Arsip untuk Real Estat Komersial
Juli
04
Cara Menentukan Nilai Properti Komersial Anda di Order untuk Maksimalkan Keuntungan Anda Sekarang
Dikirim oleh: | Komentar
Cara Menentukan Nilai Properti Komersial
Investasi dalam real estat komersial sangat menguntungkan jika Anda adalah seorang investor yang cerdas, yang memiliki rencana pembelian properti sejak awal. Sebelum Anda pernah membuat sebuah langkah untuk memulai proses pembelian, adalah bijaksana untuk melihat di properti untuk memproyeksikan nilai potensi investasi Anda.
Tidak semua metode penilaian diciptakan sama
Sebelum membahas penilaian sebenarnya dari properti komersial, adalah bijaksana untuk mengetahui metode yang berbeda dari penilaian real estat. Yang pertama adalah nilai pasar, atau metode perbandingan penjualan. Rumah tinggal biasanya dinilai dengan menggunakan metode perbandingan penjualan karena nilai rumah secara langsung berkaitan dengan harga pembeli bersedia membayar dibandingkan dengan harga penjualan rumah serupa.
Metode lain adalah Metode Penilaian Biaya, yang hanya nilai tanah ditambah perkiraan apa sebuah bangunan atau perbaikan lainnya akan biaya untuk mereproduksi dolar di hari ini.
Dan metode terakhir, yang digunakan paling banyak dalam penilaian estat komersial dan investasi riil, adalah kapitalisasi pendapatan metode, atau metode topi menilai. Menggunakan metode ini, properti komersial dinilai dengan menentukan tingkat pengembalian atas investasi, atau tingkat kapitalisasi, dibagi dengan laba usaha rata-rata bersih (NOI) untuk properti. POB adalah pendapatan kotor untuk properti kurang biaya, tetapi tidak termasuk utang atau pembayaran hipotek.
Misalnya, Anda sebagai investor menemukan pusat jalur ritel bagus untuk dijual. Pemilik saat ini menyediakan rincian pendapatan bersih operasi sebelumnya 12 bulan, dan Anda menemukan bahwa POB rata-rata tahunan adalah $ 75.000. Tingkat kapitalisasi untuk daerah yang Anda cari adalah sekitar 10%. Oleh karena itu, dengan membagi $ 75.000 dengan 10%, Anda dapat mengetahui bahwa $ 750.000 adalah estimasi yang baik dari nilai properti.
Mendaftar sidekicks profesional untuk portofolio komersial Anda
Ingat bahwa jenis perkiraan yang cepat adalah sebuah taman bola angka saja. Sebuah penilaian yang benar dan akurat dapat dilakukan oleh seorang juru taksir real berlisensi komersial nyata. Juga, jika Anda menggunakan broker hipotek komersial untuk membantu membiayai investasi, broker dapat memberikan penilaian topi tingkat yang lebih jelas diperkirakan karena ia memiliki akses ke database yang memberikan informasi penting, seperti tarif topi akurat di bidang investasi potensial Anda, khas lowongan tarif, dan sewa rata-rata per kaki persegi untuk suatu daerah.
Perlu diingat bahwa penjual dapat memberikan laporan keuangan dan data yang dilebih-lebihkan atau dibesar-besarkan. Misalnya, ia mungkin menunjukkan tidak kontingensi lowongan beban nya. Atau sewa kotor mungkin lebih tinggi dari rata-rata untuk daerah tersebut. Adalah bijaksana untuk hati-hati menganalisis laporan laba rugi dan menggunakan pengalaman dan pengetahuan tentang broker atau penilai untuk mencari angka yang akurat ketika menghitung POB potensi properti.
Berteman PPU untuk penilaian
Tipe lain dari penilaian real estat komersial adalah harga per unit atau PPU. PPU dapat digunakan pada properti komersial, seperti apartemen, di mana lowongan berlebihan mungkin membelokkan data keuangan dan tingkat POB topi akhir. Dengan menggunakan metode penjualan yang sebanding disebutkan di atas, penilai real estat komersial dapat lebih akurat menentukan nilai dari sebuah gedung apartemen dengan membandingkan penjualan terbaru dari apartemen yang sama, dan menentukan harga rata-rata per unit. Cukup mengalikan PPU dengan jumlah unit dalam potensi investasi dapat memberikan penilaian yang akurat.
