ארכיון עבור נדל"ן מסחרי
יולי
04
כיצד לקבוע את ערכו של נכס מסחרי
השקעות בתחום הנדל"ן המסחרי הוא די משתלם אם אתה משקיע אינטליגנטי, שיש לו תוכנית רכישת נכס מההתחלה. לפני שאתה אי פעם לעשות צעד כדי להתחיל בתהליך הרכישה, זה חכם תסתכל על נכס להקרין את הערך הפוטנציאלי של ההשקעה שלך.
לא כל שיטות הערכה נבראו שווים
לפני שנדון שווי בפועל של נכס מסחרי, זה נבון לדעת את שיטות שונות של הערכת שווי הנדל"ן. הראשון הוא שווי השוק, או מכירות שיטת ההשוואה. בתי מגורים מוערכים בדרך כלל בשיטת המכירות השוואה מאז את הערך של הבית קשור ישירות במחיר הקונה מוכן לשלם בהשוואה למחיר המכירה של בתים דומים.
שיטה נוספת היא שיטת הערכת עלות, שהוא פשוט ערך הקרקע בתוספת אומדן של איזה בניין או שיפורים אחרים יעלה לשחזר בדולרים של היום.
והשיטה האחרונה, המשמש את רוב נרחב שווי מסחרי והשקעות נדל"ן, הוא היוון הכנסות השיטה או שיעור שיטת שווי. באמצעות שיטה זו, נכס מסחרי מוערך על ידי קביעת שיעור התשואה על ההשקעה, או שיעור ההיוון, חלקי הרווח התפעולי הממוצע נטו (NOI) של הנכס. NOI הוא הרווח הגולמי בניכוי הוצאות הנכס, אך לא כולל שירות החוב או בתשלומי המשכנתא.
למשל, אתה כמשקיע למצוא במרכז רצועת נחמד קמעונאית למכירה. הבעלים הנוכחי מספק פרטים על ההכנסות בחודשים הקודמים 12 הנקי, ואתה מגלה NOI השנתי הממוצע הוא 75,000 $. שיעור ההיוון של האזור שאתה מחפש הוא כ 10%. לכן, על ידי חלוקת 75.000 $ ב 10%, אתה יכול להבין את זה 750.000 $ הוא הערכה טובה של ערך הנכס.
גיוס sidekicks מקצועי לתיק המסחרי
זכור כי סוג זה של הערכה מהירה הוא פארק הכדור הדמות בלבד. הערכת השווי נכון ומדויק יכול להתבצע על ידי שמאי נדל"ן מסחרי ברישיון האמיתי. כמו כן, אם אתה משתמש סוכן משכנתאות מסחריות לסייע במימון השקעות, הברוקר יכול לספק הערכה ברורה יותר מוערך שיעור שווי כי יש לו גישה למאגרי מידע המספקים מידע קריטי, כגון שיעורי שווי מדויקות בתחום ההשקעות הפוטנציאל שלך, טיפוסי ריקנות שיעור, ושכר דירה ממוצע למטר מרובע לאזור.
זכור כי המוכר יכול לספק דוחות כספיים ונתונים כי הם מוגזמים או מוגזמים. למשל, הוא עשוי להצביע על כל משרה פנויה מגירה בהוצאות שלו. או שכר הדירה ברוטו עשוי להיות גבוה יותר מהממוצע באזור. רצוי לנתח בזהירות את דוח הרווח והפסד ולהשתמש ניסיון וידע של מתווך או שמאי כדי להבין מספרים מדויקים בעת חישוב NOI פוטנציאל הנכס.
להתיידד עם PPU על הערכת שווי
סוג נוסף של שווי הנדל"ן המסחרי הוא המחיר ליחידה או PPU. PPU ניתן להשתמש על נכס מסחרי, כגון בתי דירות, שם משרות מוגזמת יכולה להטות את הנתונים הכספיים ושיעור שווי הסופי NOI. באמצעות השיטה מכירות דומה כאמור, שמאי נדל"ן מסחרי יכול לקבוע בצורה מדויקת יותר את הערך של דירות על ידי השוואת המכירות האחרונות של דירות דומות, וקביעת המחיר הממוצע ליחידה. פשוט הכפלת PPU במספר יחידות בהשקעה הפוטנציאל יכול לספק הערכת שווי מדויקת.
