Archief voor Commercial Real Estate
Juli
04
Hoe de waarde van uw Commercieel onroerend goed te bepalen om nu Maximaliseer uw winst
Geplaatst door: | Reacties
Hoe de waarde van commercieel vastgoed bepalen
Investeren in commercieel vastgoed is heel lucratief als u een intelligente belegger, die een aankoop van onroerend goed plan van het begin. Voordat u ooit een zet om de aankoop te beginnen, is het verstandig om een kijkje te nemen bij het pand aan de potentiële waarde van uw investering te projecteren.
Niet alle waarderingsmethoden zijn gelijk geschapen
Alvorens in te gaan de eigenlijke waardering van commercieel vastgoed, is het verstandig om de verschillende methoden van onroerend goed waardering kennen. De eerste is de marktwaarde, of verkoop vergelijkingsmethode. Verzorgingshuizen zijn meestal gewaardeerd met behulp van de verkoop vergelijking methode, omdat de waarde van een huis is direct gerelateerd aan de prijs die een koper bereid is te betalen is in vergelijking met de verkoopprijs van soortgelijke woningen.
Een andere methode is de Cost Valuation Method, dat is gewoon de waarde van grond plus een schatting van wat een gebouw of andere verbeteringen zou kosten om te reproduceren in dollars van vandaag.
En de laatste methode, die wordt het meest gebruikt in commerciële en investeringen vastgoed waardering, is het inkomen kapitalisatie-methode, of pet-methode. Met behulp van deze methode wordt commercieel vastgoed gewaardeerd door het bepalen van het rendement op een investering, of activeringspercentage, gedeeld door het gemiddelde netto operationeel inkomen (NOI) voor het pand. NOI is het bruto-inkomen van het onroerend goed minder kosten, maar niet met inbegrip van rente en aflossing of hypotheek betalingen.
Bijvoorbeeld, u als belegger u een heel mooie detail strip centrum te koop. De huidige eigenaar geeft details van de afgelopen 12 maanden netto operationeel inkomen, en u merkt dat de gemiddelde jaarlijkse NOI is $ 75.000. De kapitalisatie tarief voor het gebied dat u op zoek bent naar ongeveer 10%. Daarom is door het te delen 75.000 dollar met 10%, kun je bedenken dat 750.000 dollar is een goede inschatting van de waarde van het onroerend goed.
Beroep doet professionele sidekicks voor uw commerciële portefeuille
Vergeet niet dat dit soort snelle schatting is een bal park figuur alleen. Een echte en nauwkeurige waardebepaling kan worden uitgevoerd door een erkend commercieel vastgoed taxateur. Ook als u een commerciële hypotheek makelaar moet bijdragen tot de financiering van investeringen, kan de makelaar een duidelijker schatting maximumpercentage waardering omdat zij toegang hebben tot databases die kritische informatie, zoals zo nauwkeurig cap tarieven te bieden op het gebied van uw potentiële investeringen, typisch leegstand, en de gemiddelde huurprijs per vierkante meter voor een gebied.
Houd er rekening mee dat de verkoper kan de jaarrekening en de gegevens die worden overdreven of overdreven te bieden. Zo kan hij aan dat er geen vacature onvoorziene omstandigheden in zijn kosten. Of bruto huurprijzen hoger kan zijn dan het gemiddelde van het gebied. Het is verstandig om zorgvuldig analyseren van de winst-en verliesrekening en de ervaring en kennis van een makelaar of taxateur om nauwkeurige cijfers figuur bij de berekening van het potentieel NOI voor een woning te gebruiken.
Vriendschap sluiten met de PPU voor waardering
Een ander type van commercieel vastgoed waardering is de prijs per eenheid of PPU. De PPU kan gebruikt worden op zakelijk onroerend goed, zoals appartementsgebouwen, waar veel vacatures kunnen scheef de financiële gegevens en de uiteindelijke NOI cap rate. Door het gebruik van de verkoop vergelijkbare methode hierboven vermeld, kan een commercieel vastgoed taxateur meer nauwkeurig bepalen van de waarde van een flatgebouw door een vergelijking van de recente verkoop van vergelijkbare appartementen, en het bepalen van een gemiddelde prijs per eenheid. Gewoon het vermenigvuldigen van de PPU met het aantal eenheden in een potentiële investering kan zorgen voor een nauwkeurige waardering.
