これは、コマーシャルリースに焦点を当てるマルチパートの記事です。

しばしば商業的なリースを交渉倍心臓の弱い人のためのものではありません。 それは念頭にこれでは、我々は、商業リースのさまざまな側面に光を当てるしようとします。 用語、句、交渉とリースのこれらのタイプの要件：この記事では、などのトピックを調べます。

素人や経験の浅いに、しばしば混乱していることと、読み上げるときに、商用リースの多くの側面があるように聞こえる "文字化け·文字化け - さえずり - グー-BE-グー？"

リースをネゴシエートするときに、商用リースとリースを保持しているそれらの位置で使用される用語を理解するのに役立ちます。 あなたが経験豊富な商業用不動産の交渉ではない場合、それはあなたがプロの商業用不動産エージェントおよび/または任意の商業用不動産リースに入る前に法律の専門家にご相談することをお勧めします。

いくつかの基本的な概念から始めましょう。...

テナントと所有者：リースに関与する2つの側面が常にあります。 所有者がリースを作る管理会社や法律事務所で表されるかもしれませんが、多くの場合、テナントは、自己表現されます。

リースのそれぞれの側は、専用スペースを取得するための目標があります。

テナントの目標には、以下が含まれる場合があります。

消費者が計算できると予想される運用コストの将来のニーズに合わせて展開する能力と成長への露出を最大化する合理的な家賃の支払いでリースを取得する

一方、所有者は含めることができ大幅に異なる目標があります。

そのシフトのリスクを通じて、投資財産の保護、投資と財産の所有権を取り戻すために能力のリターンを最大化する、高品質のテナントを取得し、維持すべきテナントのデフォルト

リースの双方が目標が異なっているが、いくつかの共通点もあります。 ：のようなアイテム

金融投資のはっきりと言葉で表現、拘束力のある契約の保護を確立する双方は、/発生しているし、双方の能力は有益であること

リースの種類

商業用不動産をリースで採用されているリースの多くの種類があります。 などいくつかの一般的なリースの種類を調べてみましょう：

· グロスリース -リースのこのタイプは、所有者は、プロパティの操作と保守に関連するすべての費用を支払うことになる場所です。 テナントが所有者に家賃の総または固定金額を支払う。 この家賃から、所有者は、プロパティの営業費用（固定資産税、保険、メンテナンス、ユーティリティ、用務やセキュリティコスト）をお支払いいただきます。

· ネットリース -グロスリースで表明されたこのリース型では、テナントが営業費用の全部又は一部を支払っている。 リースのこのタイプは、可能な限りテナントに営業費用のための多くの責任として渡す機能を持つ所有者を提供しています。 リースのこのタイプは、場所や地元の市場だけでなく、両当事者（所有者とテナント）の交渉や交渉能力に応じて異なります。

絶対的なネットリース -このリースタイプはテナントプロパティの操作とメンテナンスに関連するすべての営業費用を支払う必要がありパーセンテージ·リース -レンタル金額は賃借人によって行われた販売量の割合に基づいてされている不動産の賃貸（テナント）。 通常リースのこのタイプの販売量の最小値またはベース賃貸プラス手数料を規定し、定期的に小売業者に使用されます

リースの様々な種類の複雑さを考慮すると、準備ができていない商用のリースに入ると、崖を降りると同等であると結論するかもしれない。 そして、あなたは正しいと思います！

前の商業用不動産をリースする契約上の合意を締結し、それはあなたが用語、種類、リースの経済的影響を理解することがあなたのビジネスの成功に極めて重要である。

何は、リースが有効かつ執行可能になります？

有効なリースが有効な契約に類似しています。 脇の長さ、複雑さと、財務的な問題のバリエーションから、強制力のあるリースは、通常、以下が含まれています。

所有者とテナントの · 同定：リースの各当事者は、文書に署名する必要があります。 また、文書の各ページには、各当事者のイニシャルと日付を含むことをお勧めします。

リースされるプロパティの · 説明：プロパティの説明は、住所（ユニットまたは店舗番号該当する場合を含む）は、該当するすべての記録されたplats、政府長方形の調査システムなどの土地境界が含まれています農村地域。 任意のプロパティの改善が、リースのプロパティの説明に含まれるべきである。

· 金融考察：この要件は、多くの場合、家賃を払うためにテナントの約束と、リース期間中にプロパティを占有する所有者の無力によって満たされる。 しばしば、商業用不動産をリースする最初のステップは、インテント（LOI）の手紙を提出することによってである財務諸表離島意図テナントの支払能力や流動性（現金または資金へのアクセス）を伴ういくつかの回。

客観的なの · 合法性：商業用不動産をリースする場合は、プロパティまたはリースの目的、または提案された使用は、任意の連邦、州、または地域の法律に違反してはなりません。

· オファーと受け入れ：基本的に 、これらのステートメントの所有者が特定の期間に対応するプロパティをリースすることに同意することを識別し、テナントが支払うことに同意することはリースで識別された財産を占有するために定期的に家賃の額に合意しています。

· 書き込まれたリースは：ほとんどの州では、1年以上のリースは書面でなければなりません。 それは非常にすべてのリースは、明らかに文言、容易に識別可能なドキュメントになることをお勧めします。

リースして、キャッシュ·フロー

いくつかのリース条項は借主のキャッシュフローに影響を及ぼす能力を持っています。 これらの句は、テナントへのいくつかの営業費用を渡すために所有者の選択肢が含まれています。 他の人が継続的にテナントへの電流または財産の増加、運用コスト（経費パススルー）の一部を渡すために所有者のための機能を提供しながら、いくつかの句は、運用コスト（費用·ストップと呼ばれる）の支払いを制限することがあります。