Hal ini berguna untuk investor real estat komersial mengetahui metode penilaian untuk properti. Dengan mengetahui metode dan bekerja dengan tim ahli, investor cerdas dapat menentukan apakah sebuah properti komersial akan menjadi investasi yang menguntungkan.
Sewa Kembali Cepat
Juni
05
Salah satu masalah yang paling mendesak untuk pasar, tentu saja, adalah harga. Menurut penyelenggara meja bundar, Bisnis perusahaan Analis Grup penjualan rata-rata harga untuk bulan April adalah:
kantor - 39 000 € / sq.m.
Usaha - 38 000 euro / sq.m.
industri - 9 000 euro / sq.m.
tarif sewa rata-rata yang ditawarkan di pasar terbuka pada bulan April adalah:
kantor - 747 euro / meter persegi / bulan.
Dagang - 1218 euro / meter persegi / bulan.
industri - 158 euro / meter persegi / bulan.
Pada tahun 2006, di Kanada telah dioperasikan 24 000 sq.m. ruang di pusat perbelanjaan dan rekreasi baru.
Pada tahun 2007 ia sudah menempatkan 30 000 m persegi, sampai akhir 2007 berencana untuk memperkenalkan 70 000 lanjut -. 80 000 sq.m. perdagangan daerah sebagai pusat perbelanjaan dan hiburan.
Selain itu, selama 3 tahun ke depan berencana untuk membangun pusat bisnis sekitar 10 dan jumlah yang sama dari pusat perbelanjaan. Tingkat sewa di situs-situs baru terus meningkat, tingkat maksimum untuk April 2007 mencapai 4.500 € / m² / bulan. untuk ruang komersial dan 1.770 € / m² / bulan. untuk kantor.
Beban pokok penjualan 1 m persegi. dalam kategori tertentu dari properti komersial meningkat selama tahun di 2-2,5 kali, misalnya, gudang industri dan gedung administrasi.
Bahkan di perusahaan Moskow hari ini mengatakan bahwa pasar terlalu panas dengan kami, taruhannya terlalu tinggi, uang sewa untuk wilayah kami terlalu tinggi, dan daya beli dan throughput masih belum pada tingkat kota-kota Rusia utama. Hal ini mengurangi daya tarik pusat perbelanjaan di mata penyewa - awal dari diskusi tentang Irina Fedchenko, direktur konsultan Kelompok Usaha perusahaan Analyst, - misalnya, sangat jitu contoh terbaru dari pembukaan TRK Greenwich untuk non-penyewa area komersial. Di masa lalu, kota rumor, bahwa tingkat sewa runtuhnya real estat komersial. Dan siapapun yang berinvestasi di real estat, sekarang limbo: baik berinvestasi atau tidak. Waktu pembangunan fasilitas baru atau renovasi berlarut-larut lama. Bank-bank dan perusahaan leasing yang memberikan pinjaman kepada kesepakatan tersebut juga heran: Apakah gaji dugaan off tanggal diumumkan untuk proyek konstruksi. Berapa lama dapat meningkatkan harga sewa dan harga penjualan untuk real estat komersial di Kanada?
.
Sepakat bahwa taruhannya sangat tinggi, dan Alexander Filatov, direktur cabang Kanada dari perusahaan AlyansRegionLizing, menjelaskan itu ketidakdewasaan, pemuda pasar mulai perkembangannya pada tahun 2004 saja, dan membentuk defisit real estat komersial. Investasi dalam sewa guna usaha real estat komersial pada tahap ini memiliki risiko sendiri, tetapi, dalam pandangan Alexander, seperti penurunan harga, untuk berbicara tentang risiko yang tidak berarti, dalam dua tahun ke depan tidak akan. Perusahaan yang ingin mendapatkan kembali citra, yang ditandai, di atas semua, gagasan kepemilikan. Duduk di kamar atau menyewa ruang untuk duduk di sebuah pusat bisnis yang baik, atau untuk menarik suatu tempat di pinggiran kota - ini adalah indikator yang bermakna bagi bisnis. Oleh karena itu, kenaikan harga akan terus berlanjut, mungkin dengan sedikit istirahat, tapi tahun 2007-2008 mendatang, harga akan naik. Kami membahas beberapa mitra bisnis kami untuk mendukung transaksi sewa guna usaha ketika mereka menyewa lokasi untuk disewakan. Mereka membentuk pertumbuhan yang paling 5-10%. Proyeksi ini menaikkan harga sewa untuk tahun depan. Paulus Vysotsky, direktur OOO KLP-Invest, juga memprediksi kenaikan harga 10% di segmen real kantor yang nyata, yang diposisikan pada tingkat kelas V. Dalam format ini, tidak ada masalah dengan sewa estat komersial real di sana, dan saya berpikir bahwa tidak akan pernah, serta rata-rata patokan, - kata Paul.