Het is nuttig voor een investeerder van commercieel onroerend goed aan de methoden van waardebepaling weten een woning. Door te weten de methoden en het werken met een team van deskundigen, kan een belegger intelligent bepalen of een commercieel vastgoed zal een rendabele investering zijn.
Huur snel terug
Juni
05
Een van de meest urgente kwesties voor de markt, natuurlijk, zijn de prijzen. Volgens de organisator van de ronde tafel, het bedrijf Business Analyst Group gemiddelde verkoopprijs voor april was:
kantoor - 39 000 euro / m²
Handel - 38 000 euro / m²
industrieel - 9 000 euro / m²
de gemiddelde prijs aangeboden op de open markt in april was:
kantoor - 747 euro / m² / maand.
Handel - 1218 euro / m² / maand.
industriële - 158 euro / m² / maand.
In 2006 werd in de Canada in gebruik genomen 24 000 m² ruimte in het nieuwe winkel-en recreatiecentra.
In 2007 had hij reeds 30 000 vierkante meter, tot het einde van 2007 plannen om nog eens 70 000 te introduceren -. 80 000 m² vrijhandelszone als een winkel-en uitgaanscentrum.
Daarnaast is in de komende 3 jaar plannen voor de bouw ongeveer 10 business centres en hetzelfde aantal winkelcentra. De tarieven van huur in de nieuwe sites wordt steeds groter, de maximale snelheid voor april 2007 bereikten 4.500 euro / m² / maand. voor commerciële ruimte en 1.770 euro / m² / maand. voor op kantoor.
Kostprijs van de omzet 1 vierkante meter. in bepaalde categorieën van commercieel vastgoed steeg in het jaar 2-2,5 tijden, bijvoorbeeld industriële pakhuizen en administratieve gebouwen.
Zelfs in Moskou heeft vandaag bekendgemaakt dat de markt oververhit bij ons, de inzet is te hoog, de huur voor onze regio is te hoog en de koopkracht en de doorvoer is nog steeds niet op het niveau van de grote Russische steden. Dit vermindert de aantrekkelijkheid van winkelcentra in de ogen van de huurders - de start van de besprekingen over Irina Fedchenko, directeur van adviesbureau Business Analyst Group, - bijvoorbeeld, is veelzeggend recent voorbeeld van de opening TRK Greenwich voor niet-huurders commerciële gebieden. In het verleden, de stad van de geruchten, dat de leasetarieven op zakelijk onroerend goed instorten. En wie belegt in onroerend goed, is nu limbo: ofwel investeren of niet. De timing van de bouw van nieuwe faciliteiten of renovatie van oude lang duren. De banken en leasemaatschappijen die lenen aan deze deals, ook wonder: Heeft de vermeende pay off data bekend gemaakt voor de bouw projecten. Hoe lang kan verhogen huren en verkoopprijzen voor commercieel vastgoed in Canada?
.
Het erover eens dat de inzet erg hoog, en Alexander Filatov, directeur van de Canada tak van het bedrijf AlyansRegionLizing, uit te leggen onvolwassenheid, jeugd van de markt zijn ontwikkeling begon in 2004 alleen al, en vormde een tekort van commercieel vastgoed. Investeringen in commercieel vastgoed lease in deze fase heeft een eigen risico, maar in de ogen van Alexander, zoals een daling van de prijzen, om te praten over de risico's van niet-middelen in de komende twee jaar zal niet zijn. Bedrijven willen het imago, die gekenmerkt wordt, terug te krijgen vooral de notie van eigendom. Zittend in zijn kamer of verhuren de ruimte om te zitten in een goede business center, of om ergens in de buitenwijken te trekken - dit is een belangrijke indicator voor het bedrijfsleven. Daarom zullen de prijsstijgingen misschien voort te zetten, met een kleine pauze, maar in de komende 2007-2008, de prijzen zullen stijgen. We bespraken een aantal van onze zakelijke partners met leasing transacties terug als ze hun gebouwen te huren te huur. Zij vormen de groei van 5-10%. Deze projectie te verhogen huurprijzen voor volgend jaar. Paul Vysotsky, directeur van OOO KLP-Invest, voorspelt ook een stijging van de prijzen van 10% in het segment van kantoor onroerend goed, die is gepositioneerd op het niveau van de klasse V. In dit formaat, geen problemen met de verhuur van commercieel onroerend goed daar, en ik denk dat zal nooit, maar ook als benchmark gemiddeld - zei Paul.
