Arsip untuk Investasi Properti
April
11
Saat ini keuangan global gelisah ada banyak alasan mengapa pembelian properti komersial bukanlah pilihan yang menguntungkan. Dan dalam setiap pasar seperti waktu untuk menyewakan tidak pernah lebih menarik pilihan. 'Mengapa membeli sekarang?'
Ini adalah pertanyaan pada bibir banyak. Dalam pasar properti komersial yang begitu goyah itu adalah individu yang tidak berpendidikan yang menempatkan semua telur ekuitas mereka dalam satu keranjang. Untuk investasi jangka panjang dalam properti komersial, membeli mungkin masih tetap menjadi daerah yang bisa membuat kembali yang layak, namun sangat penting bahwa Anda jalan sampai semua pro dan kontra dan mendapatkan saran yang cukup dari seorang ahli properti komersial. Menilai area yang Anda berinvestasi dalam juga penting.
Jika Anda berpikir untuk membiarkan atau membeli properti komersial di London maka Anda tidak akan hanya membutuhkan pengetahuan orang dalam daerah tersebut, sekali lagi orang-orang terbaik untuk menghubungi adalah spesialis dalam properti komersial, tetapi Anda juga akan perlu menilai rencana jangka panjang untuk masa depan daerah tersebut. Ketika melihat ke dalam ini sering bisa bahwa daerah memiliki rencana untuk jaringan transportasi yang lebih baik dan pembangunan kembali membuatnya menjadi tempat yang baik untuk berinvestasi di properti komersial. Jika Anda menyewa properti komersial Anda mungkin melihat ke sewa berbagai jenis properti komersial.
Ada tiga kategori utama untuk properti komersial, ini menjadi properti komersial ritel, properti komersial industri, dan ruang kantor komersial. Dengan menyewa salah satu jenis properti komersial daripada membeli Anda akan berada dalam situasi keuangan yang paling positif. Pertama, Anda tidak akan memiliki ekuitas negatif, dan kedua Anda hanya akan memiliki sewa untuk dipertimbangkan yang akan membantu untuk perencanaan ke depan dan peramalan arus kas yang selalu diterima di pasar global yang sulit keuangan. Jika Anda berpikir untuk sewa ruang kantor komersial London maka ada sejumlah besar ruang kantor yang tersedia.
Sebuah pilihan yang populer untuk menyewa ruang kantor komersial adalah ruang kantor dilayani. Pilihan ini umumnya berarti bahwa Anda akan membayar biaya satu angka bulanan dan akan ada banyak layanan tambahan termasuk dalam harga ini. Beberapa inklusi khas untuk tingkat biaya tetap properti komersial adalah listrik, sebenarnya semua tagihan listrik, dewan pajak, saluran telepon sewa baris dan memiliki telepon, internet broadband, penerimaan berawak, penggunaan bersama fasilitas seperti dapur dan kamar mandi dan di kamar mandi banyak kesempatan fasilitas dan keamanan. Jika Anda adalah start up bisnis, maka daerah ini London properti komersial sering menjadi pilihan yang paling menarik.
Anda juga dapat sering mendapatkan kontrak jangka pendek fleksibel pada ruang kantor dilayani dan jika Anda bekerja sendiri Anda juga mungkin ingin mempertimbangkan pilihan untuk meja panas di salah satu lokasi utama London pusat. Atau jika Anda bekerja dari daerah lain negara itu Anda mungkin ingin mempertimbangkan sebuah kantor virtual dengan kode pos London.
Real Estat professional
Mengotori
22
Ini adalah artikel bagian multi-yang akan fokus pada sewa Umum.
Negosiasi sewa komersial sering kali tidak untuk menjadi lemah hati. Hal ini dengan pemikiran ini, kita akan mencoba untuk menjelaskan berbagai aspek sewa komersial. Pada artikel ini kita akan membahas topik termasuk: istilah, klausa, negosiasi dan persyaratan untuk jenis sewa.
Ada banyak aspek dari sewa komersial yang untuk orang awam atau belum berpengalaman, sering membingungkan, dan ketika membaca keras-keras terdengar seperti "memutarbalikkan-memutarbalikkan-berkicau-goo-goo-be?"
Memahami istilah yang digunakan dalam sewa komersial dan posisi mereka yang memegang sewa akan membantu ketika negosiasi sewa. Jika Anda bukan negosiator berpengalaman estat komersial nyata, disarankan agar Anda menghubungi seorang agen real estat komersial profesional dan / atau penasihat hukum sebelum masuk ke dalam setiap sewa real estat komersial.