Menurut Paul Seliverstov, kepala departemen untuk pengelolaan perusahaan real estat komersial Kora-TK: Memasuki fasilitas baru di pasar saat ini bukan harga pasar yang jauh obrushit berlaku pada tanggal tersebut. Jika pusat perbelanjaan akan fokus bukan pada pasar, tetapi dengan harga yang ingin melihat investor, maka ya, masalahnya mungkin, seperti di Greenwich. Jika harga akan ditetapkan pasar, komisioning fasilitas baru tidak banyak mempengaruhi pasar, dan napolnyaemostyu penyewa akan baik-baik saja Menurut Paulus, dalam waktu dekat bahkan terjadi pertumbuhan situs-situs terbaik. Dan hal ini berkaitan dengan memasukkan pemain federal, dan perusahaan asing Moskow perdagangan. Pada saat yang sama, wisuda akan diadakan di tempat dari kategori A, A +, B, C dan sebagainya, seperti di kota besar. Harga untuk kamar dengan lokasi yang baik untuk tumbuh. Biaya untuk jatuh lainnya.
Hal serupa Natalia Korchuganova, Direktur Panacea, menganggap bahwa harga sewa rata-rata untuk ruang ritel turun sampai 30% yaitu karena fakta yang meningkatkan jumlah pusat perbelanjaan: Mereka fasilitas yang akan diperkenalkan dalam dan dua atau tiga tahun, akan permintaan dan akan menemukan pelanggan, untuk tarif sewa dan investasi. Namun, sudah mengubah persyaratan untuk kantor dan ruang ritel, pengusaha ingin Superior, lingkungan yang lebih menarik. Berikut ini situs-situs baru untuk pengembang, investor dan perhatian membayar layak.
Kebutuhan pertimbangan cermat proyek dan kata pemimpin tim investasi cabang operasi VTB di Novosibirsk, Sergey Zemtsov dan keyakinan menyatakan bahwa segala sesuatu akan baik-baik dan bahwa setiap fasilitas serbaguna untuk Ural bisa melunasi, asalkan bahwa akan kualitas. Kami percaya - kata Sergey - yang dapat mengurangi risiko mereka, meskipun sekarang dibangun fasilitas baru, jika dibangun pusat perbelanjaan konseptual yang jelas, dengan Siberia atau perusahaan Moskow konsultasi. Dan satu hal penting - tidak ada yang menjual, jika datang ke pusat perbelanjaan. Karena, ketika sedikitnya lima wilayah yang dijual, manajemen perusahaan mengalami masalah dengan manajemen. Selain itu, objek yang termasuk beberapa pemilik, kelas lebih rendah dari objek yang sama, tetapi dengan satu pemilik. Jika kondisi ini terpenuhi, itu risiko jatuh.
Pendapat adalah meja bundar pada prospek pasar dibagi, tetapi dengan perhatian semua kuasa.
Sebuah rintangan penting di pasar yang mendorong harga lebih tinggi dan risiko keuangan meningkat menjadi peserta meja bundar bernama posisi kekuasaan dan birokrasi. Alexander Filatov, Ltd AlyansRegionLizing: Ketika awalnya terakhir terjemahan transaksi non-perumahan ruang lantai, berubah menjadi lembaga real estate tentang bantuan dalam arah ini, dan kita disebut waktu sekitar satu tahun dan dua tahun. Di Novosibirsk, ketika ditanya pertanyaan serupa, dengan mengatakan: Minggu Ketiga. Berkencan dengan masalah - itu tidak layak! Meja bundar tersebut harus dilakukan pada tingkat pemerintah. Karena semua sedang menunggu. Kami memiliki proyek di mana tanah tidak diformalkan, tapi kita mengakuinya, dan proyek terlibat lessee, yang mengatakan: Guys, masalah tidak akan karena saya memiliki hubungan mereka, jadi saya memiliki sesuatu yang saya druzhu, dan saya berjanji untuk sepenuhnya membuat lebih dari setengah tanah pada Anda. Kami sangat ini pembangunan di Kuzbass, hubungan didasarkan pada kepentingan pribadi dan dasi pribadi. Kami siap untuk menggeser risiko aset. Namun masalah ini harus diatasi, dan hanya bisa berhubungan dengan pemerintah sendiri.