Volgens Paul Seliverstov, hoofd van de afdeling voor het beheer van commercieel vastgoed bedrijf Kora-TK: Het invoeren van de nieuwe faciliteiten op de markt van vandaag is niet veel obrushit marktprijzen op de datum. Als er een winkelcentrum zal niet focussen op de markt, maar tegen prijzen die graag aan de belegger te zien, dan ja, het probleem kan zijn, zoals in Greenwich. Indien de prijs wordt ingesteld markt, zijn de ingebruikname van nieuwe faciliteiten niet sterk van invloed op de markt, en napolnyaemostyu huurders zullen wel goed volgens Paulus, in de nabije toekomst zelfs gebeuren groei van de beste sites. En dit is gerelateerd aan het invoeren federale actoren, en de buitenlandse handel van Moskou bedrijven. Tegelijkertijd zal afstuderen worden gehouden in de kantoren van categorie A, A +, B, C, enzovoort, net als in grote steden. Prijzen voor kamers met een goede locatie om te groeien. De kosten voor andere vallen.
Een soortgelijke mening Natalia Korchuganova, directeur van Panacea, van oordeel is dat de gemiddelde huurprijzen van winkelruimte tot 30%, dat is te wijten aan het feit dat het aantal winkelcentra neemt: Deze faciliteiten die zullen worden geïntroduceerd in deze en de komende twee of drie jaar, zal de vraag en vindt haar klanten, voor de huurprijzen en investeringen. Echter, al aan het veranderen aan de eisen voor kantoor-en winkelruimte, de ondernemers willen Superior, meer interessante omgeving. Hier is deze nieuwe sites aan ontwikkelaars, beleggers en de moeite waard aandacht.
De noodzaak van een zorgvuldige afweging van projecten en zei dat de teamleider van investeringen tak VTB in Novosibirsk, Sergey Zemtsov en sprak zijn vertrouwen uit dat alles zal goed zijn en dat elke multifunctionele voorziening voor de Oeral kan betalen, op voorwaarde dat het zou zijn kwaliteit. Wij geloven - zei Sergey - die kunnen hun risico's te verminderen, ook al is nu gebouwd vele nieuwe faciliteiten, indien ingebouwd conceptueel duidelijk winkelcentra, met de Siberische of Moskou adviesbureau. En een ander belangrijk punt - er is niets om te verkopen, als het gaat om winkelcentrum. Want, wanneer ten minste vijf gebieden worden verkocht, de beheermaatschappij die problemen hebben met het management. Bovendien het voorwerp dat bij meerdere eigenaren lagere rang dan hetzelfde doel, maar door een eigenaar. Indien aan deze voorwaarden is voldaan, riskeert het vallen.
De meningen waren rondetafelgesprek over de vooruitzichten van de markt verdeeld, maar met de bezorgdheid van alle macht.
Een belangrijke beperking op de markt die hogere prijzen en toenemende financiële risico's aan te moedigen om de ronde tafel deelnemers werd genoemd positie van autoriteit en bureaucratie. Alexander Filatov, Ltd AlyansRegionLizing: Bij het in eerste instantie de transactie vertaling van niet-residentiële vloeroppervlak beoordeeld, wendde zich tot onroerend goed makelaars over hulp in deze richting, en noemden we de timing ongeveer een jaar en twee jaar. In Novosibirsk, toen hem gevraagd werd een soortgelijke vraag, zeggende: Week drie. Datum van uitgave - het is niet haalbaar! Deze ronde tafels moeten worden uitgevoerd op het niveau van de overheid. Omdat alle wachten. We hebben een project waar de grond niet is geformaliseerd, maar we geven het toe, en het project de betrokken huurder, die zei: Jongens, zullen de problemen niet zijn omdat ik hun relatie, dus ik heb iets wat ik druzhu, en ik beloof volledig maken meer dan de helft het land op je. We zijn zeer veel deze ontwikkeling in de Kuzbass, zijn de betrekkingen op basis van persoonlijke interesses en persoonlijke band. We zijn klaar om het risico te verschuiven naar de huurder. Maar dit probleem moet worden aangepakt, en kan alleen omgaan met de autoriteiten zelf.
