हमारे पिछले लेख में हम चर्चा की: पट्टा उद्देश्यों, पट्टों की आम प्रकार, क्या एक पट्टा लागू करने योग्य बनाता है, नकदी प्रवाह, खर्च बंद हो जाता है, सामान्य क्षेत्र रखरखाव के रूप में के रूप में अच्छी तरह से सुधार के कर लाभ.
जैसा कि हम इस लेख में आगे बढ़ना है, हम अतिरिक्त पट्टा प्रकार पर चर्चा करने और पट्टा अतिरिक्त खंड, रणनीतियों के साथ परिचित हो जाते हैं और आम वाणिज्यिक पट्टों में प्रयुक्त शब्दों की पहचान हूँ.
जमीन लीज
एक भूमि पट्टे के रूप में अकेले देश के लिए पट्टा है, और आमतौर पर एक लंबी अवधि के शुद्ध पट्टा है. जमीन के पट्टों जहां भूमि स्वामित्व भूमि सुधार और किरायेदार द्वारा स्वामित्व के मालिक के द्वारा बनाए रखा है.
इन पट्टों आमतौर पर अत्यधिक वांछनीय भूमि में कमी के साथ क्षेत्रों में पाया जा सकता है, और अन्य क्षेत्रों में परंपरागत हो सकता है. एक भूमि पट्टा, भूमि और सुधार करने के लिए शीर्षक का पट्टा अवधि के अंत के बाद पट्टादाता / संपत्ति के मालिक के लिए reverts.
चरण पट्टों
चरण पट्टों लंबी अवधि के पट्टों पर अनुबंधित किरायों पूर्व निर्धारित मात्रा या प्रतिशत है जो पूर्व निर्धारित तारीखों पर घटित होगा बदलने के लिए अनुमति देते हैं. ये पूर्व निर्धारित मात्रा या प्रतिशत में वृद्धि कहा जाता है.
जबकि पट्टा भुगतान समय और पट्टे की अवधि पर भिन्न, वास्तविक भुगतान की गणना कर रहे हैं और पट्टा समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए पूर्व खुलासा.
में वृद्धि से जुड़े लागत का सबसे आम प्रकार अचल संपत्ति करों, बीमा, उपयोगिताओं, संचालन और रखरखाव के लिए संबंधित हो सकती है.
अचल संपत्ति पेशेवरों किरायेदार प्रतिनिधित्व ऐतिहासिक प्रवृत्ति वृद्धि की इन प्रकार के बारे में जानकारी उपलब्ध कराने इतना है कि बढ़ जाती है और भविष्यवाणी की जा सकती सूचित निर्णय एक पट्टे पर हस्ताक्षर करने के लिए पहले किया जा सकता है सकते हैं
क्रमाँक पट्टों
उपभोक्ता मूल्य सूचकांक (सीपीआई) के रूप में, अनुक्रमित पट्टों वे जहां अनुबंध किराया एक पूर्व निर्धारित वित्तीय सूचकांक के आंदोलनों से जुड़ा हुआ है. यहाँ एक उदाहरण है: यदि चालू वर्ष के उपभोक्ता मूल्य सूचकांक 3 प्रतिशत से बढ़ जाती है, तो अगले साल पट्टा भुगतान 3 प्रतिशत की वृद्धि होगी.
अतिरिक्त पट्टा खंड में
कई अन्य विकल्प और खंड की जरूरत है और चिंताओं के मालिक और किरायेदारों की रक्षा के लिए बनाया जाता है और ध्यान से और परिश्रम के साथ बातचीत के जरिए किया जाना चाहिए.
नवीकरण विकल्प पट्टा
वाणिज्यिक पट्टों अक्सर एक किरायेदार के प्रारंभिक पट्टा समाप्ति के बाद समय के एक पूर्व निर्धारित अवधि के लिए पट्टे को नवीनीकृत करने की क्षमता अनुदान. हालांकि, दर है जिस पर पट्टा नवीकरण किया जा सकता है प्रारंभिक पट्टा अनुबंध में निर्दिष्ट किया जाता है. एक नवीकरण विकल्प मूल्य का अक्सर के रूप में यह एक किरायेदार वर्तमान पट्टे की समाप्ति से पहले व्यापार के लिए एक नए स्थान के लिए की आवश्यकता eliminates. हालांकि किरायेदार पट्टा, इसलिए शब्द 'विकल्प' को नवीनीकृत करने के लिए बाध्य नहीं है, किरायेदार रहना पट्टे से बाध्य नहीं है और व्यापार के लिए एक और स्थान है अगर किसी भी व्यवसाय की आवश्यकता है या किरायेदार इतना इच्छाओं का फैसला कर सकते हैं .
