Arhīvs komerciāla nekustamā īpašuma
Jūlijs
04
Kā noteikt vērtību komerciālā īpašuma
Ieguldot komerciālo nekustamo īpašumu ir diezgan ienesīgs, ja esat inteliģents investors, kurš ir īpašuma pirkšanas plānu no sākuma. Pirms jūs kādreiz veikt gājienu, lai sāktu iegādes procesu, tas ir gudrs, lai apskatīt īpašumu prognozēt potenciālo vērtību jūsu ieguldījumu.
Ne visi vērtēšanas metodes ir radīti vienlīdzīgi
Pirms apspriežam faktisko novērtēšanu komerciālo īpašumu, ir lietderīgi zināt dažādas metodes nekustamā īpašuma vērtēšanas. 1. ir noteikta tirgus vērtība, vai pārdošanas salīdzināšanas metode. Dzīvojamās mājas parasti novērtē, izmantojot pārdošanas salīdzināšanas metodi, jo no mājas vērtība ir tieši saistīta ar cenu pircējs ir gatavs maksāt, salīdzinot ar pārdošanas cenu līdzīgu māju.
Vēl viena metode ir izmaksu vērtēšanas metode, kas ir vienkārši zemes vērtība plus ko ēka vai citi uzlabojumi varētu izmaksāt, lai atkārtot šodienas dolāru aplēse.
Un pēdējā metode, ko izmanto visplašāk komerciālajā un ieguldījumi nekustamā īpašuma vērtēšanas, ir ienākumu kapitalizācijas metode, vai vāciņš likmes metodei. Izmantojot šo metodi, komerciālais īpašums tiek novērtēts, nosakot atgriešanās likmi ieguldījumiem, vai kapitalizācijas likmi, kas dalīta ar vidējo tīro darbības ieņēmumi (NOI) par īpašumu. NOI ir bruto ienākumi par īpašumu mazāk izdevumu, bet neietverot parādu apkalpošanu vai hipotēku maksājumiem.
Piemēram, jūs kā investors atrast jauku mazumtirdzniecības izģērbšanos centru pārdošanā. Pašreizējais īpašnieks sniedz ziņas par iepriekšējās 12 mēnešu neto pamatdarbības ienākumi, un jūs atradīsiet, ka vidējais NOI ir $ 75,000. Kapitalizācijas likme par platībām jūs meklējat ir aptuveni 10%. Tāpēc, dalot 75.000 $ par 10%, jūs varat saprast, ka $ 750,000 ir labs novērtējums no īpašuma vērtības.
Kopsakarība profesionālus sidekicks jūsu tirdzniecības portfelī
Atcerieties, ka šī ātrā novērtējuma veids ir bumba parks skaitlis tikai. Patiesa un precīza novērtēšana var tikt veikta ar licencētu komerciālu nekustamo īpašumu vērtētājs. Tāpat, ja jūs izmantot komerciālu hipotēku brokeri, lai palīdzētu finansēt ieguldījumus, starpnieks var sniegt skaidrāku paredzamo griestu kursa novērtējums, jo viņam ir piekļuve datu bāzēm, kas sniedz kritisku informāciju, piemēram, precīzāku kapitalizācijas likmi šajā jomā savu iespējamo ieguldījumu, tipisks tukšo darba vietu skaits un vidējo īres maksu katrā kvadrātpēda par platību.
Paturiet prātā, ka pārdevējs var sniegt finanšu pārskatus un datus, kas tiek pārspīlēti vai pārspīlēti. Piemēram, viņš var norādīt nav vakanci ārkārtas savos izdevumos. Vai bruto īres varētu būt augstāks nekā vidēji reģionā. Tas ir gudrs, lai rūpīgi analizētu ienākumu deklarāciju un izmantot pieredzi un zināšanas par brokera vai vērtētāja, lai noskaidrotu precīzus skaitļus, aprēķinot iespējamo NOI par īpašumu.
Befriending par PPU par novērtēšanas
Vēl viens komerciālā nekustamā īpašuma vērtēšanas tips ir cena par vienu vienību vai PPU. The PPU var lietot uz komerciālo īpašumu, piemēram, daudzdzīvokļu ēkām, kur pārmērīgās vakances var šķībs finanšu dati un pētījuma galīgais NOI vāciņu likmi. Izmantojot pārdošanas salīdzināmu metodi, kas minēta iepriekš, komerciālā nekustamā īpašuma novērtētājs var precīzāk noteikt vērtību daudzdzīvokļu ēkas, salīdzinot nesenās pārdošanas līdzīgu dzīvokļu, un nosakot vidējo cenu par vienu vienību. Vienkārši reizinot PPU ar vienību skaitu potenciālo ieguldījumu var sniegt precīzu vērtējumu.
