Archive for Commercial Real Estate
Luglio
04
Come determinare il valore della proprietà commerciale
Investire in immobili commerciali è molto redditizio se sei un investitore intelligente, che ha un piano di acquisto della proprietà fin dall'inizio. Prima di mai fare una mossa per iniziare il processo di acquisto, è bene dare un'occhiata alla proprietà di proiettare il valore potenziale del vostro investimento.
Non tutti i metodi di valutazione sono stati creati uguali
Prima di discutere la valutazione effettiva della proprietà commerciale, è opportuno conoscere i diversi metodi di valutazione immobiliare. Il primo è la valutazione di mercato, o il metodo di confronto di vendite. Case di riposo di solito sono valutate con il metodo di confronto di vendite, poiché il valore di una casa è direttamente correlata al prezzo un acquirente è disposto a pagare rispetto al prezzo di vendita delle case simili.
Un altro metodo è il metodo di valutazione dei costi, che è semplicemente il valore del terreno, più una stima di ciò che un edificio o di altri miglioramenti costerebbe di riprodurre in dollari di oggi.
E l'ultimo metodo, che viene utilizzato più ampiamente in imprese commerciali e degli investimenti valutazione immobiliare, è il metodo di capitalizzazione del reddito, o metodo del tasso cap. Usando questo metodo, la proprietà commerciale è stimato da determinare il tasso di rendimento di un investimento, o tasso di capitalizzazione, diviso per la media del reddito operativo netto (NOI) per la proprietà. NOI è il reddito lordo per la proprietà meno spese, ma non è compreso il servizio del debito o di rate del mutuo.
Per esempio, voi come un investitore trovare un grazioso centro striscia di vendita al dettaglio per la vendita. L'attuale proprietario fornisce i dettagli dei precedenti 12 mesi risultato operativo netto, e si scopre che la media annuale di NOI è di $ 75.000. Il tasso di capitalizzazione per l'area che stai cercando è di circa il 10%. Pertanto, dividendo 75.000 $ del 10%, si può capire che 750 mila dollari è una buona stima del valore della proprietà.
Arruolando Sidekicks professionali per il vostro portafoglio commerciale
Ricordate che questo tipo di stima rapida è una figura parco palla solo. Una valutazione vera e accurata può essere eseguita da un perito autorizzato immobili commerciali. Inoltre, se si utilizza un mediatore commerciale mutuo per contribuire a finanziare un investimento, l'intermediario può fornire chiare A ha valutato di valutazione tasso massimo perché ha accesso a banche dati che forniscono informazioni critiche, come i tassi di capitalizzazione accurati nella zona del vostro potenziale investimento, tipico sfitte e affitto medio per piede quadrato per un'area.
Tieni presente che il venditore possa fornire bilanci e dati che sono sopravvalutate o esagerati. Ad esempio, egli non può indicare la contingenza posti vacanti nelle sue spese. Oppure gli affitti lordi può essere superiore alla media per l'area. E 'opportuno analizzare con attenzione il conto economico e utilizzare l'esperienza e la conoscenza di un broker o di perito per capire i numeri precisi per il calcolo del potenziale di NOI per una proprietà.
L'amicizia con i PPU per la valutazione
Un altro tipo di valutazione immobiliare commerciale è il prezzo per unità o PPU. Il PPU può essere utilizzato su immobili non residenziali, come condomini, dove offerte di lavoro eccessivi possono falsare i dati finanziari e la finale tasso massimo NOI. Usando il metodo di vendite comparabili di cui sopra, un perito commerciale, immobiliare può determinare più precisamente il valore di un condominio confrontando le vendite recenti di appartamenti simili, e determinando un prezzo medio per unità. Semplicemente moltiplicando il PPU per il numero di unità in un potenziale investimento in grado di fornire una accurata valutazione.
