私たちの前回の記事では我々が議論：リースの目的、リース、リースは強制力の作るもの、キャッシュフロー、費用が停止し、共通領域のメンテナンスだけでなく、改善の租税特典の一般的なタイプ。
この記事で上に移動すると、我々は追加のリースの種類を検討し、リースの追加句に慣れ、戦略、商業リースで使用される一般的な用語を識別します。
土地賃貸借
地面のリースだけでは土地のリースのようになり、一般的に長期的なネットリースです。 土地の所有権は土地の所有者によって保持され、改善がテナントによって所有されているどこに地面のリースです。
これらのリースは、通常、非常に望ましい土地の不足と地域で発見することができ、他の分野で伝統的な可能性があります。 地面リースのリース期間の終了後、土地改良のタイトルは、貸手/プロパティの所有者に戻ります。
ステップリース
ステップリースは、長期リース契約賃料が所定の日付に発生します。プリセット量またはパーセンテージで変更することができます。 これらのプリセットの金額または割合がエスカレーションと呼ばれています。
支払リース料は、時間とリース期間の経過とともに変化しながら、実際の支払額が計算され、リース契約の締結前に開示されている。
エスカレーションを含むコストの最も一般的なタイプは、不動産税、保険、ユーティリティ、操作、およびメンテナンスに関連する可能性があります。
増加が予測できるとの情報に基づいた意思決定は、リースの署名の前に行われるようにテナントを代表する不動産の専門家は、エスカレーション、これらのタイプについてのヒストリカルトレンド情報を提供することができます
インデックス付きのリース
そのような消費者物価指数（CPI）など、インデックスのリースは、契約家賃は、あらかじめ指定された財務指標の動きに結び付けられるものである。 ここでは例です：現在の年間の消費者物価指数は3％で増加した場合、次の年間リース料の支払いは3％増加します。
追加のリース条項
いくつかの他のオプションと句は所有者とテナントのニーズや懸念を保護するために設計されており、慎重かつ勤勉で交渉されるべきである。
リニューアルオプションのリース
商用リースは、しばしばテナントに初期リース満了後の時間のあらかじめ指定した期間のリースを更新する能力を付与します。 しかし、リースが更新される速度は、最初のリース契約で指定されています。 それはテナントのニーズ、現在のリースの期限が切れる前にビジネスの新しい場所を排除するように更新オプションは、しばしば価値があります。 テナントはリース、それ故に言葉 "オプション"を更新する義務を負いませんされているにもかかわらず、テナントが残るようにリースに拘束されていないので、欲望のビジネスのどちらかがそれを必要とする場合、ビジネスのための別の場所またはテナントを見つけることが決定することができる。
展開と再配置のオプション
企業が成長するにつれ、それは、商業リーステナントの商業構造に追加のスペースを占有する権利を提供し、その成長に不可欠である。
このスペースのレンタル料金と、指定した期間は、最初のリースに署名する前に交渉されるべきである。 多くの場合、所有者は、スペースが建物内に利用可能になったテナントに最初の拒絶の権利を与えることに同意するものとします。 追加の連続したスペースはテナントのための合理的な時間枠内で提供できない場合、所有者は指定期間内に建物やショッピングセンター内のテナントを移転することに同意することがあります。 これらの追加リースの条項は、慎重に交渉し、言葉で表現する必要があります。
リースの句の財務的影響
決定は商業スペースをリースするためになされた後、商業用不動産の専門家は、潜在的なテナントのリース費用となる、代替リースを比較し、対照的定量的に財務報告を準備するために入隊することができます。
前述したように、最後のリース期間は、現在のローカル市場の状況や関係するすべての当事者の交渉力に依存することになります。
テナントにリースが課した経済的影響を分析する前に我々は、一般的に使用される用語を含むように私たちの語彙をアップグレードする必要があります。 これらの用語および定義は、市場から市場ごとに異なる場合があります。
ベース（契約）賃料：これは定期的な家賃（毎月の支払い）に指定された、事前定義された契約金額です。 エスカレーションは、この金額に基づいています。
総実効家賃：それはテナントの責任になるの譲歩、引当金および費用（例えばパススルー営業費用など）を含むように調整した後、これが基本家賃です。