Hetzelfde probleem aangepakt en Sergei Zemtsov, OAO Vneshtorgbank vestiging in Novosibirsk: Voor ons, zowel voor de bank, is het belangrijk om minder vertragingen in het verkrijgen van vergunningen documentatie. Om te bieden een aantal geavanceerde producten nodig hebt om goedkeuringen gewist Sommigen schreven de timing en de procedures voor de hand liggende. Veel van de geaccumuleerde de autoriteiten en Andrew Verhoturova, directeur van het dagelijkse nieuws agentschap: Toen ze de kwestie te beslissen met de administratie? Toen ze 20 meisjes zetten in de beruchte kamer 108, en er navedut bestelling? Wanneer het werk principe van een venster, dat wordt verklaard door het Directiecomite van staatseigendommen? Strekt zich zelfs uit tot wat nu het Comite voor het beheer van staatseigendommen wordt niet op alle inkomende documenten, niet registreren, omdat de instrumenten moeten houden als een politieman! Dat wil zeggen, moet je een map met documenten die u bent overeengekomen al jaren mee, en je zegt: Laat een politieman!. Wat is de verantwoordelijkheid? Wat is inbegrepen? Als het antwoord? Niemand weet het!
Afsluiting rondetafel discussie over wat kan worden gedaan te vereenvoudigen en te versnellen het ontwerpen van mechanismen die documentatie. Victor Gunin, Inc "Mechanica groei Leasing functionarissen zeiden weinig belangstelling voor het bevorderen van het project: In de gebruikelijke regeringsfunctionaris zit, en hij is niet geïnteresseerd in de economie van het project en niet begrijpen dat er zal zijn. Waarom hij? Tot op heden is er een systeem van bestuur, hoe onzekerder de dezelfde risico's, hogere tarieven van de financiering. Alexander Filatov, Ltd AlyansRegionLizing uitgenodigd om de Kamer van Koophandel en Fabrieken sluiten, zowel in Novosibirsk, waar biznesroientirovannaya Kamer van Koophandel en Industrie te helpen bij het oplossen van zakelijke problemen. Op basis van individuele klachten - het kan leiden tot niets - zei Alexander, - een behoefte aan dergelijke structuren, die zou aan de autoriteiten, maar nog beter zou de regering. Kamer van Koophandel en Fabrieken moeten, en zelfs verplicht om dit te doen, omdat het is gemaakt voor dit doel. Paul Vysotsky, Ltd KLP-Invest stelde die beginnen met het feit dat alle grote ontwikkelaars met ervaring in de kredietverlening, inclusief makelaar en ga zo maar door, op basis van zijn eigen ervaring eerst een mechanisme schreef als aan al deze procedure te vereenvoudigen. Omdat de bureaucraten zelf, ze doen het nooit.
Hoe dan ook, maar commercieel vastgoed te koop actief in het ontwikkelen, en ondanks alles, in de komende 3 jaar in onze stad een paar nieuwe interessante projecten, maar in de tussentijd misschien wel het bestuur in de publieke sector zal worden vastgesteld.
Snel Onroerend goed te koop
Augustus
12
Onroerend goed wordt vaak bekend als de veiligste belegging beschikbaar is. Want, onroerend goed te investeren uitgevoerd met de juiste evaluatie van het onroerend goed (en de werkelijke waarde), kan leiden tot goede resultaten. Dit is een reden hoe komt het dat een paar mensen te betrekken in onroerend goed te investeren als hun reguliere baan. De dialoog van onroerend goed zijn grotendeels geconcentreerd in de richting van residentieel vastgoed, commercieel onroerend goed lijkt te zijn niet zo populair. Hoe dan ook, commercieel vastgoed is ook een goed alternatief voor beleggen in vastgoed.