विस्तार और पुनर्वास के विकल्प
के रूप में कारोबार बढ़ने, यह कि विकास वाणिज्यिक पट्टों एक किरायेदार वाणिज्यिक संरचना में अतिरिक्त स्थान पर कब्जा करने का अधिकार प्रदान करने के लिए आवश्यक है.
किराये और इस स्थान की निर्दिष्ट अवधि दर प्रारंभिक पट्टे पर हस्ताक्षर करने से पहले बातचीत करना चाहिए. अक्सर, मालिक के लिए एक किरायेदार के रूप में पहले इनकार के अधिकार देने के स्थान के निर्माण में उपलब्ध हो जाता है सहमत होगा. यदि अतिरिक्त सन्निहित अंतरिक्ष किरायेदार के लिए एक उचित समय सीमा में प्रदान नहीं किया जा सकता है, एक मालिक के लिए एक निर्दिष्ट समय अवधि के भीतर निर्माण या शॉपिंग सेंटर के भीतर किरायेदार स्थानांतरित सहमत हो सकता है. इन अतिरिक्त पट्टा खंड और बातचीत के जरिए किया जाना चाहिए और ध्यान से शब्दों.
पट्टा खंड की वित्तीय प्रभाव
के बाद एक निर्णय के लिए व्यावसायिक अंतरिक्ष किराया करने के लिए किया गया है एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति विशेषज्ञ जो quantifies के संभावित किरायेदार पट्टा लागत और जो तुलना और विरोधाभासों वैकल्पिक पट्टों एक वित्तीय रिपोर्ट तैयार करने के लिए आयोजिक किया जा सकता है.
जैसा कि पहले बताया, अंतिम पट्टे की शर्तों को वर्तमान स्थानीय बाजार की स्थिति और इसमें शामिल सभी दलों की बातचीत कौशल पर निर्भर हो जाएगा.
एक किरायेदार पर वित्तीय निहितार्थ है कि एक पट्टा लगाता का विश्लेषण करने से पहले हम हमारे शब्दावली का उन्नयन करने के लिए आमतौर पर इस्तेमाल की शर्तें शामिल की जरूरत है. इन शर्तों और परिभाषाएँ बाजार से बाजार करने के लिए भिन्न हो सकते हैं.
बेस किराया (अनुबंध): यह निर्दिष्ट, आवधिक किराया (मासिक भुगतान) के लिए पूर्व निर्धारित अनुबंध डॉलर की राशि है. बढ़ोतरी इस राशि के आधार पर कर रहे हैं.
कुल प्रभावी किराया: आधार किराया है एक बार यह रियायतें, भत्ते और लागत (व्यय पास के माध्यम से काम के रूप में) है कि किरायेदार की जिम्मेदारी हो जाएगा शामिल करने के लिए समायोजित किया गया है.
कुल प्रभावी दर: यह सिर्फ कुल प्रभावी किराए वर्ग फुटेज से विभाजित है.
औसत वार्षिक प्रभावी किराया: यह कुल प्रभावी किराया पट्टा अवधि की कुल वर्षों से विभाजित है.
औसत वार्षिक प्रभावी दर: यह औसत वार्षिक प्रभावी किराए वर्ग फुटेज से विभाजित है.
लागत विश्लेषण
अब है कि हम कुछ आम शब्दों में परिभाषित किया है हम समझ में कैसे वित्तीय प्रभाव और एक पट्टे की वास्तविक लागत का विश्लेषण करने में सक्षम हैं:
किरायेदारों परिप्रेक्ष्य से
कई वाणिज्यिक पट्टों में आधार किराए जरूरी प्रभावी किराया नहीं के बराबर करता है. इस का एक में गहराई से विश्लेषण रियायतें, भत्ते और अन्य अतिरिक्त लागत के रूप में किरायेदार के लिए सभी लागत शामिल होंगे.
यहाँ तो एक किरायेदार प्रभावी किराए की गणना के लिए एक बुनियादी फार्मूला है:
आधार किराया (अनुबंध) + (अतिरिक्त लागत - रियायतें और / या भत्ते) = कुल प्रभावी किराए का भुगतान किया है जो किरायेदार के द्वारा भुगतान किया जाएगा.
