투자 부동산에 대한 아카이브
4월
11
불안 글로벌 금융이 시간에는 상업용 부동산 구입이 유리한 선택은 아닙니다 여러 가지 이유가 없습니다. 그리고 그러한 시장에서 임대 시간이 옵션이 더 매력적되지 않았어요. '왜 지금 구입?'
이것은 많은 입술에 질문입니다. 그것이 한 바구니에 모든 지분 달걀을 넣어 무교 육의 개별 인지도 비정상이다 상업용 부동산 시장에서. 상업용 부동산에 장기 투자의 경우, 아직 구입하는 것은 괜찮은 수익을 만들 수있는 지역에 남아있을 수 있지만 그것은 중요하다 당신이 방법이 모든 장단점과 상업용 부동산 전문가로부터 충분한 조언을 얻을 수만은. 당신이 투자하는 지역을 평가하는 것은 파라마운트 중요성에 있습니다.
당신이시키는 또는 런던에서 상업용 부동산을 구입을 생각하고있다면 당신은 단지에 문의하는 가장 좋은 사람들이 상업용 부동산 전문가이지만 여러분은 또한 미래를위한 장기 계획을 평가해야합니다 또, 지역의 내부자 지식을 필요하지 않습니다 지역. 이번 조사 때 종종이 지역이 상업 부동산에 투자할 좋은 장소 만들기 나은 전송 링크 및 재개발에 대한 계획이 있는지 될 수 있습니다. 당신이 상업용 부동산을 임대하는 경우는 상업용 부동산의 여러 종류의 다양한 임대차 조사 수 있습니다.
상업적 속성에 대한 세 가지 주요 범주가 있으며, 이러한 소매 상업용 부동산, 산업 상업용 부동산, 상업 사무실 공간되고. 상업용 부동산 이러한 유형 중 하나를 대여보다는 구입하여 당신이 가장 긍정적인 경제 상황에있을 것입니다. 첫째, 어떤 부정적인 지분을 가지고 있지 않으며, 둘째 당신은 단지 언제나 어려운 금융 글로벌 시장에서 환영받을 것입니다 앞으로 계획 및 현금 흐름 예측을 위해 도움이됩니다 고려해야 할 임대료를해야합니다. 당신이 임대 상업 사무실 공간 런던을 생각하는 경우에는 다음 사용 가능한 오피스 공간의 많은 양의 있습니다.
상업적인 사무실 공간을 임대를위한 인기있는 옵션은 서비스 사무 공간입니다. 이 옵션은 일반적으로 한 그림 매월 요금을 지불하고이 가격에 포함되어 다양한 부가 서비스가된다는 것을 의미합니다. 이 고정 속도 상업용 부동산 요금에 대한 몇 가지 전형적인 흠도 사실, 전기, 모든 유틸리티 청구서, 협의회 세금, 전화 회선 임대 및 자신의 전화 회선, 초고속 인터넷, 유인 리셉션, 주방과 욕실 등의 시설을 공동 사용 및 많은 경우의 샤워 시설 및 보안. 당신이 사업까지 시작가있다면 상업용 부동산 런던의이 지역은 종종 가장 매력적인 옵션입니다.
당신은 또한 종종 서비스 사무실 공간에 단기 유연한 계약을받을 수 있으며, 혼자 작업하는 경우에도 런던의 주요 중심 지역 중 하나에 핫 데스크의 옵션을 고려할 수 있습니다. 당신 나라의 다른 지역에서 작업하는 경우 또는 런던의 우편 번호와 가상 사무실을 고려하실 수 있습니다.
부동산 Proffessionals
흠을 내다
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이것은 상업적인 임대에 초점을 맞출 것이다 멀티 일부 기사입니다.
상업용 임대를 협상하는 것은 종종 시간은 심장 약한 사람이 아닙니다. 그것은 마음이 함께, 우리는 상업적인 임대의 다양한 측면에 대해 설명해 주실하려고 시도합니다. 조건, 조항, 협상 및 임대 이러한 유형의 요구 사항 :이 문서에서 우리는 다음과 같은 항목을 검사합니다.
이 속인이나 경험이 종종 헷갈리게하는 것이 상업적인 임대의 많은 측면이 있으며, 큰 소리로 읽을 때처럼 들리는 "왜곡하다 - 오전하다 - 지저귀다-goo-이-goo?"
