Arsip untuk September, 2010
September
25
Oleh "mortgage" kata Kami biasanya mulai hanya baru-baru: sebuah konsep yang relatif baru untuk praktek Rusia. Jika perumahan KPR menjadi lebih umum, hipotek real estat komersial - hanya memiliki kasus sporadis.
Mortgage komersial real estate atau komersial hipotek (bisnis KPR), tersebar luas di seluruh dunia. Pengalaman Barat menunjukkan bahwa dengan operasi suara real estat komersial - sewa gedung untuk kantor, toko, layanan bisnis - hasil yang sebanding dengan area lain dari usaha kecil dan memungkinkan penggunaan pinjaman hipotek.
Esensi dan kondisi hipotek komersial
Pinjaman hipotek diberikan untuk pembelian non-perumahan tempat: gudang, kantor, dll Arti dari hipotek adalah meminjamkan pembelian real estat komersial di bawah sumpah yang sama. Sebaliknya, pinjaman perumahan, hipotek komersial pinjaman jangka pendek, namun suku bunga cukup tinggi.
Biasanya, tingkat tahunan komersial pinjaman hipotek real estat antara 12 sampai 16%, terutama dalam mata uang. Jangka waktu kredit real estat - maksimal 10-12 tahun dan istilah yang paling umum - 5 tahun. Peminjam harus memberikan kontribusi awal dari 25-40% dari nilai real estat. Dengan demikian, klien harus menguntungkan dan saldo minimum tahun di pasar.
Hukum nuansa pinjaman hipotek komersial
Skema dari hipotek komersial mirip dengan non-perumahan perumahan hipotek: ada prosedur yang sama untuk menilai peminjam dan fasilitas, persyaratan deposit awal. Tapi ada perbedaan mendasar - hukum tidak memungkinkan perusahaan untuk menyusun mortgage atas properti sampai akhir penjualan. Tujuannya harus terlebih dahulu memperoleh dan kemudian Anda bisa janji untuk mendapatkan uang.
Sebuah aspek penting dari hukum hipotek komersial - pencatatan kepemilikan non-perumahan tempat, sementara hipotek pembebanan Undang-undang Federal tidak menyediakan. Perjanjian tentang hipotek real estat komersial tunduk pada aturan umum dari Kode Sipil Federasi Rusia pada perjanjian internasional, serta Undang-undang Federal "Pada Mortgage (KPR). Menurut ayat 1 pasal 9 dari hukum federal dalam kontrak hipotek harus diberikan untuk hipotek penilaiannya substansi, ukuran dan jangka waktu kewajiban dijamin dengan hipotek.
Siapa yang akan mendapatkan keuntungan dari hipotek komersial?
Peserta di pasar hipotek komersial setuju bahwa pengembangan bisnis KPR dibatasi terutama celah dalam hukum. Namun, tidak jelas, dan seseorang yang akan menjadi peminjam, apa kualitasnya. Perusahaan yang stabil yang dapat diandalkan dapat dilakukan untuk memperoleh pinjaman real biasa komersial nyata dengan jaminan properti, mereka tidak terlalu membutuhkan hipotek. Dan jika perusahaan memiliki jaminan tidak ada atau bank tidak menganggap itu mungkin untuk memberikan kreditnya berdasarkan evaluasi dari perusahaan seperti itu - mengapa memerlukan peminjam hipotek?
Karena alasan ini bahwa Rusia hipotek real estat komersial masih adalah, pada dasarnya, untuk perusahaan besar. Untuk usaha kecil tidak memiliki agunan yang cukup. Di risiko spesifik dari usaha kecil tumpang tindih masalah pasar real buram komersial nyata.
Commercial Mortgage Skema
Jadi, undang-undang yang ada sehubungan dengan bisnis KPR tidak sempurna. Ini mendefinisikan dan pengaturan yang mungkin untuk bisnis pinjaman hipotek. Menurut hukum "Pada hipotek" untuk real estat komersial, sebagai lawan dari tempat tinggal, adalah mekanisme yang sama sekali berbeda dari pendaftaran dan pendaftaran jaminan. Oleh karena itu, pasar telah mengembangkan beberapa cara untuk melakukan transaksi semacam ini, memungkinkan mereka bawah undang-undang saat ini.