E 'utile per un investitore del mercato immobiliare commerciale per conoscere i metodi di valutazione per una proprietà. Conoscendo i metodi e lavorare con un team di esperti, un investitore può intelligente determinare se un immobile commerciale, sarà un investimento redditizio.
Noleggio Indietro veloce
Giugno
05
Uno dei problemi più pressanti per il mercato, naturalmente, sono i prezzi. Secondo l'organizzatore della tavola rotonda, il Business Analyst società del Gruppo prezzo medio di vendita del mese di aprile è stato:
ufficio - 39 000 euro / mq
Trade - 38 000 euro / mq
industriale - 9 000 euro / mq
il tasso medio di noleggio offerto sul mercato è stato aperto nel mese di aprile:
ufficio - 747 euro / mq / mese.
Trade - 1218 euro / mq / mese.
industriale - 158 euro / mq / mese.
Nel 2006, in Canada è stato messo in funzione 24 000 mq spazio nei nuovi centri commerciali e ricreativi.
Nel 2007 aveva già messo 30 000 mq, fino alla fine del 2007 i piani per introdurre un ulteriore 70 000. - 80 000 mq zona di libero scambio come un centro commerciale e di intrattenimento.
Inoltre, nel corso dei prossimi 3 anni prevede di costruire circa 10 centri d'affari e lo stesso numero di centri commerciali. I tassi di affitto nei nuovi siti è in costante aumento, il tasso massimo del mese di aprile 2007 ha raggiunto 4500 euro / mq / mese. per lo spazio commerciale e 1.770 euro / mq / mese. per l'ufficio.
Costo del venduto 1 mq. in alcune categorie di immobili commerciali è aumentato rispetto all'anno in 2-2,5 volte, per esempio, capannoni industriali ed edifici amministrativi.
Anche in compagnia di Mosca oggi ha detto che il mercato si sta surriscaldando con noi, la posta in gioco è troppo alta, l'affitto per la nostra regione è troppo alto, e il potere d'acquisto e la velocità non è ancora al livello delle principali città russe. Questo riduce l'attrattiva dei centri commerciali agli occhi degli inquilini - l'inizio delle discussioni sul Irina Fedchenko, direttore della società del Gruppo Analyst Business Consulting, - per esempio, è molto eloquente esempio recente l'apertura TRK Greenwich per le aree commerciali non-tenant. In passato, la città di voci, che i tassi di leasing su immobili commerciali collasso. E chi investe nel settore immobiliare, è ora limbo: o investire o meno. I tempi di costruzione di nuove strutture o la ristrutturazione di vecchi prolungata. Le banche e società di leasing che si prestano a queste offerte, anche, la meraviglia: Se la presunta pay off date annunciate per i progetti di costruzione. Quanto tempo può aumentare gli affitti e prezzi di vendita per gli immobili in Canada?
.
Convenuto che la posta in gioco molto alti, e Alexander Filatov, direttore della filiale Canada AlyansRegionLizing della società, spiegando che l'immaturità, la gioventù del mercato ha iniziato il suo sviluppo solo nel 2004, e formò un deficit di immobili commerciali. Gli investimenti in commerciale, locazione immobiliare, in questa fase ha un suo rischio e pericolo, ma, in vista di Alessandro, come ad esempio una diminuzione dei prezzi, per parlare dei rischi di non mezzi, nei prossimi due anni non sarà. Le aziende che cercano di recuperare la sua immagine, che è caratterizzato, soprattutto, la nozione di proprietà. Seduto nella sua stanza o affittare lo spazio per sedersi in un centro business, o di ritirare da qualche parte nei sobborghi - questo è un indicatore significativo per le imprese. Pertanto, gli aumenti dei prezzi continuerà, magari con una piccola pausa, ma nel 2007-2008 in arrivo, i prezzi saliranno. Abbiamo discusso alcuni dei nostri partner commerciali per eseguire operazioni di leasing quando si affitta loro sedi in affitto. Essi formano la maggior crescita del 5-10%. Questa proiezione alzare i tassi di noleggio per il prossimo anno. Paul Vysotsky, direttore di OOO KLP-Invest, prevede anche un aumento dei prezzi del 10% nel segmento dei beni vero e proprio ufficio, che è posizionato al livello della classe V. In questo formato, nessun problema con il noleggio di una vera commerciali tenuta lì, e penso che non sarà mai, così come media di riferimento, - ha detto Paul.
