前回の記事では私たちは、あなたがあなたのビジネスのための最初のオフィスや店舗をリースする前に考慮すべき点をいくつか見ました。 要約すると、あなただけの "場所、場所、場所"古い標準を考慮しても十分な駐車場、オンサイト作業する従業員の数、および将来の成長予測などを考慮するべきではありません。 私はそれが一瞬に巻き込まれないようにすることが重要であると強調した。 あなたは最高だけでなく、今日のために、長距離のためにあなたのビジネスに適したスペースを見つけるために時間を取る必要があります。
今週我々はプロセスの最も重要な側面を説明します：商用リース（ここでは劇的な音楽を挿入します）に署名。 商業スペースをリースする場合、多くの起業家が作る最大の過ちの一つは、リースを読んでいません。 細かい活字を読んで忘れている。 そのすべての細字リースに来るとき。
私を信じないのですか？ 私はあなたに名前を私が無知を保護するために変更されている私の友人、ホーマー、本当の話をしましょう。 ホーマーは彼のビジネスのためのオフィススイートに2つの年間の賃貸契約を締結。 ビジネスホーマーの所有者は、点線に署名されて個人的にリースの支払いを保証するために、その条件に従うことに合意した。 ホーマーに移動し、2年間のリース期間の終わりが近づいたまではいつものようにビジネスでした。 それはホーマーがリースを読み取ることに失敗した場合は、非常に高価な間違いであるとしていたことを発見したしました。
2年間のリース期間のホーマーの終わりに向かって移動することを決めたが、彼は慣習的な30日間の予告だと思ったものを地主を与えたとき、彼は、リースが自動的に60日間の予告の時点で別の2年の任期のために更新したことを発見しました。 言い換えれば、ホーマーは、リースが60日の最小値は家主がリースが更新されないことを知っているように注意が必要ということに気づいていませんでした。 ホメロスは、彼が少なくとも60日前までに退去する彼の意図の通知を与えるために必要であったことを知りませんでしたので、リースが自動的に別の2年間にリニューアルしました。 とホーマーはそれについて行うが、リースを読む時間を取っていないために周りに到達し、頭の後ろに身を平手打ちでしたくそ事がありませんでした。
ホーマーは彼がリースを読んでいなかったことを指摘し、したがって、60日の通知を認識していなかった地主の位置は何でしたか？ 家主、ホメロスの窮状に同情しながら、彼の銃にこだわった、彼はもう2年分の地代を支払うための計画通りにホーマーは外に移動した場合でも、彼はフックにまだだったことを意味し、リースを、尊重しなければならないことをホーマーに言った。
家主がリース契約を強制するのではなく、オフフックホーマーは彼の邪悪な男にさせることを選んだという事実はありますか？ 全然。 ビューの地主の視点から、彼は選択の余地がなかったリースに条件を強制する。 彼は彼のスペースは、今後2年間でレンタルするつもりだった彼に言われた署名付き契約を締結しました。 彼は急に空いているスペースに予定していませんでした。 unrentedスペースで地主であることはありません支払う顧客とのビジネスであるようなものです。 空きスペースは、住宅ローンの支払いを支払うためにお金がないことを意味しますレンタル料からの収入がないことを意味します。 古い諺にあるように、 "それはただのビジネスだ..."