Commercieel vastgoed omvat vele verschillende vormen van eigenschappen. De meeste mensen associëren commercieel onroerend goed met alleen kantoorgebouwen, parken of fabrikanten / geïndustrialiseerde eenheden. Toch, dat is niet geheel aan al van commercieel onroerend goed. Er is meer aan commercieel vastgoed. Gezondheidscentra, retail structuren en opslagplaats zijn allemaal goede voorbeelden van commercieel vastgoed. Zelfs woningen zoals appartementen (of een woning die bestaat uit meer dan 4 woningen wooneenheden) worden beschouwd als commercieel vastgoed. In feite is een dergelijke commercieel vastgoed veel gewild.
Dus, is commercieel vastgoed echt winstgevend? Nou, als het niet lucratief zou ik niet van zijn schrijven over commercieel vastgoed op alle. Dus, commercieel vastgoed is productief zeker. De enige kwestie met commercieel onroerend goed is dat de erkenning van de mogelijkheid is een beetje moeilijk als gelijkgesteld aan zakelijk onroerend goed. Maar commercieel onroerend goed winst kan echt enorm (in feite veel groter dan je zou verwachten door niet-zakelijk onroerend goed van dezelfde verhouding). Je zou kunnen nemen van commercieel vastgoed voor een van beide verkopen na waardering of voor de verhuur van zeggen retailers.
Het commercieel vastgoed ontwikkeling is als een zaak van de feiten behandeld als de 1ste teken voor het optreden van zakelijk onroerend goed. Als je eenmaal erkent de mogelijkheid van aanzienlijke commerciële groei in de omgeving (hetzij als gevolg van fiscale voordelen of wat dan ook), had je beter beginnen met de beoordeling van de mogelijkheden voor waardering in de prijzen van commercieel vastgoed en dan meteen voor te gaan (net zo snel als je vinden van een goede deal). En je moet echt werken aan het krijgen van een goede deal.
Als u vindt dat commercieel vastgoed, zoals grond, is beschikbaar in grote stukken, die zijn te duur voor u om te kopen, kon je kijkt naar de vorming van een kleine groep investeerders (met je vrienden) en collectief het kopen (en splitsing van de winst later) . In sommige gevallen, bijvoorbeeld wanneer een retail-boom wordt verwacht in een regio, kunt u bepalen het rendabel om een woning die je kunt veranderen in een magazijn voor de intentie voor verhuur aan kleine bedrijven te kopen.
Dus commercieel vastgoed vertoont een hele overvloed aan kansen te investeren, je hoeft alleen maar om het te grijpen.
In beslag genomen onroerende goed markt is HOT! ELKE MAAND DUIZENDEN hun woningen weer in bezit genomen door banken, staats-, federale en private organisaties door middel van verschillende inbeslagneming en de faillissementswetgeving. DIE eigenschappen kunnen worden aangeschaft via veilingen op een fractie van hun werkelijke marktwaarde! Vinden, een voor jezelf vandaag of START BOUW rijkdom!
Klik hier voor meer details
Snel Onroerend goed te koop
Augustus
01
Triple Net Lease voor de verkoop als Gerelateerd aan Commercial Real Estate
Geplaatst door: | Reacties
Als u overweegt een investering in commercieel vastgoed, Houston is een uitstekende keuze. Binnen deze bruisende stad, zijn er tal van commerciële investeringen om uit te kiezen. Welke zal het beste voor u? Velen vinden dat een triple net lease te koop zal ze het grootste rendement op hun dollar met de minste inspanning.
Maar een triple net huurovereenkomst is niet goed voor iedereen. Als u het controleren van de mogelijkheden als een winkelcentrum ontwikkelaar, is Houston bekend voor het hebben van een huurovereenkomst die zou kunnen passen bij uw behoeften.
De eerste stap in het kiezen van uw beste investering kans is om precies te begrijpen wat een triple net lease is. In het geval van deze vorm van lease, de huurder neemt de monetaire verantwoordelijkheid voor het onderhoud, belastingen en verzekeringen in aanvulling op de maandelijkse huursom.
