Pada artikel terakhir kami kita bahas: tujuan sewa, jenis umum sewa, apa yang membuat sewa dilaksanakan, arus kas, berhenti biaya, pemeliharaan area umum serta manfaat pajak perbaikan.
Ketika kita bergerak di dalam artikel ini, kita akan membahas jenis sewa tambahan dan menjadi akrab dengan klausul tambahan sewa, strategi dan mengidentifikasi istilah umum yang digunakan di sewa komersial.
Sewa tanah
Sebuah sewa tanah adalah sebagai sewa untuk tanah saja, dan biasanya sewa jangka panjang bersih. Sewa tanah adalah di mana kepemilikan tanah masih dipertahankan oleh pemilik tanah dan perbaikan dimiliki oleh penyewa.
Ini sewa biasanya dapat ditemukan di daerah dengan kekurangan di negeri yang sangat diinginkan, dan mungkin tradisional di daerah lain. Setelah berakhirnya masa sewa dari judul tanah sewa, untuk tanah dan perbaikan kembali ke lessor / pemilik properti.
Langkah Sewa
Sewa Langkah memungkinkan sewa kontrak jangka panjang sewa untuk mengubah dengan jumlah preset atau persentase yang akan terjadi pada tanggal yang telah ditentukan. Jumlah ini preset atau persentase disebut escalations.
Sedangkan pembayaran sewa bervariasi dari waktu ke waktu dan jangka waktu sewa, pembayaran yang sebenarnya dihitung dan diungkapkan sebelum penandatanganan perjanjian sewa.
Jenis yang paling umum melibatkan biaya escalations mungkin berhubungan dengan pajak real estate, asuransi, utilitas, operasi, dan pemeliharaan.
Real estat profesional yang mewakili penyewa dapat memberikan informasi tren historis mengenai jenis eskalasi sehingga kenaikan dapat diprediksi dan keputusan informasi dapat dilakukan sebelum penandatanganan sewa
Indexed Sewa
Sewa diindeks adalah mereka di mana sewa kontrak terkait dengan pergerakan indeks yang ditetapkan sebelumnya keuangan; seperti indeks harga konsumen (IHK). Berikut ini contohnya: Jika indeks harga konsumen tahun berjalan meningkat sebesar 3 persen, maka pembayaran sewa tahun berikutnya akan meningkat sebesar 3 persen.
Tambahan sewa klausul
Beberapa opsi lain dan klausa dirancang untuk melindungi kebutuhan dan keprihatinan para pemilik dan penyewa dan harus dinegosiasikan dengan hati-hati dan ketekunan.
Sewa Pilihan Pembaruan
Sewa Komersial sering memberikan penyewa kemampuan untuk memperbaharui sewa untuk periode pra-waktu tertentu setelah berakhirnya sewa awal. Namun, tingkat di mana sewa dapat diperpanjang ditentukan dalam kontrak sewa awal. Sebuah pilihan yang sering pembaharuan nilai karena menghilangkan kebutuhan untuk penyewa lokasi baru untuk bisnis sebelum berakhirnya sewa saat ini. Meskipun penyewa tidak berkewajiban untuk memperbaharui sewa, maka 'pilihan' istilah, penyewa tidak terikat oleh sewa tetap dan dapat memutuskan untuk mencari lokasi lain untuk bisnis jika salah satu bisnis membutuhkan atau penyewa sehingga keinginan .
Ekspansi dan Relokasi Pilihan
Sebagai bisnis tumbuh, adalah penting untuk pertumbuhan sewa komersial memberikan penyewa hak untuk menempati ruang tambahan dalam struktur komersial.
Tingkat sewa dan periode tertentu ruang ini harus dinegosiasikan sebelum penandatanganan sewa awal. Seringkali, pemilik akan setuju untuk memberikan penyewa hak penolakan pertama sebagai ruang tersedia di dalam gedung. Jika ruang bersebelahan tambahan yang tidak dapat diberikan dalam jangka waktu yang wajar untuk penyewa, pemilik mungkin setuju untuk relokasi penyewa dalam gedung atau pusat perbelanjaan dalam jangka waktu tertentu. Klausa ini sewa tambahan harus dinegosiasikan dan worded hati-hati.
Keuangan dampak klausul sewa
Setelah keputusan telah dibuat untuk menyewa ruang komersial spesialis real estat komersial dapat didaftarkan untuk menyiapkan laporan keuangan yang mengkuantifikasi sewa penyewa potensial biaya dan yang membandingkan dan kontras sewa alternatif.