我々はこれらの項目を調べる前に、家賃の簡単な計算を理解してみましょう。 一般的に、商業賃料は平方フィート当たりの価格（ppsf）で表されており、毎年計算されます。 リース販売に新しいものがしばしばプロパティのこのタイプの最初の価格に驚いている。 彼らは何を実現するために失敗すると、合計価格は、12（年の月数）で割っていることです。 例：1000平方フィートのスペースは平方フィート当たり18.00ドルまたは年間$ 18,000（18ドル×1000）でリースされています。 月額家賃の実際の量は、1500.00ドル（$ 18,000 / 12）です。

前述したように、そのような不動産税、メンテナンス、修理、ゴミの除去、家主の従業員の給与、建物の改善の費用として営業費用は、頻繁に所有者によって支払われ、多くの場合、渡されたスルーテナントへ。 これは、マルチテナントオフィスビル、ショッピングセンターで一般的にtrueです。 商業施設では、これらのパススルー費用のテナントのシェアは、テナントの店舗の総賃貸可能面積（GLA）に基づいています。

費用は停止します

費用が停止し、通常は平方フィート当たりの価格（PSF）に基づいて、所有者が指定された金額に営業費用の一部を支払うことができます。 経費の停止の行き過ぎは、その後テナントが占有している賃貸ビル空間の量に基づいてテナントに渡されています。

ここでの例は次のとおりです。オフィスのリースは、賃借人が家賃で年間1平方フィートあたり18ドルを支払い、所有者がプロパティに関連付けられたすべての営業費用を支払うことになりますと述べ句含めることができます - 限り、費用は4ドルを超えないように賃貸可能面積の1平方フィート。

建物は賃貸可能面積は50,000平方フィートを持っている場合、この句を使用して所有者は、年間営業費用（平方フィートX5万平方フィートあたり$ 4）の最初の$ 200,000を支払う必要があります。 $ 200,000を超える建物を運用するために必要なすべての追加費用がある場合は、テナントは、建物の賃貸可能面積やテナントが占める面積の割合に基づいて超過料金を​​お支払いいただきます。

この後の限界 - または停止 - $ 20万の所有者の営業費用。 さらにこれを説明するには、次のように、このプロパティの営業費用は、家賃が平方フィート（$ 20,000 / 50,000）ごとの余分な0.40ドルであることが期待できる上記の例を使用して、毎年22万ドルである場合。 所有者は最初の$ 200,000を支払っているので、調整された家賃は、1533.33ドル（0.40ドル×1000フィート/ 12）になります。

費用は通常より大きいし、期待している営業費用へのリスク·エクスポージャーを制限することによって、所有者に利益を停止します。 これらは、所有者が予測可能な費用に基づいて運用コストを予測することができますも停止します。 多くの場合、所有者は地元の市場で他のリース費用の停止が含まれていない場合は、そのような低い契約賃貸料として経費ストップ句と引き換えに、テナントの価値のある何かを提供するになります。

共通領域のメンテナンス

共通領域のメンテナンス（CAM）料金はショッピングセンターのリースやその他のマルチテナントの状況でパススルー共通の費用です。 廊下、ロビー、会場や駐車場：これらは、次のようなプロパティのすべての共通領域を維持することに伴うコストである。 これらの費用は、通常、計算され、テナントが占有されている賃貸面積の割合に基づいています。 CAMの句がテナントにこれらの費用のコストの増加を通過させることによって所有者に利益をもたらす。

テナントは、他のプロパティの費用によって駆動されていないCAMの費用のために収集された金銭のCAMの費用から利益を得る、維持費および一般的なメンテナンスの標準プロパティが満足な状態のままで、共通領域のメンテナンスのために払ってからテナントを軽減するようになります。

テナントの改善やコストを構築

所有者はリースの有効期限が切れたときに頻繁に費用を負担し、空いているオフィスや小売店のスペースは、新規入居の準備を行う必要があります。 これらの追加費用は、コストの構築として知られています。 例として、商業空間の再リースは、実質的な変更はこのような除去または壁を追加して、天井を高め、電気容量の変更など、インテリアになされる必要がある場合があります。 多くの商業用不動産リースは、改善の余裕をもってテナントを提供しています。 いくつかのリースは、所有者に雇用され請負業者によって実行されるあらゆる作業を一般的な請負業者が提出した変更のための計画が必要な場合があります。 このリース期間/句は、新しいテナントの仕様に合わせてスペースを向上させるために費用があらかじめ指定された金額を負う所有者に義務付けている。

テナントの改善税制上の優遇措置を提供することがあります

これらの改善の支払いの責任は経営者またはテナントに税制上の優遇措置を提供することがあります。 所有者は、改善のために支払う場合は、これらの費用は、数年にわたって費用計上されることがあります。 テナントの返上や改善が削除されたときに、所有者はその時点で残量をオフに書き込むことができます。

テナントは、改善のための支払い、および変更は、プロパティの値を維持する場合同様に、テナントは、改善が行われる年間のコストをオフに書き込むことができます。 改善はプロパティの値を増やす場合、テナントは、何年もの間、与えられた数以上またはテナントプロパティを返上コストをオフに書き込むことができます。 常に余分なコストをかける前に、修飾された税の専門家を持つ任意の税制上の優遇措置と利点を確認します。

要約

あなたが見ることができるように、商業スペースをリースすることは非常に複雑になる可能性があります。 これらの複雑さを理解する潜在的な新しい商業賃借人 "に繁栄するビジネスの成功にとって不可欠です。

交渉とリースの合法性の両方に専門家の指導を得ることがビジネスに再投資することができる商業テナントだけでなく、短期および長期の金銭を節約するだけでなく、強制力のあるリースを取得することにより、保護とそれらを提供することがあります。

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