Tas ir noderīgi, lai ieguldītājs komerciālo nekustamo īpašumu zināt metodes vērtēšanu par īpašumu. Zinot metodes, un strādājot ar ekspertu komandu, investors var gudri noteikt, vai komerciālā īpašums būs rentablas investīcijas.
Rent Atpakaļ Fast
Jūnijs
05
Viens no aktuālākajiem jautājumiem tirgū, protams, ir cenas. Saskaņā ar organizatoru apaļā galda, uzņēmums Business Analyst grupas vidējā pārdošanas cena aprīlī bija:
birojs - 39 000 eiro / kv.m
Tirdzniecība - 38 000 eiro / kv.m
rūpniecības - 9 000 eiro / kv.m
vidējā nomas likme piedāvātas brīvajā tirgū aprīlī bija:
birojs - 747 eiro / kv.m / mēnesī.
Tirdzniecība - 1218 eiro / kv.m / mēnesī.
rūpniecības - 158 eiro / kv.m / mēnesī.
2006, kas Kanādā tika nodota ekspluatācijā 24 000 kv.m. telpas jaunajos iepirkšanās un atpūtas centriem.
2007.gadā viņš jau bija izvirzīti 30 000 kv.m., līdz 2007.gada beigām plāno ieviest vēl 70 000 -. 80 000 kv.m. tirdzniecība kā iepirkšanās un izklaides centra platība.
Turklāt, nākamo 3 gadu laikā plāno uzbūvēt aptuveni 10 uzņēmējdarbības centru un tikpat daudz iepirkšanās centru. Īres jaunajās vietnēs cenas pastāvīgi pieaug, maksimālā likme par 2007.gada aprīli sasniedza 4500 eiro / kv.m / mēnesī. par komercplatībām un 1,770 eiro / kv.m mēnesī. par amata.
Pārdošanas izmaksas 1 kv.m.. noteiktu kategoriju komercīpašumu pieauga pa visu gadu 2-2,5 reizes, piemēram, rūpniecības noliktavas un administratīvās ēkas.
Pat Maskavā uzņēmumā šodien teica, ka tirgus ir pārkaršana ar mums, likmes ir pārāk augstas, lai mūsu reģionā maksa ir pārāk augsta, un pirktspēja un apgrozījums joprojām nav līmenī lielākajās Krievijas pilsētās. Tas samazina pievilcību iepirkšanās centriem īrnieku acīs - to diskusiju par Irina Fedchenko direktors konsultāciju kompāniju Business Analyst grupas sākums - piemēram, ir ļoti spēcīgi neseno piemēru ar atvēršanas TRK Greenwich kas nav saistīti ar nomnieku saimniecības jomās. Agrāk, pilsēta baumas, ka nomas likmes par komerciālo nekustamo īpašumu sabrukuma. Un tas, kurš iegulda nekustamo īpašumu, pašlaik cietums: vai nu ieguldīt vai ne. Grafiku uz jaunu iekārtu vai vecs ilgstošs renovācijai. Bankas un līzinga kompānijas, kas aizdos uz šiem darījumiem, arī brīnums: Vai iespējamo atmaksāsies datumiem, kas paziņoti par būvniecības projektiem. Cik ilgi var palielināt īres un pārdošanas cenas attiecībā uz komerciālo nekustamo īpašumu Kanādā?
.
Vienojās, ka problēmas patiešām augsts, un Aleksandrs Filatov, direktors Kanādas filiāli uzņēmuma AlyansRegionLizing, izskaidrojot to brieduma, jaunatni tirgus sāka savu attīstību 2004 vien, un veido lielu deficītu komerciālo nekustamo īpašumu. Ieguldījumi komerciālā nekustamā īpašuma nomas šajā posmā ir savs risks, bet, kā uzskata Aleksandrs, šāds cenu kritums, kas runāt par nepilsoņu ir riski, nākamajos divos gados nebūs. Uzņēmumi, kas vēlas atgūt savu attēlu, kas raksturo, pirmkārt, jēdziens īpašuma. Sēdēja savā istabā vai nomāt telpas sēdēt labu biznesa centrā, vai atsaukt kaut kur piepilsētā - tas ir nozīmīgs rādītājs par biznesu. Tāpēc cenu pieaugums turpināsies, iespējams, ar nelielu pārtraukumu, bet nāk 2007-2008, cenas augs. Mēs apspriedām dažas no mūsu sadarbības partneriem, lai atbalstītu līzinga darījumus, kad viņi saplēsa savas telpas izīrē. Tie veido lielāko pieaugumu 5-10%. Šo projekciju paaugstināt īres cenas nākamajam gadam. Paul Vysotsky, direktors OOO KLP-Invest, arī prognozē pieaugumu par 10% cenu segmentā biroja nekustamā īpašuma, kas tiek novietots līmenī klases V šajā formātā, nav problēmas ar nomu komerciālo nekustamo īpašums tur, un es domāju, ka nekad, kā arī etalonu vidēji - teica Pāvils.
