Archive for Lease Terra
Febbraio
06
Mentre molte persone non considerano la possibilità di utilizzare un contratto di locazione terra o locazione terreni, locazioni di terra offrono un ottimo modo per mantenere un interesse a lungo termine la proprietà di beni immobili che possono trarre notevoli vantaggi eredi, fornendo nel contempo un flusso corrente di reddito. Terreni liberi che un proprietario potrebbe non essere in grado di sviluppare in proprio può anche raggiungere il suo pieno potenziale di sviluppo, prima con un contratto di locazione a terra. La maggior parte dei contratti di locazione a terra sono negoziate con una disposizione che prevede a breve termine lo sviluppo del territorio, e proprietari terrieri, una volta sviluppate / proprietari hanno un rischio relativamente piccolo di perdita.
A Las Vegas, contratti di locazione di terra vengono utilizzati periodicamente, ma non sono stati un pilastro nel mercato immobiliare. Data la crisi di liquidità causata dalla "recessione del 2008", tuttavia, i proprietari dei terreni più li stanno prendendo in considerazione. In attesa di un utente finale per l'acquisto di un immobile, quando la maggior parte non è possibile ottenere finanziamenti bancari, può essere costoso. Un contratto di locazione a terra fornisce e alternativa in attesa che sembra essere promettente nel clima economico attuale.
Stabilire un tasso di rendimento di base per un contratto di locazione terreno non è così difficile come si potrebbe immaginare. Alla scoperta del valore corrente di mercato di un immobile da locare è il primo passo, e di solito è realizzata tramite una valutazione. Per quanto riguarda il tasso di rendimento, se si dovesse vendere una proprietà in contanti e di investire i proventi a rischio il meno possibile, aver stabilito una base o una figura di ritorno minimo. Il tasso di rischio vicino libera pagare buoni del Tesoro del governo è di solito il tasso di base. Da più di rischio è associato un contratto di locazione terreno rispetto alla detenzione di titoli di Stato un premio di rischio viene spesso aggiunto al tasso di base.
Uno dei maggiori problemi associati con un contratto di locazione a terra a Las Vegas, come altrove, è la posizione di subordinazione. Se uno sviluppatore sta per prendere in prestito denaro per migliorare un sito, il creditore in genere vuole essere in prima posizione. Dal momento che il proprietario del terreno sottostante vede questa richiesta di subordinazione come un modo per separarlo dal bene terra, e la banca si sente il suo investimento è più grande e dovrebbe essere superiore al proprietario del terreno sottostante, alcuni contratti di locazione a terra non concretizzato a causa di questo problema di sicurezza . Contratti di locazione a terra sono più attraenti per i proprietari terrieri quando non è richiesto il finanziamento per lo sviluppo di miglioramenti.
Un'altra difficoltà che istituisce un contratto di locazione terra è la disposizione riguardante le regolazioni di noleggio. Il Consumer Price Index (CPI) le rettifiche è spesso integrato in leasing da costruzione, ea volte le regolazioni CPI sono adottate in leasing a terra. Regolazioni CPI fornire l'inquilino con una certa garanzia che non saranno coinvolti in una rivalutazione a causa di un mercato fondiario esplosivo. Lo svantaggio di usare un adeguamento CPI per il proprietario del terreno è che la terra può notevolmente aumentare di valore nel tempo e il proprietario del terreno sarà bloccato alle condizioni contrattuali negoziate sulla base di un valore molto più basso.
Una volta stabilito, la somma del valore attuale netto del flusso di reddito da un contratto di locazione terra più il valore scontato del resto sono la base per valore. Contratti di locazione del terreno così mal strutturati in grado di distruggere il valore di un pacco di beni immobili.
Così, locazioni di terra può essere dannoso per un proprietario o inquilino, se non ben realizzata. Personalmente ho valutato un immobile gravato da un contratto di locazione 99 anni con una durata residua 60 anni che ha fornito i proprietari a pagamento affittate con un rendimento così basso che i loro eredi non potevano permettersi di pagare il conto fiscale. Non riesco a pensare a niente di peggio che essere convogliato un patrimonio degno di diversi milioni di dollari che costa solo soldi ogni mese e che probabilmente non vi fornirà un vantaggio nel corso della vostra vita.
Il lato opposto della medaglia è un leasing che favorisce il proprietario tanto che l'inquilino non può permettersi di pagare l'affitto mensile. Guidare il vostro inquilino leasehold in bancarotta non è anche il miglior scenario per un rapporto a lungo termine contratto di locazione.
In alcune circostanze un contratto di locazione terreno può essere utile sia a un locatore / proprietario ed un inquilino. I recenti cambiamenti del mercato a Las Vegas hanno aperto proprietari terrieri la possibilità che un contratto di locazione terreno può essere un valido strumento per ottenere un accordo transazione. Grande cura deve essere presa per sviluppare termini e le disposizioni giuridiche (con l'aiuto del suo avvocato) che rimarranno ragionevole per tutta la durata del contratto di locazione. Pertanto, l'uso di un contratto di locazione terreno in Las Vegas viene presa in considerazione dai proprietari e sviluppatori come una seria alternativa alla vendita dei terreni tradizionali.
Reddito passivo
Jan
04
Come rendere contratto di dare terra in affitto con le prese Reliance Retail?
Inviato da: | Commenti
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