 60 års periode igjen som ga de leide fee eierne med en avkastning så lav at deres arvinger ikke hadde råd til å betale skatt regningen. Jeg kan ikke tenke meg noe verre enn å bli formidlet en eiendel verdt flere millioner dollar som bare koster deg penger hver måned, og det vil sannsynligvis ikke gi deg en fordel i løpet av din levetid.
Motsatt side av mynten er en leieavtale som favoriserer eieren så mye at leietaker ikke har råd til å betale den månedlige husleien. Driving din bygslet leietaker i konkurs er heller ikke det beste scenariet for en langsiktig leieavtale forholdet.
Under visse omstendigheter en tomtefeste kan være gunstig for både utleier / eier og en leietaker. Nylige endringer i markedet i Las Vegas har åpnet grunneiere til muligheten for at en tomtefeste kan være et verdifullt verktøy for å få en avtale behandles. Stor forsiktighet må tas for å utvikle vilkår og juridiske bestemmelser (med hjelp av advokat) som vil forbli rimelig over livet av leieavtalen. Dermed er bruk av tomtefeste i Las Vegas blir vurdert av eiere og utbyggere som et seriøst alternativ til tradisjonelle landområder salg.
Passiv Inntekt
Mar
23
Jeg trenger å flytte tilbake til min eiendom som er under utleid, kan jeg bremse leieavtalen?
Skrevet av: | Kommentarer
Jeg eier en bolig i California som er under en 1 års leiekontrakt. Jeg lever ut av staten på grunn av min manns jobb. En gang i løpet av neste år vil han bli overført tilbake til CA. Vi trenger å flytte tilbake til vårt hjem. Jeg har lest om utleiere bremsing leieavtaler tidlig og måtte betale for å flytte utgifter. Er det noen forskjell om vi faktisk flytter tilbake til eiendommen? Er det noen andre avgifter som vi kan forvente å betale?
Passiv Inntekt