Saskaņā ar Pāvila Seliverstov vadītājs departamenta vadībai komerciālo nekustamo īpašumu kompānija Kora-TK: ievadīšana jaunas iespējas tirgū šodien nav daudz obrushit tirgus cenas, kas dominē dienā. Ja iepirkšanās centrs Jaunā sistēma aptvers ne tirgū, bet par cenām, kas vēlas redzēt investoru, tad jā, tad problēma var būt, kā Greenwich. Ja cenu nosaka tirgus, jaunu iekārtu nodošanu ekspluatācijā nav stipri ietekmē tirgu, un napolnyaemostyu īrniekiem būs labi Saskaņā ar Pāvila, tuvākajā nākotnē pat notikt izaugsmi no labākajām vietām. Un tas ir saistīts ar iekļūšanu federālo dalībniekiem un Maskavas ārvalstu tirdzniecības uzņēmumiem. Tajā pašā laikā, izlaidumos notiks pie kategorijas, + B, C telpām un tā tālāk, kā lielās pilsētās. Cenas numuriem ar labu atrašanās vietu, lai augt. Izmaksas uz citām kritieniem.
Līdzīgu viedokli Natālija Korchuganova, direktors panaceja, uzskata, ka vidējās īres cenas par tirdzniecības platību uz leju līdz 30%, kas ir saistīts ar to, ka palielina skaitu tirdzniecības centros: Šīm telpām, kas tiks ieviesti šajā un nākamajos divos vai trīs gadu, būs pieprasījums, un atradīs savus klientus, nomas likmēm un investīcijām. Tomēr, jau mainot prasības, biroja un tirdzniecības platības, uzņēmēji vēlas Superior, vairāk interesantu vidi. Lūk šī jaunā vietnes izstrādātājiem, investori un vērts pievērst uzmanību.
Par rūpīgas projektu nepieciešamību un sacīja komandas līderis investīciju darbības filiāles Novosibirskā VTB un Sergejs Zemtsov un pauda pārliecību, ka viss būs labi un ka jebkurš daudzfunkcionāls līdzeklis Urāliem var atmaksāties, ja tā būtu kvalitāte. Mēs uzskatām, - teica Sergejs - kas var samazināt savus riskus, pat ja tagad būvēti daudzi jauni objekti, ja tie būvēti konceptuāli skaidrs iepirkšanās centrus, ar Sibīrijas vai Maskavas konsultāciju uzņēmums. Un vēl viens svarīgs punkts - nekas pārdot, ja runa ir par iepirkšanās Mall. Jo, kad vismaz piecas jomas ir pārdoti, lai pārvaldības sabiedrība, kam problēmas ar vadību. Turklāt objekts, kas pieder vairākiem īpašniekiem, zemākas kvalitātes nekā tā paša objekta, bet vienam īpašniekam. Ja šie nosacījumi ir izpildīti, tas riskē krišanu.
Atzinumi bija Apaļā galda par sadalītā tirgus perspektīvām, taču ar bažām par visas varas.
Nozīmīgākās grūtības tirgū, kas veicina augstākas cenas un pieaugošās finanšu risku pie apaļā galda dalībniekiem tika nosaukts atrašanās iestādi un birokrātijā. Alexander Filatov, SIA AlyansRegionLizing: Kad sākotnēji izskatīja darījumu tulkojumu nedzīvojamā platību, pagriezās pret nekustamā īpašuma aģentūrām par palīdzību šajā virzienā, un mēs sauc brīdis apmēram gadu un divus gadus. Gadā Novosibirskā, kad jautāja, līdzīgu jautājumu, sacīdams: Nedēļa Trīs. Izdošanas datums - tas nav iespējams! Šādas apaļā galda jāveic par valdības līmenī. Jo visi gaida. Mums ir projekts, kur zeme nav oficiāli noformētas, bet mēs to neatzīs, un projekts bija saistīts ar to nomniekam, kurš teica: Puiši, problēmas nebūs, jo man ir viņu attiecības, tāpēc man ir kaut ko es druzhu, un es apņemos pilnībā padarīt vairāk nekā puse zemi par jums. Mēs ļoti daudz šo attīstība Kuzbass, attiecības ir balstītas uz personīgām interesēm un personisko kaklasaiti. Mēs esam gatavi novirzīt risku nomniekam. Bet šī problēma jārisina, un var tikai tikt galā ar iestādes pašas.