Skema I
Kesimpulan dari kontrak penjualan. Penjual menerima sebagian dari dana mereka dari pembeli, serta jaminan dari bank. Kemudian pendaftaran kepemilikan pembeli baru. Selanjutnya, pendaftaran perjanjian jaminan, diikuti dengan penerbitan kredit dan penyelesaian akhir. Ini program yang disebut ahli yang paling kompleks dan panjang.
Skema II
Pembeli membayar untuk pemilik pra-kontrak (penjual) dari dana sendiri, dan penjual menerima dari kewajiban Bank untuk membayar dana yang hilang dalam hal pendaftaran hipotek. Dilanjutkan dengan pendaftaran jaminan pada bank dan pendaftaran semua dokumen pengalihan kepemilikan dari pemilik baru, yaitu, pembeli (kesimpulan dari kontrak penjualan), setelah penjual menerima jumlah penuh, tapi pendaftaran adalah mengambil jalurnya.
Skema III
Realtors terbaru program yang disebut "Ransom entitas." Sebuah perusahaan, yang terbuat dari obyek real estate (entitas). Kemudian peminjam untuk membeli saham perusahaan dengan membayar pinjaman. Dengan demikian, perusahaan diatur untuk properti.
Leasing - sebuah alternatif untuk hipotek komersial
Menurut para ahli, bisnis alternatif yang baik tidak sempurna sampai hipotek dapat menjadi penyewaan real estat komersial. Dalam hal ini, organisasi sewa - analog koperasi - memberikan kredit untuk pembelian properti dan adalah pemilik fasilitas sampai pinjaman tidak dilunasi. Salah satu keuntungan dari leasing adalah bahwa hubungan dengan jelas dinyatakan dalam undang-undang. Di sisi lain, dalam hal organisasi kebangkrutan penyewaan semua properti bisa berangkat atas hutang pihak ketiga, seperti bank.
Dalam hal apapun, risiko tidak dapat dihindari. Perbankan ahli menyarankan pengusaha sendiri untuk mempengaruhi sisi kredit. Menurut kebanyakan ahli, masalah yang paling mendesak menghambat pengembangan hipotek komersial, budaya rendah dari pembiayaan usaha kecil. Mortgage menjadi kenyataan bila usaha kecil "Cahaya". Budaya semakin rendah pajak usaha kecil, semakin buruk kondisi pinjaman hipotek untuk hal yang sama - penarikan nyata pasar hipotek bisnis.
Real Estat professional
September
11
Bagaimana saya bisa menyewa properti saya untuk penggunaan komersial, sebaiknya Hidup Assisted?
Dikirim oleh: | Komentar
Halo,
Saya memiliki properti 2,5 hektar di Murrieta, California yang saya ingin menyewa untuk tujuan komersial, tetapi tidak yakin di mana harus pergi. Lebih baik, aku tertarik di bidang Hidup Assisted. Dengan kata lain, saya akan senang untuk menyewa properti saya ke perusahaan yang akan menjadikannya sebuah fasilitas Assisted Living. Tapi siapa saya bicara? Kemana saya pergi? Saya tidak ingin menjalankannya, tetapi untuk menyewakan kepada seseorang yang akan.
Terima kasih.
Sewa Kembali
September
04
Apakah 30-detik pidato Anda komersial atau lift kuat? Apakah mengundang orang lain untuk ingin tahu lebih banyak? Apakah Anda bahkan memiliki 30-komersial kedua? Bagaimana Anda tahu jika seseorang benar-benar tertarik dan ingin mendapatkan informasi lebih lanjut? Dan apa yang Anda katakan selanjutnya?
Pidato 30-detik komersial atau lift adalah pengenalan singkat dari apa yang Anda lakukan. Ini adalah awal dari percakapan untuk mengetahui apakah seseorang ingin tahu lebih banyak tentang apa yang Anda lakukan.
Apakah Anda menjual produk dalam bisnis rumah Anda, atau apakah Anda mencari distributor lain, penting untuk meluangkan waktu untuk membuat sebuah intro yang menarik, tapi singkat untuk bisnis Anda.
Jadi bagaimana Anda membuat sebuah komersial 30-detik yang efektif? Pertama, menyadari bahwa kebanyakan orang tidak puas dengan satu atau lebih dari daerah-daerah:
1. Mereka keuangan 2. Jumlah waktu luang mereka memiliki 3. Mereka pekerjaan atau 4 bisnis saat ini. Kesehatan mereka
Taylor 30-detik komersial Anda untuk memukul salah satu daerah. Mulailah dengan sebuah pertanyaan yang membahas salah satu bidang utama. "Apakah Anda tahu bagaimana orang yang bersangkutan adalah tentang membuat memenuhi berakhir?" "Apakah Anda tahu bagaimana orang kecewa adalah dengan tidak pernah punya cukup waktu dengan keluarga mereka?" "Apakah Anda tahu bagaimana orang hanya tidak memiliki energi yang cukup?"
