ארכיון עבור חכירה מסחרית
דצמבר
31
קלקול
22
זהו מאמר חלק רב אשר יתמקד חכירה מסחרית.
משא ומתן חכירה מסחרית פעמים רבות הוא לא חלש של הלב. זה עם זה בחשבון, זה ננסה לשפוך אור על ההיבטים השונים של הליסינג מסחרי. במאמר זה נבחן נושאים כולל: תנאים, סעיפי המשא ומתן, דרישות עבור סוגים אלה של שוכרים.
ישנם היבטים רבים של שכירות מסחרית עד הדיוט או חסר ניסיון, לעיתים קרובות מבלבלים, וכאשר לקרוא בקול רם נשמע כמו "לסרס, לסרס, סלסולי-goo goo-לעתיד?"
להבין את המונחים המקובלים חכירה מסחריים העמדה של התופס חכירה יעזור כאשר המשא ומתן על החוזה. אם אתה לא מתווך מנוסה נדל"ן מסחרי, מומלץ ליצור קשר עם סוכן מקצועי נדל"ן מסחרי ו / או היועץ המשפטי לפני כריתת החוזה נדל"ן מסחרי של ממש.
נתחיל עם כמה מושגים בסיסיים ...
תמיד יש שני צדדים המעורבים שכירות: השוכר לבין הבעלים. בעוד הבעלים רשאי להיות מיוצג על ידי חברת ניהול או משרד עורכי דין אשר להכין את החוזה, לרוב הדיירים מיוצגים על עצמי.
כל צד בחכירה יש מטרות להשגת שטח מושכר:
המטרות של השוכר עשוי לכלול:
קבלת חוזה שכירות עם תשלום שכר הדירה סביר למקסם את החשיפה לצרכנים calculable וצפוי עלויות התפעול היכולת להרחיב על הצרכים העתידיים וצמיחה
הבעלים לעומת זאת יש מטרות שונות באופן משמעותי אשר עשוי לכלול:
קבלת ושמירה על דיירים איכותיים למקסם את ההחזר על ההשקעה שלהם הגנה על קניין ההשקעות שלהם באמצעות העברת הסיכון ואת היכולת להחזיר לעצמו את הבעלות על הרכוש צריך מחדל הדייר
בעוד שני הצדדים של החוזה יש מטרות שונות, יש כמה נקודות משותפות גם כן. פריטים כגון:
הקמת מנוסחת בבירור, הגנה חוזה מחייב השקעה כספית בשני הצדדים / יש שנגרם ויכולת לשני הצדדים להיות רווחית
סוגים של חכירות
ישנם סוגים רבים של חכירה, המשמשים בחכירה נכס מסחרי. הבה נבחן כמה סוגים חכירה נפוצות כגון:
· שכירות ברוטו - זה סוג של חוזה השכירות הוא שם הבעלים ישלם את כל ההוצאות הקשורות תפעול ותחזוקה של הנכס. הדייר משלם לבעל סכום ברוטו או קבוע להשכרה. מדמי שכירות זה, הבעלים ישלם את הוצאות התפעול (ארנונה, ביטוח, תחזוקה, שירותים ציבוריים, נקיון ועלויות אבטחה) עבור הנכס.
· השכירות נטו - בסוג זה השכירות, השוכר משלם את כל או חלק מן ההוצאות התפעוליות כפי שבא לידי ביטוי חכירה גרוס. סוג זה של חכירה מספק בעל יכולת להעביר גם אחריות רבה על הוצאות התפעול לדיירים ככל האפשר. סוג זה של חוזה השכירות משתנה בהתאם למיקום השוק המקומי, כמו גם יכולת מיקוח או משא ומתן של שתי המפלגות (הבעלים הדייר).
השכירות נטו מוחלטת -. סוג זה של החוזה מחייב הדייר לשלם את כל ההוצאות התפעוליות הקשורות תפעול ותחזוקה של הנכס חכירה אחוז - השכירות של הנכס שבו סכום השכירות מבוסס על אחוז מנפח המכירות שבוצעו על ידי החוכר (השוכר). בדרך כלל סוג זה של החוזה יהיה להתנות השכרת מינימום או בסיס בתוספת עמלה על נפח המכירות, והוא משמש באופן קבוע עבור קמעונאים
בהתחשב במורכבות של סוגים שונים של חכירה, אפשר להסיק כי כריתת חוזה מסחרי מוכן ניתן להשוות קפיצה מצוק. ואתה רוצה להיות צודק!
לפני עריכת הסכם חוזי להשכיר נכס מסחרי, זה הוא בעל חשיבות עליונה להצלחת העסק שלך, כי אתה מבין את התנאים, סוג וההשלכות הכספיות של חכירה.
מה הופך את החוזה תקף וניתן לאכיפה?