Deze vorm van lease is over het algemeen een zeer lange termijn overeenkomst, met een aantal contracten gaat zo lang als 50 jaar. Hierdoor is het zeer belangrijk dat u zowel de voordelen en de nadelen van een triple net lease te koop af te wegen voordat u besluit om dit soort van investeringen in commercieel vastgoed Houston te maken.
De voordelen van deze vorm van lease ten goede zal komen zowel de verhuurder als de huurder op vele manieren. De verhuurder kan verwachten dat het onderhoud van zijn eigendom worden gedaan door zijn huurder, waardoor er zeer weinig werk van de kant van de verhuurder voor het onderhoud van de site. In de meeste gevallen zal de huurder een belang bij het houden van het pand in goede staat, want dit maakt zijn retail site aantrekkelijker voor potentiële klanten.
Aan de andere kant, kan een huurder genieten van de vele van de vrijheid van eigendom, waaronder regelmatige reparaties en updates van het onroerend goed zoals hij goeddunkt. Toch heeft hij niet de last van de initiële investeringen in commercieel vastgoed Houston de manier waarop de eigenaar van de woning doet.
Er zijn risico's die betrokken zijn bij deze vorm van lease. Een huurder kan geen goede onderhoud, kost de eigenaar van de woning meer geld op de lange termijn. Er zijn stappen die u, als eigenaar, kunt nemen om veel van deze risico's te beperken. Als een triple net lease te koop klinkt als een mogelijkheid, praten met een makelaar en advocaat vandaag de dag om te zien of dit de beste keuze voor jou.
Terugneming
Juni
23
De professionele bemiddeling in het commercieel vastgoed in Canada zijn relatief kort. Daarom is tot nu toe de meeste mensen op de vraag «Wat is de makelaar voor commercieel onroerend goed?» Simply pozhmut schouders. en zelfs degenen die al sdaval of gehuurde te hebben met de hulp van bureaus hebben vaak niet een duidelijk begrip van de voordelen van de behandeling met professionals niet weten wat kan en moet eisen. In dit artikel willen we de meest voorkomende mythes in verband met de makelaar voor commercieel vastgoed razvenchat.
Mythe nummer 1: Hoe meer indrukken, hoe beter Commercieel vastgoed makelaar?
Er is een brede opvatting dat de makelaar regelmatig moeten de klanten te zien zijn als vele opties voor huisvesting, en hoe meer hij dat doet, hoe beter de kwaliteit van zijn werk. In feite is alles is nauwkeurig tot op het tegendeel. Een specialist in Makelaars zegt dat het vinden van een plek die aan alle eisen van de klant voldoet, is het erg moeilijk. Het is dan ook te vaak standpunten zijn waarschijnlijk aan te geven dat de makelaar inattentively luisteren naar de klant en nodigt hem uit opties «random». Omdat zo'n makelaar-«gids» verliezers als de eigenaar van grond of een potentiële koper, omdat ze hun kostbare tijd door te brengen zonder enig resultaat.
Deze pro's goed geluisterd naar uw wensen, zal alle op de markt aanbiedingen en kies degene die is degene die echt bij u past. Gewoonlijk het resultaat bereiken had een maximum van 3-4 run.
Mythe nummer 2: Professionals die werkzaam zijn in grote organisaties
De meeste mensen geloven dat de naam luid en «schaal» Commercieel makelaar zijn de garantie voor ervaring en professionaliteit van de makelaars. Het is echter niet altijd het geval. In de eerste plaats imenitye bedrijf met een lange geschiedenis en hebben dus geen tekort aan dwong hen om te werken, daarom biedt makelaars een vrij laag percentage van de commissie agentschap. Tegelijkertijd, in kleinere ondernemingen, daarentegen, zijn geïnteresseerd in het aantrekken van gekwalificeerd personeel en staan klaar om hen te voorzien van gunstigere financiële voorwaarden. Ten tweede zijn de belangrijkste organisaties samen met hun makelaars (exclusief) gericht het bedrijf. Dat wil zeggen, hoeven ze niet aan het volledige scala aan werkzaamheden te verrichten (het doorzoeken van de gebouwen, onderhandelen met de eigenaar, het sluiten van een verdrag, enz.), hun uitdaging - om een koper of huurder voor de afgewerkte ruimte te vinden. In dezelfde kleine bedrijven waar de faciliteiten zijn niet veel van makelaars maken de deal «nul». Daarom zijn ze inherent is een diepere kennis van de markt en het begrip van behoeften van de klant.