כדאי למשקיע הנדל"ן המסחרי להכיר את שיטות הערכת שווי עבור נכס. אם נדע את השיטות ועבודה עם צוות מומחים, המשקיע יכול בתבונה לקבוע אם נכס מסחרי תהיה השקעה רווחית.
לשכור חזרה מהירה
יוני
05
אחד הנושאים הדחופים ביותר עבור השוק, כמובן, הן את המחירים. לדברי מארגן של השולחן העגול, עסקי החברה מנחת קבוצות הממוצע למכירה מחיר לחודש אפריל היה:
משרד - 39 € 000 / מ"ר
הסחר - 38 € 000 / מ"ר
התעשייה - 9 € 000 / מ"ר
שיעור השכירות הממוצע המוצע בשוק הפתוח בחודש אפריל היה:
משרד - 747 אירו / מ"ר / חודש.
מסחר - 1218 אירו / מ"ר / חודש.
התעשייה - 158 אירו / מ"ר / חודש.
בשנת 2006, קנדה הוכנס הניתוח 24 000 מ"ר מקום מרכזי קניות חדשים ופנאי.
בשנת 2007 הוא כבר שם 30 000 מ"ר, עד סוף שנת 2007 מתכננת להכניס עוד 70 000 -. 80 000 מ"ר המסחר באזור כמרכז קניות ובילוי.
בנוסף, במהלך 3 השנים הקרובות מתכננת לבנות כ 10 מרכזים עסקיים את אותו מספר של מרכזי קניות. שיעורי דמי שכירות של אתרים חדשים הולך וגדל, שיעור מירבי אפריל 2007 הגיעו 4500 אירו / מ"ר / חודש. עבור שטחי מסחר ו 1,770 אירו / מ"ר / חודש. למשרד.
עלות המכירות 1 מ"ר. בקטגוריות מסוימות של נכס מסחרי גדל במהלך השנה ב 2-2,5 פעמים, למשל, מחסנים ומבני תעשייה ניהול.
אפילו החברה במוסקבה אמר היום, כי השוק הוא מתחמם יתר על המידה איתנו, ההימור גבוה מדי, את שכר הדירה עבור האזור שלנו הוא גבוה מדי, ואת כוח הקנייה ואת התפוקה היא עדיין לא ברמה של הערים הגדולות ברוסיה. פעולה זו מפחיתה את האטרקטיביות של מרכזי קניות בעיני הדיירים - את תחילת הדיונים על אירינה Fedchenko, מנהל חברה בקבוצת הייעוץ אנליסטים עסקיים, - למשל, מאוד לספר הדוגמה העדכנית של פתיחת TRK בגריניץ' שאינם השוכר שטחי מסחר. בעבר, העיר השמועה, כי שיעורי חכירה על קריסת הנדל"ן המסחרי. ומי משקיעה בנדל"ן, עכשיו לימבו: או להשקיע או לא. העיתוי של הקמת מתקנים חדשים או שיפוץ ממושך הישן. הבנקים וחברות הליסינג המלווים עסקאות אלה גם לתהות: האם שכר לכאורה את התאריכים הודיעה על פרויקטים של בנייה. כמה זמן יכולים להגדיל את דמי השכירות ומחירי המכירה של נדל"ן מסחרי בקנדה?
.
מוסכם כי סכומים גבוהים מאוד, ואלכסנדר Filatov, מנהל סניף קנדה של חברת AlyansRegionLizing, להסביר את זה, חוסר בגרות הנוער של השוק החל הפיתוח שלה בשנת 2004 בלבד, נוצר גירעון של נדל"ן מסחרי. השקעות חכירה נדל"ן מסחרי בשלב זה יש סיכון משל עצמו, אבל, על רקע של אלכסנדר, כגון ירידת מחירים, לדבר על סיכוני-משמעה שאינם, בשנתיים הקרובות לא יהיה. חברות המבקשות להחזיר את התמונה שלה, אשר מאופיין, בראש ובראשונה, את רעיון הבעלות. יושב בחדרו או לשכור מקום לשבת במרכז עסק טוב, או לסגת אי שם בפרברים - זה הוא אינדיקטור משמעותי עבור העסק. לפיכך, עליית המחירים תימשך, אולי עם הפסקה קטנה, אך 2007-2008 מגיע, המחירים יעלו. דיברנו על חלק השותפים העסקיים שלנו לגבות עסקאות הליסינג כאשר הם שוכרים במקום שלהם להשכרה. הם מהווים את רוב הצמיחה 5-10%. תחזית זו להעלות את מחירי השכירות עבור השנה הבאה. פול Vysotsky, מנהל OOO KLP-Invest, גם צופה עלייה במחירי 10% במגזר הנדל"ן של המשרד האמיתי, אשר ממוקם ברמת הכיתה ו 'במתכונת זו, אין בעיות עם שכירות של נדל"ן מסחרי האחוזה שם, ואני חושב שזה לא יהיה, כמו גם הממוצע אמת מידה, - אמר פול.