상업 임대 및 임대를 협상 때 임대가 도움이 될 것입니다 들고 사람들의 위치에서 사용하는 용어에 대한 이해. 당신은 경험있는 상업용 부동산은 협상을하지 않은 경우, 그것은 어떤 상업용 부동산 임대 계약서 체결에 앞서 전문 상업 부동산 및 / 또는 법률 고문에게 문의 제안한다.
몇 가지 기본적인 개념부터 시작하자 ...
세입자와 소유자 : 임대에 관련된 양측은 항상있다. 소유자가 관리 회사 또는 임대를 세우 법률 사무소로 표현 될 수도 있지만, 종종 임차인이 자기 표현됩니다.
임대의 각 측면 임대 공간을 얻기위한 목적이있다 :
세입자의 목표가 포함될 수 있습니다 :
소비자에게 자신의 노출 미래의 필요와 성장을 위해 확장 계산할 수 및 예상되는 운영 비용의 능력을 극대화 합리적인 임대료 지불로 임대 구하기
반면에 소유자가 포함될 수 있습니다 현저하게 다른 목적이있다 :
그들의 변화 위험을 통해 투자 재산을 보호 투자와 재산의 소유를 회복하는 능력에 대한 수익을 극대화 고품질 입주자 구하기 및 유지해야 세입자 기본
임대의 양면이 서로 다른 목표를했지만, 일부 공통점도 많이 있습니다. : 같은 항목
양면 / 발생했을 것입니다 금융 투자 명확하게 나가셨 구속력이있는 계약을 제한하고 수익성이 될 수있는 양쪽의 능력을 구축
리스의 종류
상업용 부동산을 임대에 고용되어 임대 많은 종류가 있습니다. 의 같은 몇 가지 일반적인 임대 유형을 살펴보자 :
· 매출총 임대 - 소유자가 재산의 운용 및 정비와 관련된 모든 비용을 지불하게됩니다 곳을 임대 이런 종류입니다. 임차인은 소유주에게 임대 총 또는 고정 금액을 지급합니다. 이 임대료에서 소유자의 재산에 대한 운영 경비 (재산세, 보험, 유지 보수, 유틸리티, 수위 및 보안 비용) 지불할 것입니다.
· 넷 임대 - 매출총 임대 표현으로 임대 유형에서 거주자가 운영 비용의 전부 또는 일부를 지급합니다. 임대 이러한 유형의 가능한 입주자에게 비용을 운영을위한 많은 책임으로 전달하는 능력의 소유자를 제공합니다. 임대 이러한 유형의 위치와 현지 시장뿐만 아니라 두 당사자 (소유자, 임차인)의 교섭이나 협상 능력에 따라 다릅니다.
절대 그물 임대 -.이 임대 형식은 거주자가 운영 재산의 유지 보수와 관련된 모든 운영 비용을 지불할 필요 백분율 임대 - 임대 금액이 임차인에 의해 매출의 볼륨의 비율을 기반으로하는 부동산 임대 (세입자). 보통 임대, 이런 종류의 판매 볼륨의 최소 또는 기본 임대료 더하기 수수료를 규정하며 정기적으로 소매점에 사용됩니다
임대의 다양한 유형의 복잡성을 고려한다면, 당신은 준비가 상업 계약서 체결하는 것은 절벽 스테핑과 비교 결론 수도 있습니다. 그리고 당신은 올바른 거라고!
이전에는 상업 부동산을 임차하는 계약상의 계약을 체결하기 전 당신이 용어를 입력하고, 임대의 재정적 의미를 이해하는 것이 비즈니스 성공에 답해야 중요하다.
무슨 임대가 유효하고 집행하게?
유효한 임대가 유효한 계약과 비슷합니다. 이외에도 길이, 복잡성 및 재무 고려 사항의 차이에서 강제 임대는 일반적으로 다음을 포함 :
소유자와 임차인 중 · 식별 : 임대에 대한 각 당사자가 문서에 서명해야합니다. 또한 문서의 각 페이지는 각 당사자의 이니셜과 날짜를 포함하는 것을 권장합니다.
임대되는 재산 · 설명 : 속성의 설명은 거리 주소 (유닛 또는 상점 번호가 해당되는 경우 포함), 해당되는 모든 기록 plats, 정부 직사각형 조사 시스템뿐만 아니라 관련 metes과 범위가 포함됩니다 농촌 지역입니다. 모든 재산의 개선은 또한 임대에 대한 속성의 설명에 포함되어야한다.
