Archivio per Investimenti immobiliari
Aprile
11
In questo periodo inquieto finanza globale ci sono molte ragioni per l'acquisto di immobili commerciali non è un'opzione favorevole. E in ogni mercato, quali il tempo di locazione non è mai stata un'opzione più attraente. 'Perché comprare adesso?'
Questa è la domanda sulle labbra di molti. In un mercato immobiliare commerciale, che è così instabile è l'individuo ignorante che ha messo tutte le loro uova è di capitale in un solo paniere. Per un investimento a lungo termine in immobili commerciali, l'acquisto può rimanere ancora un settore che potrebbe fare un ritorno decente, tuttavia è essenziale che modo il backup di tutti i pro ei contro e ricevere consigli da un esperto sufficiente proprietà commerciale. Valutare l'area che si stanno investendo in è anche di fondamentale importanza.
Se state pensando di locazione o acquisto di immobili commerciali a Londra, allora non avrete bisogno solo di insider la conoscenza del territorio, ancora una volta le persone migliori per contattare sono specializzati in immobili commerciali, ma si dovrà anche valutare piani a lungo termine per il futuro dell'area. Quando cerchi in questo spesso può essere che l'area ha in programma per i collegamenti di trasporto migliore e di riqualificazione che lo rendono un buon posto per investire in immobili commerciali. Se si locazione di immobili commerciali potrebbe essere alla ricerca in locazione una varietà di diversi tipi di proprietà commerciale.
Ci sono tre categorie principali per immobili commerciali, essendo questi immobili commerciali al dettaglio, proprietà industriale commerciale e uffici commerciali. Affittando uno di questi tipi di proprietà commerciale, piuttosto che acquistare sarai in una situazione più positiva finanziaria. In primo luogo, non si avrà alcun patrimonio netto negativo, e in secondo luogo si avrà solo in affitto a considerare che vi aiuterà per la pianificazione in avanti e il flusso di previsione di cassa che è sempre il benvenuto in un difficile mercato finanziario globale. Se state pensando di ufficio commerciale di leasing spazio di Londra c'è una grande quantità di spazio per uffici a disposizione.
Una scelta popolare per l'affitto di spazio commerciale ufficio è uno spazio ufficio manutenzione. Questa opzione in genere significa che si pagherà un canone mensile figura e ci saranno molti servizi aggiuntivi inclusi nel prezzo. Alcune inclusioni tipici di questo pagamento fisso tasso di mercato sono l'elettricità, infatti, tutte le bollette, consiglio fiscale, linea telefonica noleggio e propria linea telefonica, internet a banda larga, reception presidiata, l'uso comune delle infrastrutture come una cucina e bagno e doccia in molte occasioni strutture e di sicurezza. Se sei un start up di business allora questa zona commerciale della struttura a Londra è spesso l'opzione più interessante.
È inoltre possibile ottenere spesso contratti di breve durata flessibili su uffici serviti e se si lavora da soli si può anche prendere in considerazione la possibilità di una scrivania a caldo in una delle principali localita 'centrali di Londra. Oppure, se si sta lavorando da un'altra zona del paese si può prendere in considerazione un ufficio virtuale con un codice postale di Londra.
Proffessionals Immobiliari
Mar
22
Questo è un articolo di parte più che si concentrerà sulle locazioni commerciali.
Negoziare locazioni commerciali spesso i tempi non è per i deboli di cuore. E 'con questo in mente, che tenterà di far luce sui vari aspetti di locazione commerciale. In questo articolo prenderemo in esame argomenti quali: termini, le clausole, negoziazione e requisiti per questi tipi di contratti di locazione.
Ci sono molti aspetti di un contratto di locazione commerciale che al profano, o inesperti, spesso confondono, e quando leggere ad alta voce suona come "ingarbugliare-ingarbugliare-trillo-goo goo-essere-?"
Comprendere i termini utilizzati in locazioni commerciali e la posizione di chi detiene il contratto di locazione contribuirà al momento di negoziare il contratto di locazione. Se non sei un esperto negoziatore di immobili commerciali, si consiglia di contattare un professionista agente immobiliare commerciale e / o consulente legale prima di entrare in una qualsiasi locazione di immobili commerciali.