Mythe nummer 3: De prive-makelaar veel voordeel
Hoeveel mensen niet zou branden ten dienste van de zogenaamde «particuliere tussenhandelaren», nog iemand vinden die u adviseren om te verwijzen naar wat iemand Ivan Ivanychu omdat het een "goedkoop". Sla je de waarheid, en niet ten koste van de diensten en hun eigen en rust, maar wel een die je zeker niet zal worden voorkomen. Dus voor wat is, in feite, "te veel betaalt»-client, verwijzend naar het agentschap?
Ten eerste, elke zichzelf respecterende bureau heeft een ethische code, die duidelijk gedragsregels makelaar vermeld met een klant. Bijvoorbeeld, volgens de code, de makelaar heeft niet het recht om u onjuiste informatie, is hij verplicht om uw belangen te beschermen en u voorzien van alle informatie over de transacties. Overtreding van deze regels officier zou kunnen leiden tot een zeer onaangename gevolgen voor hem, tot en met ontslag.
Ten tweede, het agentschap alle makelaars staan onder de directe controle van het management. Tenminste, als de makelaar een verkeerde stap, het is altijd correct is, zal de Raad helpen en, indien nodig, de klant over te dragen aan een andere specialist.
In het derde, alle documenten via het agentschap, moeten worden gecontroleerd door de juridische afdeling, die gewoon niet missen een verdrag, als het op enigerlei wijze schade van de belangen van de klant.
Tegelijkertijd, de prive-makelaar - zijn eigen baas. Hij kiest welke informatie en stem als stilte, die clausules toe die uw aandacht, en wat - om een oogje dicht te knijpen. Als u later heb je een claim op de kwaliteit van zijn werk om hem de rechter te brengen zal het zeer moeilijk, vooral omdat de meeste van deze «bemiddelaars» nooit geregistreerd.
Met andere woorden, gebruik maken van de diensten van particuliere tussenhandelaren - hetzelfde als het wijzigen van chartaal geld buiten warmtewisselaar: de beste prijs, maar geen garanties.
Mythe nummer 4: Het is beter om rechtstreeks bij diverse makelaars
Het lijkt erop dat de logica is simpel: hoe meer instanties die betrokken zijn bij de verkoop van uw object, hoe sneller het resultaat. Maar het kan alleen maar praten met mensen ongemakkelijk met de technologie van de beursvennootschappen. Er zijn nogal smal bereik van print en online edities, waarbij het agentschap op hun sites. Dus, wanneer je naar binnen, zeg, vijf agentschappen, om het risico te zien vijf verschillende advertenties op uw site in dezelfde media. Niet alleen dat dit op zichzelf geeft twijfelachtig reclame, dus eerder wordt dat elk orgaan proberen wat «gepolijste» eigenschappen van het voorwerp, en als gevolg van de vijf advertenties tegenstrijdige informatie geven.
In feite is slechts een vermelding in een enkele editie, en het onderwerp komt steevast de makelaar database. De meeste makelaars maken gebruik van dezelfde database, dus uiteindelijk over dezelfde informatie. Met andere woorden, met verwijzing naar een bureau, je bent niet helemaal doet niets af aan hun kansen op het snel en te verkopen objecten, en de belangrijkste ding - u deze opslaan (de faciliteit) reputatie.
Een ander negatief werken met verschillende instanties - niet met een van nih.vy kan niet besluiten een exclusief contract. Maar alleen een exclusief contract met het bedrijf, zal de makelaar geeft u de meest voordelige plan voor het verplaatsen van uw site en de beste voorwaarden van de transactie.
Mythe nummer 5: Kijk eens aan de basis faciliteiten - en is klaar om te gaan
«Agentschappen enorme database, zodat de makelaar werkt niet op specifieke criteria snel een geschikte plaats ...» Helaas, zulke uitspraken moeten vaak te horen. Maar als alles zo simpel was, zou de deal voor een dag, maar makelaars hoeft niet uit te gaan van kantoor. Er is een logische vraag: waarom wordt dit niet gebeurt?
