Arhīvs komerciālās nomas līgumus
Decembris
31
Kur es varu atrast komerciālos mazumtirdzniecības nomas līgumus īpašības Vašingtonā?
Posted by: | Komentāri
Mar
22
Tas ir vairāku daļa raksts, kas būs vērsta uz komerciālās nomas līgumus.
Sarunu tirdzniecības nomas bieži reizes nav par vāju sirds. Tas ir ar to prātā, ka mēs mēģināsim izprast dažādos aspektos komerciāla līzinga. Šajā rakstā mēs izskatīs tādus jautājumus kā: noteikumiem, klauzulas, apspriešana un prasības šiem nomas veida.
Ir daudzi aspekti priekšmets nomas ka uz lajs vai nepieredzējušiem, bieži rada apjukumu, un, lasot skaļi izklausās "sagrozīt-sagrozīt-trallināšana-goo-be-goo?"
Izprast terminus komerciālās nomas līgumus un tos turot noma palīdzēs, kad sarunas par nomas stāvokli. Ja neesat pieredzējis komerciālo nekustamo īpašumu sarunu, ir ierosināts, ka jūs sazināties ar profesionālu komerciālā nekustamā īpašuma aģentu un / vai juridisko konsultantu, pirms iebraukšanas jebkurā komerciālā nekustamā īpašuma nomas.
Sāksim ar dažiem pamatjēdzieniem ...
Vienmēr ir divas puses, kas iesaistītas nomā: The īrnieks un īpašnieks. Kamēr īpašnieks var pārstāvēt Pārvaldes sabiedrība vai juridiskās firmas, kas sastāda nomas, bieži īrnieki ir self pārstāvētas.
Katrs nomas pusē ir mērķi iegūt nomāto telpu:
Nomnieks mērķi var ietvert:
Iegūt nomu ar saprātīgu īres maksu palielinot savu iedarbību uz patērētājiem aprēķināms un paredzamo ekspluatācijas izmaksas spēja paplašināt nākotnes vajadzībām un izaugsmei
No otras puses īpašnieks ir ievērojami atšķirīgi mērķi, kas var ietvert:
Iegūt un saglabāt augstas kvalitātes īrniekiem lai pēc iespējas palielinātu atdevi no investīcijām aizsargājot viņu ieguldījumu īpašumu veicot riska pārnesi un spēja atgūt īpašumu iegūšanai ja īrnieks noklusējuma
Kamēr abas nomas puses ir atšķirīgi mērķi, ir dažas kopīgas iezīmes, kā arī. Tādi priekšmeti kā:
Izveido skaidri formulēts, kas obligāti līgums par finanšu ieguldījumu abas puses būs / ir radušās aizsardzību un abām pusēm spēja būt rentabla
Veidi nomas
Ir daudz veidu nomām, tiek nodarbināti līzinga komerciālo īpašumu. Aplūkosim dažus kopējus nomas veidi, piemēram:
· Pilna noma - Šis nomas veids ir, kad īpašnieks maksās visus izdevumus, kas saistīti ar darbību un uzturēšanu īpašumu. Īrnieks maksā īpašniekam bruto vai fiksēto summu noma. No šī īre, īpašnieks maksās darbības izmaksas (īpašuma nodokļi, apdrošināšana, uzturēšana, komunālie pakalpojumi, janitorial un nodrošinājuma izmaksas) par īpašumu.
· Neto Līzinga - Šajā nomas veida, īrnieks maksā visu vai daļu no darbības izdevumiem, kas izteikta bruto nomas. Šis nomas veids sniedz īpašniekam ar spēju pārnest uz tik daudz atbildības par ekspluatācijas izdevumi īrniekiem, cik iespējams. Šis nomas veids mainās atkarībā no atrašanās vietas un vietējā tirgū, kā arī sarunu vai sarunu spēju no divām pusēm (īpašnieks un nomnieks).