Cominciamo con alcuni concetti di base ...
Ci sono sempre due parti impegnate in un contratto di locazione: il conduttore e il proprietario. Mentre il proprietario può essere rappresentato da una società di gestione o uno studio legale, che redige il contratto di locazione, spesso gli inquilini sono rappresentati auto.
Ognuna delle due parti in un contratto di locazione ha obiettivi per ottenere lo spazio in affitto:
Obiettivi di un inquilino, che può comprendere:
Ottenere un contratto di locazione con un pagamento affitto ragionevole massimizzare la loro esposizione ai consumatori calcolabile e prevedibile capacità operativa per espandere i costi per le esigenze future e la crescita
Un proprietario dall'altro ha obiettivi significativamente diversi che possono includere:
Ottenere e mantenere gli inquilini di alta qualità massimizzare il ritorno sul loro investimento tutela della loro proprietà di investimento attraverso il rischio di spostamento e la possibilità di rientrare in possesso del bene qualora l'inquilino di default
Mentre entrambi i lati di una locazione hanno differenti obiettivi, ci sono alcune analogie pure. Elementi quali:
Stabilire chiaramente formulata, Protezione vincolante del contratto di investimento finanziario entrambe le parti saranno / sono incorsi e la possibilità per entrambe le parti per essere redditizia
Tipi di contratti di locazione
Ci sono molti tipi di contratti di locazione che sono impiegati in locazione immobili commerciali. Esaminiamo alcuni tipi di leasing comuni quali:
· Gross lease - Questo tipo di contratto di locazione è in cui il proprietario pagherà tutte le spese connesse con il funzionamento e la manutenzione della proprietà. L'inquilino paga al proprietario un importo lordo fisso o in affitto. Da questo affitto, il proprietario pagherà le spese di gestione (le tasse di proprietà, assicurazione, manutenzione, servizi pubblici, janitorial e dei costi di sicurezza) per la proprietà.
· Lease Net - In questo tipo di contratto di locazione, l'inquilino paga tutto o in parte le spese di funzionamento, come espresso nel contratto di locazione lordo. Questo tipo di contratto di locazione prevede il proprietario con la possibilità di passare come responsabilità tanto per i costi operativi agli inquilini possibile. Questo tipo di contratto di locazione varia in base alla località e al mercato locale, nonché la capacità di contrattazione o negoziazione delle due parti (proprietario e inquilino).
Absolute locazione net -. Questo tipo di contratto richiede l'inquilino pagare tutte le spese di gestione relative al funzionamento e alla manutenzione della proprietà locazione percentuale - un contratto di locazione di beni immobili in cui si basa il canone d'affitto su una percentuale del volume di vendite effettuate da parte del locatario (l'inquilino). Di solito questo tipo di contratto di locazione sarà stabilire un minimo di noleggio o di base, più una commissione sul volume delle vendite e viene regolarmente utilizzato per i rivenditori
Considerata la complessità dei vari tipi di contratti di locazione, si potrebbe concludere che, entrando in un contratto di locazione commerciale impreparato è paragonabile a un passo da una scogliera. E tu saresti corretto!
Prima di entrare in un accordo contrattuale per affittare un immobile commerciale, è di fondamentale importanza per il successo dell'azienda di aver compreso i termini, il tipo e le implicazioni finanziarie del contratto di locazione.
Che cosa rende un contratto di locazione valido ed efficace?
Contratti di locazione validi sono simili ai contratti validi. Oltre a variazioni di considerazioni di lunghezza, complessità e finanziario, leasing applicabili in genere contenere i seguenti elementi:
· Identificazione dei proprietari e degli inquilini: ciascuna delle parti il contratto di locazione deve firmare il documento. Si raccomanda inoltre che ogni pagina del documento contengono le iniziali e la data di ciascuna delle parti.
· Una descrizione del bene da locare: descrizioni della proprietà includeranno l'indirizzo stradale (compreso il numero di unità o negozio, se del caso), le mappe catastali registrate come applicabile, il sistema di rilevamento rettangolare governo così come i limiti e confini in un zona rurale. Qualsiasi miglioramento di proprietà devono essere inclusi anche nella descrizione della proprietà per il leasing.
