Arkiv for Commercial Real Estate
Juli
04
Slik Bestem verdien av dine Commercial eiendom for å maksimere fortjenesten nå
Skrevet av: | Kommentarer
Hvordan å fastslå verdien av næringseiendom
Investering i næringseiendom er ganske lukrativt hvis du er en intelligent investor, som har en eiendom kjøp plan fra begynnelsen. Før du noensinne gjøre et trekk for å starte kjøpsprosessen, er det lurt å ta en titt på eiendommen til å projisere den potensielle verdien av investeringen din.
Ikke alle verdsettelsesmetoder er skapt like
Før diskutere selve verdsettelsen av næringseiendom, er det klokt å kjenne de ulike metoder for fast eiendom verdivurdering. Den første er markedet verdivurdering, eller salg sammenligning metode. Omsorgsboliger er vanligvis vurdert etter salget sammenligning metoden siden verdien av et hjem er direkte relatert til den prisen en kjøper er villig til å betale i forhold til salgsprisen av lignende boliger.
En annen metode er Cost Valuation Method, som er rett og slett land verdi pluss et anslag over hva en bygning eller andre forbedringer ville koste å reprodusere i dagens dollar.
Og den siste metoden, som brukes mest i kommersiell og investeringer fast eiendom verdivurdering, er inntekten kapitalisering metoden, eller cap rente metode. Ved hjelp av denne metoden, er næringseiendom verdsettes ved å bestemme avkastningen på en investering, eller bokstaver rente, dividert på gjennomsnittlig netto driftsresultat (NOI) for eiendommen. NOI er brutto inntekt for eiendommen mindre utgifter, men ikke inkludert gjeld service eller boliglån betalinger.
For eksempel, du som investor finne en fin detaljhandel stripe sentrum for salg. Den nåværende eieren gir detaljer om de siste 12 månedene netto driftsresultat, og du finner at den gjennomsnittlige årlige NOI er $ 75.000. Kapitaliseringssatsen for det området du leter er om lag 10%. Derfor, ved å dele $ 75.000 med 10%, kan du regne at $ 750 000 er en god estimering av verdien av eiendommen.
Verve profesjonelle hjelpere for kommersiell portefølje
Husk at denne typen raske overslag er en ball park figur bare. En sann og nøyaktig verdivurdering kan utføres av en godkjent næringseiendom takstmann. Også, hvis du bruker en kommersiell boliglån megler for å finansiere en investering, kan megleren gi et klarere estimert cap hastighet verdivurdering fordi han har tilgang til databaser som gir viktig informasjon, for eksempel nøyaktige cap priser i det området du er potensiell investering, typisk ledighet, og gjennomsnittlig leie per kvadratmeter for et område.
Husk at selgeren kan gi regnskap og data som er overdrevet eller overdrevet. For eksempel kan han tyde ingen ledige beredskap i sine utgifter. Eller brutto husleie kan være høyere enn gjennomsnittet for området. Det er lurt å nøye analysere resultatregnskapet og bruke den erfaring og kunnskap om en megler eller takstmann til å finne nøyaktige tall ved beregning av potensialet NOI for en eiendom.
Vennskap på PPU for verdivurdering
En annen type næringseiendom verdsettelsen er prisen per enhet eller PPU. PPU kan brukes på næringseiendom, som boligblokker, hvor overdreven ledige stillinger kan forskyve det finansielle data og endelig NOI cap rente. Som bruker salget tilsvarende metode nevnt ovenfor, kan en næringseiendom takstmann mer nøyaktig fastslå verdien av en bygård ved å sammenligne de siste salg av lignende leiligheter, og bestemme en gjennomsnittlig pris per enhet. Bare multiplisere PPU med antall enheter i en potensiell investering kan gi en nøyaktig verdivurdering.
Det er nyttig for en investor av næringseiendom å kjenne metoder for verdsettelse for en eiendom. Ved å kjenne metoder og jobbe med et team av eksperter, kan en investor intelligent avgjøre om en kommersiell eiendom vil være en lønnsom investering.