मालिक के नजरिए से
यह वही विश्लेषण मालिक के नजरिए से कवर किया जाता है और मालिक के लिए सभी लागत भी शामिल होंगे:
तो यहाँ मालिक के नजरिए से प्रभावी किराए की गणना के लिए एक बुनियादी फार्मूला है:
बेस (अनुबंध) किराया (नेट अतिरिक्त लागत - रियायतें और / या भत्ते) = मालिक के आय के रूप में कुल प्रभावी किराया.
वैकल्पिक रणनीति
हमने देखा है कि कैसे एक वाणिज्यिक पट्टे की बातचीत केवल एक संभावित किरायेदारों और स्वामी नकदी के प्रवाह को प्रभावित नहीं, लेकिन यह भी कर सकते हैं कैसे जटिल प्रक्रिया हो सकती है. जब एक संभावित साइट स्थित है और सही ढंग से विश्लेषण, साइट को संतुष्ट या एक संभावित किरायेदार की वित्तीय आवश्यकताओं को हो सकता है नहीं हो सकता है.
साथ कि दिमाग में, वाणिज्यिक पट्टे पर देने के लिए कुछ वैकल्पिक रणनीतियों को देखने:
उपठेका
एक उपठेका एक अलग पट्टा में जो किरायेदार सभी या पट्टाधृत ब्याज के भाग के एक और किरायेदार पट्टा जबकि संपत्ति और मालिक के लिए प्राथमिक पट्टे के लिए दायित्व को बनाए रखना हो सकता है.
लेकिन वहाँ जो एक मालिक subleasing को स्वीकार करने को तैयार नहीं हो सकता है जोखिम. ये जोखिम में शामिल हैं:
पुन: पट्टे जोखिम: यह एक उपठेका खोजने के लिए ले जाएगा समय की लंबाई के किराये की दर जोखिम अज्ञात है. यह उपठेका करने के लिए आवश्यक नीचे अनुबंध किराए पर हो सकता है किरायेदार गुणवत्ता जोखिम: यह संभव नहीं हो करने के लिए एक उच्च गुणवत्ता मिल सकता है किरायेदार लीज अवधि के जोखिम: एक उप - पट्टेदार प्राथमिक पट्टे की तुलना में कम या लंबी पट्टा करना चाहते हो सकता है समझौता जोखिम लीज़: एक उप - पट्टेदार रियायतें, भत्ते और अन्य सुविधाओं के कि प्राथमिक पट्टे में प्रदान की जाती हैं नहीं करना चाहते हो सकता है किरायेदार सुधार जोखिम: उप पट्टादाता - भुगतान के लिए उप पट्टेदार के लिए लागत का निर्माण हो सकता है.
असाइनमेंट
पट्टे की एक काम है, जहां एक संपत्ति में एक किरायेदार पट्टाधृत हितों की एक तीसरे पक्ष को हस्तांतरित कर रहे हैं. सामान्य रूप में इस काम के समय पर पट्टे की शर्तों के शेष में से किसी भी और सभी की जिम्मेदारी से मूल किरायेदार जारी करेंगे.
सूट बनाएँ
जो जो में एक मालिक को विकसित करने के लिए या एक भावी किरायेदार के विनिर्देशों के लिए बनाया संपत्ति खत्म करने के लिए सहमत के रूप में विकास और निर्माण करने के लिए सूट.
सुधार के लिए लागत में भाग भावी किरायेदार द्वारा ग्रहण किया जा सकता है और एक वृद्धि प्रभावी किराए के रूप में हो सकता है.
एक रणनीति बनाने के सूट सबसे अधिक संभावना है महत्वपूर्ण वित्तीय क्षमता और मजबूत साख के साथ एक भावी किरायेदार शामिल होगी.
बेचना है - leaseback
एक बिक्री-leaseback एक रणनीति है जो में एक मालिक भूमि खरीद, अपने स्वयं के उपयोग के लिए भूमि पर एक संरचना बनाता है और बदले में एक निवेशक को पूरी संपत्ति बेचता है, और एक लंबी अवधि के शुद्ध पट्टे बरकरार रखती है.
कई कंपनियों ने इस रणनीति का प्रयोग करने के लिए कार्यशील पूंजी के लिए अचल संपत्ति में अपनी इक्विटी में परिवर्तित जहां यह उम्मीद है कि व्यापार के संचालन और नकदी प्रवाह से एक उच्च लाभ उत्पन्न कर सकते हैं.