· 금융 고려 사항 : 본 요구 사항은 종종 임대료와 임대 기간 동안 재산을 만족시킬 소유자의 무능력을 지불하기 위해 세입자의 약속에 의해 충족된다. 종종 시간, 상업용 부동산을 임대에 첫 번째 단계는 의도 (의향서)의 허가서를 제출하여이며 재무 제표 외곽 의도한 임차인의 지불 능력 또는 유동성 (현금이나 펀드에 대한 접근)과 함께 몇 번.
목적 · 적법성 : 상업용 부동산을 임대하는 경우 재산 또는 임대의 목적이나 제안된 사용이 모든 연방, 주, 또는 지역의 법률을 위반하지 않아야합니다.
· 제안과 수용 : 기본적으로, 이러한 진술은 소유자가 시간의 특정 기간과 세입자가 지불하는 데 동의 그 재산을 임대하는 데 동의하는 식별이 임대 계약서에 명시된대로 정기적으로 재산을 소유할 집세의 금액을 합의하고 있습니다.
· 서면 계약서 : 대부분의 주에서 이상 1 년 임대는 서면으로해야합니다. 그것은 고도로 모든 임대가 명확하게 나가셨 쉽게 식별이 문서에있을 것을 권장합니다.
임대 및 현금 흐름
일부 임대 조항 lessees '현금 흐름에 영향을 미칠 수있는 능력이 있습니다. 이러한 조항은 세입자에 일부 운영 경비를 통과하도록 소유자에 대한 대안을 포함합니다. 다른 사람들이 지속적으로 입주자에게 재산의 현재 또는 증가하는 운영 비용 (통한 비용 패스)의 일부를 통과하도록 소유자를위한 기능을 제공하면서 일부 조항은 운영 비용의 지불 (비용 정류장라고도 함) 제한할 수 있습니다.
우리는 이러한 항목을 검사하기 전에, 그럼 집세의 간단한 계산을 이해하자. 일반적으로 상업적인 임대료는 평방 피트 (ppsf) 당 가격으로 표현되며, 연간 계산됩니다. 상업용 임대에 새로 분들은 종종 재산의이 유형의 초기 가격에 놀라게된다. 만약에 그들이 깨닫지 못하는 것은 전체 가격은 후 12 일 (년 개월 수)로 나누어져있다는 점이다. 예 : 1,000 SF 공간은 평방 피트 당 $ 18.00 또는 연간 1만8천달러 (18달러 × 1000)로 임대되고 있습니다. 한달 집세의 실제 액수가 $ 1500.00 (1만8천달러 / 12)입니다.
이전에 언급했듯이, 이러한 부동산 세금, 유지 보수, 수리, 쓰레기 제거, 집주인의 직원의 급여 및 건물 개선 비용 등 운영 비용 빈번하게 세입자에게 종종 소유자와 전달 -을 통해 지급됩니다. 이것은 멀티 - 세입자 오피스 빌딩과 쇼핑 센터에서 일반적으로 사실이다. 소매 등록 정보에서이 통과 비용 세입자의 점유율은 세입자의 상점의 매출 leasable 면적 (GLA)을 기반으로합니다.
비용은 멈춘다
비용 정류장은 소유자가 보통 평방 피트 당 가격 (psf)을 기반으로 지정된 금액으로 운영 비용의 일부를 지불할 수 있습니다. 비용 정류장지나 침은 다음 거주자가 점령되고 rentable 건축 공간의 크기에 따라 세입자에게를 통해 전달됩니다.
다음 예제는 다음과 같습니다 사무실 임대 거주자가 소유자가 부동산과 관련된 모든 운영 비용을 지불 임대료와 그 해 당 평방 피트 당 $ 18 지불 나타내는 조항이 포함되어있을 수 있습니다 - 비용이 $ 4를 초과하지 않는다면를 rentable 면적 당 평방 피트.
건물이 조항과 rentable 면적 50,000 평방 피트,있다면 소유자는 연간 운영 비용 (평방 피트 X 50,000평방피트 당 $ 4)에서 첫 번째 200,000달러를 지불하셔야합니다. 20만달러을 초과하는 건물을 운영하는 데 필요한 추가 비용이있는 경우 임차인은 건물의 rentable 지역 또는 거주자가 차지하고있는 광장 영상의 비율에 따라 없더군요을 청구됩니다.