Lei Tilbake Fast
Juni
05
En av de mest presserende problemene for markedet, selvfølgelig, er prisene. Ifølge arrangøren av RoundTable, var selskapet Business Analyst Gruppe gjennomsnittlig salgspris for april:
kontor - 39 000 euro / kvm
Trade - 38 000 euro / kvm
industriell - 9 000 euro / kvm
den gjennomsnittlige leieprisen tilbys på det åpne markedet i april var:
kontor - 747 euro / kvm / mnd.
Trade - 1218 euro / kvm / mnd.
industriell - 158 euro / kvm / mnd.
I 2006 ble i Canada satt i drift 24 000 kvm plass i de nye kjøpesentre og fritid sentre.
I 2007 hadde han allerede lagt 30 000 kvm, til slutten av 2007 planer om å innføre en ytterligere 70 000 -. 80 000 kvm fartsområde som en shopping-og underholdningssenter.
I tillegg de neste 3 årene planlegger å bygge ca 10 forretningssentre og samme antall kjøpesentre. Satsene for leie i de nye områdene er stadig økende, nådde den maksimale satsen for april 2007 4500 euro / kvm / mnd. for kommersiell plass og 1.770 euro / kvm / mnd. for kontoret.
Varekost en kvm. i visse kategorier av næringseiendom økte i løpet av året i 2-2,5 ganger, for eksempel, industrielle lagerbygninger og administrative bygninger.
Selv i Moskva selskapet i dag sa at markedet er overopphetet med oss, innsatsen er for høyt, er leien for vår region for høyt, og kjøpekraft og gjennomstrømning er fortsatt ikke på nivå med store russiske byer. Dette reduserer attraktiviteten av kjøpesentre i øynene av leietakere - starten av diskusjoner om Irina Fedchenko, direktør i konsulentselskapet Business Analyst Group, - for eksempel, er svært talende siste eksempel på åpningen TRK Greenwich for ikke-kommersielle leietakere områder. I det siste, byen ryktet, at leieavtalen prisene på næringseiendom kollaps. Og den som investerer i fast eiendom, er nå limbo: enten investere eller ikke. Tidspunktet for bygging av nye anlegg eller oppussing av gamle langvarige. Bankene og leasingselskaper som egner til disse tilbudene, også lurer på: Har det påståtte lønne seg å sjekke annonsert for byggeprosjekter. Hvor lenge kan øke leiepriser og salg priser for næringseiendom i Canada?
.
Enige om at innsatsen virkelig høye, og Alexander Filatov, direktør for Canada grenen av selskapet AlyansRegionLizing, forklare det umodenhet, ungdom av markedet startet sin utvikling i 2004 alene, og dannet et underskudd på næringseiendom. Investeringer i næringseiendom lease på dette stadiet har sin egen risiko, men i lys av Alexander, et slikt fall i prisene, for å snakke om risikoen ved ikke-midler, i de neste to årene vil ikke være. Selskaper som søker å gjenvinne sitt image, som er preget, fremfor alt, tanken på eierskap. Sittende i rommet sitt eller leie plass til å sitte i en god forretningssenter, eller å trekke tilbake et sted i forstedene - dette er en meningsfull indikator for virksomheten. Derfor vil prisøkninger fortsette, kanskje med en liten pause, men i den kommende 2007-2008, vil prisene stige. Vi diskuterte noen av våre forretningspartnere for å sikkerhetskopiere leasing transaksjoner når de leier sine lokaler til leie. De danner den mest vekst på 5-10%. Dette anslaget heve leieprisene for neste år. Paul Vysotskij, direktør for OOO KLP-Invest, spår også en økning i prisene på 10% i segmentet av kontoret fast eiendom, som er plassert på nivået av klassen V. I dette formatet, ingen problemer med utleie av næringseiendom eiendom der, og jeg tror det vil aldri, samt benchmark gjennomsnittet, - sa Paul.
Ifølge Paul Seliverstov, leder av avdelingen for forvaltning av næringseiendom selskapet Kora-TK: Entering de nye anleggene på markedet i dag er ikke mye obrushit markedspriser rådende ved datoen. Hvis et kjøpesenter vil fokusere ikke på markedet, men til priser som ønsker å se investor, så ja, kan problemet være, som i Greenwich. Hvis prisen settes markedet, blir det oppstart av nye anlegg ikke tungt påvirke markedet, og napolnyaemostyu leietakere vil være all right Ifølge Paulus, i nær fremtid også skje vekst av de beste nettstedene. Og dette er relatert til inn føderale spillere, og Moskvas utenlandske handelsbedrifter. Samtidig vil eksamen bli avholdt i lokalene til kategori A, A +, B, C og så videre, som i store byer. Prisene for rom med et godt sted å vokse. Kostnaden til andre fall.