Masalah yang sama ditangani dan Sergei Zemtsov, OAO Vneshtorgbank cabang di Novosibirsk: Bagi kami, baik untuk bank, penting untuk mengurangi keterlambatan dalam memperoleh dokumentasi izin. Dalam rangka untuk menawarkan beberapa produk canggih perlu mendapatkan persetujuan membersihkan beberapa disebabkan waktu dan prosedur yang jelas. Banyak pihak berwenang akumulasi dan Andrew Verhoturova, direktur berita harian Agency: Ketika mereka memutuskan masalah ini dengan pemerintah? Ketika mereka menempatkan 20 anak perempuan di Ruang terkenal 108, dan ada navedut rangka? Ketika prinsip kerja dari satu jendela, yang dinyatakan oleh Komite Manajemen aset Negara? Bahkan meluas ke daerah yang sekarang Komite Pengelolaan Kekayaan negara tidak pada semua dokumen yang masuk, tidak mendaftar, karena instrumen harus tetap sebagai seorang polisi! Artinya, Anda harus membawa folder dokumen yang Anda telah sepakat untuk tahun, dan Anda berkata: Tinggalkan polisi!. Apakah tanggung jawab? Apa saja yang termasuk? Bila jawabannya? Tidak ada yang tahu!
Menutup diskusi meja bundar pada apa yang dapat dilakukan untuk mempermudah dan mempercepat desain mekanisme yang memungkinkan dokumen. Victor Gunin, Inc "pejabat pertumbuhan Mekanika Leasing kata sedikit minat dalam mempromosikan proyek: Pada pejabat pemerintah biasanya duduk, dan dia tidak tertarik pada ekonomi proyek dan tidak mengerti bahwa akan ada. Kenapa dia? Sampai hari ini, ada sistem pemerintahan, semakin tidak pasti risiko yang sama, harga lebih tinggi dari pembiayaan. Alexander Filatov, Ltd AlyansRegionLizing diundang untuk menghubungkan Kamar Dagang dan Industri, baik di Novosibirsk, di mana biznesroientirovannaya Kamar Dagang dan Industri untuk membantu memecahkan masalah bisnis. Atas dasar pengaduan individu - mungkin mengakibatkan apa-apa - kata Alexander, - kebutuhan untuk struktur tersebut, yang akan berkomunikasi dengan pihak berwenang, tetapi bahkan lebih baik akan menjadi pemerintah. Kamar Dagang dan Industri harus, dan bahkan wajib untuk melakukannya karena diciptakan untuk tujuan ini. Paulus Vysotsky, Ltd KLP-Invest menyarankan agar mulai dengan fakta bahwa semua pengembang besar dengan pengalaman dalam pemberian pinjaman, termasuk agen real estate dan sebagainya, berdasarkan pengalamannya sendiri, pertama kali menulis sebuah mekanisme untuk menyederhanakan semua prosedur ini. Karena birokrat sendiri, mereka melakukannya tidak akan pernah.
Either way, tapi komersial Dijual real estate secara aktif mengembangkan, dan terlepas dari segalanya, dalam 3 tahun ke depan di kota kami beberapa proyek baru yang menarik, tetapi sementara itu, mungkin pemerintah di sektor publik akan dibentuk.
Cepat Properti Dijual
Agustus
12
Real estate sering dikenal sebagai investasi yang paling aman tersedia. Sebab, investasi real estat dijalankan dengan benar evaluasi properti (dan nilai yang sebenarnya), dapat menghasilkan pendapatan yang baik. Inilah salah satu alasan kenapa beberapa orang terlibat dalam investasi real estat sebagai pekerjaan rutin mereka. Dialog real properti secara luas berpusat menuju perumahan real estate; real estat komersial tampaknya menjadi tidak populer. Semua sama, real estat komersial juga merupakan alternatif yang baik untuk berinvestasi di properti.