Tāda pati problēma jārisina un Sergejs Zemtsov, OAO Vneshtorgbank filiāle, Novosibirskā: Par mums, gan bankas, ir svarīgi samazināt kavēšanos atļauju saņemšanu dokumentāciju. Lai piedāvātu dažas progresīvas produkti nepieciešams, lai saņemtu apstiprinājumu noskaidroti some piešķīrusi laiku un kārtību acīmredzama. Daudzi no uzkrātajiem iestāžu un Endrjū Verhoturova direktors Aģentūras ikdienas ziņas: Kad viņi izlemj jautājumu ar administrāciju? Kad viņi iegulda 20 meitenes bēdīgi numurā 108, un tur navedut pasūtījumu? Kad darbs principu viena loga, kas tiek atzīti pārvaldības komiteja valsts mantas? Paplašina pat tagadējā komitejas vadībai valsts mantas nav visos ienākošie dokumenti, nereģistrē, jo instrumenti ir nepieciešams saglabāt kā policists! Tas ir, jums ir, lai mapi dokumentiem, kurus jūs esat vienojušies gadiem, un jūs sakāt: Atstāt policists!. Kāda ir atbildība? Kas ir iekļauts? Ja atbilde? Neviens nezina!
Noslēguma apaļā galda diskusiju par to, ko var darīt, lai vienkāršotu un paātrinātu dizainu mehānismiem, kas ļauj dokumentus. Viktors Gunin, Inc "Mechanics izaugsmes Līzinga amatpersonas teica maz ieinteresēta veicināt projektu: Parastajā pārvaldes amatpersona sēž, un viņš nav ieinteresēts ekonomikā projekta un nesaprata, ka tur būs. Kāpēc viņam? Līdz mūsdienām, ir pārvaldības sistēma, neprognozējamiem vienādiem riskiem, augstākas likmes finansējumu. Alexander Filatov, SIA AlyansRegionLizing aicināti savienot Tirdzniecības un rūpniecības, gan Novosibirskā, kur biznesroientirovannaya Tirdzniecības un rūpniecības palīdzēt risinātu biznesa problēmas. Pamatojoties uz individuālām sūdzībām - tas var novest pie neko - teica Aleksandrs, - nepieciešamība šādu struktūru, kas zināmu iestādēm, bet vēl labāk būtu valdība. Tirdzniecības un rūpniecības būtu, un pat pienākums to darīt, jo tas tika radīts šim nolūkam. Paul Vysotsky, SIA KLP-Invest ierosināja sākt ar to, ka visi galvenie izstrādātāji, ar pieredzi kreditēšanā, to skaitā nekustamā īpašuma aģentūra, un tā tālāk, pamatojoties uz savu pieredzi, 1. rakstīja mehānismu, lai vienkāršotu visu šo procedūru. Jo birokrāti paši, viņi tā nekad nebūs.
Nu tā, bet komerciālā nekustamā īpašuma pārdošana tiek aktīvi attīstās, un par spīti visam, ka nākamajos 3 gados mūsu pilsētā daži jauni interesanti projekti, bet pa to laiku, varbūt sabiedriskajā sektorā administrācija tiks izveidota.
Ātri Īpašuma pārdošana
Augusts
12
Nekustamais īpašums ir bieži sauc par drošāko ieguldījumu pieejamo. Jo, nekustamo īpašumu investīcijām veikta ar pareizu novērtējumu īpašuma (un tā patiesā vērtība), var izraisīt labas peļņas. Tas ir viens no iemesliem, kā nāk daži cilvēki iesaistās nekustamo īpašumu investīcijām, kā to regulāru darbu. Tāda nekustamā īpašuma dialogs ir plaši vērstas pret dzīvojamā nekustamā īpašuma, komerciālā nekustamā īpašuma, šķiet, nav tik populārs. Visu to pašu, komerciālā nekustamā īpašuma arī ir laba alternatīva investīcijām īpašumu.