Sebagaimana diuraikan sebelumnya, jangka waktu akhir akan tergantung pada saat ini kondisi pasar lokal dan keterampilan negosiasi semua pihak yang terlibat.
Sebelum menganalisis implikasi keuangan yang membebani sewa penyewa kita perlu meng-upgrade kosa kata kami untuk memasukkan istilah yang umum digunakan. Istilah-istilah dan definisi mungkin berbeda dari pasar ke pasar.
Base (kontrak) sewa: Ini adalah, tertentu yang telah ditetapkan kontrak jumlah dolar untuk sewa periodik (pembayaran bulanan). Escalations didasarkan pada jumlah ini.
Sewa efektif Total: Ini adalah sewa pokok setelah telah disesuaikan untuk memasukkan konsesi, tunjangan dan biaya yang akan menjadi tanggung jawab penyewa (seperti beban usaha pass-through).
Jumlah efektif rate: Ini hanyalah sewa efektif total dibagi dengan rekaman persegi.
Sewa efektif rata-rata tahunan: Ini adalah sewa efektif total dibagi dengan total tahun masa sewa.
Bunga efektif tahunan rata-rata: Ini adalah sewa efektif rata-rata tahunan dibagi dengan rekaman persegi.
Analisis biaya
Sekarang kita telah mendefinisikan beberapa istilah umum yang kita mampu memahami bagaimana menganalisis dampak keuangan dan biaya aktual sewa:
Dari perspektif penyewa
Dalam sewa komersial, sewa pokok tidak selalu sama dengan sewa efektif. Sebuah analisis mendalam tentang ini akan mencakup semua biaya untuk penyewa seperti konsesi, tunjangan dan biaya tambahan lainnya.
Berikut kemudian adalah rumus dasar untuk menghitung sewa efektif seorang penyewa:
Basis (kontrak) sewa + (Biaya Tambahan - Konsesi dan / atau tunjangan) = Sewa efektif Jumlah dibayar yang akan dibayar oleh penyewa.
Dari perspektif pemilik
Analisis yang sama ditutupi dari sudut pandang pemilik dan juga akan mencakup semua biaya untuk pemilik:
Berikut kemudian adalah rumus dasar untuk menghitung sewa yang efektif dari sudut pandang pemilik:
Base (kontrak) sewa - (biaya tambahan Bersih - Konsesi dan / atau tunjangan) = Total Biaya sewa pemilik efektif sebagai pendapatan.
Alternatif Strategi
Kita telah melihat bagaimana negosiasi sewa komersial tidak hanya dapat mempengaruhi calon penyewa dan arus kas pemilik tetapi juga bagaimana proses rumit mungkin. Apabila situs yang terletak calon dan dianalisis dengan benar, situs ini mungkin atau mungkin tidak memenuhi persyaratan keuangan penyewa prospektif.
Dengan pemikiran, mari kita lihat beberapa strategi alternatif untuk sewa komersial:
Menyewakan lagi
Menyewakan adalah sewa yang terpisah di mana penyewa dapat menyewakan semua atau bagian dari bunga sewa untuk penyewa lain sementara tetap mempertahankan kewajiban untuk properti dan sewa utama kepada pemilik.
Namun ada risiko untuk subleasing yang pemilik mungkin tidak bersedia menerima. Ini termasuk resiko:
Re-sewa risiko: Lamanya waktu yang diperlukan untuk menemukan sebuah menyewakan tidak diketahui risiko Tarif sewa:. Mungkin perlu untuk menyewakan dengan harga di bawah kontrak sewa Tenant risiko kualitas:. Mungkin tidak mungkin untuk menemukan berkualitas tinggi . penyewa sewa jangka risiko:. Sebuah sub-penyewa mungkin ingin sewa lebih pendek atau lebih lama dibandingkan dengan sewa Lease risiko utama perjanjian: Sebuah sub-penyewa mungkin ingin konsesi, tunjangan, dan fitur lainnya yang tidak disediakan dalam sewa utama . Tenant peningkatan risiko: Para lessor sub-mungkin harus membayar biaya untuk membangun sub-penyewa.
Tugas
Penyerahan sewa adalah di mana semua kepentingan sewa penyewa di properti akan ditransfer ke pihak ketiga. Secara umum ini akan merilis penyewa asli dari tanggung jawab setiap dan semua syarat sisa sewa pada saat penugasan.
