Archyvas komercinei nuomai
Gruodis
31
Kov
22
Tai yra kelių dalis straipsnyje, kurie bus sutelkti į komercinę nuomą.
Derybų komercinę nuomą Dažnai nėra už silpnumą širdies. Būtent atsižvelgiant į tai, kad mes bandysime nušviesti įvairiais aspektais komercinės nuomos. Šiame straipsnyje mes išnagrinės temas, įskaitant: sąlygų, išlygų, derybų ir reikalavimus šių rūšių nuomos.
Yra daug aspektų, komercinės nuomos sutartį, kad paprastam žmogui ar nepatyrusiems, dažnai pasirodo paini, ir skaitant garsiai skamba kaip "Manipuliuojama-Iškreipti trelė-goo-goo?"
Suprasti terminus, naudojamus komercinės nuomos ir ūkio nuomos sutartis padės derėdamasi dėl nuomos sutarties būklę. Jei nesate patyręs komercinio nekilnojamojo turto derybininkas, siūloma, kad kreiptumėtės į profesinę komercinio nekilnojamojo turto agentas ir (arba) teisinis patarėjas prieš įplaukiant į bet kokios komercinio nekilnojamojo turto nuomos.
Pradėkime su keletu pagrindinių koncepcijų ...
Visada yra dvi pusės, nuomos nuomininkas ir savininkas. Nors savininkas gali atstovauti valdymo įmonės ar advokatų kontora, kurie sudaryti nuomos sutartį, dažnai nuomininkai savarankiškai atstovaujama.
Kiekvienas nuomos pusė turi tikslus gauti išsinuomotą vietos:
Nuomininko tikslai gali apimti:
Gauti nuomos pagrįstą nuomos mokėjimo padidinti jų poveikiui vartotojams apskaičiuoti ir numatomą veiklos sąnaudos galimybę praplėsti ateities poreikius ir ekonomikos augimo
Kita vertus, savininkas turi labai skirtingus tikslus, kurie gali apimti:
Tiriamųjų duomenų rinkimas ir išlaikyti aukštos kokybės nuomininkus, maksimaliai grąžinti apie jų investicijas apsaugoti savo investicinį turtą per rizikos kintantį bei gebėjimą atgauti turto valdymo, jeigu nuomininkas pagal nutylėjimą
Nors abi pusės nuomos skirtingų tikslų, yra taip pat kai kurie bendrumai. Daiktai, pavyzdžiui:
Sukurti aiškiai apibrėžti, privalomoji sutartis, abi pusės bus / buvo patirtos finansinių investicijų apsauga ir abiejų pusių gebėjimą pelningai
Nuomos rūšys
Yra daug rūšių nuomos, dirbančių nuoma komercinį turtą. Panagrinėkime keletą bendrų nuomos rūšys, tokios kaip:
· Bendrasis nuoma - Šio tipo nuomos kur savininkas sumoka visas išlaidas, susijusias su turto eksploatacijai ir techninei priežiūrai. Nuomininkas moka savininkui bendrą arba fiksuoto nuomos mokesčio sumą. Nuo šio nuoma, savininkas mokės Veiklos sąnaudos (nuosavybės mokesčiai, draudimo, priežiūros, komunalinių paslaugų, Sargų ir draudimo išlaidos), turto.
· Grynasis Lizingas -, Šiuo nuomos tipo, nuomininkas apmoka visas arba kai kurias veiklos sąnaudas, išreikštą bendrojo nuomos. Šio tipo nuomos su galimybe perduoti kuo daugiau atsakomybės už operacijų išlaidas, kaip įmanoma nuomininkams suteikia savininkui. Šio tipo nuomos skiriasi priklausomai nuo vietovės ir vietos rinkoje, taip pat derybų ar derybų gebėjimas dviejų šalių (savininkas ir nuomininkas).
Absoliutus grynasis nuomos - nuomos tipas reikalauja nuomininkas sumokėti visas veiklos išlaidas, susijusias su turto eksploatavimo ir techninės priežiūros procentas nuoma - turto nuomos sutartis, kuriose nuomos suma pagal nuomininko atliktų pardavimų apimties procentais (nuomininkas). Paprastai tai nuomos tipas bus nustatomas minimalus arba bazė nuoma plius komisinį mokestį nuo pardavimų apimties, ir reguliariai naudojamas mažmenininkų
Atsižvelgiant į įvairių rūšių nuomos sudėtingumo, galima daryti išvadą, kad patekti į komercinės nuomos nepasiruošusi yra panaši gerinimo nuo skardžio. Ir norite būti teisinga!
Prieš įplaukiant į sutartinės išnuomoti komercinę nuosavybę, tai labai svarbi jūsų verslo sėkmę, kad jūs suprantate, sąlygas, tipą ir nuomos finansines pasekmes.
Ką daro nuomos sutartis galioja ir yra vykdytinas?