Real estat komersial termasuk berbagai ragam banyak sifat. Kebanyakan orang mengasosiasikan realty komersial dengan gedung perkantoran saja, taman atau produsen / unit industri. Meski begitu, itu tidak sepenuhnya semua real estat komersial. Ada lebih untuk real estat komersial. Pusat perawatan kesehatan, struktur ritel dan gudang penyimpanan merupakan contoh yang baik dari real estat komersial. Bahkan properti residensial seperti apartemen (atau properti yang terdiri dari lebih dari 4 unit hunian perumahan) dianggap real estat komersial. Sebagai soal fakta, real estate komersial seperti banyak dicari.
Jadi, apakah real estat komersial benar-benar menguntungkan? Nah, jika bukan yang menguntungkan saya tidak akan dari telah menulis tentang real estat komersial sama sekali. Jadi, real estate komersial produktif pasti. Masalah hanya dengan real properti komersial adalah bahwa mengakui kesempatan ini sedikit sulit karena disamakan dengan real estate perumahan. Tapi keuntungan komersial real properti dapat nyata besar (pada kenyataannya, jauh lebih besar dari Anda akan mengantisipasi oleh real estat perumahan proporsi yang sama). Anda bisa mengambil real estat komersial baik untuk menjual kembali setelah kenaikan atau untuk membiarkan keluar, katakanlah pengecer.
Perkembangan real estat komersial adalah sebagai Sebenarnya ditangani sebagai tanda 1 untuk munculnya perumahan real estate. Setelah Anda mengakui adanya kemungkinan pertumbuhan komersial yang signifikan di daerah tersebut (baik karena potongan pajak atau apa pun), Anda sebaiknya mulai menilai potensi kenaikan harga real estat komersial dan kemudian pergi untuk itu segera (sama-sama segera setelah Anda menemukan kesepakatan yang baik). Dan Anda harus benar-benar bekerja untuk mendapatkan penawaran yang bagus.
Jika Anda menemukan bahwa real estat komersial, tanah misalnya, tersedia dalam potongan besar yang terlalu mahal bagi Anda untuk membeli, Anda bisa melihat membentuk kelompok investor kecil (dengan teman) dan membeli secara kolektif (dan membagi keuntungan kemudian) . Dalam beberapa kasus misalnya ketika booming ritel diharapkan di suatu daerah, Anda dapat menentukan keuntungan dengan membeli properti yang Anda dapat mengubah ke dalam gudang untuk maksud menyewa untuk usaha kecil.
Jadi real estat komersial menunjukkan kebanyakan seluruh investasi peluang, Anda hanya perlu untuk merebutnya.
PASAR ESTATE disita NYATA IS HOT! SETIAP BULAN DARI RIBUAN PROPERTI MENJADI diambil alih OLEH BANK, NEGARA, FEDERAL DAN ORGANISASI SWASTA MELALUI kejang BERBAGAI DAN HUKUM KEPAILITAN. MEREKA SIFAT DAPAT DIBELI MELALUI LELANG AT A FRAKSI NILAI PASAR SEBENARNYA MEREKA! MENCARI SATU HARI INI SENDIRI ATAU BANGUNAN MULAI KEKAYAAN!
Klik Disini untuk mendapatkan rincian lebih lanjut
Cepat Properti Dijual
Agustus
01
Jika Anda mempertimbangkan investasi dalam real estat komersial, Houston adalah pilihan yang sangat baik. Di kota yang ramai, ada pilihan investasi komersial banyak untuk dipilih. Mana yang akan menjadi yang terbaik untuk Anda? Banyak menemukan bahwa sewa guna usaha bersih tiga kali lipat untuk dijual akan membawa mereka kembali terbesar pada dolar mereka dengan paling sedikit usaha.
Tapi sewa guna usaha bersih tiga tidak tepat untuk semua orang. Jika Anda memeriksa kesempatan sebagai pengembang pusat perbelanjaan, Houston dikenal karena memiliki sewa yang dapat sesuai dengan kebutuhan Anda.
Langkah pertama dalam memilih peluang investasi terbaik Anda adalah untuk memahami secara tepat apa yang sewa guna usaha bersih triple. Dalam hal ini jenis sewa, penyewa mengasumsikan tanggung jawab keuangan untuk pajak pemeliharaan, dan asuransi selain jumlah sewa bulanan.
Jenis sewa umumnya perjanjian jangka sangat panjang, dengan beberapa kontrak akan selama 50 tahun. Karena itu, sangat penting bahwa Anda mempertimbangkan baik keuntungan dan kerugian dari sebuah sewa guna usaha bersih tiga kali lipat untuk dijual sebelum Anda memutuskan untuk membuat jenis investasi di real komersial Houston nyata.