· Considerazioni di natura finanziaria: questo requisito, spesso la promessa del locatario a pagare l'affitto e l'incapacità del proprietario per occupare l'immobile nel corso del leasing. Spesso, il primo passo in locazione un immobile commerciale è quello di inviare una lettera di intenti (LOI) ed è a volte accompagnato da bilanci periferiche della capacità destinata inquilini di pagare o di liquidità (l'accesso ai contanti o fondi).
· La legittimità dell'obiettivo: Quando locazione un immobile commerciale, l'uso oggettivo o proposta della proprietà o del contratto di locazione non deve violare qualsiasi legge federale, statale o leggi locali.
· Offerta e accettazione: Fondamentalmente, queste dichiarazioni stabilire che i proprietari decidono di affittare la proprietà per un determinato periodo di tempo e che l'inquilino si impegna a pagare sono pattuito di affitto periodicamente per occupare l'immobile individuato nel contratto di locazione.
· Il contratto di locazione scritto: Nella maggior parte degli stati, contratti di locazione per più di un anno devono essere in forma scritta. E 'altamente consigliato che tutti i contratti di locazione in essere chiaramente formulato, documento facilmente identificabili.
Il contratto di locazione e il vostro flusso di cassa
Alcune clausole di leasing hanno la capacità di influenzare il flusso di cassa ai locatari. Questi contengono clausole alternative per il proprietario di passare alcuni costi operativi al locatario. Alcune clausole può limitare il pagamento dei costi operativi (chiamato fermate di spesa), mentre altri forniscono la possibilità per il proprietario di passare continuamente su alcune delle attuali costi o aumentare di funzionamento della struttura (pass Expense through) per l'inquilino.
Prima di esaminare queste voci, cerchiamo di capire il semplice calcolo del canone di locazione. In genere, gli affitti commerciali sono espressi nel prezzo per piede quadrato (ppsf) e sono calcolati annualmente. Quelli nuova locazione commerciale sono spesso sorpresi dal prezzo iniziale di questo tipo di proprietà. Quello che non riescono a capire è che il prezzo totale è quindi diviso per 12 (il numero di mesi in un anno). Esempio: uno spazio 1000 sf viene affittata a 18,00 dollari per piede quadrato o 18.000 dollari l'anno ($ 18 × 1000). L'importo effettivo del canone di locazione mensile è quindi 1500,00 dollari ($ 18.000 / 12).
Come accennato in precedenza, i costi operativi quali le imposte immobiliari, manutenzioni, riparazioni, rimozione rifiuti, i salari dei dipendenti dei proprietari, ed i costi di costruzione miglioramenti spesso sono a carico del proprietario e spesso passati-through per gli inquilini. Ciò si verifica, in multi-tenant edifici per uffici e centri commerciali. Nelle proprietà di vendita al dettaglio, la quota di un inquilino di questi pass-through delle spese si basa sulla superficie lorda affittabile (GLA) del negozio del locatario.
Expense Arresta
Fermate spese consentire al proprietario di pagare una parte delle spese di funzionamento fino ad un determinato importo, di solito basato su un prezzo per piede quadrato (PSF). Gli eccessi della fermata passivi sono poi fatto passare attraverso al locatario in base alla quantità di spazio affittabile edificio l'inquilino sta occupando.
Ecco un esempio: un contratto di locazione per un ufficio può contenere una clausola che indica l'inquilino pagherà 18 dollari per piede quadrato all'anno in affitto e che il proprietario pagherà tutte le spese operative connesse con la proprietà - fino a quando le spese non superano 4 dollari per piede quadrato della superficie affittabile.
Se l'edificio dispone di 50.000 metri quadrati di area affittabile, con questa clausola il proprietario è tenuto a pagare i primi $ 200.000 in spese operative annuali ($ 4 per piede quadrato X 50.000 metri quadrati). Se ci sono delle spese aggiuntive necessarie per il funzionamento dell'edificio che superano $ 200.000, l'inquilino sarà addebitato l'eccedenza in base alla percentuale di superficie affittabile dell'edificio o la metratura che l'inquilino occupa.