לדברי פול Seliverstov, ראש המחלקה לניהול חברת הנדל"ן המסחרי Kora-TK: הזנת מתקנים חדשים בשוק כיום לא הרבה במחירי שוק obrushit ששררו במועד. אם מרכז קניות יתמקד לא בשוק, אבל המחירים היו רוצים לראות משקיע, אז כן, הבעיה עלולה להיות, כמו בגריניץ'. אם המחיר שייקבע בשוק, הזמנת מתקנים חדשים אינם משפיעים במידה רבה את השוק, וכן הדיירים napolnyaemostyu יהיה בסדר לדברי פול, בעתיד הקרוב גם יקרה הצמיחה של האתרים הטובים ביותר. וזה קשור נכנסים שחקנים הפדרלי וחברות החוץ של מוסקבה סחר. יחד עם זאת, הלימודים יתקיימו במתחם מסוג, A +, B, C וכן הלאה, כמו בערים גדולות. מחירי חדרים עם מיקום טוב לגדול. עלות לירידות נוספות.
דעה דומה נטליה Korchuganova, מנהל תרופת פלא, סבור מחירי השכירות הממוצעים עבור שטחי מסחר לאורך 30%, כי בשל העובדה כי הגדלת מספר מרכזי קניות: אלה מתקנים נכיר זה ואת שני הבא או 3 שנים, יהיה בביקושים תמצאו ללקוחותיה, על מחירי השכירות וההשקעות. עם זאת, כבר שינוי הדרישות משרדים שטחי מסחר, היזמים רוצים הסביבה, מעולה יותר מעניין. הנה זה אתרים חדשים למפתחים, משקיעים תשומת לב שווה.
הצורך שיקול דעת מעמיק של פרויקטים ואמר ראש צוות המבצעים השקעות ענף VTB בנובוסיבירסק, סרגיי Zemtsov וביטחון הביע שהכל יהיה בסדר וכי כל מתקן רב תכליתי עבור אוראל יכול לשלם, ובלבד שזה יהיה איכותי. אנו מאמינים - אמר סרגיי - זה יכול להפחית את הסיכונים שלהם, למרות שנבנו עכשיו מתקנים חדשים רבים, אם בנו מרכזי קניות ברורים מבחינה מושגית, עם סיבירי או חברת ייעוץ מוסקבה. ועוד נקודה חשובה - אין מה למכור, אם מדובר על הקניון. כי, כאשר לפחות חמישה תחומים נמכרים, חברת ניהול בעיות עם ההנהלה. יתר על כן, עצם השייכת בעלים אחדים, ציון נמוך יותר אותו אובייקט, אלא על ידי בעל 1. אם תנאים אלו מתקיימים, זה מסכן את הנפילה.
הדעות היו שולחן עגול על הסיכויים של השוק לחלק, אבל בדאגה של כל הכוח.
אילוץ חשוב בשוק הזה לעודד מחירים גבוהים יותר והסיכונים הפיננסיים הגדלת למשתתפים שולחן עגול נקרא עמדת הרשות והביורוקרטיה. אלכסנדר Filatov בע"מ AlyansRegionLizing: כאשר סקר בתחילה את התרגום העסקה של שטח שלא למגורים הרצפה, פנה לסוכנויות נדל"ן על סיוע בכיוון הזה, ואנחנו נקרא את העיתוי כשנה שנתיים. בנובוסיבירסק, כאשר נשאל שאלה דומה ואמר: שלושה שבועות. תאריך ההנפקה - זה לא ריאלי! שולחנות עגולים כאלה צריכה להתנהל ברמה של הממשלה. כי כולם מחכים. יש לנו פרויקט שבו הקרקע לא רשמי, אבל מודה בכך, והפרויקט מעורב החוכר, שאמר: חבר 'ה, הבעיות לא יהיה כי יש לי מערכת היחסים שלהם, אז יש לי משהו שאני druzhu, ואני מתחייב לחלוטין עושים על האדמה 1/2 עליך. אנחנו מאוד זה פיתוח Kuzbass, יחסים המבוססים על אינטרסים אישיים ועניבה אישי. אנחנו מוכנים להעביר את הסיכון לחוכר. אבל בעיה זו יש לטפל, והוא יכול רק להתמודד עם הרשויות עצמן.