Galiojantys nuoma yra panašūs galiojančių sutarčių. Ne tik dėl skirtingo ilgio, sudėtingumo ir finansinius aspektus, vykdytini nuoma paprastai yra tokia:
· Identifikavimo savininkų ir nuomininkų nuomos Kiekviena šalis turi pasirašyti dokumentą. Taip pat rekomenduojama, kad kiekviena dokumento puslapyje yra kiekvienos šalies inicialus ir datą.
· Turto aprašymas, kuris bus išnuomotas: turto aprašymas adresą (įskaitant vieneto arba parduotuvėje numeris, jei taikoma), visus įrašytus plats kaip reikia, kad valdžios sektoriaus stačiakampio tyrimų sistemą, taip pat Ribas į kaimo vietovė. Bet koks turtas, patobulinimai taip pat turėtų būti įtrauktos į turto nuomos aprašymą.
· Finansinis atlygis: Šis reikalavimas yra dažnai laikomasi nuomininko pažadą sumokėti nuomos ir savininko negalėjimas naudotis turtu per visą nuomos laikotarpį. Dažnai nuoma komercinį turtą, pirmas žingsnis yra pateikti ketinimų protokolas) protokolą ir kartais kartu su finansinių ataskaitų nuošaliausius skirti nuomininkų mokumą arba likvidumo (prieigą prie grynųjų pinigų ar lėšų).
· Tikslo teisėtumas: Kai lizingo komercinį turtą, nuosavybės ar nuomos tikslas ar siūlomas naudojimas neturi pažeisti jokios federalinių, valstijos ar vietinius įstatymus.
· Pasiūlymas ir priėmimas: Iš esmės, šie pareiškimai nurodo, kad savininkai sutinka išnuomoti turtą tam tikrą laikotarpį ir kad nuomininkas sutinka mokėti am susitarta suma nuoma, periodiškai naudotis turtu, kaip nurodyta nuomos.
· Parašyta Lizingas: Daugelyje valstybių, nuoma ilgiau nei vienerius metus turi būti pateikti raštu. Jis yra labai rekomenduojama, kad visi nuoma būti aiškiai suformuluotas, lengvai atpažįstami dokumento.
Nuoma ir pinigų srautų
Kai nuomos sąlygos gali paveikti nuomininkų grynųjų pinigų srautą. Šios sąlygos yra alternatyvų savininko nuomininkui perduoti kai kurias veiklos išlaidas. Kai kurios sąlygos gali riboti eksploatavimo išlaidų mokėjimo vadinamas sąskaita sustojimai), o kiti suteikia savininkui galimybę nuolat perduoti kai kurių dabartinių arba didinant veiklos sąnaudas turto Išlaidos pereina per) nuomininkui.
Prieš pradedant nagrinėti šiuos elementus, galime suprasti paprastą skaičiavimą nuomos. Paprastai, komercinės nuomos išreiškiama kaina už kvadratinį metrą ppsf) ir apskaičiuojamas kasmet. Šios naujos komercinės lizingo pradinė kaina šios rūšies turtas dažnai stebina. Ką jie nesugeba suprasti, kad bendra kaina padalinta iš 12 mėnesių per metus). Pavyzdys: $ 18,00 už kvadratinį metrą arba 18.000 $ per metus ($ 18 × 1000) 1000 SF erdvė yra išnuomota. Faktinis nuomos suma per mėnesį yra $ 1500,00 ($ 18.000 / 12).
Kaip minėta anksčiau, veiklos sąnaudos, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto mokesčių, techninės priežiūros, remonto, šiukšlių pašalinimo, ponų darbuotojų atlyginimus, ir statybinių gerinimo išlaidos dažnai moka savininkui ir dažnai perduodama per nuomininkų. Tai paprastai yra tiesa kelių nuomininkų biurų pastatų ir prekybos centrų. Prekybinės paskirties turto nuomininko šių praeiti per išlaidų dalis yra grindžiama bendrojo Nuomojamas plotas (GLA) nuomininko saugykloje.
Išlaidų Sustabdo
Išlaidų sustoja leisti savininkas mokėti veiklos išlaidų dalį tam tikros sumos, paprastai remiantis kainos už kvadratinį metrą KPP). Išlaidų stotelėje perviršis tada pro nuomininko nuomojamo pastato vietos sumos nuomininkas užima.
Čia yra pavyzdys: nuomą, biure gali būti su sąlyga, kad teigiama, nuomininkas mokės už kvadratinį metrą 18 $ per metus, nuoma ir kad savininkas turės sumokėti visas veiklos išlaidas, susijusias su turto - tol, kol kaip išlaidos ar ne daugiau kaip $ 4 už kvadratinį metrą nuomojamo ploto.
Jei pastatas yra 50.000 kvadratinių metrų nuomojamo ploto, su šiame punkte, savininkas privalo sumokėti pirmus $ 200.000 metinių Veiklos sąnaudos (4 $ už kvadratinį metrą X 50.000 kvadratinių pėdų). Jei yra kokių nors papildomos išlaidos, reikalingos eksploatuoti pastatą, turintys daugiau kaip $ 200,000, nuomininkas bus imamas pertekliaus, pagrįstą pastato nuomojamo ploto arba, kad nuomininkas užima plotą kvadratinėmis pėdomis procentais.