Keuntungan dari jenis sewa guna usaha akan menguntungkan kedua pemilik rumah dan penyewa dalam banyak cara. Pemilik rumah dapat mengharapkan pemeliharaan hartanya untuk dilakukan oleh penyewa, meninggalkan pekerjaan yang sangat sedikit pada bagian dari tuan tanah untuk pemeliharaan situs. Dalam kebanyakan kasus, penyewa akan memiliki kepentingan dalam menjaga properti dalam kondisi baik, karena ini akan membuat situs ritel itu lebih menarik bagi pelanggan potensial.
Di sisi lain, penyewa dapat menikmati banyak kebebasan kepemilikan termasuk perbaikan dan update ke properti saat ia melihat cocok. Namun, ia tidak memiliki beban investasi awal menjadi komersial real Houston nyata cara pemilik properti tidak.
Ada risiko yang terlibat dalam jenis sewa. Seorang penyewa tidak dapat memberikan perawatan yang tepat, biaya pemilik uang properti lebih dalam jangka panjang. Ada beberapa langkah yang Anda, sebagai pemilik, dapat dilakukan untuk mengurangi banyak dari risiko. Jika sewa guna usaha bersih tiga kali lipat untuk dijual terdengar seperti kemungkinan, berbicara dengan agen real estat dan pengacara hari ini untuk melihat apakah ini adalah pilihan terbaik untuk Anda.
Repossession
Juni
23
Layanan broker profesional di real estate komersial di Kanada telah menjadi relatif baru. Orang oleh karena itu, sejauh ini yang paling untuk pertanyaan «Apakah broker untuk real estat komersial?» Bahu Cukup pozhmut. dan bahkan mereka yang memiliki bangunan sudah sdaval atau disewa dengan bantuan instansi sering tidak memiliki pemahaman yang jelas tentang manfaat pengobatan dengan profesional tidak tahu apa yang dapat dan harus menuntut itu. Dalam tulisan ini, kami ingin razvenchat mitos yang paling umum yang terkait dengan broker untuk real estat komersial.
Mitos Nomor 1: lebih banyak tayangan, broker real lebih baik Komersial nyata?
Ada pandangan umum bahwa broker harus secara teratur menunjukkan pelanggan banyak pilihan untuk akomodasi, dan semakin dia lakukan, semakin baik kualitas karyanya. Bahkan, semuanya akurat sebaliknya. Seorang spesialis di Pialang mengatakan bahwa untuk menemukan tempat yang memenuhi semua persyaratan pelanggan, sangat sulit. Oleh karena itu pandangan terlalu sering cenderung untuk menunjukkan bahwa broker inattentively mendengarkan pelanggan dan mengundangnya pilihan «acak». Karena seperti broker-«panduan» pecundang sebagai pemilik tanah atau calon pembeli, karena mereka menghabiskan waktu berharga mereka tanpa hasil.
Ini pro mendengarkan hati-hati dengan keinginan Anda, akan mengeksplorasi semua tersedia pada penawaran pasar dan memilih salah satu yang adalah salah satu yang benar-benar cocok untuk anda. Biasanya, untuk mencapai hasil yang dibutuhkan maksimal jangka 3-4.
Mitos nomor 2: Profesional yang bekerja di lembaga besar
Kebanyakan orang percaya bahwa nama itu keras dan «skala» agen real estat komersial adalah jaminan pengalaman dan profesionalisme broker. Namun, tidak selalu terjadi. Pertama, perusahaan imenitye dengan sejarah panjang dan tidak memiliki kekurangan bersedia mereka untuk bekerja, karena itu, broker menawarkan persentase yang cukup rendah dari badan komisi. Pada saat yang sama, perusahaan kecil, sebaliknya, tertarik dalam menarik staf yang berkualitas dan siap untuk menyediakan mereka dengan kondisi keuangan yang lebih menguntungkan. Kedua, instansi besar bekerja dengan broker mereka (eksklusif) ditargetkan perusahaan. Artinya, mereka tidak perlu melakukan berbagai pekerjaan (mencari tempat, bernegosiasi dengan pemilik, kesimpulan dari perjanjian, dll), tantangan mereka - untuk mencari pembeli atau penyewa untuk ruang jadi. Dalam perusahaan kecil yang sama di mana fasilitasnya tidak banyak broker membuat kesepakatan «nol». Dengan demikian, mereka secara inheren memerlukan pengetahuan pasar yang lebih dalam dan pemahaman akan kebutuhan pelanggan.