सारांश
जबकि इस लेख, उपयुक्त शीर्षक वाणिज्यिक पट्टों का परिचय सभी वाणिज्यिक पट्टे निहितार्थ के हर पहलू को घेरना नहीं करता है, यह उम्मीद है कि ज्ञान और जानकारी की जरूरत है जब एक वाणिज्यिक पट्टा इकाई के साथ निपटने वाणिज्यिक पट्टों की एक कम है तो काम समझ के साथ उन प्रदान की गई है.
वहाँ कई अलग अलग तरीके पट्टा लेनदेन संरचना, खंड और वाणिज्यिक अचल संपत्ति पट्टे में वित्तीय निहितार्थ हैं.
एक महत्वपूर्ण याद करने के लिए आइटम है कि कई पट्टे खंड के या तो भावी किरायेदार या मालिक के लिए एक लागत को लागू किया जाएगा.
वाणिज्यिक पट्टों प्रशिक्षित पेशेवरों या दूसरों को पूरी तरह से बातचीत करने के लिए और पट्टे की दोनों छोटी और लंबी अवधि के निहितार्थ और सभी संबंधित पक्षों के वित्तीय जिम्मेदारियों का विश्लेषण योग्य द्वारा ध्यान से समीक्षा करना चाहिए.
सावधान और मेहनती पट्टे वार्ता और विश्लेषण दोनों एक संभावित किरायेदार के रूप में अच्छी तरह के रूप में एक मालिक के लाभ के लिए और उनके व्यक्तिगत प्रयासों में सफल होने की क्षमता प्रदान करेगा.
© कॉपीराइट 2008 जेनिफर मकाय. सभी अधिकार सुरक्षित.
पुनरधिकार
वाणिज्यिक पट्टों भाग 1 परिचय यह एक बहु हिस्सा लेख जो वाणिज्यिक leases.Negotiating वाणिज्यिक पट्टों पर ध्यान केंद्रित अक्सर बार दिल के बेहोश के लिए नहीं है है. यह इस के साथ दिमाग में है, कि हम वाणिज्यिक पट्टे पर देने के विभिन्न पहलुओं पर प्रकाश डाला करने का प्रयास करेंगे. इस अनुच्छेद में हम जांच करेंगे ...
ग्राउंड पट्टों का लाभ - लास वेगास जबकि कई लोगों को जमीन का पट्टा या भूमि पट्टा का उपयोग संभव नहीं पर विचार करते हैं, भूमि पट्टों के लिए एक लंबी अवधि के अचल संपत्ति के स्वामित्व हित में है कि काफी वारिस लाभ प्राप्त कर सकते हैं बनाए रखने के लिए एक महान तरीका प्रदान करते हैं, जबकि उपलब्ध कराने एक वर्तमान आय स्ट्रीम. खाली जमीन है कि एक मालिक नहीं हो सकता ...
वाणिज्यिक रियल एस्टेट पट्टों को समझना एक पेशेवर मकान मालिक के रूप में, हम सब के लिए एकदम सही रिश्ते / मकान मालिक ने किरायेदार को प्राप्त करना चाहते हैं. क्यों? क्योंकि यह आसान work.You किसी भी निवेशक के लिए देखने के लिए बनाता है, नई या अनुभवी, जब आप एक किराये की संपत्ति में निवेश आप यह स्थायी रखने में सक्षम होना चाहते हैं. कभी खाली. अपने में काटने कभी नहीं ...
आवासीय और वाणिज्यिक संपत्ति निवेश की तुलना वाणिज्यिक संपत्ति के मालिक और आवासीय संपत्ति के मालिक के बीच महत्वपूर्ण अंतर हैं. सभी जानकारी के बाद आप एक सूचित decision.There के आवासीय संपत्ति में अधिक भावनात्मक भागीदारी है के रूप में यह आश्रय प्रदान करने के बुनियादी समारोह को पूरा करने के लिए अनुमति देगा. यदि आवासीय किरायेदारों के लिए किराए का भुगतान करने में असमर्थ हैं.
वाणिज्यिक किरायेदार प्रतिनिधित्व आज के कारोबारी दुनिया में, वहाँ विकल्पों में से एक बहुत कुछ के लिए विचार करना है जब आपके व्यापार के लिए सही स्थान का चयन कर रहे हैं. आप क्षेत्र जनसांख्यिकी, किराये की दरों, आज के लिए अंतरिक्ष के आकार और विकास के लिए, निर्माण बहिष्कार किरायेदार और अधिक, और अधिक पर विचार है. सामान्य व्यापार मालिक, जिसका ...
एक टिप्पणी छोड़ दो
आप होना चाहिए लॉग इन एक टिप्पणी पोस्ट करने.