Secondo Paul Seliverstov, capo del dipartimento per la gestione commerciale della società immobiliare Kora-TK: introduzione dei nuovi servizi sul mercato oggi non è molto obrushit prezzi di mercato prevalenti al momento. Se un centro commerciale non concentrarsi sul mercato, ma a prezzi che vorrebbero vedere l'investitore, allora sì, il problema potrebbe essere, come in Greenwich. Se il prezzo sarà fissato mercato, la messa in funzione di nuovi impianti non sono pesantemente influire sul mercato, e gli inquilini napolnyaemostyu sarà tutto a posto, secondo Paolo, in un prossimo futuro anche accadere la crescita dei migliori siti. E questo è legato ad entrare giocatori federali e di Mosca aziende del commercio estero. Allo stesso tempo, la laurea si terranno presso i locali di categoria A, A +, B, C e così via, come nelle grandi città. Prezzi per camere con una buona posizione per crescere. Il costo per altre cascate.
Un parere simile Natalia Korchuganova, Direttore Panacea, ritiene che i tassi medi di locazione per superfici di vendita fino al 30% che è dovuto al fatto che aumenta il numero di centri commerciali: Le strutture che verranno introdotte in questo e nei prossimi due o tre anni, sarà in domanda e troverà i suoi clienti, per le tariffe di noleggio e di investimento. Tuttavia, già cambiando i requisiti per uffici e spazi commerciali, gli imprenditori vogliono Superior, l'ambiente più interessante. Ecco questi nuovi siti per gli sviluppatori, investitori e vale la pena prestando attenzione.
La necessità di un attento esame dei progetti e ha detto che il team leader del ramo VTB investimenti in operazioni di Novosibirsk, Sergey Zemtsov e fiducia espressa che tutto andrà bene e che ogni struttura polivalente per gli Urali può pagare, a condizione che sarebbe di qualità. Noi crediamo - ha detto Sergey - in grado di ridurre i loro rischi, anche se adesso costruite molte strutture nuove, se costruito centri commerciali concettualmente chiare, con la siberiana o società di consulenza Mosca. E un altro punto importante - non c'è niente da vendere, se si tratta di centro commerciale. Perché, quando almeno cinque aree sono venduti, la società di gestione di problemi con la gestione. Inoltre, l'oggetto che appartiene a più proprietari, di qualità inferiore rispetto allo stesso oggetto, ma da un proprietario. Se queste condizioni sono soddisfatte, si rischia di cadere.
Opinioni erano tavola rotonda sulle prospettive del mercato diviso, ma con la preoccupazione di ogni potere.
Un vincolo importante sul mercato che incoraggiano prezzi più elevati e crescenti rischi finanziari ai partecipanti della tavola rotonda è stato nominato posizione di autorità e della burocrazia. Alexander Filatov, Ltd. AlyansRegionLizing: al momento della prima recensione la traduzione della transazione non residenziale spazio, rivolto alle agenzie immobiliari su assistenza in questa direzione, e abbiamo chiamato i tempi circa un anno e due anni. In Novosibirsk, quando ha chiesto una domanda simile, dicendo: Week Three. Data di edizione - non è possibile! Tali tavole rotonde dovrebbero essere condotti a livello di governo. Perché tutti stanno aspettando. Abbiamo un progetto in cui la terra non è formalizzato, ma noi lo ammettiamo, e il progetto ha coinvolto il locatario, che ha detto: Ragazzi, i problemi non sarà perché ho il loro rapporto, quindi non ho qualcosa che druzhu, e mi impegno a tutto fare più di metà della terra su di voi. Siamo molto questo sviluppo nel Kuzbass, le relazioni si basano su interessi personali e cravatta personale. Siamo pronti a spostare il rischio per il locatario. Ma questo problema deve essere affrontato, e può trattare solo con le autorità stesse.
