Arhiva za komercijalne Najmovi
Prosinca
31
Gdje mogu naći komercijalnih maloprodajnih leasinga nekretnina u Washingtonu?
Posted by: | Komentari
Pokvariti
22
To je više dio članak koji će se fokusirati na komercijalne najam.
Pregovarački komercijalnih najmove često puta nije za onesvijestiti se od srca. To je uz to na umu, da ćemo pokušati osvijetliti različite aspekte komercijalnog leasinga. U ovom članku ćemo ispitati temama, uključujući: uvjetima, klauzulama pregovora i zahtjevima za ove vrste najmova.
Postoje mnogi aspekti komercijalnog najma da je laik ili neiskusni, često zbunjuju, a kada čita naglas zvuči kao "namještati-namještati-ćurlikati-goo-biti-goo?"
Razumijevanje pojmove koji se koriste u poslovnim najmovima i položaju državnih službenika zakup će Vam pomoći kada se pregovara o zakupu. Ako niste iskusni komercijalne nekretnine pregovarač, to je sugerirao da se obratite profesionalni komercijalni real estate agent i / ili pravnog savjetnika prije ulaska u bilo koje komercijalne nekretnine najma.
Počnimo s nekoliko osnovnih pojmova ...
Uvijek postoje dvije strane koje sudjeluju u zakupu: stanar i vlasnik. Dok je vlasnik može zastupati Uprava Društva ili odvjetničko društvo koje sastavljaju u zakup, često samo stanari su zastupljeni.
Svaka strana u zakupu ima svoje ciljeve za dobivanje zakupljeni prostor:
Jedan stanar Ciljevi mogu uključivati:
Dobivanje ugovor s razumnom najam plaćanja maksimiziranje njihove izloženosti potrošača izračunljiv i očekivani operativni troškovi mogućnost proširiti za buduće potrebe i rast
Vlasnik s druge strane ima znatno različite ciljeve koji mogu uključivati sljedeće:
Dobivanje i održavanju visoke kvalitete stanare Maksimiziranje povratak na njihova ulaganja zaštite njihovih ulaganja imovine kroz rizika prijenosa i sposobnost da se povrate posjed imovine treba stanar zadani
Iako su obje strane u najmu različitih ciljeva, postoje neke sličnosti, kao dobro. Stavke kao što su:
Uspostavljanje jasno izrečenim i obvezujući ugovor zaštiti financijskog ulaganja će obje strane / su nastali i sposobnost za obje strane da bude isplativo
Vrste leasinga
Postoje mnoge vrste najmova koji su zaposleni u zakup komercijalne imovine. Neka je ispitati nekoliko zajedničkih najma vrsta kao što su:
· Bruto najam - Ova vrsta najma gdje je vlasnik će platiti sve troškove vezane uz rad i održavanje imovine. Stanar plaća vlasniku bruto ili fiksni iznos za iznajmljivanje. Iz tog najma, vlasnik će platiti troškove poslovanja (porez na imovinu, osiguranje, održavanje, komunalne usluge, janitorial i sigurnost troškovi) za nekretninu.
· Net Najam - U ovoj vrsti najma, najmoprimac plaća sve ili neke od poslovnih rashoda su izražene u bruto najma. Ova vrsta leasinga daje vlasniku mogućnost da prijeđe na što više odgovornosti za troškove rada kako bi stanarima što je više moguće. Ova vrsta najma varira ovisno o lokaciji i na domaćem tržištu, kao i pregovaranja ili pregovaranje sposobnosti dviju strana (vlasnika i stanara).
Apsolutna neto najam -. Ova vrsta zahtijeva najma stanar plaća sve troškove poslovanja koji se odnose na rad i održavanje imovine Postotak najam - zakup imovine u kojoj je iznos najma se temelji na postotak volumena prodaje od strane najmoprimca (stanara). Obično ova vrsta najma će se odrediti minimalni ili bazna najam plus proviziju na volumen prodaje i redovito se koristi za maloprodaju
S obzirom na složenost različitih vrsta leasinga, možda ćete zaključiti da ulazi u komercijalni najam nespremne usporediv je koračni s litice. A ti bi biti točna!
Prije ulaska u ugovoru o zakupu komercijalne imovine, ona je od najveće važnosti za vaš poslovni uspjeh da ste razumjeli uvjete, vrstu i financijske implikacije najma.
Što čini zakup važeća i provediva?
