지난 번 글에서 우리가 얘기 : 임대 목적, 임대의 일반적인 유형, 무슨 임대가 집행하게, 현금 흐름, 비용 정류장, 일반 지역의 유지 관리뿐만 아니라 개선의 세금 혜택을 제공합니다.
우리는이 문서에서 이동, 우리는 추가 임대 형식을 토론하고리스 추가 조항, 전략에 익숙해지와 상업 임대에 사용되는 일반적인 용어를 식별합니다.
그라운드 임대
지상 임대는 혼자 토지에 대한 임대, 그리고 일반적으로 장기적인 네트리스입니다. 토지 소유권은 토지 및 개선 임차인 소유의 소유자가 보관되는 위치 그라운드 임대입니다.
이러한 임대는 일반적으로 매우 바람직한 토지의 부족과 영역에서 찾을 수 있습니다, 그리고 다른 지역에서 전통적인 수 있습니다. 토지와 개선 지상 임대, 제목의 임대 기간이 끝날 사항을 준수하면 lessor / 부동산 소유자에게 돌아갑니다.
단계 임대
단계 임대는 장기 임대에 관한 계약 임대료는 미리 정해진 날짜에 발생합니다 프리셋 금액이나 비율에 의해 변경될 수 있습니다. 이러한 미리 설정된 금액이나 비율은 escalations이라고합니다.
임대 지불은 시간과 임대 기간 동안 다를 수 있지만, 실제 지불은 계산과 임대 계약의 체결에 앞서 공개된다.
escalations 관련된 비용의 가장 흔한 유형은 부동산 세금, 보험, 유틸리티, 운영 및 유지 보수와 관련된 있습니다.
증가가 예측 가능하고 객관적인 판단을 임대 서명 이전에 만들 수 있도록 세입자를 대표하는 부동산 전문가들은 상승 이러한 유형에 관한 역사적 동향 정보를 제공할 수
인덱스 임대
이러한 소비자 물가 지수 (CPI)와 같은, 인덱스 임대 계약 임대료가 사전에 지정한 금융 지수의 움직임에 달려있다 어디들이다. 다음은 예제입니다 : 현재 연도의 소비자 물가 지수가 3 % 증가한다면, 다음 년 임대 지불은 3 % 증가합니다.
추가 임대 조항
여러 가지 다른 옵션 및 조항은 소유자와 임차인의 요구와 우려를 보호하도록 설계되었습니다 조심스럽게 그리고 근면과 협상해야합니다.
갱신 옵션을 임대
상업용 임대는 종종 세입자에게 초기 임대 만료에 따라 시간의 미리 지정된 기간 동안 임대를 갱신할 수있는 능력을 부여합니다. 그러나 임대가 갱신 수있는 속도는 초기 임대 계약에 지정됩니다. 그것이 거주자 현재 임대 만료 이전 사업에 대한 새 위치에 대한 필요성을 제거로 갱신 옵션 가치도 종종 있습니다. 세입자가 임대, 따라서 용어는 '옵션'을 갱신할 의무가 아니라고하더라도, 임차인이 남아있는 임대에 구속되지 않으며 때문에 욕망 사업 중 하나가 그것을 요구하는 경우 비즈니스에 대한 다른 위치 또는 세입자를 찾을 결정할 수 있습니다 .
확장 및 이주 옵션
기업의 성장에 따라, 그것은 상업 임대는 세입자 상업 구조에 추가적인 공간을 가질 수있는 권리를 제공하는 성장 비결이다.
이 공간의 임대 비율과 지정된 기간 최초 임대 서명하기 전에 협상해야한다. 종종 주인은 공간이 건물되는대로 세입자에게 첫번째 거절의 권리를 포기하는 데 동의합니다. 추가 인접 공간이 입주자를위한 적절한 시간 프레임에서 제공되지 않을 경우, 소유자는 지정된 기간 내에 건물이나 쇼핑 센터 내에 세입자를 재배치하는 데 동의합니다. 이러한 추가 임대 조항을 협상하고 신중하게 나가셨되어야합니다.
임대 조항의 금융 영향
결정 상업 공간을 임대하였습니다 후 상업용 부동산 전문가들은 잠재 세입자의 임대 비용과 어떤 대체 임대를 비교하고 대조 quantifies 재정 보고서를 준비 입대 수 있습니다.
이전에 설명된 바와 같이, 최종 임대 조건은 현재 현지 시장 조건과 관련된 모든 당사자들의 협상 능력에 좌우됩니다.
세입자에 임대가 부과되는 재정적인 영향을 분석하기 전에 우리가 일반적으로 사용되는 용어를 포함하기 위해 어휘를 업그레이 드해야합니다. 이러한 용어 및 정의는 시장에서 시장 다를 수 있습니다.
베이스 (계약) 월세 : 이것은 정기적인 임대료 (매달 지불)에 지정된, 미리 정의된 계약 금액입니다. Escalations이 금액을 기준으로 산정됩니다.
총 유효 임대료 : 그것은 임차인의 책임이 될 것이다 양보, 수당 및 비용 (예 통과 경비 운영 등)를 포함하도록 조정되고 나면 이것은 기본 임대료입니다.
총 유효 율 : 이것은 단순히 사각형 장면으로 나누어 총 유효 임대료입니다.