אותה בעיה לטפל וסרגיי Zemtsov, OAO Vneshtorgbank סניף בנובוסיבירסק: עבורנו, הן עבור הבנק, חשוב לצמצם עיכובים בקבלת אישורי תיעוד. על מנת להציע מספר מוצרים מתקדמים צריך לקבל אישורים פינתה כמה לייחס את העיתוי ואת הליכי ברור. רבים מן הרשויות שהצטברו ואנדרו Verhoturova, מנהל החדשות היומית של הסוכנות: כאשר הם מחליטים בנושא עם הממשל? כשהכניסו 20 בנות בחדר 108 הידוע לשמצה, ויש navedut כדי? כאשר עיקרון העבודה של חלון 1, אשר נידון על ידי ועדת ניהול נכסי המדינה? מרחיב אפילו מה עכשיו ועדת לניהול נכסי המדינה אינו על כל המסמכים הנכנסים, לא לרשום, כי המכשירים צריכים לשמור כשוטר! כלומר, אתה צריך להביא את תיקיית המסמכים שאתה הסכימו במשך שנים, ואתה אומר: השאירו שוטר!. מה זה אחריות? מה כלול? כאשר את התשובה? אף אחד לא יודע!
סגירת שולחן עגול על מה אפשר לעשות כדי לפשט ולהאיץ את העיצוב של מנגנונים המאפשרים תיעוד. ויקטור Gunin, Inc "מכניקה ליסינג פקידי הצמיחה אמר עניין רב בקידום הפרויקט: ב פקיד ממשל כרגיל יושב, והוא אינו מעוניין הכלכלה של הפרויקט לא הבין שלא יהיה. למה לו? עד היום, יש שיטת הממשל, חוסר ודאות יותר את אותם סיכונים, שיעור גבוה יותר של מימון. אלכסנדר Filatov בע"מ AlyansRegionLizing מוזמנים להתחבר לשכת המסחר והתעשייה, הן נובוסיבירסק, שם biznesroientirovannaya לשכת המסחר והתעשייה כדי לעזור לפתור בעיות עסקיות. על סמך תלונות פרטניות - זה עלול להוביל שום דבר - אמר אלכסנדר, - הצורך של מבנים כאלה, אשר היה לתקשר עם הרשויות, אבל עוד יותר טוב יהיה ממשלתי. לשכת המסחר והתעשייה צריך, ואף חייב לעשות כן, כי הוא נוצר למטרה זו. פול Vysotsky בע"מ KLP-להשקיע הציע להתחיל עם העובדה כי כל היזמים הגדולים עם ניסיון בתחום ההלוואות, כולל נדל"ן וכו ', מבוסס על ניסיונו האישי, 1 כתב מנגנון כדי לפשט את כל אלה בהליך. כי הפקידים עצמם, הם עושים את זה אף פעם לא יהיה.
כך או כך, אבל מסחרי למכירה נדל"ן באופן פעיל בפיתוח, ולמרות הכל, ב -3 השנים הבאות בעיר שלנו כמה פרוייקטים מעניינים חדשים, אבל בינתיים, אולי ניהול במגזר הציבורי יוקם.
נכס למכירה מהירה
אוגוסט
12
הנדל"ן ידוע לעתים קרובות כהשקעה הבטוחה זמין. כי, השקעה בנדל"ן להורג עם הערכה נכונה של הנכס (ואת הערך האמיתי שלו), יכול לגרום רווחים טובים. זוהי אחת הסיבות איך זה כמה אנשים לעסוק בתחום הנדל"ן להשקיע כמו העבודה הרגילה שלהם. הדיאלוג של מקרקעין מרוכזים רחב לעבר דירה; הנדל"ן המסחרי נראה לא פופולרי. כל נכסי אותו, ן מסחרי גם היא אלטרנטיבה טובה להשקעה בנכס.