En lignende oppfatning Natalia Korchuganova, direktør Panacea, mener at den gjennomsnittlige leiepriser for butikklokaler ned til 30% som skyldes det faktum som øker antallet kjøpesentre: De anlegg som vil bli introdusert i denne og de neste to eller tre år, vil bli etterspurt, og vil finne sine kunder, for leiepriser og investeringer. Men allerede endre kravene til kontor og butikklokaler, gründere ønsker å Superior, mer interessant miljø. Her er denne nye områder til utviklere, investorer og verdt å betale oppmerksomhet.
Behovet for en nøye vurdering av prosjekter og sa teamleder av investeringen operasjoner filial VTB i Novosibirsk, Sergey Zemtsov og uttrykte tillit til at alt vil bli bra og at enhver flerbruks anlegg for Ural kan lønne seg, forutsatt at det ville være kvalitet. Vi tror - sa Sergey - som kan redusere deres risiko, selv om nå bygget mange nye anlegg, dersom bygget konseptuelt klare kjøpesentre, med sibirske eller Moskva konsulentfirma. Og en annen viktig poeng - det er ingenting å selge, dersom det kommer til shopping mall. Fordi, når minst fem områder er solgt, ledelsen selskapet har problemer med ledelsen. Videre objektet som tilhører flere eiere, lavere karakter enn på samme objekt, men etter en eier. Dersom disse vilkårene er oppfylt, risikerer den å falle.
Meninger var RoundTable på utsiktene i markedet delt, men med bekymring på all makt.
En viktig begrensning på markedet som oppmuntrer høyere priser og økt finansiell risiko til det runde bord deltakerne ble kåret posisjon av autoritet og byråkrati. Alexander Filatov, Ltd AlyansRegionLizing: Når utgangspunktet anmeldt transaksjonen oversettelse av yrkesbygg gulvplass, slått til meglerkontorer om bistand i denne retningen, og vi kalte tidspunktet om et år og to år. I Novosibirsk, når du blir spurt et lignende spørsmål, sa: Uke Tre. Utstedelsesdato - det er ikke mulig! Slike runde bord bør gjennomføres på nivået av regjeringen. Fordi alle venter. Vi har et prosjekt der land ikke er formalisert, men innrømmer vi det, og prosjektet involverte leietaker, som sa: Guys, vil problemene ikke være fordi jeg har forholdet deres, så har jeg noe jeg druzhu, og jeg lover å helt make over halve landet på deg. Vi har veldig mye denne utviklingen i Kuzbass, er forholdet basert på personlige interesser og personlig slips. Vi er klare for å flytte risikoen til leietaker. Men dette problemet må tas opp, og kan bare forholde seg til myndighetene selv.
Det samme problemet adresseres og Sergei Zemtsov, OAO Vneshtorgbank filial i Novosibirsk: For oss, både for banken, er det viktig å redusere forsinkelser i å skaffe tillatelser dokumentasjon. For å kunne tilby noen avanserte produkter trenger å få godkjennelser ryddet litt tilskrevet timing og prosedyrer for opplagt. Mange av myndighetene akkumulert og Andrew Verhoturova, direktør for EAs daglige nyheter: Når de bestemmer seg opp saken med administrasjonen? Når de setter 20 jenter i det beryktede rom 108, og det navedut orden? Når arbeidet prinsippet om ett vindu, som er erklært av styringskomiteen av statens eiendom? Utvider selv til det som nå er i komiteen for forvaltning av statens eiendommer ikke er på alle innkommende dokumenter, ikke registrerer, fordi instrumentene trenger å holde som en politimann! Det er, må du ta med en mappe med dokumenter som du har avtalt for år, og sier du: Legg igjen en politimann!. Hva er ansvar? Hva er inkludert? Når svaret? Ingen vet!