Absolūtais neto nomas -. Šis nomas veids prasa īrnieks maksā visus darbības izdevumus, kas saistīti ar darbību un īpašuma uzturēšanu procentuālais noma - nomas īpašuma, kurā īres summa ir balstīta uz procentos no pārdošanas apjoma, ko izpirkumnomas ņēmējs (īrnieks). Parasti šis nomas veids būs noteikt minimālo vai pamata noma plus komisija par pārdoto daudzumu un to regulāri izmanto mazumtirgotājiem
Ņemot vērā noteikumu sarežģītību dažāda veida nomas, jūs varētu secināt, ka, noslēdzot nomas līgumu gatavs ir salīdzināma ar pastiprinātu pie klints. Un tu būsi pareizi!
Pirms iesaistīšanās līgumsaistībās vienošanās nomāt komerciālu īpašumu, tas ir ārkārtīgi svarīgi, lai jūsu uzņēmējdarbības panākumus, ka jūs saprotat noteikumus, veidu un finansiālās sekas, ar nomas līgumu.
Kas padara noma spēkā un ir izpildāms?
Derīgās nomu ir līdzīgi derīgiem līgumiem. Malā variācijas garums, sarežģītības un finansiālie apsvērumi, izpildāmi noma parasti ir šādi:
· Identifikācija īpašniekiem un īrnieku: Katra puse nomas jāparaksta dokuments. Ir ieteicams arī, ka katrs no dokumenta lapa satur iniciāļus un datumu katras puses.
· Īpašuma apraksts iznomāšanai: Apraksti par īpašuma ietvers Adrese (ieskaitot vienības vai veikala numuru, ja tāds ir), visus ierakstītos plats pēc vajadzības valsts taisnstūra apsekojuma sistēmu, kā arī metes un robežas pilsētā lauku teritorija. Jebkuras īpašuma uzlabojumi būtu arī jāiekļauj aprakstā īpašuma nomu.
· Finanšu atlīdzība: Šī prasība ir bieži tikās ar īrnieka solījumu samaksāt par īri un īpašnieka nespēja ieņemt īpašumu laikā nomas termiņa. Bieži reizes, pirmais solis līzinga komerciālu īpašumu, ir iesniedzot nodomu protokolu priekšlīgums), un ir dažas reizes kopā ar finanšu pārskatiem kaitīgu paredzētais īrnieki maksātspēju vai likvīdi (piekļuve naudā, vai līdzekļiem).
· Likumības vērā mērķi: Kad līzinga komerciālu īpašumu, mērķis vai paredzēto lietojumu īpašuma vai nomas nedrīkst pārkāpt nevienu federālajiem, valsts vai vietējo likumdošanu.
· Piedāvājums un pieņemšana: Būtībā, šie paziņojumi noteikt, ka īpašnieki piekrīt iznomāt īpašumu par noteiktu laika posmu un ka īrnieks apņemas samaksāt esmu vienošanās īres maksas lielumu periodiski ieņemt īpašumu, kā norādīts nomā.
· Rakstīts līzings: Lielākajā daļā valstu, nomas laiks ir ilgāks par vienu gadu ir jābūt rakstveidā. Tas ir ļoti ieteicams, ka visi nomas jābūt skaidri formulētu, viegli identificējama dokumentā.
Nomas un jūsu naudas plūsma
Daži nomas noteikumi ir iespēja ietekmēt nomniekiem naudas plūsmu. Šīs klauzulas ir alternatīvas īpašniekam nodot dažas darbības izmaksas uz īrniekam. Daži noteikumi var ierobežot maksājumu darbības izmaksām (ko sauc Izdevumu pieturās), bet citi nodrošina iespēju par īpašnieka pastāvīgi nodot dažas pašreizējās vai palielinot darbības izmaksas īpašuma (izmaksas iet cauri) ar nomnieku.