נדל"ן מסחרי כולל צורות שונות רבות של נכסים. רוב האנשים מקשרים נדל"ן מסחרי בנייני משרדים בלבד, פארקים או יצרנים / יחידות המתועשות. למרות זאת, זה לא לגמרי את כל הנדל"ן המסחרי. יש הרבה יותר נדל"ן מסחרי. בריאות מרכזים קמעונאיים, מבני מחסנים לאחסון הן דוגמאות טובות של נדל"ן מסחרי. אפילו מאפיינים כמו מגורים דירות (או כל נכס כוללת של יותר מ -4 יחידות דיור למגורים) נחשבים נדל"ן מסחרי. כעניין של עובדה, כגון נדל"ן מסחרי הוא הרבה חיפשו אחרי.
לכן, הוא הנדל"ן המסחרי רווחית באמת? ובכן, אם זה לא היה משתלם לא הייתי של כבר לכתוב על נדל"ן מסחרי בכלל. לכן, נדל"ן מסחרי הוא יעיל בטוח. משנה רק עם הרכוש ן מסחרי היא להכיר את ההזדמנות הוא קצת קשה כמו השווה ל דירה. אבל המסחריים הרווחים מקרקעין יכול להיות אמיתי ענק (למעשה, הרבה יותר גדול ממה שאתה מצפה ידי דירה פרופורציה זהה). אתה יכול לקחת את הנדל"ן המסחרי או מכירה חוזרת לאחר הערכה או לתת החוצה, אומרים קמעונאים.
פיתוח נדל"ן מסחרי הוא גם למעשה טיפל סימן 1 עבור הופעתה של נדל"ן למגורים. ברגע שאתה מכיר את האפשרות של גידול מסחרי משמעותי בתחום (גם בשל הטבות מס או כל דבר אחר), כדאי להתחיל להעריך את פוטנציאל לייסוף במחירי נדל"ן מסחרי, ואז ללכת על זה מיד (באותה מידה ברגע שאתה למצוא עסקה טובה). ואתה צריך באמת לעבוד לקראת השגת עסקה טובה.
אם אתה מוצא כי נדל"ן מסחרי, מגרש למשל, זמין נתחים גדולים הם יקרים מדי לך לרכוש, אתה יכול להסתכל על הקמת קבוצת המשקיע הקטן (עם חברים), ולרכוש אותו ביחד (ולפצל את הרווחים לאחר מכן) . במקרים מסוימים למשל כאשר בום הקמעונאי צפויה באזור, ייתכן לקבוע זה רווחי לרכוש נכס שאתה יכול לשנות למחסן על הכוונה של השכרת לעסקים קטנים.
אז נדל"ן מסחרי מציג שפע שלם של הזדמנויות השקעה, אתה רק צריך לתפוס את זה.
אחוזת שוק הנדל"ן חם! מדי חודש אלפים של נכסים repossessed להיעשות על ידי בנקים, המדינה, ברמה הפדרלית ועם ארגונים פרטיים, באמצעות התפיסה השונים ודיני פשיטת רגל. מאפיינים אלה ניתן היה לרכוש באמצעות מכירות פומביות בכל חלק של ערך שוק בפועל! למצוא אחד עבור עצמך היום או התחלה עושר בניין?
לחץ כאן כדי לקבל פרטים נוספים
נכס למכירה מהירה
אוגוסט
01
אם אתה שוקל השקעה לתחום הנדל"ן המסחרי, יוסטון היא בחירה מצוינת. בתוך העיר ההומה, ישנם מספר רב של אפשרויות השקעה מסחריים לבחירה. איזה מהם יהיה הכי טוב בשבילך? רבים מוצאים כי השכירות נטו טריפל למכירה יביא להם את התשואה הגבוהה ביותר על הדולר עם הסכום הנמוך ביותר של מאמץ.
אבל השכירות נטו משולשת היא לא מתאימה לכל אחד. אם אתה מוציא את ההזדמנויות כמו מפתח מרכז מסחרי, יוסטון ידוע שיש חוזה שיכול להתאים לצרכים.
הצעד הראשון בבחירת האפשרות הטובה ביותר להשקעה היא להבין בדיוק מה השכירות נטו משולש הוא. במקרה של סוג זה של חוזה השכירות, על השוכר נוטל על עצמו את האחריות על כספי המיסים, תחזוקה וביטוח בנוסף לסכום השכירות החודשי.
סוג זה של החוזה הוא בדרך כלל על הסכם לטווח ארוך מאוד, עם כמה חוזים הולך עוד 50 שנה. מסיבה זו, חשוב מאוד, כי אתה שוקל גם את היתרונות ואת החסרונות של השכירות נטו טריפל למכירה לפני שאתה מחליט לבצע סוג זה של השקעות הנדל"ן המסחרי ביוסטון אמיתי.