חכירה חוקיים דומים חוזים תקפים. מלבד שינויים שיקולים, אורך ומורכבות ופיננסיים, חכירה לאכיפה בדרך כלל מכילים את הדברים הבאים:
· זיהוי הבעלים השוכר: כל צד אמור לחתום על חוזה שכירות על המסמך. מומלץ גם כי כל עמוד של המסמך מכיל את ראשי התיבות והתאריך של כל אחד מהצדדים.
· תיאור הנכס יוחכר: תיאור של הנכס יכלול את שם הרחוב (כולל יחידה או מספר החנות אם קיים), כל plats מוקלטות לפי העניין, מערכת מלבני הממשלה סקר וכן metes ו לתחום ב כפרי האזור. שיפורים נכס צריך גם לכלול תיאור של הנכס להשכרה.
· שיקול כספי: דרישה זו הוא נפגש לעיתים קרובות על ידי הבטחה של השוכר לשלם את שכר הדירה ואת חוסר היכולת של הבעלים להחזיק בנכס במהלך תקופת החכירה. פעמים רבות, את הצעד הראשון להשכיר נכס מסחרי היא על ידי הגשת מכתב כוונות (LOI), והוא מספר פעמים בליווי דוחות כספיים נידח הדיירים נועד היכולת לשלם או נזילות (גישה במזומן או קרנות).
· חוקיות המטרה: כאשר להשכיר נכס מסחרי, השימוש אובייקטיבי או המוצע של נכס או חכירה לא להפר שום מדינה פדרלית, או החוקים המקומיים.
· הצעה וקבלה: בעיקרון, הצהרות אלה לזהות כי הבעלים מסכימים להחכיר את הנכס לתקופה מסויימת של זמן, וכי השוכר מתחייב לשלם אני מוסכם סכום שכר הדירה מדי פעם להחזיק בנכס כפי שזוהו השכירות.
· השכירות נכתב: ברוב המדינות, חוזי שכירות לשנה יותר צריך להיות בכתב. מומלץ מאוד כי כל חכירה להיות במסמך, מנוסחת בבירור לזיהוי בקלות.
השכירות ואת תזרים המזומנים
כמה סעיפים חכירה יש את היכולת להשפיע על תזרים המזומנים של חוכרים. סעיפים אלה מכילים חלופות הבעלים להעביר כמה הוצאות התפעול על השוכר. סעיפים מסוימים עשויים להגביל את התשלום של עלויות התפעול (המכונה תחנות הוצאות), ואילו אחרים מספקים את היכולת של הבעלים להמשיך להעביר חלק מעלויות ההפעלה הנוכחית או הגדלת רכוש (לעבור דרך הוצאות) לדייר.
בטרם נבחן את הפריטים האלה, בואו להבין את חישוב פשוט של שכר הדירה. בדרך כלל, דמי שכירות מסחריים באים לידי ביטוי במחיר למטר מרובע (ppsf) והם בחישוב שנתי. אלה חדשות הליסינג מסחרי מופתעים לעתים קרובות על ידי המחיר הראשוני של סוג זה של נכס. מה שהם אינם מבינים הוא, כי את המחיר הכולל מחולק מכן על ידי 12 (מספר חודשים בשנה). דוגמה: שטח SF 1000 היא להיות מושכר ב 18.00 $ למטר מרובע או 18,000 $ לשנה (18 $ × 1000). הסכום הריאלי של שכר הדירה לחודש ואז הוא 1500.00 $ (18,000 $ / 12).
כאמור, הוצאות התפעול כגון מיסוי מקרקעין, תחזוקה, תיקונים, הסרת אשפה, משכורות של עובדים של בעל הבית, ועלויות של בנייה שיפורים לעתים קרובות משולמים על ידי הבעלים, ולעתים קרובות עברו דרך לדיירים. זה בדרך כלל נכון רב השוכר בנייני משרדים ומרכזי קניות. בנכסים קמעונאיות, נתח של הדייר התמסורת הוצאות אלו מבוסס על שטח להשכרה כולל (GLA) של החנות של הדייר.
חשבון מפסיק
תחנות הוצאות לאפשר לבעל לשלם חלק מן ההוצאות התפעוליות עד לסכום מסוים, המבוססת בדרך כלל על מחיר למטר מרובע (כוחות הביטחון הפלסטינים). הקיצוניות של תחנת חשבון מועברים מכן דרך לדייר לפי כמות של שטח הבניין פנויים להשכרה הדייר הוא כובש.
הנה דוגמא: חוזה שכירות למשרד יכיל סעיף אשר קובע השוכר ישלם 18 $ למטר מרובע בשנה דמי שכירות, וכי הבעלים ישלם את כל ההוצאות התפעוליות הקשורות הנכס - כל עוד ההוצאות לא יעלה על 4 $ למטר מרובע של שטח פנויים להשכרה.
אם בבניין יש 50,000 מטרים רבועים של שטח פנויים להשכרה, עם סעיף זה הבעלים נדרש לשלם 200,000 $ 1 בהוצאות התפעוליות השנתיות (4 $ למטר מרובע צילומי 50,000 רגל מרובע). אם יש הוצאות נוספות הנדרשות לתפעול הבניין עולה על 200,000 $, השוכר יחויב overage מבוסס על אחוז פנויים להשכרה בשטח של הבניין או ברגל רבוע כי השוכר תופסת.