Mitos nomor 3: Kesepakatan broker swasta menguntungkan
Berapa banyak orang tidak akan membakar untuk melayani apa yang disebut «swasta broker», masih menemukan seseorang yang menyarankan Anda untuk merujuk pada apa yang seseorang Ivan Ivanychu karena memiliki «murah». Menghemat kebenaran, bukan pada biaya jasa serta mereka sendiri dan ketenangan, tapi satu yang Anda pasti tidak akan dicegah. Jadi untuk apa, pada kenyataannya, «membayar lebih» klien, mengacu pada badan tersebut?
Pertama, setiap lembaga menghargai diri sendiri memiliki kode etik, yang dinyatakan dengan jelas aturan perilaku broker dengan klien. Sebagai contoh, menurut kode tersebut, broker tidak memiliki hak untuk memberikan informasi yang salah, ia berkewajiban untuk melindungi kepentingan Anda dan memberi Anda semua informasi tentang transaksi. Pelanggaran aturan ini petugas dapat menyebabkan konsekuensi yang sangat tidak menyenangkan baginya, sampai dengan dan termasuk pemecatan.
Kedua, lembaga ini semua broker berada di bawah kontrol langsung dari manajemen. Artinya, jika broker membuat langkah yang salah, selalu benar, akan membantu Dewan dan, jika perlu, mentransfer pelanggan ke dokter spesialis lain.
Di ketiga, semua dokumen melalui agen, harus diperiksa oleh departemen hukum, yang hanya tidak melewatkan sebuah perjanjian, jika dalam bahaya cara kepentingan klien.
Pada saat yang sama, broker swasta - bos sendiri. Dia memilih informasi apa dan suara sebagai keheningan, yang klausul kontrak untuk menarik perhatian Anda, dan apa - untuk menutup mata. Jika kemudian Anda memiliki klaim terhadap kualitas karyanya untuk membawanya ke pengadilan akan sangat sulit, terutama karena sebagian besar «mediator» tidak pernah terdaftar.
Dengan kata lain, menggunakan jasa broker swasta - sama seperti mengubah mata uang luar penukar: tingkat terbaik, tetapi tidak ada jaminan.
Mitos angka 4: Lebih baik mendaftar langsung ke beberapa lembaga
Tampaknya logika yang sederhana: badan lebih terlibat dalam penjualan obyek Anda, semakin cepat akan hasilnya. Tapi itu bisa bicara hanya untuk orang tidak nyaman dengan teknologi dari perusahaan pialang. Ada cukup sedikit rentang edisi cetak dan online, di mana badan tersebut ditempatkan di situs mereka. Dengan demikian, jika Anda pergi di, katakanlah, lima badan, risiko untuk melihat lima iklan yang berbeda di situs Anda di media yang sama. Tidak hanya itu, ini dengan sendirinya memberikan iklan dipertanyakan, sehingga lebih mungkin adalah bahwa masing-masing instansi akan mencoba sedikit «glos» karakteristik objek, dan sebagai akibat dari lima iklan akan memberikan informasi yang kontradiktif.
Bahkan, hanya satu menyebutkan dalam edisi tunggal, dan subjek selalu masuk database Realtor. Kebanyakan broker menggunakan database yang sama, sehingga akhirnya memiliki informasi yang sama. Dengan kata lain, mengacu pada satu lembaga, Anda tidak sama sekali tidak mengurangi kesempatan mereka untuk dengan cepat dan menjual obyek, dan hal utama - Anda simpan (fasilitas) reputasi.
Lain kerja negatif dengan beberapa instansi - bukan dengan salah satu nih.vy tidak bisa menyimpulkan kontrak eksklusif. Tapi hanya kontrak eksklusif dengan perusahaan, broker akan memberikan rencana yang paling menguntungkan untuk memindahkan situs Anda dan kondisi terbaik transaksi.
Mitos nomor 5: Lihat saja fasilitas pangkalan - dan siap untuk menangani
«Agen database besar, jadi broker tidak bekerja pada kriteria khusus cepat menemukan tempat yang cocok ...» Sayangnya, laporan tersebut harus mendengar cukup sering. Tetapi jika semuanya begitu sederhana, kesepakatan itu akan untuk satu hari, tapi broker tidak perlu keluar dari kantor. Ada sebuah pertanyaan logis: mengapa ini tidak terjadi?