Mari kita mulai dengan beberapa konsep dasar ...
Selalu ada dua sisi yang terlibat dalam sewa: Para penyewa dan pemilik. Sementara pemilik dapat diwakili oleh sebuah Perusahaan Manajemen atau firma hukum yang menyusun sewa, penyewa diri sering diwakili.
Setiap sisi di sewa memiliki tujuan untuk memperoleh ruang disewakan:
Sebuah tujuan penyewa dapat meliputi:
Mendapatkan sewa dengan pembayaran sewa yang wajar Memaksimalkan eksposur mereka ke konsumen dihitung dan diharapkan biaya operasional Kemampuan untuk Perluas untuk kebutuhan masa depan dan pertumbuhan
Seorang pemilik di sisi lain memiliki tujuan yang berbeda secara signifikan yang dapat mencakup:
Mendapatkan dan menjaga penyewa kualitas tinggi Memaksimalkan laba atas investasi mereka Melindungi kekayaan investasi mereka melalui pergeseran risiko Dan kemampuan untuk mendapatkan kembali kepemilikan properti harus default penyewa
Sementara kedua sisi sewa memiliki perbedaan tujuan, ada beberapa kesamaan juga. Barang-barang seperti:
Membangun Perlindungan, kontrak jelas worded pengikatan investasi keuangan kedua belah pihak akan / telah terjadi Dan kemampuan untuk kedua belah pihak untuk menguntungkan
Jenis sewa
Ada banyak jenis sewa yang digunakan dalam sewa properti komersial. Mari kita memeriksa beberapa jenis sewa umum seperti:
· Bruto sewa - Jenis sewa adalah di mana pemilik akan membayar semua biaya yang berhubungan dengan operasi dan pemeliharaan properti. Penyewa membayar pemilik sebuah jumlah bruto atau tetap untuk sewa. Dari sewa ini, pemilik akan membayar biaya operasi (pajak properti, asuransi, pemeliharaan, utilitas, kebersihan dan biaya keamanan) untuk properti.
· Sewa Net - Dalam jenis sewa, penyewa membayar semua atau sebagian dari biaya operasional seperti yang diungkapkan dalam sewa bruto. Jenis sewa menyediakan pemilik dengan kemampuan untuk menyampaikan tanggung jawab banyak untuk beban usaha terhadap penyewa mungkin. Jenis sewa bervariasi berdasarkan lokasi dan pasar lokal serta kemampuan tawar-menawar atau negosiasi dari kedua pihak (pemilik dan penyewa).
Sewa guna usaha bersih Absolute -. Jenis sewa mengharuskan penyewa membayar biaya operasi semua berkaitan dengan operasi dan pemeliharaan properti sewa Persentase - Sebuah sewa properti di mana jumlah sewa berdasarkan persentase dari volume penjualan yang dilakukan oleh penyewa guna usaha (penyewa). Biasanya jenis sewa akan menetapkan sewa minimum atau dasar ditambah komisi atas volume penjualan dan secara teratur digunakan untuk pengecer
Mengingat kompleksitas dari berbagai jenis sewa, Anda mungkin menyimpulkan bahwa memasuki sewa komersial tidak siap sebanding dengan melangkah dari tebing. Dan Anda akan benar!
Sebelum memasuki perjanjian kontrak untuk menyewa properti komersial, itu adalah sangat penting untuk kesuksesan bisnis Anda bahwa Anda memahami persyaratan, jenis dan implikasi keuangan dari sewa.
Apa yang membuat sewa sah dan berlaku?
Sewa Hari mirip dengan kontrak yang valid. Selain dari variasi dalam pertimbangan panjang, kompleksitas dan keuangan, sewa dilaksanakan biasanya memuat:
· Identifikasi pemilik dan penyewa: Masing-masing pihak sewa harus menandatangani dokumen. Hal ini juga dianjurkan bahwa setiap halaman dokumen berisi inisial dan tanggal masing-masing pihak.
· Sebuah Deskripsi properti untuk disewa: Deskripsi dari properti itu akan mencakup alamat jalan (termasuk unit atau jumlah toko jika ada), setiap plats direkam sebagaimana berlaku, sistem survei pemerintah persegi panjang serta metes dan batas dalam pedesaan daerah. Setiap perbaikan properti juga harus disertakan dalam deskripsi properti untuk sewa.