総有効率：これは単に面積で割った効果的な家賃です。
平均年間実効家賃：これは、リース期間の合計年で割った効果的な家賃です。
平均年間実効速度：これは、面積で割った平均年間実効家賃である。
コスト分析
今、私たちはいくつかの一般的な用語を定義している我々は、財務的影響とリースの実際のコストを分析する方法を理解することができます：
テナントの観点から
多くの商業リースでは、基本家賃は必ずしも効果的な家賃と等しくありません。 このの詳細な分析は、譲歩、手当、その他の追加費用などのテナントへのすべての費用が含まれます。
ここでは、テナントの効果的な家賃を算出するための基本的な式です。
ベース（契約）家賃+（追加料金 - コンセッション及び/又は手当）=テナントが支払われる支払わ総実効家賃。
所有者の視点から
これと同じ解析は、所有者の視点から覆われており、また所有者にすべての費用が含まれます：
ここでは、所有者の観点から効果的な家賃を算出するための基本的な式です。
ベース（契約）の家賃 - （ネット追加費用 - 場内および/または手当）=所得として所有者の総有効な家賃。
代替戦略
我々は、商用リースのネゴシエーションが将来のテナントと所有者のキャッシュフローに影響を与えることだけでなく、プロセスがどのように複雑かもしれない方法を見てきました。 将来のサイトが正しく位置しており、分析すると、サイトまたは将来のテナントの財務要件を満たさない場合があります。
このことを念頭に置いて、商業リースのためのいくつかの代替戦略を見てみましょう。
転貸
転貸は、所有者への財産とプライマリリースに対する責任を保持したまま、テナントが他のテナントに借地権の全部または一部をリースれるかもしれない別のリースです。
所有者が受け入れることを望んでないかもしれない転貸へのリスクは、しかしそこにあります。 これらのリスクは、次のとおりです。
再リースのリスク ：それは転貸を見つけるためにかかる時間の長さは不明であるレンタル金利リスク ：これは、下記の契約家賃で転貸する必要があるかもしれませんテナント品質リスク ：これは、高品質を見つけることができない場合がありますテナントリース、長期リスク ：サブ賃借人は、プライマリ·リースのそれより短いか長いリースをすることが契約上のリスクをリース ：サブ賃借人は、主要なリースで提供されていない譲歩、手当その他の機能が必要になる場合があり。 テナント改善リスク ：サブ貸手がサブ賃借人の費用を構築支払う必要があるかもしれません。
割り当て
リースの割り当ては、プロパティ内のテナントの賃借権の利益のすべてを第三者に譲渡されている場所です。 一般に、これは代入の時点でリースの残りの条項のあらゆる責任から元のテナントを解放します。
合うように構築する
所有者は将来のテナントの仕様に構築された財産を開発するか、または終了することに同意したものなどのビルド·トゥ·スーツの開発。
改善のためのコストは部分的に将来のテナントによって想定することができ、増加効果的な家賃の形態であってもよい。
ビルド·トゥ·スーツの戦略は、ほとんどの重要な財務能力と強力な信用力と将来のテナントが参加する。
セール·リースバック
販売·リースは、所有者の購入土地の戦略ですが、自分用の土地の構造を構築し、順番に投資家に全館を販売しており、長期的なネットリースを保持します。
多くの企業は、それがうまくいけば、より高い操作からの戻りと企業のキャッシュフローを生成することができます運転資本を不動産にその持分を変換するために、この戦略を使用しています。
要約
この記事は、商業用リースに適切なタイトルのはじめには、すべてのリース販売への影響のあらゆる側面を包含するものではありませんが、それがうまくいけば、商用リースの実体を扱うときに知識や情報が必要な商用リースの少ないし、作業を理解した上で、それらを提供しています。
商業用不動産の賃貸、リース取引、句と財務上の影響を構造化するさまざまな方法があります。
覚えておくべき重要な項目は、多くのリース条項が将来のテナントまたは所有者のいずれかにコストに適用されます。
商用リースが完全にリースの短期的および長期的影響とすべての当事者の財務責任の両方を交渉し、分析するための資格、訓練を受けた専門家や他の人が慎重に検討する必要があります。
慎重かつ勤勉なリース交渉や分析は、将来のテナントだけでなく、所有者利益と個人の努力で成功する能力の両方を提供します。
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