Ironisch genoeg, dit klinkt afgezaagd, maar elk geval is individueel, en in aanvulling op de fundamentele eisen voor ruimte, veel suggesties, «pop-up" al in de fabriek. Iemand is, moet je een bepaalde dikte van de muren en het plafond hoogte, iemand - grote vitrines, zonder te ontkennen hun bomen, iemand - de mogelijkheid van herontwikkeling ... Ja, en de eigenaar heeft vaak haar eigen visie op de potentiële huurder: sommige zijn niet bereid naar «zitten» staatsstructuren, anderen willen niet dat het kantoor was een grote stroom van bezoekers, nog steeds categorisch tegen accountantsfirma's ... van de makelaar vraagt om maximale geduld en doorzettingsvermogen om een oplossing te vinden dat beide partijen voldoet. Is het niet net genoeg om te werken met de stichting: je moet naar kijken, persoonlijk te ontmoeten met de eigenaren, controleer altijd de geldigheid van de informatie, enz. Dat is de reden waarom de «secundaire» transactie duurt meestal twee weken tot twee maanden.
Mythe nummer 6: Target broker - alleen om een koper te vinden
Velen geloven dat wanneer een potentiële koper zijn hoofd knikt goedkeurend en zei dat het geschikt is bedrijfsruimten, de makelaar eindigt. Echter, in werkelijkheid, aan het eind slechts de eerste fase - zoeken - en begint het moeilijkste - om een deal voor te leggen aan de ondertekening van het contract. Het lijkt erop dat dit bijzonder? Heeft de verkoper en de koper (eigenaar en huurder) niet in staat zijn het daarmee eens? Maar de realiteit is dat van een zeer positieve stemming aan beide kanten in 70% van de gevallen vóór de ondertekening van de deal gewoon niet komen!
De meeste meningsverschillen ontstaan wanneer het gaat om het betalingsschema. Veel verkopers liever niet officieel de werkelijke waarde van de site te identificeren en krijgen een deel van contant geld via offshore bedrijven of buitenlandse banken. Tegelijkertijd, niet alle kopers (vooral integriteit in zulke zaken zijn buitenlandse bedrijven) zijn klaar om te gaan.
Een andere reden waarom de partijen niet een gemeenschappelijke noemer te bereiken - de wens van de eigenaar van het pand set in het contract van eventuele bijzondere omstandigheden. Zo kan de verhuurder stellen hoge boetes voor roken op kantoor, die over het grondgebied van een business center huisdieren ... Als op het eerste gezicht, deze claims niet te verhogen specifieke klachten, met dien gedocumenteerd, worden ze vaak verwelkomd met een fundamentele afwijzing van de huurder.
Aldus is er weinig koper wordt gevonden. Vakmanschap makelaar is de mogelijkheid om de scherpe hoeken te omzeilen, het vinden van de nodige compromissen om de deal voor te leggen aan de ondertekening van het contract en helpen bij zijn cliënt om het te sluiten in de meest gunstige voorwaarden.
Mythe nummer 7: Broker krijgt grote geld "voor niets?
En tot slot: Veel mensen geloven dat het leven van een makelaar - een paradijs, waarin geld wordt letterlijk uit de lucht vallen. In feite is het niet. Dat is hard werken, en het resultaat is tot het laatste moment niet in staat te voorspellen is. De makelaar kan werken voor maanden over dezelfde transactie, en op de dag van de ondertekening van een verdrag Ze sorvetsya. Of ga naar de kamer een keer, en het zou dus «ideale» optie. De klant kan verwoorden eisen, en misschien wist niet wat het wil en verwerpen goede aanbiedingen, de een na de andere. Deze stress baan die een hoge concentratie en absolute toewijding vereist. En nogmaals: we moeten niet vergeten dat de makelaar een commissie alleen voor het resultaat krijgt, zodat zijn inkomen is recht evenredig met de inspanning.
Informatie verstrekt door «United Realty Group» (advies, bemiddeling, huur, kopen en verkopen van commercieel onroerend goed, juridische ondersteuning transacties). http://www.pro-bargainhunter.com
Verkopen Huis Quick