Lo stesso problema affrontato e Sergei Zemtsov, OAO Vneshtorgbank filiale a Novosibirsk: Per noi, sia per la banca, è importante per ridurre i ritardi nell'ottenere la documentazione permessi. Al fine di offrire alcuni prodotti avanzati bisogno di ottenere le approvazioni cancellato alcuni attribuita la tempistica e le procedure per ovvio. Molte delle autorità accumulati e Andrew Verhoturova, direttore del Daily News dell'Agenzia: Quando decidono la questione con l'amministrazione? Quando hanno messo 20 ragazze in camera famigerato 108, e ci navedut ordine? Quando il principio di lavoro di una finestra, che è dichiarata dal comitato di gestione delle proprietà dello Stato? Si estende anche a ciò che è oggi il Comitato per la gestione della proprietà dello Stato non è a tutti i documenti in arrivo, non registra, perché gli strumenti bisogno di tenere come un poliziotto! Cioè, devi portare una cartella di documenti che hanno accettato per anni, e tu dici: Lascia un poliziotto!. Qual è la responsabilità? Cosa è incluso? Quando la risposta? Nessuno lo sa!
Chiusura tavola rotonda su ciò che può essere fatto per semplificare e accelerare la progettazione di meccanismi che consentano documentazione. Victor Gunin, Inc. "Meccanica funzionari di leasing di crescita ha poco interesse a promuovere il progetto: Nella funzionario dell'Amministrazione solito si siede, e lui non è interessato l'economia del progetto e non capire che ci sarà. Perché lui? Fino ad oggi, esiste un sistema di governance, più incerti gli stessi rischi, alti tassi di finanziamento. Alexander Filatov, Ltd. AlyansRegionLizing chiesto di collegare Camera di Commercio e dell'Industria, sia in Novosibirsk, dove biznesroientirovannaya Camera di Commercio e dell'Industria per aiutare a risolvere problemi di business. Sulla base delle denunce individuali - può portare a nulla - ha detto Alexander, - la necessità di tali strutture, che comunica alle autorità, ma ancora meglio sarebbe il governo. Camera di Commercio e Industria dovrebbe, e anche obbligati a farlo perché è stato creato per questo scopo. Paul Vysotsky, Ltd. KLP-Invest ha suggerito che iniziano con il fatto che tutti i principali sviluppatori con esperienza in prestito, comprese le agenzie immobiliari e così via, in base alla sua esperienza, prima ha scritto un meccanismo tale da semplificare tutte queste procedure. Poiché gli stessi burocrati, lo fanno non lo sarà mai.
Vendita immobiliare in entrambi i casi, ma commercial real sta sviluppando attivamente, e nonostante tutto, nei prossimi 3 anni nella nostra città alcuni nuovi progetti interessanti, ma nel frattempo, forse l'amministrazione nel settore pubblico sarà istituito.
Immobili in vendita rapida
Agosto
12
Immobiliare è spesso conosciuto come l'investimento più sicuro disponibile. Perché, investimenti immobiliari eseguiti con una corretta valutazione della proprietà (e il suo valore true), può portare a buoni guadagni. Questa è una ragione come mai alcune persone impegnarsi in real estate investing come il loro lavoro regolare. Il dialogo di beni immobili sono ampiamente centrati verso il settore immobiliare residenziale, commerciale, immobiliare sembra non essere così popolare. Tutti uguali, immobili commerciali è anche una buona alternativa per investire in immobili.
