Arkiv for leieavtaler
Desember
31
Hvor kan jeg finne kommersielle detaljhandel leier eiendommer i Washington DC?
Skrevet av: | Kommentarer
Mar
22
Dette er en multi del artikkel som vil fokusere på leieavtaler.
Negotiating leieavtaler ofte ikke er for svak til hjertet. Det er med dette i tankene, at vi vil forsøke å belyse ulike sider ved kommersiell leasing. I denne artikkelen vil vi undersøke emner, inkludert: begreper, klausuler, forhandle og krav for disse typer leieavtaler.
Det er mange aspekter ved en kommersiell leasing som til lekmann eller uerfaren, er ofte forvirrende, og da leste høyt høres ut som "garble-garble-trille-goo-være-goo?"
Forstå begrepene som brukes i kommersielle leieavtaler og posisjonen de som holder leieavtalen vil hjelpe når forhandling leieavtalen. Hvis du ikke er en erfaren næringseiendom forhandlingsleder, er det foreslått at du kontakter en profesjonell kommersiell eiendomsmegler og / eller juridisk rådgiver før inngåelse noen kommersiell eiendom lease.
La oss starte med noen grunnleggende begreper ...
Det er alltid to sider involvert i en leieavtale: leietaker og eieren. Mens eieren kan være representert av et forvaltningsselskap eller advokatfirma som trekker opp leieavtalen, ofte leietakere selv representert.
Hver side i en leieavtale har mål for å få leid plass:
Leietaker mål kan være:
Innhenting en leieavtale med en rimelig husleie betaling maksimere sin eksponering overfor forbrukerne beregnelige og forventet driftskostnader evne til å utvide for fremtidige behov og vekst
En eier på den annen side har vesentlig ulike målsettinger som kan omfatte:
Innhenting og holde høy kvalitet leietakere maksimere avkastning på sin investering å beskytte sine investeringer i eiendom gjennom risiko giring og evnen til å gjenvinne besittelse av eiendommen bør leietaker standard
Mens begge sider av en leieavtale har ulike mål, er det noen fellestrekk også. Elementer som:
Etablering av en tydelig formulert, bindende kontrakt Beskyttelse av finansiell investering begge sider vil / har påløpt, og muligheten for begge sider å være lønnsomt
Typer leieavtaler
Det finnes mange typer leieavtaler som er ansatt i utleie av næringseiendom. La oss undersøke noen vanlige leieavtaler typer som:
· Brutto lease - Denne type leieavtale er hvor eieren vil betale alle utgifter forbundet med drift og vedlikehold av eiendommen. Leietaker betaler eieren en brutto eller fast beløp for leie. Fra denne husleien, vil eieren betale driftskostnader (eiendomsskatt, forsikring, vedlikehold, verktøy vaktmester og kostnader) for eiendommen.
· Netto Lease - I denne leieavtalen typen, betaler leietaker alle eller noen av driftskostnadene, som uttrykt i Gross leieavtalen. Denne type leieavtale gir eieren muligheten til å formidle så mye ansvar for driftsutgifter til leietakere som mulig. Denne type leieavtale varierer basert på beliggenhet og det lokale markedet samt forhandlinger eller forhandlinger evne av de to partene (eier og leietaker).
Absolute net lease -. Denne leieavtalen typen krever leietaker betale alle driftskostnader knyttet til drift og vedlikehold av eiendommen Prosent lease - En leieavtale av eiendom der leiebeløpet er basert på en prosentandel av volumet av salg foretatt av leietaker (leietaker). Vanligvis denne typen leasing vil fastsette et minimum eller base utleie pluss en provisjon på volumet av salg og blir jevnlig brukt til forhandlere
Med tanke på kompleksiteten i de ulike typer leieavtaler, kan du konkludere med at å inngå en kommersiell leieavtale uforberedt kan sammenlignes med å tråkke utfor et stup. Og du vil være riktig!
Før inngåelse av en avtale om å lease en kommersiell eiendom, er det av avgjørende betydning for din suksess at du forstår begrepene, type og økonomiske implikasjoner av leieavtalen.
Hva gjør en leieavtale gyldig og gjennomførbar?