Komerciālais nekustamais īpašums ietver daudzas dažādas formas īpašības. Most folks asociētais komerciāla Realty ar tikai biroja ēku, parku vai ražotāju / rūpnieciski vienībām. Pat tā, ka tas nav pilnīgi visu komerciālo nekustamo īpašumu. Tur ir vairāk uz komerciālo nekustamo īpašumu. Veselības aprūpes centri, mazumtirdzniecības struktūras un glabāšanas noliktava visi ir labi piemēri komerciālo nekustamo īpašumu. Pat dzīvokļa īpašumiem, piemēram, dzīvokļiem (vai jebkuru īpašumu, kas sastāv no vairāk nekā 4 dzīvojamo dzīvojamo vienību) tiek uzskatīts komerciālo nekustamo īpašumu. Kā Faktiski, šāda komerciālā nekustamā īpašuma ir daudz centās pēc.
Tātad, ir komerciālo nekustamo īpašumu patiešām rentabla? Nu, ja tas nebija ienesīgs es nebūtu no ir rakstot par komerciālo nekustamo īpašumu vispār. Tātad, komerciālo nekustamo īpašumu ir ražīgi pārliecināts. Vienīgais jautājums ar komerciālo nekustamo īpašumu, kas atzīstot iespēju, ir mazliet grūti, jo pielīdzināt apdzīvojamo nekustamo īpašumu. Bet komerciālo nekustamo īpašumu peļņa var būt reāla milzīgs (patiesībā, daudz lielāks, nekā jūs varētu prognozēt ar apdzīvojamo nekustamo īpašumu tādā pašā proporcijā). Jūs varētu sākt komerciālu nekustamo īpašumu vai tālākpārdošana pēc vērtības vai iznomāšanu, teiksim mazumtirgotājiem.
Komerciālo nekustamo īpašumu attīstība ir faktiski pārkrauto kā 1 apzīmējumu rašanās apdzīvojamo nekustamo īpašumu. Tiklīdz jūs atzīstat par iespēju nozīmīgu komerciālu izaugsmes jomā (vai nu tāpēc, nodokļu atvieglojumus vai neatkarīgi), jums bija labāk sākt izvērtēt iespēju par vērtības pieaugumu par komerciālo nekustamo īpašumu cenām, un tad iet uz to nekavējoties (tikpat ātri vien jums atrast labu darījumu). Un jums ir patiešām jāstrādā labs darījums.
Ja jūs konstatējat, ka komerciālo nekustamo īpašumu, piemēram, zemes, ir pieejamas lielos gabalos, kas ir pārāk dārgi, lai jūs varētu iegādāties, jūs varētu apskatīt veido nelielu investoru grupu (ar draugiem), un iegādāties to kolektīvi (un sadalīt peļņu vēlāk) . Dažos gadījumos to piem., kad mazumtirdzniecības uzplaukums ir gaidāms reģionā, var noteikt, ka ir izdevīgi iegādāties īpašumu, kas var pārvērsties noliktavas nolūku nomas mazajiem uzņēmumiem.
Tā komerciālo nekustamo īpašumu eksponāti veselu pārpilnība ieguldīt izredzes, jums ir nepieciešams izmantot to.
Arestētā NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA TIRGUS IR KARSTS! Katru mēnesi tūkstošiem Īpašību KĻŪT atgūt BANKU, valsts, federālo un privāto organizāciju, izmantojot dažādus arestu un tiesību aktiem bankrota jomā. Šīs īpašības var iegādāties izsolē par niecīgu daļu to faktiskās tirgus vērtības! ATRAST viens pats Šodien vai sākt veidot bagātība!
Noklikšķiniet šeit, lai iegūtu plašāku informāciju
Ātri Īpašuma pārdošana
Augusts
01
Ja Jums ir apsverot investīcijas komerciālo nekustamo īpašumu, Houston ir lieliska izvēle. Šajā rosīgs pilsētā, ir daudz komerciālās investīciju iespējas izvēlēties. Kuriem viens būs labākais Jums? Daudzi uzskata, ka trīskāršā neto nomas pārdošanā dos viņiem vislielāko atdevi dolāru ar vismazāko piepūli.
Bet triple neto nomas nav tiesības ikvienam. Ja paņem iespējas kā iepirkšanās centru attīstītājs, Hjūstona ir zināms, ka tā nomu, kas varētu atbilst jūsu vajadzībām.
Pirmais solis, izvēloties savu labāko investīciju iespējas ir saprast tieši to triple neto noma ir. Ja šā tipa nomā, iznomātājs uzņemas monetāro atbildību par apkopes, nodokļiem un apdrošināšanu līdztekus ikmēneša nomas summu.
Šis nomas veids ir parasti ļoti ilgtermiņa līgums, ar dažiem līgumiem iet, kamēr 50 gadus. Šī iemesla dēļ, tas ir ļoti svarīgi, ka jums nosvērt gan priekšrocības un par trīskāršu neto nomas pārdošanā trūkumi, pirms jūs nolemjat veikt šāda veida investīcijas komerciālā nekustamā īpašuma Houston.