היתרונות של סוג זה של חכירה ייהנו גם בעל הבית וגם הדייר בדרכים רבות. בעל הבית יכול לצפות ותחזוקה של רכושו להיעשות על ידי הדייר שלו, והשאיר מעט מאוד עבודה מצדו של בעל הבית על תחזוקת האתר. ברוב המקרים, השוכר יהיה אינטרס לשמור על הנכס במצב טוב, שכן זו יהפכו את האתר הקמעונאי שלו יותר אטרקטיבי ללקוחות פוטנציאליים.
מצד שני, הדייר יכול ליהנות רבים של חירויות של הבעלות, כולל תיקונים ועדכונים קבועים הנכס כראות עיניו. עם זאת, אין לו את נטל ההשקעה הראשונית לתוך הנדל"ן המסחרי ביוסטון בדרך בעל הנכס עושה.
ישנם הסיכונים הכרוכים בסוג זה של החוזה. השוכר לא יכול לספק אחזקה נכונה, עולה הבעלים של כסף לרכוש יותר בטווח הארוך. יש שלבים שאתה, בתור הבעלים, יכולים לנקוט כדי להפחית רבים סיכונים אלה. אם חוזה השכירות נטו טריפל למכירה נשמע כמו האפשרות, לדבר עם סוכן נדל"ן עורך דין אמיתי היום כדי לראות אם זה הוא הבחירה הטובה ביותר עבורך.
Repossession
יוני
23
שירותי תיווך מקצועיים הנדל"ן המסחרי בקנדה הפכו יחסית. אנשים לכן, עד כה רוב לשאלה «מהו ברוקר עבור נדל"ן מסחרי?» הכתפיים pozhmut פשוט. וגם אלה שיש להם הנחות או sdaval כבר שכרו בעזרת סוכנויות לעתים קרובות אין הבנה ברורה של היתרונות של טיפול עם אנשי מקצוע לא יודעים מה יכול וצריך לדרוש את זה. במאמר זה, ברצוננו razvenchat המיתוסים הנפוצים ביותר הקשורים ברוקר עבור נדל"ן מסחרי.
מיתוס מספר 1: יותר הופעות, מתווך נדל"ן מסחרי יותר טוב?
יש נוף הרווחת כי המתווך חייב להראות ללקוחות באופן קבוע כאשר הרבה אפשרויות לאירוח, וככל שהוא עושה טוב יותר את איכות העבודה שלו. למעשה, הכל מדויק לנהוג אחרת. מומחה ברוקראז', אומר כי כדי למצוא מקום שעונה על כל הדרישות של הלקוח, קשה מאוד. לכן הדעות תכופים מדי עלולים להצביע על כך הברוקר בפיזור נפש להקשיב ללקוח ומזמין לו אפשרויות «אקראי». משום כך, ברוקר «מדריך» המפסידים כבעלים של הקרקע או הקונה הפוטנציאלי, כי הם מבלים את זמנם היקר, ללא כל תוצאה.
המקצוענים זה הקשבתי בתשומת לב את רצונותיך, תבחן את כל הזמינים על הצעות בשוק ולבחור את זו הוא זה באמת מתאים לך. בדרך כלל, כדי להשיג את התוצאה שהוא צריך לכל היותר בטווח 3-4.
מיתוס מספר 2: אנשי מקצוע העובדים סוכנויות גדולות
רוב האנשים מאמינים כי השם רם «בקנה מידה» סוכן נדל"ן מסחרי אמיתי הם ערבות של ניסיון ומקצועיות של ברוקרים. עם זאת, זה לא תמיד נכון. ראשית, החברה imenitye עם היסטוריה ארוכה ולכן אין מחסור כופה עליהם לעבוד, אם כן, מציעים הברוקרים שיעור נמוך למדי של הסוכנות עמלה. יחד עם זאת, חברות קטנות, לעומת זאת, מעוניינים למשוך צוות מוסמך ומוכנים לספק להם תנאים כספיים נוחים יותר. שנית, הגופים הגדולים עובדים עם ברוקרים שלהם (בלעדי) ממוקד החברה. כלומר, הם לא צריכים לבצע מגוון רחב של העבודה (מחפש את המקום, משא ומתן עם הבעלים, את חתימתו של חוזה, וכו '), האתגר שלהם - כדי למצוא קונה או חוכר של שטח המוגמר. בחברות קטנות שבו מתקניה הם לא הרבה מתווכים עושים את העסקה «אפס». בהתאם לכך, הם מטבעו דורש ידע בשוק עמוק יותר והבנה של צרכי הלקוח.