연평균 효과적인 임대료 : 이것은 임대 기간의 총 년으로 나눈 총 유효 임대료입니다.
평균 연간 유효 세율 : 이것은 사각형 장면으로 나눈 연평균 효과 임대료입니다.
비용 분석
이제 몇 가지 일반적인 용어를 정의한 것으로 우리 금융 충격과 임대의 실제 비용을 분석하는 방법을 이해하실 수 있습니다 :
임차인의 관점에서
많은 상업용 임대에서 기본 임대료는 반드시 효과적인 임대료 같아야하지 않습니다. 이것에 대한 심층 분석은 양보, 수당 및 기타 추가 비용 등 세입자에 대한 모든 비용이 포함됩니다.
여기 그 다음 세입자의 효과적인 임대료를 계산하기위한 기본적인 공식은 다음과 같습니다
기본 (계약) 임대료 +는 (추가 비용 - 양보 및 / 또는 수당) = 총 유효 임대료 임차인에 의해 지급되는 지급.
소유자의 관점에서
이 같은 분석 자의 관점에서 덮여 있으며 소유자에게 모든 비용이 포함됩니다 :
여기에서 다음 소유자의 관점에서 효과적인 임대료를 계산하기위한 기본적인 공식은 다음과 같습니다
베이스 (계약) 대여 - 소득 등 - (넷 추가 비용 할인 및 / 또는 수당) = 소유자의 총 유효 임대료.
대체 전략
우리는 상업적인 임대 협상에만 프로세스가있을 수 있습니다 얼마나 복잡 또한 예비 입주자 '와 소유자의 현금 흐름에 영향을 줄 수 없다 방법을 봤어요. 예비 사이트가 위치하고 정확하게 분석하면 사이트 또는 잠재 세입자의 재정 요건을 충족하지 않을 수 있습니다.
점을 염두에의 상업 임대차위한 몇 가지 대안 전략을보고하자 :
전대
전대은 소유자에게 재산 및 기본 계약서에 대한 책임을 유지하면서 거주자가 다른 거주자에게 임차한 관심의 전부 또는 일부를 임대 할 수있는 별도의 계약서입니다.
소유자가 받아들일 수 없을 수도 subleasing에 대한 위험은 그러나이 있습니다. 이러한 위험은 다음과 같습니다 :
다시 임대 위험성은 전대를 찾을 걸릴 시간의 길이는 알 수 렌탈 요금 위험 :. 그것은 아래 - 계약 임대료에서 전대 할 수도 있습니다 거주자 품질 리스크 :. 그것은 고품질을 찾을 수 없을 수도 있습니다 . 세입자가 임대 기간의 위험성. 하위 임차인은 기본 계약의 그것보다 더 짧은 이상 임대를 할 수 있습니다이 계약 리스크를 임대 : 하위 임차인은 기본 임대에 제공하지 않습니다 양보, 수당 및 기타 기능을 할 수 있습니다 . 거주자 개선 위험 : 서브 lessor는 서브 임차인에 대한 비용을 구축할 지불해야 할 수도 있습니다.
할당
부동산에서 세입자의 임차한 분야의 모든 제삼자에게 양도 어디 임대 과제입니다. 일반적으로이 과제 당시 임대의 나머지 조항의 모든 책임에서 원래 세입자를 발표할 예정이다.
에 맞게 작성
소유자가 예비 입주자의 사양으로 제작 부동산을 개발하거나 완료하는 데 동의하는 것과 구축 - 투 - 정장 개발.
개선에 대한 비용은 일부 예비 입주자로 간주 수 있으며, 증가 효과 임대료의 형태로있을 수 있습니다.
빌드 - 투 - 정장 전략은 대부분 상당한 재정 능력과 강한 creditworthiness와 미래의 세입자를 포함합니다.
판매-Leaseback
판매 - leaseback은 소유자 구매 토지가 자신의 사용을위한 토지의 구조를 구축하고 나아가 투자자에게 전체 재산을 판매하고, 장기 그물 임대를 유지하는 전략이다.
많은 기업은 잘하면 운영 및 사업의 현금 흐름에서 높은 수익을 생성할 수있는 작업을 수도로 부동산들의 자산 가치를 변환하려면이 전략을 사용합니다.
개요
이 문서, 상업용 임대에 대한 적절한 제목을 소개 모든 상업용 임대 영향의 모든 측면을 포괄하지는 않지만, 그것은 희망 상업 임대 법인을 상대할 때는 지식과 정보가 필요 상업 임대의 적은 다음 작업을 이해들을 제공하고있다.
다양한 임대 거래를 구조화하는 방법, 절 및 상업 부동산 임대의 재정 의미가 있습니다.
기억해야 할 중요한 항목은 많은 임대 조항은 예비 임차인이나 소유자 중의 비용에 적용됩니다 것입니다.
상업용 임대 완전히 임대 단기 및 장기 영향과 관련된 모든 당사자의 재정 책임을 모두 협상 및 분석 자격 숙련된 전문가 또는 타인에 의해 신중하게 검토되어야한다.
조심하고 근면한 임대 협상 및 분석은 예비 입주자뿐만 아니라 소유자 이익과 개인의 노력에 성공하는 기능을 모두 제공합니다.
© 저작권 2008 제니퍼 맥케이. 모든 권리 소유.
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