Šā veida nomas priekšrocības gūs labumu gan saimniekam, gan daudzos veidos nomnieku. Saimnieks var sagaidīt saglabāt savu īpašumu, kas darīts ar viņa īrnieks, atstājot ļoti maz darbu par daļu no namīpašnieku par uzturēšanas darbus. Vairumā gadījumu izīrētājs būs ieinteresēti saglabāt īpašumu labā stāvoklī, jo tas liks viņa mazumtirdzniecības vietā pievilcīgāku potenciālajiem pircējiem.
No Flip pusē, īrnieks var baudīt daudzas īpašuma brīvību, tostarp regulāras remontu un atjauninājumiem īpašumu pēc saviem ieskatiem. Tomēr viņš nav slogu sākotnējo investīcijas komerciālo nekustamo īpašumu Houston ceļu īpašuma īpašnieks dara.
Pastāv riski, kas saistīti šāda veida nomas. Īrnieks var nenodrošināt pareizu kopšanu, izmaksā par nekustamo īpašumu vēl vairāk naudas īpašnieki ilgtermiņā. Ir pasākumi, ko, kā īpašnieks var veikt, lai mazinātu daudzus no šiem riskiem. Ja triple neto nomas pārdošanā izklausās iespēja, konsultējieties ar nekustamo īpašumu aģentu un advokātu šodien, lai redzētu, vai tas ir lieliskākā izvēle Jums.
Paņemšana atpakaļ
Jūnijs
23
Profesionālie brokeru pakalpojumus komerciālo nekustamo īpašumu Kanādā ir kļuvuši samērā nesen. Tāpēc, ja lielākā daļa cilvēku uz jautājumu "Kas ir brokeris pārbauda komerciālu nekustamo īpašumu?» Vienkārši pozhmut pleciem. un pat tiem, kas jau sdaval vai nomā telpas, izmantojot aģentūru bieži nav skaidra izpratne par ārstēšanās pabalstiem profesionāļi nezinu, ko var un vajadzētu pieprasīt to. Šajā rakstā mēs gribētu razvenchat izplatītākos mītus, kas saistīti ar brokera komerciālo nekustamo īpašumu.
Mīts numurs 1: Jo vairāk seansu, jo labāk Tirdzniecības nekustamā īpašuma mākleris?
Ir plaši izplatīts viedoklis, ka brokeris ir regulāri parādītu klientiem tik daudz iespējas izmitināšanu, un jo vairāk viņš dara, jo labāka kvalitāte par viņa darbu. Patiesībā, viss ir precīza pretējo. Jo Brokeru speciālists saka, ka, lai atrastu vietu, kas atbilst visām prasībām par klientu, tas ir ļoti grūti. Tādēļ ir pārāk biežas viedokļi var norādīt, ka brokeris inattentively klausīties klientu un uzaicina viņu iespējas «nejauši». Jo šāda brokeris-«Rokasgrāmata» zaudētāji kā zemes īpašnieka vai potenciālā pircēja, jo viņi tērē savu dārgo laiku bez jebkāda rezultāta.
Tas plusi klausījās uzmanīgi, lai Jūsu vēlmes, pētīs visas pieejamu tirgū piedāvājumiem un izvēlēties vienu, kas ir viens, ka tiešām piemērots Jums. Raksturīgi, lai sasniegtu rezultātu, nepieciešams maksimāli 3-4 palaist.
Mīts numurs 2: Profesionāļi strādā lielos aģentūru
Lielākā daļa cilvēku uzskata, ka vārds skaļi un "mēroga" Komerciālo nekustamo īpašumu aģents ir garantija bez pieredzes un brokeru profesionalitāti. Tomēr, tas nav vienmēr. Pirmkārt, imenitye ar ilgu vēsturi uzņēmums un tā nav trūkumu gatavi viņiem strādāt, tāpēc piedāvājam brokeriem diezgan nelielu daļu no komisijas aģentūras. Tajā pašā laikā, mazāki uzņēmumi, savukārt, ir ieinteresētas piesaistīt kvalificētus darbiniekus, un ir gatava sniegt tiem izdevīgākus finansiālos apstākļos. Otrkārt, galvenās aģentūras strādā ar savu brokeri (neieskaitot) mērķtiecīgu uzņēmumu. Ti, tās nav nepieciešams veikt pilnu darbu (meklējot telpas, sarunas ar īpašnieku, lai noslēgtu līgumu utt), to apstrīdēšana - atrast pircēju vai nomnieku par gatavā telpā. Tādos pašos mazos uzņēmumos, kuros tās iekārtas nav no brokeriem daudz izdarīt daudz «nulles». Tādējādi tie pēc savas būtības prasa padziļinātu tirgus zināšanas un klientu vajadzību izpratni.