מיתוס מספר 3: העסקה ברוקר פרטי יתרון
כמה אנשים לא שורפים לשירות שנקרא «ברוקרים פרטיים», עדיין למצוא מישהו מציע לך להתייחס למה מישהו איוון Ivanychu כי יש לו «זול». שמור לך את האמת, לא בכל מחיר של שירותים, כמו גם שלהם ושלווה, אבל אף אחד, כי אתה בהחלט לא ניתן למנוע. אז על מה הוא, למעשה, הלקוח «תשלם יותר מהנדרש», בהתייחסו לסוכנות?
ראשית, כל סוכנות המכבד את עצמו יש קוד אתי, אשר הצהיר מפורשות כללי התנהגות מתווך עם הלקוח. לדוגמה, על פי הקוד, מתווך אין זכות לתת לך מידע לא נכון, הוא חייב לשמור על האינטרסים שלך ולספק לך את כל המידע על העסקאות. הפרה של כללים אלה קצין עלולה להוביל לתוצאות לא נעימות מספר לו מאוד, עד וכולל פיטורין.
שנית, סוכנות הברוקרים כרגע תחת שליטה ישירה של ההנהלה. כלומר, אם הברוקר עושה צעד לא נכון, זה תמיד נכון, תסייע המועצה, במידת הצורך, להעביר את הלקוח למומחה אחר.
ב 3, את כל המסמכים באמצעות הסוכנות, חייב להיבדק על ידי המחלקה המשפטית, אשר פשוט לא החמיץ הסכם, אם זה פגיעה בכל דרך על האינטרסים של הלקוח.
במקביל, ברוקר פרטי - הבוס שלו. הוא בוחר איזה מידע וקול כמו שתיקה, אשר סעיפי החוזה להסב את תשומת לבכם, ומה - כדי להעלים עין. אם אחר כך יש לך טענה על איכות עבודתו להביא אותו לדין יהיה קשה מאוד, במיוחד לאור העובדה שרוב אלה מתווכים «» לא רשום.
במילים אחרות, להשתמש בשירותי ברוקרים פרטיים - זהה שינוי מטבע מחוץ מחליף: שיעור הכי טוב, אבל אין ערבויות.
מיתוס מספר 4: עדיף לפנות ישירות גורמים לא מעטים
נראה כי ההיגיון הוא פשוט: סוכנויות יותר מעורב במכירה של האובייקט שלך, מהר יותר תהיה התוצאה. אבל זה יכול לדבר רק עם אנשים שלא בנוח עם הטכנולוגיה של חברות תיווך. יש לא מעט טווח צר של מהדורות דפוס באינטרנט, בהם סוכנות שהוטלו על האתרים שלהם. בהתאם לכך, אם אתה הולך, נגיד, חמש חברות, הסיכון לראות חמש מודעות שונות באתר שלך בתקשורת אותם. לא רק זה, זה כשלעצמו נותן פרסום בספק, כך סביר יותר הוא כי כל סוכנות ינסה קצת «ביאר» מאפיינים של אובייקט, וכתוצאה מחמש מודעות ייתן מידע סותר.
למעשה, רק אזכור במהדורה אחת, הנושא תמיד מזין את הנתונים Realtor. רוב הברוקרים להשתמש במסד הנתונים זהה, ולכן בסופו של דבר את אותו מידע. במילים אחרות, בהתייחסו לסוכנות 1, אתה בכלל אינו מפחית את סיכוייהם של מהיר ולמכור חפצים, והעיקר - אתה שומר אותו (מתקן) מוניטין.
עוד עבודה שלילית עם גורמים לא מעטים - לא עם אחד nih.vy לא ניתן להסיק על חוזה בלעדיות. אבל רק על חוזה בלעדיות עם החברה, הברוקר ייתן לך את התוכנית הכדאית ביותר עבור העברת האתר שלך ואת התנאים הטובים ביותר של העסקה.
מספר מיתוס 5: רק תסתכלו על מתקני הבסיס - והוא מוכן להתמודד
«סוכנויות מסד נתונים ענק, אז ברוקר לא עובד על קריטריונים ספציפיים לאתר במהירות מקום מתאים ...» למרבה הצער, אמירות כאלה צריך לשמוע לעתים קרובות למדי. אבל אם הכל היה כל כך פשוט, העסקה יהיה יום אחד, אבל הברוקרים לא צריך לצאת מהמשרד. יש שאלה הגיונית: למה זה לא קורה?