Pirms mēs izpētīt šos objektus, pieņemsim saprast vienkāršu aprēķinu noma. Raksturīgi, tirdzniecības īres maksas izteikta cenā par kvadrātmetru panta ppsf) un aprēķina katru gadu. Tie ir jauni tirdzniecības līzingu bieži vien ir pārsteigti par sākotnējo cenu šāda veida īpašuma. Ko viņi nespēj saprast, ka kopējais cenu tad izdala ar 12 (mēnešu skaitu gadā). Piemērs: 1000 SF telpas tiek iznomātas par vienu kvadrātmetru 18,00 $ vai gadā 18.000 $ (18 × 1000). Faktisko summu īre mēnesī, tad ir $ 1500,00 ($ 18.000 / 12).
Kā minēts iepriekš, darbības izdevumus, piemēram, nekustamā īpašuma nodokļiem, apkopi, remontu, trash izvešana samaksas Zemtura darbiniekiem, un izmaksas būvniecības uzlabojumiem bieži maksā īpašnieks, un bieži vien pagājuši, līdz ar īrniekiem. Tas parasti attiecas uz vairāku nomnieku biroja ēku un tirdzniecības centru. Mazumtirdzniecības īpašībām, nomnieka daļa no šiem transmisijas izdevumiem ir balstīts uz bruto Iznomājamā platība (GLA) no īrnieka veikalā.
Izdevumi Pieturvietas
Izdevumi pieturas ļauj īpašniekam ir jāsamaksā daļa no darbības izdevumiem līdz noteiktai summai, parasti pamatojoties uz cenu par kvadrātmetru panta PSŠ). Pārmērības izdevumu pieturā ir pēc tam laiž cauri līdz īrniekam, pamatojoties uz summu, īrējamu ēku telpas īrnieks ir okupējusi.
Lūk piemērs: par biroju nomu var iekļaut noteikumu, kas nosaka, īrniekam būs jāmaksā par vienu kvadrātpēda 18 $ gadā, īres un ka īpašnieks maksās visus darbības izdevumus, kas saistīti ar īpašumu - ja vien izdevumi nepārsniedz 4 $ vienu kvadrātpēda no īrējamu platību.
Ja ēka ir 50.000 kvadrātpēdas īrējamu platību, ar šo klauzulu īpašniekam ir pienākums samaksāt pirmo $ 200,000 gada darbības izmaksas (par kvadrātpēda X 50000 kvadrātpēdas 4 $). Ja ir kādas papildu izmaksas, kas vajadzīgas ēkas, kas pārsniedz $ 200,000, īrnieks būs jāmaksā devas palielinājumu, pamatojoties uz procentuālo daļu ēkas īrējamu platību vai kvadrātmetriem, ka īrnieks aizņem.
Šis tad ierobežojumi - vai apstājas - īpašnieka darbības izdevumi pie 200,000 $. Lai turpmāk parādītu šo: ja darbības izmaksas šī īpašuma ir $ 220,000 gadā, izmantojot piemēru iepriekš jūs varētu sagaidīt īres maksa par papildu $ 0,40 par kv pēdas ($ 20.000 / 50.000). Koriģēto Mēneša īres maksa, tad kļūst $ 1533,33 ($ 0,40 × 1000 SF / 12), jo īpašnieks, nemaksājot sākotnējo $ 200,000.
Izdevumi apstājas parasti labumu īpašniekus, ierobežojot to riska attiecībā uz darbības izdevumiem esot lielāks gaidīts. Tie apstājas arī ļauj īpašniekiem prognozēt pamatdarbības izmaksas, pamatojoties uz prognozējamu izdevumiem. Bieži vien īpašnieki savukārt kuras piedāvā īrniekiem kaut vērtības apmaiņā pret izdevumu pieturas klauzulu, piemēram, zemāku nolīgto nomas likmi, ja citi līzinga darījumi, kas vietējā tirgū nav iekļauti izdevumu apstājas.