Mīts skaits 3: privātā brokeris nodarbojas izdevīgi
Cik daudz cilvēkiem nebūtu apdegums, kas kalpo tā dēvētā «privātiem starpniekiem», tomēr atrast kādu, kurš ieteiks jums vērsties kādā kādam Ivana Ivanychu jo tas ir "cheap". Ietaupīt patiesību, nevis pēc pakalpojumu izmaksas, kā arī viņu pašu un miers, bet viens, ka jūs noteikti netiks liegta. Tātad par ko ir faktiski «pārmaksāt» klientu, atsaucoties uz aģentūru?
Pirmkārt, jebkurš sevi cienošs aģentūra ir ētikas kodekss, kas skaidri norādīja uzvedības normas brokera ar klientu. Piemēram, saskaņā ar kodeksu, starpnieks nav tiesīgs sniegt jums nepareizu informāciju, viņam ir pienākums aizsargāt Jūsu intereses un nodrošināt Jūs ar visu informāciju par darījumiem. Noteikumu pārkāpēji amatpersonas var novest pie ļoti nepatīkamām sekām viņam līdz un ieskaitot atlaišanu.
Otrkārt, aģentūra visi brokeri ir tiešā kontrolē vadība. Tas ir, ja starpnieks veic nepareizu soli, tas vienmēr ir pareizs, būs palīdzēt Padomei un, ja vajadzīgs, nodot klientam cits speciālists.
Trešajā, visi izmantojot Aģentūras dokumentiem, ir jāpārbauda juridisko departamentu, kas vienkārši nav garām kādu līgumu, ja tas nekādā veidā nekaitē klienta intereses.
Tajā pašā laikā privātās brokeris - viņa boss. Viņš izvēlas kādu informāciju un balss kā klusums, kas līguma klauzulas, lai pievērstu jūsu uzmanību, un kādi - lai neredzam. Ja vēlāk jums pretenziju kvalitātes savu darbu celt viņu pie atbildības būs ļoti grūti, jo īpaši tāpēc lielākā daļa no šiem «mediatoru» neesi reģistrējies.
Citiem vārdiem sakot, izmantot pakalpojumus privātiem starpniekiem - Nolikums, mainot valūtu ārpus apmaiņas pats: labāko likmi, bet nav garantijas.
Mīts skaits 4: Labāk pieteikties tieši uz vairākām aģentūrām
Šķiet, ka loģika ir vienkārša: jo vairāk aģentūras iesaistītas pārdošanā Jūsu objekts, jo ātrāk būs rezultāts. Bet tā var runāt tikai cilvēki, neērti ar tehnoloģiju brokeru firmu. Ir diezgan šaurā diapazonā drukas un tiešsaistes izdevumos, kuros aģentūra laisti to vietu. Attiecīgi, ja jūs iet, teiksim, piecas aģentūras, risks redzēsiet piecus dažādus reklāmas savā vietnē tajos pašos medijos. Ne tikai to, ka tas pats par sevi dod apšaubāmo reklāmu, tāpēc ticamāk ir, ka katrs aģentūra centīsies nedaudz «noklusēti» īpašības objektu un kā rezultātā piecu reklāmām dos pretrunīgu informāciju.
Patiesībā, tikai viens iekļaušana vienā izdevumā, un ar tiem vienmēr nonāk nekustamo īpašumu datu bāzi. Lielākā daļa brokeri izmanto to pašu datubāzi, lai galu galā ir tā pati informācija. Citiem vārdiem sakot, atsaucoties uz vienu aģentūru, jums nepavisam nemazina viņu izredzes ātri un pārdot objektu, un pats galvenais - jūs to saglabāt (uzņēmums) reputāciju.
Vēl viens negatīvs strādājam ar vairākām aģentūrām - ne ar vienu no nih.vy nevar noslēgt ekskluzīvu līgumu. Bet tikai ekskluzīvs līgums ar uzņēmumu, starpnieks dos Jums izdevīgāko plānu pārvietot savu ražotni un labākos apstākļus darījuma.
Mīts skaits 5: Paskatieties bāzes objektu - un ir gatava risināt
«Aģentūras milzīgs datu bāzes, tāpēc starpnieks nedarbojas uz īpašu kritēriju ātri atrast piemērotu vietu ...» Diemžēl, šie paziņojumi ir dzirdēt diezgan bieži. Bet, ja viss bija tik vienkārši, ka darījums varētu būt vienu dienu, bet brokeri nav jāiet ārā no biroja. Ir loģiski jautājums: kāpēc tas nav noticis?