Gyldige leieavtaler er lik gyldige kontrakter. Bortsett fra variasjoner i lengde, kompleksitet og økonomiske hensyn, rettskraftig leieavtaler vanligvis inneholde følgende:
· Identifisering av eierne og leietaker: Hver av partene i leieavtalen skal signere dokumentet. Det anbefales også at hver side av dokumentet inneholder initialer og dato for hvert parti.
· En beskrivelse av eiendommen som skal leies: Beskrivelser av eiendommen vil inneholde gateadresse (inkludert enhet eller butikk nummer hvis aktuelt), eventuelle registrerte plats som gjelder, regjeringen rektangulære undersøkelsen system samt metes og grensene i et landlig område. Eventuelle eiendom forbedringer bør også inngå i beskrivelsen av eiendommen for leieavtalen.
· Økonomisk vederlag: Dette kravet er ofte møtt av leietakers løfte om å betale husleie og eiers manglende evne til å okkupere eiendommen i løpet av leieperioden. Ofte er det første skrittet i å lease en næringseiendom ved å sende en intensjonsavtale (LOI) og er noen ganger ledsaget av regnskapet utmark tiltenkt leietakere betalingsevne eller likviditet (tilgang til kontanter eller fond).
· Lovligheten av målet: Når lease en kommersiell eiendom, må målet eller foreslåtte bruk av eiendommen eller leie ikke krenke noen føderale, statlige eller lokale lover.
· Tilbudet og aksept: I utgangspunktet er disse uttalelsene identifisere at eierne er enige om å leie eiendommen for en bestemt tidsperiode, og at Leietaker plikter å betale er avtalt mengde leie periodisk å okkupere eiendommen som er identifisert i leieavtalen.
· Den skriftlig leiekontrakt: I de fleste stater, må leieavtaler for lenger enn ett år være skriftlig. Det er svært anbefales at alle leieavtaler være i en klart formulert, lett identifiserbare dokument.
Leieavtalen og Cash Flow
Enkelte leieavtaler klausuler har muligheten til å påvirke leietakere "cash flow. Disse klausuler inneholder alternativer for eieren å passere noen driftskostnader på til leietaker. Noen klausuler kan begrense betaling av driftskostnader (kalt Expense stopp), mens andre gir mulighet for eieren til å kontinuerlig formidle noen av de nåværende eller økende driftskostnader av eiendommen (utgift går gjennom) til leietaker.
Før vi undersøker disse elementene, la oss forstå enkel beregning av leien. Vanligvis er kommersielle leieprisene uttrykt i pris per kvadratmeter (ppsf) og beregnes årlig. De nye til kommersiell leasing blir ofte overrasket over den opprinnelige prisen på denne type eiendom. Det de ikke klarer å innse er at den totale prisen blir deretter delt på 12 (antall måneder i et år). Eksempel: en 1000 SF plass blir utleid på $ 18,00 per kvadrat fot eller $ 18.000 per år ($ 18 × 1000). Den faktiske mengden husleie per måned er da $ 1500.00 ($ 18 000/12).
Som nevnt tidligere, driftsutgifter for eksempel eiendomsskatten, vedlikehold, reparasjoner, søppel fjerning, lønn til utleiers ansatte, og kostnadene ved å bygge forbedringer ofte er betalt av eier og ofte gikk gjennomslaget til leietakerne. Dette er typisk tilfelle i multi-leietaker kontorbygg og kjøpesentre. I detaljhandel egenskaper, er en leietaker andel av disse gjennomslaget utgifter basert på brutto leasable området (GLA) av leietakers butikken.
Utgift Stopper
Expense stopp la eieren til å betale en del av driftskostnadene opp til et bestemt beløp, vanligvis basert på en pris per kvadratmeter (PSF). Utskeielser av utgiftene stopp blir så gått gjennom for leieren basert på mengden av utleibart bygningen plass leieren opptar.
Her er et eksempel: En leieavtale for ett kontor kan inneholde en klausul som sier at leietaker vil betale $ 18 per kvadratmeter per år i leie, og at eieren vil betale alle driftskostnader forbundet med eiendom - så lenge utgiftene ikke overstiger $ 4 per kvadrat foten av utleibart areal.
Dersom bygningen har 50.000 kvadratmeter utleibart areal, med denne klausulen eieren er pålagt å betale den første $ 200.000 i årlige driftskostnader ($ 4 per kvadrat fot X 50.000 kvadratmeter). Hvis det er noen ekstra utgifter som kreves for å drive bygningen som overstiger kr 200000, vil leietaker bli belastet med overskudd basert på prosentandelen av byggets utleibart areal eller arealet som leietaker opptar.