Immobili commerciali include molte diverse forme di proprietà. La maggior parte delle persone associano realtà commerciale con uffici unici, parchi o produttori / unità industrializzati. Anche così, non è del tutto tutti immobili commerciali. C'è di più a immobili commerciali. Centri di assistenza sanitaria, strutture commerciali e magazzino di stoccaggio sono tutti ottimi esempi di immobili commerciali. Anche immobili residenziali come appartamenti (o qualsiasi proprietà che si compone di più di 4 unità abitative residenziali) sono considerati immobili commerciali. È un dato di fatto, ad esempio immobili commerciali è molto ricercata.
Quindi, è bene immobile commerciale davvero redditizio? Beh, se non fosse non avrei Lucrative di hanno scritto su immobili commerciali a tutti. Così, immobili commerciali è produttivo di sicuro. La questione solo con beni immobili commerciali è che riconoscendo l'opportunità è un po 'difficile in quanto equiparato a immobili residenziali. Ma i profitti commerciali immobiliari può essere vero grande (in realtà, molto più grande di quanto si possa anticipare da immobili residenziali della stessa proporzione). Si potrebbe prendere degli immobili commerciali sia per rivendere, dopo l'apprezzamento o per far uscire, per dire i rivenditori.
Lo sviluppo immobiliare commerciale è un dato di fatto trattati come il segno 1 per la nascita di immobili residenziali. Una volta che si riconosce la possibilità di una significativa crescita commerciale della zona (a causa di agevolazioni fiscali o altro), è meglio iniziare a valutare il potenziale di apprezzamento dei prezzi di immobili commerciali e quindi andare per esso subito (altrettanto non appena si trovare un buon affare). E bisogna davvero lavorare per ottenere un buon affare.
Se si scopre che gli immobili non residenziali, la terra ad esempio, è disponibile in grandi blocchi che sono troppo costosi per l'acquisto, si poteva guardare a formare un piccolo gruppo di investitori (con i tuoi amici) e acquistarlo collettivamente (e dividere i profitti più tardi) . In alcuni casi, ad esempio, quando un boom di vendita al dettaglio è prevista in una regione, si può determinare vantaggioso per l'acquisto di una proprietà che si può cambiare in un magazzino per l'intento di affittare alle piccole imprese.
Così immobiliare commerciale presenta una pletora di investire possibilità, basta coglierla.
SEQUESTRATI mercato immobiliare è HOT! MIGLIAIA DI OGNI MESE proprietà diventano Riposseduta DALLE BANCHE, statali, federali e le organizzazioni private TRAMITE VARI E SEQUESTRO diritto fallimentare. QUESTI proprietà potrebbero essere acquistati tramite aste a una frazione del loro valore di mercato! TROVA UNO PER TE OGGI O INIZIO costruzione di ricchezza!
Clicca qui per avere maggiori dettagli
Immobili in vendita rapida
Agosto
01
Se si stanno prendendo in considerazione un investimento in immobili commerciali, Houston è una scelta eccellente. All'interno di questa vivace città, ci sono numerose opzioni di investimento commerciali tra cui scegliere. Quale sarà la migliore per voi? Molti ritengono che un contratto di locazione al netto tripla in vendita li porterà il massimo ritorno sul loro dollaro, con il minimo sforzo.
Ma un contratto di locazione triple net non è giusto per tutti. Se si sta verificando le possibilità di come uno sviluppatore centro commerciale, Houston è nota per avere un contratto di locazione che potrebbe soddisfare le vostre esigenze.
Il primo passo nella scelta della vostra migliore opportunità di investimento è quello di capire esattamente ciò che un contratto di locazione triple net è. Nel caso di questo tipo di contratto di locazione, il locatario si assume la responsabilità monetaria per gli manutenzione, tasse e assicurazioni in aggiunta l'importo mensile di noleggio.
Questo tipo di contratto di locazione è generalmente un accordo molto a lungo termine, con alcuni contratti in corso fino a 50 anni. A causa di questo, è molto importante che si pesano sia i vantaggi e gli svantaggi di un contratto di locazione triple net in vendita prima di decidere di fare questo tipo di investimenti in beni Houston commercial real.