Kopējā platība uzturēšana
Kopējā platība uzturēšana (CAM) maksa ir kopīgs izdevumi transmisiju ar tirdzniecības centru nomas vai citu vairāku nomnieku situācijām. Tās ir izmaksas, kas saistītas ar uzturēšanu visas kopējās jomās kā īpašumu, piemēram: gaiteņiem, lobēšanu, pamatojuma un autostāvvietās. Šīs izmaksas parasti tiek aprēķinātas un pamatojoties uz procentuālo daļu īrējamu telpu, ka īrnieks ir okupējusi. CAM klauzulas labumu īpašniekiem, izejot cauri izmaksu pieaugumu par šiem izdevumiem ar īrniekiem.
Īrnieki labumu arī no CAM izmaksām, ka naudas līdzekļi, kas savākti CAM izdevumiem vada nevis citi īpašuma izdevumus, kādu uzturēšanu standartu un vispārējās apkopes nodrošinās īpašums paliek atrodas apmierinošā stāvoklī un atvieglo īrnieku jāmaksā par uzturēšanu kopējās telpās .
Īrnieks uzlabošanos vai būvēt out izmaksas
Īpašnieki bieži rodas izdevumi, ja nomas termiņš un brīvs biroju un mazumtirdzniecības telpas jābūt gataviem jaunajam noslogojums. Šīs papildu izmaksas ir zināmas kā būvēt out izmaksas. Kā piemēram, atkārtotu noma komercplatību var prasīt būtiskas izmaiņas jāizdara interjeru, piemēram, noņemot vai pievienojot sienas, paaugstinot griestus un nemainot elektrisko jaudu. Daudzi komercīpašumu nomas nodrošina īrnieku ar uzlabojumu pabalstu. Daži nomu var pieprasīt plānus izmaiņām iesniegtās ģenerāluzņēmējs ar jebkuru un visu darbu, kas veikts ar būvuzņēmēju nodarbina īpašnieks. Šis nomas termiņa / klauzula uzliek īpašniekam jāuzņemas iepriekš noteiktu dolāru summu izdevumos, lai uzlabotu telpu jaunā īrnieka specifikācijām.
Īrnieks Uzlabojumi var paredzēt nodokļu atvieglojumus
Samaksai šiem uzlabojumiem atbildību var paredzēt nodokļu atvieglojumus īpašniekam vai īrniekam. Ja īpašnieks veic uzlabojumus, šīs izmaksas var tikt izdevumos vairāku gadu laikā. Ja īrnieks vacates un uzlabojumi tiek noņemta, īpašnieks var norakstīt atlikušo summu tajā laikā.
Tāpat, ja īrnieks maksā par uzlabojumiem, kā arī izmaiņas saglabāt īpašuma vērtību, īrnieks var norakstīt izdevumus gadā uzlabojumi tiek darīts. Ja uzlabojumi palielina īpašuma vērtību, īrnieks var norakstītu pār noteiktu skaitu gadu, vai ja īrnieks vacates īpašumu. Vienmēr jāapstiprina jebkuras nodokļu stimulus un labumus ar kvalificētu nodokli profesionālu pirms rodas papildu izmaksas.
Kopsavilkums
Kā jūs varat redzēt, līzings komercplatības, var būt ļoti sarežģīta. Potenciālajiem jaunajiem komerciālo nomnieka izpratni šie sarežģījumi ir svarīgi, lai veiksmīgi biznesa uzplaukumu.
Iegūt profesionālu vadību, gan sarunu un Nomas legalities var ietaupīt komerciāla īrnieku ne tikai īstermiņa un ilgtermiņa naudas līdzekļus, kas var tikt atkārtoti ieguldīti biznesā, bet arī nodrošina viņus ar aizsargājamiem iegūtu izpildrakstu nomu.
© Copyright 2008 Dženifera MacKay. Visas tiesības aizsargātas.
Pārdod un Rent Atpakaļ