Tai tada ribos - arba būtų stabdomos - savininko veiklos išlaidos at $ 200.000. Siekiant dar labiau iliustruoti taip: jei šio turto eksploatacijos išlaidos yra $ 220.000 kasmet, naudodami aukščiau pateiktą pavyzdį galima tikėtis, nuoma būti papildomai $ .40 už kv pėdų ($ 20.000 / 50.000). Pakoreguotas mėnesinis nuomos mokestis tampa 1533,33 $ ($ 0,40 × 1000 SF / 12), nes savininkas moka pradinę sumą $ 200.000.
Išlaidų sustoja, paprastai apriboti savo riziką į veiklos sąnaudas daugiau, tikimasi naudos savininkams. Tai sustoja taip pat leidžia prognozuoti veiklos išlaidas, remiantis nuspėjamas išlaidų savininkams. Dažnai savininkai, savo ruožtu, suteikiančios nuomininkų kažką vertingo mainais už išlaidų stabdymo sąlygos, pavyzdžiui, žemesnės sudaryta sutartis, nuomos norma, jei kiti nuoma vietinėje rinkoje sudėtyje nėra sąnaudų stotelių.
Bendras plotas priežiūra
Bendro ploto priežiūrą (CAM) mokestis yra bendra sąskaita pass-through prekybos centrų nuomos ir kitų kelių nuomininkų situacijų. Tai yra išlaidos, susijusios su išlaikant visus bendrus nuosavybės sritis, kaip antai: koridorius, vestibiuliai, priežasčių ir automobilių stovėjimo aikštelės. Šios išlaidos paprastai apskaičiuojamos ir pagal nuomojamo erdvėje procentu, kad nuomininkas yra okupacinė. CAM sąlygos naudinga savininkams, einančios per šių išlaidų sąnaudų padidėjimu nuomininkams.
Nuomininkai taip pat naudos, iš CAM išlaidų, kad pinigų, surinktų už CAM išlaidų ne skatina kitų nuosavybės išlaidas, standarto, planiniu remontu ir priežiūra užtikrins nuosavybė išlieka patenkinamos būklės ir sumažina nuomininkus mokėti už bendrų teritorijų priežiūrą .
Nuomininkų patobulinimai ar statyti, išlaidos
Savininkai dažnai patiria išlaidas, kai nuomos sutartis baigiasi ir laisva biurų ir mažmeninės prekybos vieta turi būti pasirengęs naujam vietas. Šios papildomos išlaidos yra žinomos, kaip statyti, išlaidos. Pavyzdžiui, išperkamoji nuoma komercinės patalpos gali reikalauti esminių pakeitimų prie interjero, pavyzdžiui, pašalinant arba pridedant sienas, pakelti viršutines ribas ir keičiant elektros tiekimo galimybes. Daugelis komercinio nekilnojamojo turto nuoma suteikti su tobulinimo pašalpą nuomininkas. Kai kurie nuoma gali reikalauti pakeitimus pateiktų generalinis rangovas, bet ir visi darbai turi būti atliktos savininkas dirba rangovo planus. Šis nuomos terminas / nuostata įpareigoja savininką patirti iš anksto nustatytą dolerių sumą išlaidoms, siekiant pagerinti vietos naujo nuomininko specifikacijas.
Nuomininkų Patobulinimai gali numatyti mokesčių lengvatas
Mokėjimo šių patobulinimų atsakomybė gali numatyti mokesčių lengvatas, savininkui arba nuomininkui. Jei savininkas moka už patobulinimus, šios išlaidos gali būti pripažįstamos sąnaudomis virš numerio metų. Kai nuomininkas vacates ir patobulinimai pašalintas, savininkas gali nurašyti likusią iš tuo metu suma.
Be to, jei nuomininkas moka patobulinimų, ir tokie pakeitimai išlaikyti turto vertę, nuomininkas gali nurašyti metų išlaidas, yra padaryta patobulinimų. Jei patobulinimai padidinti turto vertę, nuomininkas gali nurašyti per tam tikrą metų skaičių arba kai nuomininkas vacates, turtą išlaidas. Visada patvirtinti jokių mokesčių paskatas ir lengvatas, kvalifikuota mokesčio profesinės prieš patiria papildomas išlaidas.
Santrauka
Kaip matote, išperkamoji nuoma komercinės patalpos gali būti labai sudėtinga. Galimi nauji komercinių nuomininkams "suprasti šių sudėtingų būtina sėkmingam verslui klestėti.
Gauti profesines gaires, tiek derybų ir nuomos teisiniai principai gali išsaugoti komercinį nuomininkas ne tik trumpalaikiai ir ilgalaikiai pinigų, kad gali būti vėl investuotos į verslą, bet ir suteikti jiems apsaugą, gaunant vykdytiną nuomą.
© Autorinės teisės 2008 Jennifer MacKay. Visos teisės saugomos.
Parduoda ir nuoma Atgal