I vantaggi di questo tipo di contratto di locazione andranno a beneficio sia il proprietario e l'inquilino in molti modi. Il locatore può aspettarsi il mantenimento della sua proprietà da fare dal suo inquilino, lasciando poco lavoro da parte del proprietario per il mantenimento del sito. Nella maggior parte dei casi, l'affittuario avrà tutto l'interesse a mantenere la proprietà in buone condizioni, dato che questo farà il suo sito di vendita più attraente per i potenziali clienti.
Il rovescio della medaglia, un inquilino può godere di molte delle libertà di proprietà, ivi compresa le riparazioni e aggiornamenti regolari alla proprietà come meglio crede. Tuttavia, egli non ha l'onere dell'investimento iniziale in commercial real estate Houston modo in cui il proprietario della proprietà fa.
Ci sono rischi in questo tipo di contratto di locazione. Un inquilino non può fornire la corretta manutenzione, con un costo al proprietario del denaro di proprietà di più nel lungo periodo. Ci sono passi che, come il proprietario, può fare per ridurre molti di questi rischi. Se un contratto di locazione triple net in vendita suona come una possibilità, parlare con un agente immobiliare e l'avvocato oggi per vedere se questa è la scelta migliore per voi.
Recupero
Giugno
23
I servizi professionali di intermediazione in immobili commerciali in Canada sono diventati in tempi relativamente recenti. Pertanto le persone, fino ad ora la maggior parte alla domanda «Qual è l'intermediario per gli immobili?» Spalle Semplicemente pozhmut. e anche quelli che dispongono di locali già sdaval o in affitto con l'aiuto di agenzie spesso non hanno una chiara comprensione dei benefici del trattamento con i professionisti non so che cosa può e deve lo richiedono. In questo lavoro, vorremmo razvenchat miti più comuni associati con il broker per gli immobili.
Mito numero 1: Le impressioni più, la tenuta migliore di commercio mediatore reale?
Vi è opinione diffusa che il mediatore deve regolarmente mostrare ai clienti come molte opzioni per l'alloggio, e più lo fa, tanto migliore sarà la qualità del suo lavoro. In effetti, tutto è esatto il contrario. Uno specialista in Brokerage dice che per trovare un posto che soddisfa tutti i requisiti del cliente, è molto difficile. È pertanto viste troppo frequenti possono indicare che il broker distrattamente ascolto del cliente e lo invita opzioni «casuale». Poiché tale broker-«guida» i perdenti come il proprietario di terreni o un potenziale acquirente, perché trascorrono il loro tempo prezioso, senza alcun risultato.
Questo professionisti ascoltato con attenzione i vostri desideri, valuterà tutte le offerte disponibili sul mercato e scegliere quello che è quello che si addice davvero. Tipicamente, per ottenere il risultato necessario un massimo di corsa 3-4.
Mito numero 2: professionisti che lavorano in grandi agenzie
La maggior parte delle persone credono che il nome forte e «scala» agente di commercio immobiliare sono la garanzia di esperienza e professionalità dei mediatori. Tuttavia, non è sempre il caso. In primo luogo, la società imenitye con una lunga storia e quindi non hanno alcuna carenza di volere loro di lavorare, quindi, offrono broker una percentuale piuttosto bassa di commissione di agenzia. Allo stesso tempo, le aziende più piccole, al contrario, sono interessati ad attirare personale qualificato e sono pronti a fornire loro le condizioni finanziarie più favorevoli. In secondo luogo, le maggiori agenzie stanno lavorando con i loro intermediari (esclusiva) di mira la società. Cioè, non è necessario eseguire l'intera gamma di attività (ricerca dei locali, negoziare con il proprietario, la conclusione di un trattato, ecc), la loro sfida - di trovare un acquirente o locatario per lo spazio finito. Nelle stesse aziende di piccole dimensioni dove le sue strutture non sono un sacco di broker fare l'affare «zero». Di conseguenza, essi sono di per sé richiede una conoscenza profonda del mercato e la comprensione delle esigenze dei clienti.