Lukke rundebordsdiskusjon om hva som kan gjøres for å forenkle og akselerere utformingen av mekanismer som gjør det mulig dokumentasjon. Victor Gunin, Inc. "Mekanikk vekst Leasing tjenestemenn sa liten interesse i å fremme prosjektet: I vanlig forvaltning offisielle sitter, og han er ikke interessert i økonomien i prosjektet og skjønte ikke at det vil bli. Hvorfor ham? Frem til i dag, er det et styringssystem, jo mer usikre de samme risikoene, høyere forekomst av finansiering. Alexander Filatov, Ltd AlyansRegionLizing invitert til å koble Chamber of Commerce and Industry, både i Novosibirsk, hvor biznesroientirovannaya Chamber of Commerce and Industry å løse business problemer. På grunnlag av individuelle klager - det kan føre til ingenting - sa Alexander, - et behov for slike strukturer, som ville formidle til myndighetene, men enda bedre ville være regjeringen. Chamber of Commerce and Industry burde, og selv forpliktet til å gjøre det fordi den ble opprettet for dette formålet. Paul Vysotskij, Ltd KLP-Invest antydet at begynne med det faktum at alle de store utviklere med erfaring i utlån, herunder eiendomsmegling og så videre, basert på hans egne erfaringer, først skrev en mekanisme for å forenkle alle disse prosedyre. Fordi byråkratene selv, gjør de det aldri vil bli.
Uansett, men næringseiendom Salg aktivt utvikler, og tross alt, i de neste 3 år i byen vår et par nye interessante prosjekter, men i mellomtiden, kanskje administrasjonen i offentlig sektor blir etablert.
Rask eiendom salg
August
12
Fast eiendom er ofte kjent som den sikreste investeringen tilgjengelig. Fordi, eiendomsmegling investeringer gjennomføres med riktig vurdering av eiendommen (og sin sanne verdi), kan resultere i gode inntjening. Dette er en grunn hvordan komme noen folk engasjere seg i eiendomsmegling investere som sin faste jobb. Dialogen av fast eiendom er grovt sentrert mot boligeiendommer, næringseiendom synes å være ikke så populært. Likevel næringseiendom er også et godt alternativ for å investere i eiendom.
Næringseiendom omfatter mange ulike former for eiendommer. De fleste folk forbinder kommersielle realty med bare kontorbygg, parker eller produsenter / industrialiserte enheter. Likevel, det er ikke helt all næringseiendom. Det er mer å næringseiendom. Helsestasjons-, detaljhandel strukturer og fryselager er alle gode eksempler på næringseiendom. Selv boligeiendommer som leiligheter eller eiendom som består av mer enn 4 boliger boenheter) vurderes næringseiendom. Som et spørsmål om faktum, er en slik næringseiendom ettertraktet.
Så, er næringseiendom egentlig lønnsomt? Vel, hvis det ikke var lukrativ jeg ikke ville av har skrevet om eiendomsmarkedet i det hele tatt. Så, er næringseiendom produktiv sikkert. Den eneste saken med kommersiell eiendom, er at å anerkjenne muligheten er litt vanskelig som likestilles med boligeiendommer. Men kommersielle fast eiendom fortjeneste kan være reelle stor (faktisk mye større enn du ville forvente av boligeiendommer i samme andel). Du kan ta opp næringseiendom for enten videresalg etter takknemlighet eller for utleie til, sier forhandlere.
Den kommersielle eiendomsutvikling er som faktisk behandles som den første tegn for fremveksten av boligeiendommer. Når du erkjenner muligheten for betydelig kommersiell vekst i området (enten på grunn av skattelettelser eller hva), hadde du bedre begynne å vurdere potensialet for styrkingen i prisene på næringseiendom og så gå for det umiddelbart (like fort som du finne en god avtale). Og du må virkelig jobbe mot å få en god avtale.
Hvis du finner ut at næringseiendom, f.eks land, er tilgjengelig i store biter som er for kostbare for deg å kjøpe, kan du se på å danne en liten investor gruppe (med venner) og kjøpe den kollektivt (og delt overskuddet senere) . I noen tilfeller for eksempel når en retail boom forventes i en region, kan du bestemme det lønnsomt å kjøpe en eiendom som du kan endre til en lagerbygning i den hensikt å leie til små bedrifter.
Så næringseiendom viser en hel mengde investere sjanser, du trenger bare å gripe den.