Ironisnya, ini terdengar klise, tapi setiap kasus adalah individu, dan di samping persyaratan dasar untuk ruang, banyak saran, «popup» sudah dalam karya. Seseorang, Anda membutuhkan ketebalan tertentu dari dinding dan tinggi langit-langit, seseorang - kasus layar besar tanpa menyangkal pohon mereka, seseorang - kemungkinan pembangunan kembali ... Ya, dan pemilik sering memiliki visi sendiri lessee potensial: ada yang mau untuk «duduk» struktur negara, yang lain tidak ingin kantor itu aliran besar pengunjung, masih kategoris terhadap perusahaan audit ... dari broker membutuhkan kesabaran dan ketekunan maksimum untuk menemukan solusi yang memuaskan kedua belah pihak. Apakah tidak cukup hanya bekerja dengan dasar: Anda harus pergi untuk menonton, secara pribadi bertemu dengan pemilik, selalu memeriksa validitas informasi, dll Itulah mengapa «sekunder» transaksi biasanya memakan waktu dua minggu sampai dua bulan.
Mitos nomor 6: broker Target - hanya untuk menemukan pembeli
Banyak yang percaya bahwa ketika calon pembeli mengangguk setuju dan mengatakan bahwa itu adalah tempat yang cocok, broker berakhir. Namun pada kenyataannya, pada akhirnya hanya tahap pertama - search - dan mulai yang paling sulit - untuk membawa kesepakatan sebelum menandatangani kontrak. Tampaknya ini istimewa? Apakah penjual dan pembeli (pemilik dan penyewa) tidak dapat setuju? Tetapi kenyataannya adalah bahwa suasana hati yang sangat positif pada kedua belah pihak dalam 70% kasus sebelum penandatanganan kesepakatan itu tidak datang!
Kebanyakan perbedaan pendapat timbul ketika datang dengan jadwal pembayaran. Banyak penjual memilih untuk tidak secara resmi mengidentifikasi nilai sesungguhnya dari situs tersebut dan menerima sebagian dari uang tunai melalui perusahaan luar negeri atau bank asing. Pada saat yang sama, tidak semua pembeli (terutama integritas dalam masalah seperti itu adalah perusahaan asing) siap untuk pergi.
Alasan lain mengapa para pihak tidak dapat mencapai common denominator - keinginan dari pemilik set tempat dalam kontrak kondisi khusus. Misalnya, pemilik rumah dapat mengatur denda tinggi untuk merokok di kantor, mengambil alih wilayah suatu hewan peliharaan pusat bisnis ... Jika dilihat sekilas, klaim tersebut tidak dapat menyampaikan keluhan tertentu, didokumentasikan, mereka sering disambut dengan penolakan mendasar dari penyewa.
Dengan demikian, ada sedikit untuk menemukan pembeli. Broker keahlian adalah kemampuan untuk menghindari sudut akut, menemukan kompromi yang diperlukan untuk membawa kesepakatan itu sebelum menandatangani kontrak dan membantu kliennya untuk menyimpulkan dalam istilah yang paling menguntungkan.
Mitos angka 7: Broker mendapatkan uang besar «untuk apa-apa?
Dan akhirnya: Banyak yang percaya bahwa hidup adalah broker - surga di mana uang secara harfiah jatuh dari langit. Bahkan, tidak. Ini adalah kerja keras, dan hasilnya adalah sampai saat terakhir tidak dalam posisi untuk memprediksi satu. Broker dapat bekerja selama berbulan-bulan atas transaksi yang sama, dan pada hari penandatanganan perjanjian Dia sorvetsya. Atau menunjukkan ruangan sekali, dan dengan demikian akan «yang ideal» pilihan. Pelanggan dapat menyatakan kebutuhan-kebutuhan, dan mungkin tidak tahu apa yang diinginkan dan menolak tawaran baik, satu demi satu. Ini stres kerja yang membutuhkan konsentrasi tinggi dan dedikasi mutlak. Dan lagi: kita tidak boleh lupa bahwa broker menerima komisi hanya untuk hasil, sehingga penghasilannya berbanding lurus dengan usaha.
Informasi yang disediakan oleh «Serikat Realty Grup» (konsultasi, jasa broker, sewa, membeli dan menjual real estat komersial, transaksi dukungan hukum). http://www.pro-bargainhunter.com
Jual Rumah Cepat