Mito numero 3: L'affare mediatore privato vantaggiosa
Quante persone non brucerebbero al servizio della cosiddetta «intermediari privati», ancora trovare qualcuno che vi consigliamo di fare riferimento a ciò che qualcuno Ivan Ivanychu perché ha un «buon mercato». Salvare la verità, non al costo dei servizi così come la loro propria e tranquillità, ma che sicuramente non sarà impedito. Quindi, per ciò che è, in realtà, «pagare più del dovuto» client, facendo riferimento alla agenzia?
Primo, ogni agenzia che si rispetti ha un codice etico, che afferma chiaramente le regole di broker condotta con un cliente. Ad esempio, secondo il codice, il broker non ha il diritto di darti informazioni errate, è obbligato a proteggere i vostri interessi e di fornire tutte le informazioni sulle operazioni. La violazione di queste regole ufficiali potrebbe portare ad un conseguenze molto spiacevoli per lui, fino al licenziamento.
In secondo luogo, l'agenzia di tutti i broker sono sotto il diretto controllo di gestione. Cioè, se il broker fa un passo falso, è sempre corretto, aiuterà il Consiglio e, se necessario, trasferire al cliente di un altro specialista.
Nella terza, tutti i documenti attraverso l'Agenzia, deve essere controllato da dipartimento legale, che semplicemente non ha perso un trattato, se è in alcun danno modo gli interessi del cliente.
Allo stesso tempo, il privato broker - il suo capo di se stesso. Egli sceglie le informazioni e la voce del silenzio, che le clausole contrattuali attirare la vostra attenzione, e che cosa - per chiudere un occhio. Se poi si dispone di un diritto alla qualità del suo lavoro per portare davanti alla giustizia sarà molto difficile, soprattutto perché la maggior parte di questi «mediatori» mai registrato.
In altre parole, utilizzare i servizi degli intermediari privati - lo stesso di cambio valuta al di fuori dello scambiatore: il miglior tasso, ma nessuna garanzia.
Mito numero 4: Meglio rivolgersi direttamente a diverse agenzie
Sembrerebbe che la logica è semplice: le agenzie più coinvolto nella vendita del tuo oggetto, più veloce sarà il risultato. Ma si può parlare solo alle persone a disagio con la tecnologia delle imprese di intermediazione. Ci sono piuttosto una gamma ristretta di edizioni cartacee e online, in cui l'agenzia immessi sui loro siti. Di conseguenza, se si va, diciamo, cinque agenzie, il rischio di vedere cinque diversi annunci sul tuo sito i media stessi. Non solo, questo si dà pubblicità discutibile, quindi più probabile è che ogni agenzia cercherà un po '«lucidata» caratteristiche dell'oggetto, e di conseguenza dei cinque annunci darà informazioni contraddittorie.
In realtà, solo un accenno in una sola edizione, e il soggetto entra sempre il database Realtor. La maggior parte dei broker utilizzano lo stesso database, così alla fine hanno le stesse informazioni. In altre parole, riferendosi a una sola agenzia, non sono affatto non diminuisce le loro possibilità di fornire rapidamente e vendere oggetti, e la cosa principale - si salva (la struttura) reputazione.
Un altro esercizio negativo con diverse agenzie - non con uno dei nih.vy non si può concludere un contratto in esclusiva. Ma solo un contratto di esclusiva con la società, il broker vi darà il piano più vantaggioso per spostare il sito e le migliori condizioni della transazione.
Mito numero 5: Basta guardare a strutture di base - ed è pronto ad affrontare
«Agenzie di database enorme, in modo che il broker non sta lavorando a criteri specifici di trovare rapidamente un luogo adatto ...» Purtroppo, tali dichiarazioni devono sentire abbastanza spesso. Ma se tutto era così semplice, l'accordo sarebbe per un giorno, ma gli intermediari non c'è bisogno di andare fuori ufficio. Vi è una domanda logica: perché non è questo accade?