Grepet Eiendomsmarkedet er HOT! HVER MÅNED TUSENVIS av eiendommer BLI OVERTATTE av banker, statlige, føderale og private organisasjoner gjennom forskjellige beslag og konkurs lover. Disse egenskapene kan kjøpes gjennom auksjoner til en brøkdel av deres faktiske markedsverdi! FINN ÉN FOR DEG I DAG ELLER begynne å bygge rikdom!
Klikk her for å få flere detaljer
Rask eiendom salg
August
01
Hvis du vurderer en investering i næringseiendom, er Houston et utmerket valg. Innenfor denne travle byen, det er mange kommersielle investering alternativer å velge mellom. Hvem vil være det beste for deg? Mange finner ut at en trippel netto leieavtale for salg vil bringe dem størst avkastning på dollar deres med minst mulig anstrengelse.
Men en trippel netto leieavtale er ikke riktig for alle. Hvis du sjekker ut mulighetene som et kjøpesenter utvikler, er Houston kjent for å ha en leieavtale som kan dekke dine behov.
Det første trinnet i å velge din beste investering mulighet er å forstå nøyaktig hva en trippel netto leie er. Ved denne type leie, forutsetter leietakeren den pengepolitiske ansvaret for vedlikehold, avgifter og forsikring i tillegg til det månedlige leiebeløpet.
Denne typen leasing er generelt en svært langsiktig avtale, med noen kontrakter går så lenge som 50 år. På grunn av dette, er det svært viktig at du veier både fordeler og ulemper ved en trippel netto leieavtale for salg før du bestemmer deg for å gjøre denne typen investeringer i næringseiendom Houston.
Fordelene med denne typen leasing vil gagne både utleier og leietaker på mange måter. Utleier kan forvente at vedlikehold av sin eiendom gjøres av leietaker sin, etterlater svært lite arbeid på den delen av utleier for vedlikehold av området. I de fleste tilfeller vil leietaker ha en egeninteresse i å holde eiendommen i god stand, siden dette vil gjøre hans detaljhandel nettstedet mer attraktivt for potensielle kunder.
På baksiden, kan en leietaker nyte mange av de frihetene av eierskap, inkludert vanlige reparasjoner og oppdateringer til eiendommen som han mener passer. Men han har ikke byrden av den initielle investeringer i næringseiendom Houston vei eieren av eiendommen gjør.
Det er risiko involvert i denne type leiekontrakt. Leietaker kan ikke gi riktig vedlikehold, koster eieren av eiendommen mer penger i det lange løp. Det er trinn som du som eier kan gjøre for å redusere mange av disse risikoene. Hvis en trippel netto leieavtale for salg høres ut som en mulighet, snakke med en eiendomsmegler og advokat i dag for å se om dette er det beste valget for deg.
Repossession
Juni
23
De profesjonelle meglertjenester i næringseiendom i Canada har blitt relativt nylig. Derfor så langt de fleste til spørsmålet «Hva er megler for næringseiendom?» Simply pozhmut skuldrene. og selv de som allerede har sdaval eller leid lokalene ved hjelp av byråer ofte ikke har en klar forståelse av fordelene med behandling med fagfolk ikke vet hva som kan og bør kreve det. I denne artikkelen ønsker vi å razvenchat vanligste mytene forbundet med megler for næringseiendom.
Myte nummer 1: Jo flere visninger, jo bedre Commercial Real Estate megler?
Det er utbredt oppfatning at megleren må jevnlig vise kundene så mange alternativer for overnatting, og jo mer han gjør, jo bedre kvaliteten på arbeidet hans. Faktisk er alt nøyaktig det motsatte. En spesialist i Brokerage sier at å finne et sted som oppfyller alle kravene til kunden, er det veldig vanskelig. Det er derfor hyppige visninger er sannsynligvis indikere at megleren inattentively lytter til kunden og inviterer ham alternativene «tilfeldig». Fordi en slik megler-«guide» tapere Som eier av land eller en potensiell kjøper, fordi de bruker sin dyrebare tid uten resultat.
Dette proffene lyttet nøye til dine ønsker, vil utforske alle tilgjengelige i markedet tilbyr, og velg den som er den som virkelig passer for deg. Vanligvis, for å oppnå resultatet det trengs en maksimalt 3-4 run.