זה מגביל ואז - או מפסיק - הוצאות הפעלה של הבעלים על 200,000 $. כדי להמחיש עוד יותר: אם את עלויות התפעול של נכס זה הם $ 220,000 בשנה, לפי הדוגמה לעיל אפשר לצפות להשכרה להיות תוספת של $ 0.40 לכל מ"ר רגל (20,000 $ / 50000). שכר הדירה החודשי המתואם הופכת 1533.33 $ ($ 0.40 × 1000 SF / 12) כי הבעלים משלם $ 200.000 הראשוני.
חשבון מפסיק בדרך כלל לטובת בעלי ידי הגבלת החשיפה לסיכון שלהם ההוצאות התפעוליות צפוי להיות גדול יותר אז. אלה מפסיק גם לאפשר לבעלי לחזות את עלויות התפעול על בסיס ההוצאות הצפויות. לעתים קרובות, בעלי בתורו הדיירים מציעים משהו בעל ערך בתמורה סעיף הוצאות התחנה, כגון שיעור נמוך השכרת קבלן אם חכירה אחרים בשוק המקומי אינם מכילים תחנות הוצאות.
שטח משותף תחזוקה
שטח משותף תחזוקה (CAM) הוא תשלום הוצאות משותף התמסורת ב חכירה מרכז קניות אחרים מרובת מצבים. אלו הן העלויות הכרוכות בשמירה על כל השטחים המשותפים של הנכס, כגון: מסדרונות, לובי, בטענה וחניונים. עלויות אלה בדרך כלל מחושבים, המבוסס על אחוז שטח פנויים להשכרה כי השוכר הוא הכובש. סעיפים רמ"א לטובת בעלי ידי עובר דרך בגידול עלויות של הוצאות אלה לדיירים.
הדיירים גם ליהנות, החל עלויות קאם כי הכספים שנגבו בגין הוצאות CAM לא מונעים על ידי הוצאות רכוש אחרים, סטנדרטיים של אחזקת תחזוקה כללית תבטיח הרכוש נשאר במצב מניח את הדעת ואת מקל על הדיירים מתשלום לשמירה על השטחים המשותפים .
השוכר שיפורים או לבנות את עלויות
בעלי לעתים קרובות מעוררים את הוצאות חכירה כאשר יפוג למשרד פנוי שטחי מסחר יש להכין עבור התפוסה חדש. הוצאות אלה נוספות ידועים כמו לבנות את העלויות. כדוגמה, מחדש הליסינג של שטחי מסחר עשוי לדרוש שינויים מהותיים להתבצע הפנים, כגון הסרה או הוספת קירות, העלאת תקרות, ושינוי הספק חשמלי. רבים חכירה נכס מסחרי לספק לדייר עם דמי שיפור. חכירות מסוימות מחייבות תוכניות השינויים שהוגשו על ידי הקבלן בכלל עם כל עבודה וכל להתבצע על ידי קבלן המועסקים על ידי הבעלים. מונח זה בסעיף חכירה / מחייב את הבעלים ליטול כמות שהוגדרו מראש דולר בהוצאות כדי לשפר את המרחב למפרט של הדייר החדש.
שיפורים השוכר יכול לספק הטבות מס
האחריות לתשלום שיפורים אלה עשויים לספק הטבות מס לבעל או השוכר. אם הבעלים משלם עבור שיפורים, עלויות אלה ניתן כהוצאה על פני שנים מספר. כאשר vacates השוכר לבין שיפורים מוסרים, הבעלים יכול למחוק את הסכום הנותר בעת זו.
כמו כן, אם השוכר משלם על שיפורים, שינויים ו לשמור את הערך של הנכס, הדייר יכול למחוק את העלויות בשנה השיפורים נעשים. אם השיפורים להעלות את ערך הנכס, הדייר יכול למחוק את העלות על פני מספר מסוים של שנים, או כאשר הדייר vacates רכוש. תמיד לאשר כל תמריצי מס והטבות מס מוסמך עם מקצוע לפני לעלויות נוספות.
תקציר
כפי שניתן לראות, שטח מסחרי הליסינג יכול להיות מאוד מסובך. להבנה שוכרים פוטנציאליים מסחריים חדשים של המורכבות הללו הוא הכרחי עבור עסקים מצליח לשגשג.
קבלת הדרכה מקצועית בשני משא ומתן המשפטיים של החוזה עשוי להציל את הדייר מסחרי לא רק כספים לטווח קצר וארוך, כי ניתן להשקיע מחדש את העסק, אלא גם לספק להם את ההגנה על ידי קבלת החכירה לאכיפה.
© כל הזכויות שמורות 2008 ג'ניפר מק 'קיי. כל הזכויות שמורות.
למכור לשכור חזור