למרבה האירוניה, זה נשמע נדוש, אבל כל מקרה הוא הפרט, נוסף על דרישות בסיסיות עבור שטח, הרבה הצעות, «קופץ» כבר העבודות. מישהו, אתה צריך עובי מסויים של הקירות גובה התקרה, מישהו - ויטרינות גדולות מבלי להתכחש העצים שלהם, מישהו - את האפשרות של פיתוח מחדש ... כן, והבעלים לעיתים קרובות יש את החזון שלה של השוכר הפוטנציאלי: כמה מוכנים כדי «לשבת» מבנים המדינה, אחרים לא רוצים המשרד היה זרימה גדולה של מבקרים, עדיין גורפת נגד חברות ביקורת ... מן הברוקר דורש סבלנות והתמדה מקסימלית למצוא פתרון העונה על שני הצדדים. לא מספיק רק לעבוד עם קרן: אתה צריך ללכת לראות, באופן אישי להיפגש עם הבעלים, תמיד לבדוק את תוקפו של מידע, וכו 'לכן «משני» העסקה נמשך בדרך כלל שבועיים עד חודשיים.
מיתוס מספר 6: ברוקר יעד - רק כדי למצוא קונה
רבים מאמינים כי כאשר הקונה הפוטנציאלי מהנהן בראשו בהסכמה ואמר שזה המקום המתאים, ברוקר מסתיים. עם זאת, במציאות, בסוף רק את השלב הראשון - חיפוש - ומתחיל הקשה ביותר - להביא את העסקה לפני החתימה על החוזה. נראה כי זה מיוחד? האם המוכר והקונה (הבעלים הדייר) אינם יכולים להסכים? אבל המציאות היא של מצב רוח חיובי מאוד של שני הצדדים ב -70% מהמקרים לפני חתימת העסקה פשוט לא בא!
רוב המחלוקות מתעוררות כאשר מדובר בתוספת תשלום. מוכרים רבים מעדיפים לא רשמית לזהות את הערך האמיתי של האתר ולקבל חלק במזומן באמצעות חברות ימיות או בנקים זרים. יחד עם זאת, לא כל הקונים (בעיקר שלמות בעניינים כאלה הן חברות זרות) מוכנים ללכת.
עוד סיבה מדוע הצדדים לא יכולים להגיע מכנה משותף - הרצון של הבעלים של קבוצת הנחות בחוזה בשום תנאים מיוחדים. לדוגמה, בעל הבית יכול לקבוע קנסות גבוהים על עישון במשרד, השתלטות על שטח של כמה חיות מחמד מרכז עסקים ... אם במבט ראשון, טענות כאלה לא ניתן להעלות תלונות ספציפיות, זה להיות מתועדים, הם קיבלו בדרך כלל עם דחיית היסוד של הדייר.
לכן, אין הרבה מה למצוא קונה. ברוקר אומנות היא היכולת לעקוף את זוויות חדות, למצוא את הפשרות הנדרשות כדי להביא את העסקה לפני החתימה על החוזה לעזור ללקוח שלו לסיים את זה ב בתנאים נוחים ביותר.
מיתוס מספר 7: ברוקר מקבל כסף גדול «לחינם?
ולבסוף: רבים מאמינים שהחיים הם ברוקר - גן עדן בו הכסף הוא ממש נופל מהשמים. למעשה, זה לא. זו עבודה קשה, והתוצאה היא עד הרגע האחרון לא במצב לחזות 1. הברוקר יכול לעבוד במשך חודשים על אותה עסקה, וביום חתימת ההסכם היא sorvetsya. או להראות את החדר פעם אחת, וזה היה וכך האפשרות «אידיאלי». הלקוח יכול לבטא את הדרישות, ואולי לא ידעתי מה רוצה ולדחות הצעות טובות, בזה אחר זה. עבודה זו מדגישים כי דורש ריכוז גבוה ומסירות מוחלטת. ושוב: אל לנו לשכוח כי המתווך מקבל עמלה רק עבור תוצאות, כך הכנסתו עומד ביחס ישר למאמץ.
הנתונים נמסרו על ידי «הברית Realty Group» (ייעוץ, שירותי תיווך, שכירות, קנייה ומכירה של נדל"ן מסחרי, עסקאות וליווי משפטי). http://www.pro-bargainhunter.com
למכור בית מהיר