Myte nummer 2: Fagfolk som arbeider i store foretak
De fleste mener at navnet høyt og «målestokk» Commercial eiendomsmegler er garanti for erfaring og profesjonalitet av meglere. Men det er ikke alltid tilfelle. Først imenitye selskap med en lang historie og har dermed ingen mangel på villige dem til å arbeide, derfor tilbyr meglere en ganske lav prosentandel av provisjon byrå. Samtidig, mindre bedrifter, derimot, er interessert i å tiltrekke kvalifiserte medarbeidere og er klare til å gi dem mer gunstige økonomiske vilkår. Dernest er de store etatene arbeider med sine meglere (eksklusive) målrettet selskapet. Det vil si, trenger de ikke å utføre hele spekteret av arbeid (søker lokalene, forhandle med eieren, inngåelse av en traktat, etc.), deres utfordring - å finne en kjøper eller leietaker for det ferdige rommet. I de samme små selskapene hvor dets fasiliteter er ikke mye av meglere gjøre avtale «null». Følgelig er de iboende krever en dypere kunnskap om markedet og forståelse av kundens behov.
Myte nummer 3: Den private megleren avtale fordelaktig
Hvor mange mennesker ville ikke brenne til tjeneste for såkalte «private brokers», fortsatt finne noen som anbefaler deg å referere til hva noen Ivan Ivanychu fordi den har en «billig». Lagre du sannheten, ikke på bekostning av tjenester så vel som sin egen og ro, men en som du absolutt ikke vil bli forhindret. Så for hva som er faktisk «betaler for mye» klient, med henvisning til byrået?
Først har noen respekt for seg selv byrå en etisk, som klare og tydelige regler for oppførsel megler med en klient. For eksempel, i henhold til koden, har megleren ingen rett til å gi deg uriktige opplysninger, er han forpliktet til å beskytte dine interesser og gir deg all informasjon om transaksjonene. Brudd på disse reglene offiser kunne føre til en svært ubehagelige konsekvenser for ham, til og med oppsigelse.
Dernest byrået alle meglere er under direkte kontroll av forvaltningen. Det vil si, hvis megleren gjør en feil skritt, er det alltid riktig, vil bidra til Rådet og, om nødvendig, overføre kunden til en annen spesialist.
I den tredje, alle dokumenter gjennom byrået, må kontrolleres av juridisk avdeling, som rett og slett ikke gå glipp av en traktat, hvis det på noen måte skade interessene til klienten.
Samtidig, det private megleren - hans egen sjef. Han velger hvilken informasjon og stemme som stillhet, som avtaleklausuler å trekke oppmerksomheten din, og hva - for å slå det blinde øyet til. Hvis du senere har et krav til kvaliteten på hans arbeid for å bringe ham for retten vil være svært vanskelig, spesielt siden de fleste av disse «meklere» aldri registrert.
Med andre ord, bruke tjenestene til private meglere - det samme som å endre valuta utenfor exchanger: den beste prisen, men ingen garantier.
Myte nummer 4: Bedre å søke direkte til flere etater
Det ville synes at logikken er enkel: jo flere byråer involvert i salg av objektet, vil raskere bli resultatet. Men det kan snakke bare til folk ukomfortable med teknologien de meglerforetak. Det er ganske smalt spekter av papir og nett, der etaten plassert på sine nettsteder. Følgelig, hvis du går i, sier fem byråer, til risikoen se fem forskjellige annonser på webområdet ditt i de samme mediene. Ikke bare det, dette i seg selv gir tvilsom reklame, er så mer sannsynlig at hver etat vil prøve en litt «glattet» egenskaper ved objektet, og som et resultat av de fem annonsene vil gi motstridende opplysninger.
Faktisk går bare en omtale i en enkelt utgave, og faget alltid den Realtor databasen. De fleste meglere bruker samme database, så til slutt har den samme informasjonen. Med andre ord, med henvisning til en etat, er du ikke i det hele forringer ikke deres sjanser for raskt og selge objekter, og det viktigste - du lagrer det (anlegget) omdømme.
En annen negativ arbeider med flere etater - ikke med en av nih.vy kan ikke inngå en eksklusiv kontrakt. Men bare en eksklusiv kontrakt med selskapet, vil megleren gi deg den mest fordelaktige plan for å flytte nettstedet ditt, og de beste betingelsene for transaksjonen.