Vrijedi najmovi su slični važećim ugovorima. Osim razlike u duljini, kompleksnosti i financijskim razlozima, ostvarivo najmovi obično sadrže sljedeće:
· Identifikacija vlasnika i stanar: Svaka stranka za najam bi trebao potpisati dokument. Također je preporučeno da se svaka stranica dokumenta sadržavati inicijale i datum svake stranke.
· Opis imovine u zakup: Opisi imovine uključivat će ulice adresu (uključujući i jedinicu ili dućan broj ako je potrebno), sve plats snimljenih prema potrebi, vladin pravokutni geodetski sustav, kao i metes i granice u ruralno područje. Bilo koje imovine poboljšanja bi također trebali biti uključeni u opis nekretnina za najam.
· Financijska razmatranja: Ovaj uvjet se često susreo strane stanara obećanje da se plati stanarinu i vlasnika nemogućnosti da okupira imovinu tijekom razdoblja najma. Često puta, prvi korak u zakup komercijalne nekretnine je tako da priloži pismo namjere (LOI) i neki puta u pratnji financijskim izvještajima Pacifičkih namijenjen stanari sposobnost da platite ili likvidnosti (pristup gotovini ili fondova).
· Zakonitost ciljem: Kada leasing poslovni objekti, cilj ili predloženo korištenje imovine ili zakup ne smije kršiti savezne, državne ili lokalne zakone.
· Ponuda i prihvaćanje: Uglavnom, takve izjave utvrditi da vlasnici pristati na najam imovine za određeno vremensko razdoblje i da je stanar se obvezuje platiti sam dogovoren iznos najma povremeno zauzimati nekretninu kao što je navedeno u najam.
· Napisao najma: U većini država, najmovi za više od jedne godine mora biti u pisanom obliku. Vrlo je savjetovao da se svi najmovi biti u jasno izrečenim i lako prepoznatljivih dokumenta.
Zakup i vaš novčani tok
Neki najma klauzule imaju mogućnost utjecati na zakupnika ˇť novčanog toka. Ove odredbe sadrže alternative za vlasnika proći neke troškove poslovanja na najmoprimca. Neki klauzule može ograničiti plaćanje operativnih troškova (tzv. Rashodi stanice), a drugi pružiti mogućnost za vlasnika stalno prolaze na neke od postojećih ili povećanje troškova poslovanja od imovine (neto prolaze) na stanar.
Prije nego što smo ispitati ove stavke, neka razumije jednostavan izračun najamnine. Tipično, komercijalni rente su izraženi u cijeni po kvadratnom metru (ppsf), a obračunava se godišnje. One koji su novi u trgovini leasinga često iznenađeni početne cijene ove vrste imovine. Ono što oni ne shvaćaju da je ukupna cijena je tada podijeljena 12 (broj mjeseci u godini). Primjer: prostor 1000 sf se u najam na 18,00 dolara po kvadratnom metru ili 18.000 dolara godišnje ($ 18 × 1000). Stvarni iznos najamnine mjesečno onda je $ 1500,00 ($ 18.000 / 12).
Kao što je spomenuto ranije, operativni troškovi, kao što su nekretnine poreza, održavanje, popravke, uklanjanje smeća, plaća od stanodavca zaposlenih i troškovi građevinskih poboljšanja često su plaćeni od strane vlasnika i često prošlo kroz-na stanare. To je obično točno u multi-stanar poslovnih zgrada i trgovačkih centara. U maloprodaji svojstva, stanar udio tih prolaznog troškova temelji se na bruto leasable području (GLA) od stanara u trgovini.
Rashodi Zaustavlja
Rashodi zaustavlja omogućuju vlasnik platiti dio operativnih troškova do određenog iznosa, obično na temelju cijene po kvadratnom metru (PSF). Prekomjerna štetu stajališta onda su prošli kroz stanara na temelju iznosa unajmljivog građevinskog prostora stanar zauzimaju.
Evo primjer: najam za ured može sadržavati klauzulu koja navodi stanar će platiti 18 dolara po kvadratnom metru godišnje u najam i da je vlasnik će platiti sve troškove poslovanja vezane uz nekretnine - dok su troškovi ne prelaze 4 dolara po kvadratnom metru od unajmljivog području.
Ako zgrada ima 50.000 četvornih metara površine, s unajmljivog toj klauzuli, vlasnik je dužan platiti prvi 200.000 dolara u godišnjim operativnim troškovima (4 dolara po kvadratnom metru X 50.000 četvornih metara). Ako postoje bilo kakve dodatne troškove potrebne za rad u zgradu s više od 200.000 dolara, stanar će biti naplaćen prestar na temelju postotka od zgrade unajmljivog području ili kvadrature zauzima da stanar.