Ironia della sorte, questo sembra banale, ma ogni caso è individuale, e in aggiunta ai requisiti di base per lo spazio, un sacco di suggerimenti, «popup» già in cantiere. Qualcuno è, avete bisogno di un certo spessore delle pareti e altezza del soffitto, qualcuno - vetrine di grandi dimensioni senza negare i loro alberi, qualcuno - la possibilità di riqualificazione ... Sì, e il proprietario ha spesso la propria visione del locatario potenziale: alcuni sono disposti a «sedersi» strutture statali, altri non vogliono l'ufficio era un grande flusso di visitatori, sempre categoricamente contro la società di revisione ... dal broker richiede pazienza e perseveranza al massimo per trovare una soluzione che soddisfi entrambe le parti. Non è sufficiente per lavorare con la fondazione: bisogna andare a vedere, incontrare personalmente con i proprietari, controllare sempre la validità delle informazioni, ecc Questo è il motivo per cui la «secondaria» transazione avviene di solito due settimane a due mesi.
Mito numero 6: broker di Target - solo per trovare un acquirente
Molti credono che quando un potenziale acquirente annuisce approvazione e ha detto che si tratta di locali idonei, conclude il broker. Tuttavia, in realtà, alla fine solo la prima fase - ricerca - e comincia la più difficile - di portare un accordo prima della firma del contratto. Sembrerebbe che questo speciale? Ha il venditore e l'acquirente (proprietario e inquilino), non sono in grado di accordo? Ma la realtà è quella di uno stato d'animo molto positivo su entrambi i lati nel 70% dei casi prima di firmare l'accordo proprio non venire!
La maggior parte delle divergenze sorgono quando si tratta di scadenze di pagamento. Molti venditori preferiscono non ufficialmente individuare il valore reale del sito e ricevere una parte di denaro attraverso società off-shore o banche estere. Allo stesso tempo, non tutti gli acquirenti (in particolare l'integrità in queste cose sono aziende straniere) sono pronti ad andare.
Un'altra ragione per cui le parti non riescono a raggiungere un comune denominatore - la volontà del proprietario del set locali nel contratto di eventuali condizioni particolari. Ad esempio, il locatore può impostare ammende elevate per il fumo in ufficio, prendendo sul territorio di animali un centro d'affari ... Se a prima vista, tali affermazioni non può sollevare specifiche censure, essendo documentati, sono spesso accolti con un rifiuto fondamentale del locatario.
Quindi, c'è poco da trovare un acquirente. Artigianato mediatore è la capacità di aggirare gli angoli acuti, trovare i compromessi necessari per portare l'affare prima della firma del contratto e aiutare il cliente a concludere nei termini più favorevoli.
Mito numero 7: Broker riceve denaro enorme «per niente?
E infine: Molti credono che la vita è un broker - un paradiso in cui il denaro è letteralmente caduta dal cielo. Infatti, non è. Questo è un compito difficile e il risultato è fino all'ultimo momento non in grado di prevedere uno. Il broker può lavorare per mesi nel corso della stessa operazione, e il giorno della firma di un trattato Lei sorvetsya. Oppure, show room, una volta, e sarebbe quindi «ideale» opzione. Il cliente può articolare le richieste, e forse non sapeva che la vuole e rifiutare le offerte buone, uno dopo l'altro. Questo lavoro lo stress che richiede alta concentrazione e dedizione assoluta. E ancora: non dobbiamo dimenticare che il broker riceve una commissione solo per i risultati, per cui il suo reddito è direttamente proporzionale allo sforzo.
Informazioni fornite da «United Realty Group» (consulenza, servizi di intermediazione, locazioni, la compravendita di immobili commerciali, le operazioni di supporto legale). http://www.pro-bargainhunter.com
Vendita Casa Veloce