Questo limita quindi - o si ferma, le spese di funzionamento del proprietario a $ 200.000. Per illustrare ulteriormente questo: se i costi di funzionamento di questa proprietà sono 220 mila dollari all'anno, utilizzando l'esempio di cui sopra ci si potrebbe aspettare l'affitto di essere un extra di $ 0,40 per sq ft ($ 20.000 / 50.000). L'affitto mensile aggiustato allora diventa 1533,33 dollari ($ 0,40 × 1000 sf / 12) dato che il proprietario paga iniziale di $ 200.000.
Expense tipicamente ferma beneficiare i proprietari di limitare la loro esposizione al rischio di costi operativi sia maggiore del previsto. Questi si ferma anche consentire ai proprietari di prevedere i costi operativi basati sulle spese prevedibili. Spesso, i proprietari a loro volta inquilini offrono qualcosa di valore in cambio della clausola di spesa di arresto, come un più basso tasso di contratto di locazione se le altre locazioni del mercato locale non contengono fermate di spesa.
Area Manutenzione comune
Il comune di manutenzione area (CAM) di carica è una spesa comune, pass-through in leasing centri commerciali e altri multi-tenant situazioni. Questi sono i costi associati al mantenimento di tutte le aree comuni di un immobile, come ad esempio: corridoi, atri, giardini e parcheggi. Tali costi sono calcolati in genere e sulla base della percentuale di spazio affittabile che l'inquilino sia occupante. Clausole CAM beneficiare i proprietari passando attraverso gli aumenti dei costi di queste spese agli inquilini.
Gli inquilini beneficiano anche, dai costi CAM in cui le somme raccolte per le spese CAM non sono guidati dalle spese di altri beni, uno standard di manutenzione e la manutenzione generale garantirà la proprietà rimane in condizioni soddisfacenti e allevia gli inquilini di pagare per la manutenzione delle aree comuni .
Miglioramenti inquilino o costruire costi di uscita
I proprietari spesso comportano spese per contratti di locazione, quando scadono e l'ufficio vuoto e spazio di vendita deve essere pronto per nuova occupazione. Queste spese supplementari sono conosciute come costruire le spese. A titolo di esempio, la ri-locazione di spazio commerciale può richiedere modifiche sostanziali da apportare al interni, come la rimozione o l'aggiunta di pareti, soffitti alzando, e l'alterazione della capacità elettrica. Molte locazioni commerciali forniscono un inquilino con un'indennità miglioramento. Alcune locazioni possono richiedere i piani per le alterazioni stati presentati da un general contractor con il lavoro ogni e qualsiasi essere eseguita da un contraente impiegato dal proprietario. Questo termine contratto di locazione / clausola obbliga al proprietario di incorrere in una pre-specificata quantità di dollari in spese per migliorare lo spazio alle specifiche del nuovo inquilino della.
Miglioramenti affittuario può fornire benefici fiscali
La responsabilità per il pagamento di questi miglioramenti possono fornire benefici fiscali per il proprietario o l'inquilino. Se il proprietario paga per i miglioramenti, questi costi possono essere addebitati più di un numero di anni. Quando i DISOCCUPATI tenant ei miglioramenti sono stati rimossi, il proprietario può ammortizzare l'importo residuo a quel momento.
Analogamente, se un inquilino paga per i miglioramenti e le alterazioni mantenere il valore della proprietà, l'inquilino può scrivere al largo delle spese nel corso dell'anno si fanno i miglioramenti. Se i miglioramenti aumentare il valore della proprietà, l'inquilino può ammortizzare il costo nel corso di un determinato numero di anni o quando l'inquilino disdice la proprietà. Verificare sempre eventuali incentivi fiscali e vantaggi con una tassa professionale qualificato prima di incorrere in costi aggiuntivi.
Riassunto
Come potete vedere, lo spazio commerciale di leasing può essere molto complicato. Per comprendere i potenziali locatari commerciali dei nuovi queste complessità è fondamentale per un business di successo di prosperare.
Ottenere guida professionale in entrambe le trattative e gli aspetti legali di un contratto di locazione può salvare un inquilino commerciale non solo denaro a breve e lungo termine che possono essere reinvestite nel business, ma anche fornire loro protezione da ottenere un contratto di locazione esecutivo.
© Copyright 2008 Jennifer MacKay. Tutti i diritti riservati.
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