이 후 한계를 - 또는 정류장 - 200,000달러에서 소유자의 운영 경비. 추가로 이것을 설명하려면 :이 속성의 운영 비용은 임대료가 평방 피트 (20,000달러 / 50,000) 당 추가 $ 0.40가 될 것으로 예상 수 위의 예제를 사용하여 매년 220,000 $ 있는지. 소유자가 초기 200,000달러를 지불되기 때문에 조정된 집세 그런 다음 $ 1533.33 ($ 0.40 × 1,000 SF / 12)가됩니다.
비용은 일반적으로 더 후 예상되는 운영 비용에 대한 그들의 위험 노출을 제한함으로써 소유자에게 도움이 중지됩니다. 이것은 소유자가 예측 가능한 비용을 기반으로 운영 비용을 예측하실 수도 중지됩니다. 종종, 소유자는 이러한 현지 시장에 다른 임대가 경비 정류장을 포함하지 않는 경우 낮은 계약 렌탈 요금 등 지출 정지 조항에 대한 대가로 제공하는 세입자들에게 뭔가 가치있는 것을 만들 것입니다.
일반 지역 정비
공동 구역 유지 관리 (CAM) 요금은 쇼핑 센터 임대 및 기타 멀티 - 세입자 상황에서 통과 공통 경비입니다. 복도, 로비, 부지 및 주차장 : 이들은 같은 속성의 일반적인 모든 분야를, 유지와 관련된 비용입니다. 이러한 비용은 대개 계산 및 거주자 겁니까임을 rentable 공간의 비율을 기준으로 산정됩니다. 캠 조항은 임차인에게 이러한 비용의 비용 증가를 통해 전달하여 소유자에게 혜택을 누릴 수 있습니다.
세입자는 또한 CAM 비용을 채취한 돈들을의 CAM 비용에서 혜택을 누릴 기타 재산 비용, 보수의 기준 및 일반 유지 보수에 의해 주도되지 않은 것은 재산이 만족 상태로 유지하고 일반 지역의 유지 보수를 위해 지불에서 입주자를 완화 보장합니다 .
세입자 향상이나 비용을 구축할
임대가 만료 및 빈 사무실 및 소매 공간이 새로운 인 준비하셔야합니다 때 소유자는 종종 비용이 발생할 것입니다. 이러한 추가 비용은 비용을 빌드로 알려져 있습니다. 예를 들어, 상업 공간을 다시 임대는 실질적인 변화가 이러한 제거하거나 벽을 추가, 천장을 높이는하고, 전기 용량 변화로 인테리어를 만들 수 필요할 수 있습니다. 많은 상업용 부동산 임대 개선 수당과 세입자를 제공합니다. 일부 임대는 주인에 의해 고용 계약자에 의해 수행되는 모든 작업과 일반 계약자에 의해 제출된 변경에 대한 계획이 필요할 수 있습니다. 이것은 임대 기간 / 조항은 새로운 세입자의 사양에 공간을 개선하기 위해 비용에 미리 정해진 금액이 발생할 수있는 주인을 obligates.
세입자 개선은 세금 혜택을 제공할 수 있습니다
이러한 개선의 지불에 대한 책임은 소유자 또는 세입자에게 세금 혜택을 제공할 수 있습니다. 소유자가 개선을 위해 지불하는 경우 이러한 비용은 숫자 년간 expensed 수 있습니다. 세입자의 vacates과 개선이 제거되면 소유자는 그 당시 나머지 금액을 쓸 수 있습니다.
거주자가 개선에 대한 대가를 지불하고, 변경이 재산의 가치를 유지한다면 마찬가지로, 거주자는 개선이 완료되는 연도에 비용을 쓸 수 있습니다. 개선은 부동산의 가치를 높이는 경우, 세입자는 년간 주어진 숫자 이상 또는 거주자가 부동산을 vacates 비용을 쓸 수 있습니다. 항상 추가 비용을 발생하기 전에 전문적인 자격을 갖춘 세금과 세금 인센티브와 혜택을 확인합니다.
개요
보시다시피, 임대 상업 공간은 매우 복잡하게 될 수 있습니다. 잠재적인 새로운 상업 lessees의 이해에 이러한 복잡한은 번영을 위해 성공적인 비즈니스에 필수적입니다.
협상 및 임대 위법 모두 전문적인지도를 취득하는 것이 사업에 다시 투자 수 있습니다 상업 세입자 단기 및 장기 돈들을뿐만 아니라 저장, 또한 집행 임대를 취득하여 보호 기능으로 그들을 제공할 수 있습니다.
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