確かに、心を持つ任意の家主は、ホメロスのスペースが空いて座ることによって、独自の金融幸福を危険にさらして喜んでであるように悪いホーマーは、自動更新条項の無知だったこと悪い感じが、ないかもしれません。 ボトムラインは次のとおりです。ホーマーは、リースを読んだり、無関係であるかどうかを指定します。 ホーマーはそれによって、その条件に同意し、リースを締結し、したがって、彼が契約、期間、彼の端を保持する必要があります。
この瞬間のように、ホーマーは彼の古いリースから抜け出すために、彼はリースの残りの2年の任期のために、または彼が転貸スペースができるまでの空いたスペースにお支払いを払ってまいりますことができないのにもかかわらず、彼のビジネスを移転する。 彼転貸者が家主と新しいリースに署名することに同意しない限り、彼はまだ法的なテナントとみなされますので、その場合でも、ホーマーは、完全にオフフックではありません。 うまくいけば、彼はただ他の誰かがリース料を作ることになります。
再び、この物語に教訓は、リースに読み取られます。 またはより良い、弁護士があなたのためにそれを読んだ。 私は、ドキュメントがお金と私の最初の生まれた子供を含む場合は特に、私の弁護士がそれを確認せずに、いかなる種類の法的文書に署名しないように長年にわたって学んできました。
ここでコマーシャルリースに署名する前に熟考する他のいくつかのポイントがあります。
リースの支払いはどのように計算されますか？ リース料を計算するための最も基本的な方程式は、12ヶ月のスパンであることを償却し、平方フィートの回数平方フィート当たりのコストがかかる。 あなたが1,000平方フィートを持っていると、平方フィートあたりのコストは12ドルの場合、たとえば、年間リース支払額は12000ドルになります。 12ヶ月で割って毎月のリース支払額は$ 1,000になります。 繰り返しますが、これは簡単なシナリオです。 このごろほとんどの市販のリースは、家賃の増加、営業費用のエスカレーション、共通領域料などの最終価格に影響を与えるその他の要因が含まれて
誰が何のために支払う？ それはあなたが払っている正確に理解することが重要です。 あなたは、家賃以外の費用の責任を負いますか？ あなたは、たとえば、独自のユーティリティを支払う責任があるのだろうか？ あなたは、駐車特権または用務のサービスのために払わなければならないでしょうか？ 誰がメンテナンスや修理を処理する？
エスカレーション句はありますか？ それは、リースが家主はテナントに増加した建物の営業費用に渡すことができますエスカレーション句として知られているものが含まれていることが一般的です。 あなたのリースはそのような句が含まれている場合は、リースの支払いが一定期間にわたって上昇する可能性があります量の上限を求めるべきである。 エスカレーション句はこれまでに家主によって活性化された場合、あなたは家賃のあなたの昇給の原因として考えられている経費の内訳会計を求めるためのあなたの権利の範囲内です。
どのような家賃の増加はあるかもしれません？ 知っている一つの非常に重要な要因はこれです：あなたはリースの更新を行う場合どのくらいの家主は、家賃に上がることができますか？ それは家賃がプロパティの値が増加するにつれて増加することが期待されています。 家主はあなたが年前に支払うことに合意した以上のスペースを借りることができれば、彼は増加を求めるために彼の権利の範囲内である。 家賃が突然一夜倍増すれば、それは悪夢だろう。 あなたが賃貸契約を結ぶ前に、増加をネゴシエートします。 最も家賃の増加が定額料金で、パーセンテージではない計算されます。
更新と終端。 ほとんどのリースは、リースを終了し、プロパティを退去する場合は、60日の通知の最小値を与えることが必要です。 ホーマーは学んだように有効期限の60日以内に通知を行う場合を除き、多くのリースはまた別の用語を自動的に更新します。 あなたのリースの期限が切れると時間が通知を与えるために、必要なときに知っています。
個人的な保証が必要ですか？ あなたのビジネスが南になり、もはやリース支払いをする余裕ができない場合はどうなりますか？ あなた自身のポケットから家賃を支払うために責任がありますか？ おそらくそう。 ほとんどの家主は、ビジネスの経営者または役員から個人保証を主張する。 これは、廃業場合でも、あなたはリースの残りのためのフックに個人的にまだあることを意味します。
最後に、すべての点を明らかにする。 リースデータベースには、あらゆる点で明確にする必要があります。 そして、あなたがいない場合は、説明をお願いいたします。 正確にどのようなスペースはリースしている？ 修理の責任は誰ですか？ あなたへのアクセスをどのような共通の領域を持っているのだろうか？ 誰が石鹸、タオル、最も重要なのは、トイレットペーパーを揃え、共有トイレを維持するように、ささいなことを維持するために責任がある。
あなたが突然間違った時などの設備なしに自分自身を見つけるときに、今ではなく、考えるための小さなディテール。
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