Cari tombol panas yang Anda tahu orang berjuang dengan. Kemudian menunjukkan kepada mereka bagaimana Anda mengatasi masalah tersebut. "Yah, apa yang saya lakukan adalah untuk membantu / menampilkan / bekerja dengan orang-orang untuk ...."
Katakanlah Anda bertemu Jane di mixer bisnis. Hal pertama yang harus diingat adalah melupakan tentang ANDA dan belajar tentang Jane. Ajukan pertanyaan tentang keluarganya, pekerjaannya atau bisnis, berapa lama dia berada di pekerjaan itu, dll Jadilah tulus tertarik pada Jane, siapa dia dan apa yang dia lakukan. Jika Anda, kemudian di hampir setiap situasi, Jane akan menanyakan apa yang Anda lakukan.
Alih-alih menjawab Jane hanya dalam satu atau dua kata, mulai dengan mengajukan pertanyaan. "Apakah Anda tahu bagaimana orang-orang frustrasi adalah dengan pekerjaan mereka ... Nah, apa yang saya lakukan adalah untuk menunjukkan orang-orang bagaimana untuk keluar dari perlombaan tikus dan mulai menyenangkan mereka sendiri, bisnis rumah sederhana dan menguntungkan dengan produk orang sudah cinta?."
Anda dapat merancang 30-detik komersial Anda di sekitar produk atau jasa Anda, atau sekitar peluang bisnis Anda. Either way, Anda menyatakan masalah umum dan kemudian menawarkan solusi melalui apa yang Anda lakukan.
Sekarang, jika Jane tidak memiliki kepentingan dalam apa yang Anda lakukan, ia mungkin berkata. "Oh." Jika dia tidak mengajukan pertanyaan, maka baik dia tidak memiliki kepentingan dalam apa yang Anda lakukan, atau 30-detik komersial Anda tidak cukup kuat. Jika seseorang tidak mengajukan pertanyaan lain, itu petunjuk Anda untuk beralih ke lain topik pembicaraan.
Namun, jika Jane dapat berhubungan dengan apa yang Anda katakan, dia mungkin akan mengatakan sesuatu seperti, "Benarkah? Apa produk Anda "atau"? Hmmm, bagaimana Anda melakukan itu "Apa yang Anda lakukan berikutnya? Adalah sangat penting.
JANGAN mulai berderak dari semua fakta tentang betapa hebatnya produk, jasa atau bisnis. Hindari mendapatkan begitu bersemangat tentang produk Anda dan bisnis yang Anda mulai berbicara non-stop. Pada tahap ini, jika Anda mulai memberikan fakta rinci tentang setiap aspek dari produk atau bisnis, Anda akan membuat orang dengan sangat cepat.
Jawab pertanyaan secara langsung, tetapi juga meminta Jane pertanyaan lain untuk belajar lebih dari situasinya. Dengan mengajukan pertanyaan Jane Anda akan belajar lebih banyak tentang bagaimana Anda benar-benar bisa membantunya. Jika Jane meminta Anda pertanyaan lebih, maka pintu terbuka untuk berkomunikasi dengan dia benar tentang bisnis Anda.
Pastikan bahwa Anda tetap fokus pada DIA dan jika produk atau bisnis Anda bisa membantunya. Jangan fokus pada "menjual" dirinya pada produk atau bisnis Anda. Santai saja dan dengarkan cara Anda tulus dapat membantu. Setelah berbicara selama beberapa menit, jika tampaknya ada minat yang tulus, tanyakan apakah Anda bisa mendapatkan bersama selama sekitar 30 menit (melalui telepon atau secara langsung) untuk memberikan semua rincian. Itulah waktu untuk presentasi lengkap.
Ini semua dimulai dengan sebuah komersial 30-detik menarik. Anda sempurna dan bisa mengatakan hal ini dalam tidur Anda. Ajukan pertanyaan, mendengarkan lebih dari yang Anda berbicara dan tetap fokus pada bagaimana produk atau bisnis dapat memecahkan area ketidakpuasan bagi orang lain.
Pasif Income