· Pertimbangan Keuangan: Persyaratan ini sering dipenuhi oleh janji penyewa untuk membayar sewa dan ketidakmampuan pemilik untuk menempati properti selama masa sewa. Sering kali, langkah pertama dalam leasing properti komersial adalah dengan mengirimkan Letter of Intent (LOI) dan beberapa kali disertai dengan laporan keuangan terpencil dimaksudkan penyewa kemampuan untuk membayar atau likuiditas (akses ke uang tunai atau dana).
· Legalitas tujuan: Ketika leasing properti komersial, penggunaan tujuan atau yang diusulkan dari properti atau sewa tidak boleh melanggar negara bagian, federal, atau hukum lokal.
· Penawaran dan penerimaan: Pada dasarnya, laporan mengidentifikasi bahwa pemilik setuju untuk menyewakan properti untuk jangka waktu tertentu dan bahwa penyewa setuju untuk membayar am disepakati jumlah uang sewa secara periodik untuk menempati properti seperti yang diidentifikasi dalam sewa.
· Sewa tertulis: Di kebanyakan negara, sewa selama lebih dari satu tahun harus secara tertulis. Sangat disarankan bahwa semua sewa berada dalam dokumen, jelas worded mudah diidentifikasi.
Sewa dan Arus Kas Anda
Beberapa klausul sewa memiliki kemampuan untuk mempengaruhi arus kas lessee. Klausa ini berisi alternatif bagi pemiliknya untuk melewati beberapa biaya operasional ke penyewa. Beberapa klausul dapat membatasi pembayaran biaya operasi (disebut berhenti Beban), sementara yang lain memberikan kemampuan bagi pemiliknya untuk terus menyampaikan sebagian biaya operasi saat ini atau meningkat dari properti (Beban melewati) untuk penyewa.
Sebelum kita meneliti barang-barang ini, mari kita memahami perhitungan sederhana sewa. Biasanya, harga sewa komersial dinyatakan dalam harga per kaki persegi (ppsf) dan dihitung per tahun. Mereka baru untuk sewa guna usaha komersial sering terkejut dengan harga awal dari jenis properti. Apa yang mereka gagal untuk menyadari bahwa harga total kemudian dibagi dengan 12 (jumlah bulan dalam setahun). Contoh: 1000 sf ruang yang disewakan pada $ 18,00 per kaki persegi atau $ 18.000 per tahun ($ 18 × 1000). Jumlah aktual dari sewa per bulan maka adalah $ 1500,00 ($ 18.000 / 12).
Seperti disebutkan sebelumnya, biaya operasional seperti pajak real estate, pemeliharaan, perbaikan, penghapusan sampah, gaji karyawan tuan tanah, dan biaya perbaikan bangunan sering dibayar oleh pemilik dan sering berlalu-hingga penyewa. Ini biasanya benar dalam multi-penyewa gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan. Dalam properti ritel, saham penyewa dari pass-through biaya didasarkan pada leaseable area kotor (GLA) dari toko penyewa.
Beban Berhenti
Berhenti Beban memungkinkan pemiliknya untuk membayar sebagian dari biaya operasional sampai dengan jumlah tertentu, biasanya berdasarkan harga per kaki persegi (psf). Ekses dari halte biaya tersebut kemudian melewati ke penyewa berdasarkan jumlah ruang gedung disewakan penyewa menempati.
Berikut ini contohnya: Sebuah sewa untuk kantor mungkin berisi klausul yang menyatakan penyewa akan membayar $ 18 per kaki persegi per tahun di sewa dan bahwa pemilik akan membayar biaya operasi semua yang berhubungan dengan properti - selama biaya tidak melebihi $ 4 per kaki persegi dari luas area yang disewakan.
Jika bangunan memiliki 50.000 meter persegi area yang disewakan, dengan klausul ini pemilik harus membayar pertama $ 200.000 dalam biaya operasional tahunan ($ 4 per kaki persegi X 50.000 kaki persegi). Jika ada biaya tambahan yang dibutuhkan untuk mengoperasikan bangunan yang melebihi $ 200.000, penyewa akan dikenakan biaya lebihan berdasarkan persentase area yang disewakan bangunan atau ukuran luas bahwa penyewa menempati.