Ironiski, ka tas izklausās banāls, bet katrs gadījums ir individuāls, un papildus pamatprasībām telpas, daudz ieteikumi, «uznirstošo» jau darbu. Kāds ir, jums ir nepieciešama noteikta biezuma sienu un griestu augstumu, kāds - lielajiem vitrīnās, neliedzot savus kokus, kāds - iespēju labiekārtošanā ... Jā, un īpašnieks bieži vien ir savs redzējums par iespējamo nomnieku: daži nevēlas uz «sēdēt» valsts struktūrās, citi negrib birojs bija liela apmeklētāju plūsma, joprojām kategoriski pret auditorfirmas ... no brokeris prasa maksimālo pacietība un neatlaidība, lai atrastu risinājumu, kas apmierina abas puses. Nepietiek tikai strādāt ar pamatu: Jums jādodas skatīties, personīgi tikties ar īpašniekiem, vienmēr pārbaudiet informācijas pamatotību, utt Tas ir iemesls, kādēļ "sekundārais" darījums parasti notiek divas nedēļas līdz divus mēnešus.
Mīts skaits 6: Mērķa brokeris - tikai atrast pircēju
Daudzi uzskata, ka tad, kad potenciālais pircējs pamāj ar galvu un teica, ka tas ir piemēroti telpām, starpnieks beidzas. Taču, patiesībā, beigās tikai pirmais posms - meklēšana - un sāk visgrūtāk - celt darījumu pirms līguma parakstīšanas. Šķiet, ka šis īpašais? Vai pārdevējs un pircējs (īpašnieks un nomnieks) nav spējušas vienoties? Bet realitāte ir tāda, ka ļoti pozitīvu noskaņojumu abās pusēs ar 70% gadījumu pirms parakstīšanas galā vienkārši nenāk!
Lielākā daļa rodas domstarpības, kad runa ir par maksājumu grafiku. Daudzi pārdevēji nevēlas oficiāli noteikt reālo vērtību vietā un saņem daļu naudas caur ārzonu kompānijām vai ārvalstu bankām. Tajā pašā laikā, ne visi pircēji (īpaši integritāti tādās lietās ir ārvalstu uzņēmumi) ir gatavi iet.
Vēl viens iemesls, kādēļ ieinteresētās puses nevar panākt kopsaucēju - vēlēšanos īpašnieka telpās, kas šajā līgumā nav īpašu nosacījumu. Piemēram, saimnieks var noteikt augstus sodus par smēķēšanu birojā, pārņemot teritoriju biznesa centrs mājdzīvniekiem ... Ja pirmā acu uzmetiena, šīs prasības nevar celt īpašas sūdzības, tas tiek dokumentēts, tie bieži greeted ar būtisku noraidīšanu no īrnieka.
Tātad, tur ir maz, lai atrastu pircēju. Meistarība brokeris ir spēja apiet akūto leņķi, atrast nepieciešamos kompromisus, lai ieviestu darījumu pirms līguma parakstīšanas un palīdzētu viņa klientam noslēgt to ar vislabvēlīgākajiem nosacījumiem.
Mīts skaits 7: Mākleris saņem milzīgu naudu «par neko?
Un visbeidzot: Daudzi tic, ka dzīve ir brokeris - paradīze, kurā nauda tiek burtiski krīt no debesīm. Patiesībā, tas nav. Tas ir smags darbs, un rezultāts ir līdz pēdējam brīdim nevarēja paredzēt vienu. Brokeris var strādāt mēnešiem ilgi pa to pašu darījumu, un dienā, parakstot līgumu Viņa sorvetsya. Vai parādīt istabu vienreiz, un tas būtu līdz ar «ideāla» variants. Klients var formulēt prasības, un varbūt nezināja, ko grib un noraidīt labus piedāvājumus, viens pēc otra. Šis stress darbs, kas prasa augstu koncentrēšanos un absolūtu centību. Un atkal: mēs nedrīkstam aizmirst, ka brokeris saņem tikai uz komisiju par rezultātiem, tādēļ viņa ienākumi ir tieši proporcionāls piepūli.
Sniegtā informācija Ģ Apvienotā Realty Group »(konsultācijas, brokeru pakalpojumi, līzings, pērkot un pārdodot komerciālo nekustamo īpašumu, juridisko atbalstu darījumi). http://www.pro-bargainhunter.com
Pārdod House Ātrās