Membangun untuk Suit
Build-to-suit pengembangan mereka di mana pemilik setuju untuk mengembangkan atau menyelesaikan sebuah properti dibangun untuk spesifikasi dari calon penyewa.
Biaya untuk perbaikan mungkin sebagian ditanggung oleh calon penyewa dan mungkin dalam bentuk sewa efektif meningkat.
Sebuah strategi membangun-untuk-setelan kemungkinan besar akan melibatkan calon penyewa dengan kapasitas keuangan yang signifikan dan kelayakan kredit yang kuat.
Dijual-Penyewaan Kembali
Sebuah transaksi penjualan adalah strategi di mana seorang pemilik pembelian tanah, membangun sebuah bangunan di atas tanah untuk kepentingan mereka sendiri dan pada gilirannya menjual seluruh properti untuk investor, dan mempertahankan sewa jangka panjang bersih.
Banyak perusahaan menggunakan strategi ini untuk mengubah ekuitas mereka di real estate untuk modal kerja dimana diharapkan dapat menghasilkan pengembalian yang lebih tinggi dari operasi dan arus kas bisnis.
Ringkasan
Sementara artikel ini, judul Pendahuluan tepat untuk sewa Komersial tidak mencakup setiap aspek dari semua implikasi penyewaan komersial, mudah-mudahan telah menyediakan mereka dengan pemahaman yang kurang kerja sewa komersial pengetahuan dan informasi yang dibutuhkan ketika berhadapan dengan entitas sewa komersial.
Ada banyak cara untuk struktur transaksi sewa guna usaha, klausa dan implikasi keuangan dalam penyewaan real estat komersial.
Item penting untuk diingat adalah bahwa klausa sewa banyak yang akan diterapkan pada biaya baik calon penyewa atau pemilik.
Sewa komersial harus ditinjau dengan hati-hati oleh para profesional terlatih atau orang lain sepenuhnya memenuhi syarat untuk bernegosiasi dan menganalisis baik implikasi jangka pendek dan panjang dari sewa dan tanggung jawab keuangan semua pihak.
Negosiasi sewa hati-hati dan rajin dan analisis akan memberikan baik penyewa prospektif serta sebagai pemilik kemampuan untuk keuntungan dan berhasil dalam usaha masing-masing.
© Copyright 2008 Jennifer MacKay. All Rights Reserved.
Repossession
Pengantar Komersial Sewa-bagian 1 Ini adalah artikel bagian multi-yang akan fokus pada Komersial sewa komersial leases.Negotiating sering kali tidak untuk menjadi lemah hati. Hal ini dengan pemikiran ini, kita akan mencoba untuk menjelaskan berbagai aspek sewa komersial. Pada artikel ini kita akan membahas ...
Keuntungan Sewa Ground - Las Vegas Sementara banyak orang tidak mempertimbangkan kemungkinan penggunaan sewa tanah atau sewa tanah, sewa tanah menawarkan cara yang bagus untuk mempertahankan minat jangka panjang kepemilikan real properti yang secara signifikan bisa mendapatkan keuntungan ahli waris, sambil memberikan aliran arus pendapatan. Kosong tanah yang pemilik mungkin tidak ...
Memahami Sewa Tanah Bangunan Komersial Sebagai pemilik profesional, kita semua ingin mencapai hubungan pemilik / penyewa sempurna. Mengapa? Karena itu membuat untuk lebih mudah melihat work.You bagi investor apapun, baru atau berpengalaman, ketika Anda berinvestasi dalam properti sewa Anda ingin untuk dapat tetap berkelanjutan. Jangan pernah kosong. Jangan pernah memotong ke dalam ...
Membandingkan Investasi Properti Residensial dan Komersial Ada perbedaan penting antara memiliki properti komersial dan memiliki properti perumahan. Memiliki semua informasi yang akan memungkinkan Anda untuk membuat decision.There informasi adalah keterlibatan lebih emosional di properti hunian karena memenuhi fungsi dasar menyediakan tempat penampungan. Jika penyewa perumahan tidak mampu membayar sewa, ...
Tenant Representasi Komersial Dalam dunia bisnis saat ini, ada banyak pilihan untuk dipertimbangkan saat memilih lokasi yang tepat untuk bisnis Anda. Anda harus mempertimbangkan demografi daerah, harga sewa, ukuran ruang untuk hari ini dan untuk pertumbuhan, penyewa membangun-out dan masih banyak lagi. Untuk pemilik bisnis umum, yang ...
Tinggalkan Komentar
Anda harus login untuk mengirim komentar.