Myte nummer 5: Bare se på grunnleggende fasiliteter - og er klare til å håndtere
«Agencies enorm database, slik at megleren ikke fungerer på bestemte kriterier raskt finne et passende sted ...» Dessverre slike uttalelser må høre ganske ofte. Men hvis alt var så enkelt, ville avtalen være for en dag, men meglere ikke å gå ut av kontoret. Det er en logisk spørsmål: hvorfor er dette ikke skjer?
Ironisk nok, høres dette banalt, men hver sak er individuell, og i tillegg til de grunnleggende krav til plass, mye forslag, «popup» allerede i verk. Noen er, du trenger en viss tykkelse på vegger og tak høyde, noen - Stort display tilfeller uten å fornekte sine trær, noen - muligheten for sanering ... Ja, og eieren ofte har sin egen visjon av den potensielle leietaker: noen er uvillige å «sitte» statsstrukturer, trenger andre ikke vil at kontoret var en stor strøm av besøkende, likevel kategorisk mot revisjonsselskaper ... fra megleren krever maksimal tålmodighet og utholdenhet for å finne en løsning som tilfredsstiller begge parter. Er det ikke nok bare å jobbe med stiftelsen: du må gå å se, personlig møte med eierne, alltid kontrollere gyldigheten av informasjonen, osv. Derfor er «sekundær» transaksjonen vanligvis tar to uker til to måneder.
Myte nummer 6: Target megler - bare for å finne en kjøper
Mange tror at når en potensiell kjøper nikker hodet bifallende og sa at det er egnede lokaler, avslutter megleren. Men i virkeligheten, på slutten bare første etappe - søk - og begynner den vanskeligste - å bringe en avtale før du signerer kontrakten. Det ville synes at denne spesielle? Hadde selger og kjøper (eier og leietaker) ikke er i stand til å bli enige? Men realiteten er at av en meget positiv stemning på begge sider i 70% av tilfellene før signering av avtalen nettopp ikke kommer!
De fleste uenigheter oppstår når det kommer til betalingsplan. Mange selgere foretrekker ikke offisielt identifisere den virkelige verdien av området og får en del av kontanter gjennom offshore selskaper eller utenlandske banker. Samtidig, ikke alle kjøpere (spesielt integritet i slike saker er utenlandske selskaper) er klar til å gå.
En annen grunn til at partene ikke kan nå en fellesnevner - ønsket av eieren av lokalene settet i kontrakten om eventuelle spesielle forhold. For eksempel kan utleier stiller høye bøter for røyking på kontoret, tok over territoriet til et forretningssenter kjæledyr ... Hvis ved første øyekast, kan slike krav ikke heve konkrete klager, det blir dokumentert, de er ofte møtt med en grunnleggende avvisning av leietaker.
Dermed er det lite å finne en kjøper. Håndverk megler er evnen til å omgå de akutte vinkler, finne de nødvendige kompromisser for å bringe avtalen før signering av kontrakten, og hjelpe sin klient til å konkludere det i de mest gunstige vilkår.
Myte nummer 7: Megler får store penger «for ingenting?
Og til slutt: Mange tror at livet er en megler - et paradis hvor pengene blir bokstavelig talt faller fra himmelen. Faktisk er det ikke. Dette er hardt arbeid, og resultatet er helt til siste øyeblikk ikke i en posisjon til å forutsi en. Megleren kan arbeide i månedsvis over samme transaksjon, og på dagen for å signere en traktat Hun sorvetsya. Eller vis rommet en gang, og det ville dermed «ideelle» alternativet. Kunden kan artikulere krav, og kanskje ikke visste hva ønsker og avvise gode tilbud, en etter en. Dette stressende jobb som krever høy konsentrasjon og absolutt dedikasjon. Og igjen: Vi må ikke glemme at megleren mottar provisjon bare for resultater, så hans inntekt er direkte proporsjonal med innsatsen.
Informasjon gitt av «forente Realty Group» (rådgivning, meglertjenester, leasing, kjøp og salg næringseiendom, juridiske støtte transaksjoner). http://www.pro-bargainhunter.com
Selg Hus Rask