Hal ini kemudian batas - atau berhenti - operasi pemilik beban pada $ 200.000. Untuk lebih menggambarkan hal ini: jika biaya operasi dari properti ini adalah $ 220.000 per tahun, dengan menggunakan contoh di atas, Anda bisa mengharapkan sewa menjadi tambahan $ .40 per sq ft ($ 20.000 / 50.000). Sewa bulanan disesuaikan kemudian menjadi $ 1.533,33 ($ 0,40 × 1000 sf / 12) karena pemilik yang membayar $ awal 200.000.
Beban berhenti biasanya menguntungkan pemilik dengan membatasi eksposur risiko mereka untuk beban usaha menjadi lebih besar maka diharapkan. Ini berhenti juga memungkinkan pemilik untuk meramalkan biaya operasi berbasis biaya diprediksi. Seringkali, pemilik pada gilirannya akan penyewa menawarkan sesuatu yang bernilai dalam pertukaran untuk klausa berhenti biaya seperti tarif yang lebih rendah jika sewa kontrak sewa lainnya di pasar lokal tidak mengandung berhenti biaya.
Umum Daerah Pemeliharaan
Pemeliharaan area umum (CAM) biaya adalah pengeluaran umum pass-through di sewa pusat perbelanjaan dan multi-penyewa situasi. Ini adalah biaya yang berkaitan dengan menjaga semua wilayah umum dari sebuah properti, seperti: lorong, lobi, lapangan dan tempat parkir. Biaya ini biasanya dihitung dan berdasarkan persentase ruang disewakan bahwa penyewa adalah pendudukan. Klausa CAM menguntungkan pemilik dengan melewati kenaikan biaya biaya ini kepada penyewa.
Penyewa juga mendapat manfaat, dari biaya CAM dalam bahwa uang yang dikumpulkan untuk biaya CAM tidak didorong oleh pengeluaran properti lain, standar perawatan dan pemeliharaan umum akan memastikan properti itu tetap dalam kondisi memuaskan dan meredakan penyewa dari membayar untuk pemeliharaan area umum .
Tenant Perbaikan atau membangun biaya
Pemilik akan sering mengeluarkan biaya ketika sewa berakhir dan kantor kosong dan ruang ritel harus siap untuk hunian baru. Ini biaya tambahan yang dikenal sebagai membangun biaya. Sebagai contoh, kembali sewa ruang komersial mungkin memerlukan perubahan besar dilakukan untuk interior, seperti menghapus atau menambahkan dinding, menaikkan plafon, dan mengubah kapasitas listrik. Banyak sewa properti komersial memberikan penyewa dengan tunjangan perbaikan. Beberapa sewa mungkin memerlukan rencana untuk perubahan telah diserahkan oleh kontraktor umum dengan pekerjaan dan semua yang akan dilakukan oleh kontraktor yang dipekerjakan oleh pemilik. Ini masa sewa / klausul mewajibkan pemilik untuk dikenakan jumlah dolar ditetapkan sebelumnya dalam biaya untuk meningkatkan ruang untuk spesifikasi penyewa baru.
Perbaikan penyewa dapat memberikan manfaat pajak
Tanggung jawab untuk pembayaran perbaikan ini dapat memberikan manfaat pajak untuk pemilik atau penyewa. Jika pemilik membayar untuk perbaikan, biaya ini dapat dibebankan sebagai biaya selama tahun nomor. Ketika mengosongkan penyewa dan perbaikan dihapus, pemilik dapat menulis dari jumlah yang tersisa pada waktu itu.
Demikian juga, jika penyewa membayar untuk perbaikan, dan perubahan yang mempertahankan nilai properti, penyewa dapat menulis dari biaya pada tahun perbaikan selesai. Jika perbaikan meningkatkan nilai properti, penyewa dapat menulis dari biaya selama beberapa tahun tertentu atau ketika penyewa mengosongkan properti. Selalu pastikan ada insentif pajak dan manfaat dengan pajak yang memenuhi syarat profesional sebelum menimbulkan biaya tambahan.
Ringkasan
Seperti yang Anda lihat, ruang sewa komersial bisa sangat rumit. Untuk pemahaman potensi penyewa komersial baru 'kompleksitas sangat penting untuk sukses bisnis untuk mencapai kesejahteraan.
Mendapatkan bimbingan profesional baik dalam negosiasi dan legalitas dari sewa dapat menyimpan penyewa komersial tidak hanya uang jangka pendek dan panjang yang dapat diinvestasikan kembali ke dalam bisnis, tetapi juga memberikan mereka perlindungan dengan mendapatkan sewa dilaksanakan.
© Copyright 2008 Jennifer MacKay. All Rights Reserved.
Jual dan Sewa Kembali