To je onda granica - ili zaustavlja - vlasnicima operativni troškovi na 200.000 dolara. Kako bi se dodatno ilustrirali ovaj: ako se operativni troškovi ovom objektu su 220.000 dolara godišnje, na primjeru gore možete očekivati najam se dodatno 0,40 $ po sq ft (20,000 $ / 50.000). Prilagođeni mjesečna najamnina postaje 1533,33 dolara ($ 0,40 × 1000 sf / 12) budući vlasnik plaća početna 200.000 dolara.
Rashodi zaustavlja obično koristi vlasnici, ograničavajući svoju izloženost riziku na operativnim troškovima budu veća od očekivanog. To prestaje također omogućuju vlasnicima prognoza operativne troškove na temelju predvidivih troškova. Često, vlasnici će zauzvrat nude stanarima nešto od vrijednosti u zamjenu za klauzula troškova zaustavljanja, kao što je niže ugovorene cijene najma ako drugi najmovi na domaćem tržištu ne sadrže troškovima zaustavlja.
Zajednički prostor za održavanje
Zajednički prostor za održavanje (CAM) zadužen je zajednički trošak prolazni u trgovačkim centrima najmu i ostalih multi-stanar situacijama. To su troškovi povezani s održavanjem sve zajedničke dijelove nekretnine, kao što su: hodnika, predvorja, igrališta i parkirališta. Ovi troškovi se obično obračunava i na temelju postotka od unajmljivog prostora koji stanar je okupatorska. CAM klauzule koristi vlasnike prolaze kroz povećanje troškova tih troškova za stanare.
Stanari također imaju koristi od KAM troškova u toj novca prikupljenih za troškove CAM nisu vođeni drugim stvarnim troškovima, standardni za održavanje i opće održavanje osigurat će se imovina ostaje u zadovoljavajućem stanju i ublažuje stanare iz plaća za održavanje zajedničkih prostorija .
Stanar poboljšanja ili izgraditi troškove
Vlasnici često će snositi troškove kada istekne leasing i slobodna uredskih i maloprodajnih prostora mora biti spremna za nove popunjenosti. Ovi dodatni troškovi su poznati kao izgraditi troškove. Kao primjer, re-zakup poslovni prostor može zahtijevati značajne promjene se u unutrašnjosti, kao što je uklanjanje ili dodavanje zidove, stropove podizanje i mijenjanje električnog kapaciteta. Mnogi komercijalni najam nekretnina osigurati stanar s poboljšanju doplatak. Neki najmovi mogu zahtijevati planove za izmjene podnosi opće izvođača s bilo koje i sve radove koje se izvode od strane ugovaratelja zaposlen od strane vlasnika. Ovo najma / klauzula obvezuje vlasnika da ozlijedi prije određenog dolar iznos u troškovima kako bi se poboljšala prostor za novog stanara specifikacijama.
Poboljšanja stanar može pružiti porezne olakšice
Odgovornost za plaćanje tih poboljšanja mogu osigurati porezne olakšice za vlasnika ili stanara. Ako vlasnik plaća za poboljšanja, ti troškovi mogu trošak tijekom niza godina. Kada stanar vacates i poboljšanja su uklonjene, vlasnik može otpisati preostali iznos u to vrijeme.
Isto tako, ako najmoprimac plaća za poboljšanja, promjene i održavati vrijednost imovine, stanar može otpisati troškove u godini poboljšanja su učinili. Ako poboljšanja povećati vrijednost nekretnine, najmoprimac može otpisao trošak tijekom određenog broja godina ili kada stanar vacates imovine. Uvijek potvrditi sve porezne poticaje i pogodnosti s kvalificiranog profesionalnog prije poreza snosi dodatne troškove.
Rezime
Kao što možete vidjeti, leasing poslovni prostor može biti vrlo komplicirano. Za potencijalnim novim zakupnika poslovnih razumijevanje ove složenost je imperativ za uspješno poslovanje za napredovanje.
Dobivanje stručno vodstvo u oba pregovora i legalities najma može spasiti komercijalni stanar ne samo kratko i dugo razdoblje iznose koji se mogu ponovno ulaže u posao, ali i pružiti im zaštitu i pribavljanjem ostvarivo zakup.
Copyright © 2008 Jennifer MacKay. Sva prava pridržana.
Prodaja i iznajmljivanje Natrag