Dette blir da grenser - eller slutter - eiers driftskostnader på kr 200.000. For ytterligere å illustrere dette: dersom driftskostnadene for denne eiendommen er $ 220.000 årlig, bruker eksemplet ovenfor kan du forvente leien skal være en ekstra $ 0,40 per sq ft ($ 20,000 / 50000). Den justerte månedsleie blir da $ 1533.33 ($ 0,40 × 1000 sf / 12) siden eieren betaler den første $ 200.000.
Expense stopper vanligvis nytte eiere ved å begrense sin risiko eksponering for driftskostnader være større enn forventet. Disse stopper også tillate eiere å forutsi driftskostnader basert på forutsigbare utgifter. Ofte vil eierne igjen tilby leietakerne noe av verdi i bytte for bekostning stopp klausulen som en lavere avtalt leie sats dersom andre lisenser i det lokale markedet ikke inneholder bekostning stopp.
Felles området Vedlikehold
Fellesarealet vedlikehold (CAM) kostnad er en felles regning pass-through i kjøpesenter leieavtaler og andre multi-leietaker situasjoner. Dette er kostnadene forbundet med å opprettholde alle vanlige områder av en eiendom, for eksempel: entré, lobbyer, begrunnelse og parkeringsplasser. Disse kostnadene vanligvis er beregnet og basert på prosentandelen av utleibart plass som leietaker er okkupasjonsmakten. CAM klausuler nytte eiere ved å passere gjennom økninger i kostnadene for disse utgiftene til leietakerne.
Leietakere også dra fra CAM kostnader ved at penger som samles inn på cam utgifter er ikke drevet av andre eiendomsrelaterte kostnader, en standard for vedlikehold og generelt vedlikehold vil sikre eiendommen forblir i tilfredsstillende stand og lindrer leietakerne fra å betale for vedlikehold av fellesarealene .
Leietakeren Forbedringer eller bygge ut kostnader
Eiere vil ofte medføre utgifter når leiekontrakter utløper og ledig kontor og butikklokaler må gjøres klar for ny belegg. Disse merutgifter er kjent som bygger ut kostnader. Som et eksempel kan re-utleie av næringsarealer kreve vesentlige endringer gjøres til interiøret, slik som å fjerne eller legge til vegger, heve tak, og endre elektriske kapasitet. Mange næringseiendom leiekontrakter gir en leietaker med en forbedring kvote. Enkelte leieavtaler kan kreve planer for endringer er skrevet av en generell entreprenør med noen, og alt arbeid som skal utføres av en entreprenør ansatt av eieren. Dette leieperioden / klausul forplikter eieren å pådra seg en pre-spesifiserte beløp i utgifter for å bedre plass til den nye leietakers spesifikasjoner.
Leietakeren Forbedringer kan gi skattefordeler
Ansvaret for utbetaling av disse forbedringene kan gi skattefordeler til eier eller leietaker. Hvis eieren betaler for forbedringer, kan disse kostnadene bli kostnadsført over flere år. Når leietaker fraflytting og forbedringene er fjernet, kan eier avskrive det resterende beløpet på den tiden.
Likeledes, hvis en leietaker betaler for forbedringer, og de endringer opprettholde verdien av eiendommen, kan leieren avskrive kostnadene i år forbedringene er gjort. Hvis de forbedringer øke verdien av eiendommen, kan leieren avskrive kostnadene over et gitt antall år, eller når leietaker fraflytting eiendommen. Alltid bekrefte eventuelle skattemessige insentiver og fordeler med en kvalifisert skatt profesjonell før pådra seg ekstra kostnader.
Oppsummering
Som du ser, kan leasing foretningsbygg være svært komplisert. For eventuelle nye kommersielle leietakere forståelse disse kompleksiteten er avgjørende for en vellykket bedrift å blomstre.
Innhenting faglig veiledning i både forhandlinger og eventuelle regler for en leieavtale kan redde en kommersiell leietaker ikke bare kortsiktige og langsiktige penger som kan reinvesteres i virksomheten, men også gi dem beskyttelse ved å skaffe en rettskraftig lease.
© Copyright 2008 Jennifer MacKay. Alle rettigheter reservert.
Selger og leier tilbake
